Помощь студентам в учебе
Гражданско-правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости (Красноярский Государственный Аграрный Университет)
|
Введение……………………………………………………...………………..……3
I. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости……..……....5
1.1. Понятие и правовая природа договора купли-продажи недвижимости….…5
1.2. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости………....10
II. Особенности договора купли-продажи недвижимости…………………...….16
2.1. Содержание договора купли-продажи недвижимости………………….…..16
2.2. Правовые проблемы договора купли-продажи недвижимости………….…28
Заключение…………………………………………………………………...……33
Список использованной и изученной литературы…………….……………..…35
I. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости……..……....5
1.1. Понятие и правовая природа договора купли-продажи недвижимости….…5
1.2. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости………....10
II. Особенности договора купли-продажи недвижимости…………………...….16
2.1. Содержание договора купли-продажи недвижимости………………….…..16
2.2. Правовые проблемы договора купли-продажи недвижимости………….…28
Заключение…………………………………………………………………...……33
Список использованной и изученной литературы…………….……………..…35
Актуальность темы исследования. В экономике любого государства договор купли-продажи занимает главенствующую роль. Стороной такого договора может выступать каждый человек, занимаясь предпринимательской деятельностью, покупая недвижимость или совершая покупки в магазине. С переходом государства на путь рыночных отношений существенно расширился предмет договора купли-продажи недвижимости. В настоящее время законодательство ориентируется на защиту прав потребителя, появились такие виды купли-продажи недвижимости, как дистанционная купля-продажа недвижимости.
В целях развития предпринимательских отношений и экономики в целом, защиты прав и свобод человека в настоящее время необходимо формирование законодательства в сфере купли-продажи недвижимости, адекватного потребностям правоприменительной практики, не противоречивого, способствующего созданию оптимальных условий для осуществления предпринимательской деятельности, а также максимально защищающего права потребителя.
Однако, несмотря на внимание законодателя к договору купли-продажи недвижимости ввиду его распространенности, нельзя говорить о том, что действующее законодательство соответствует вышеперечисленным критериям. Количество дел в судах по спорам, возникающим из договора купли-продажи недвижимости, не уменьшается, при этом довольно часто в практике судов отсутствует единое понимание действия правовых норм по ряду вопросов, касающихся купли-продажи недвижимости.
Степень научной разработанности. Проблемам продажи недвижимого имущества было посвящено множество трудов таких известных ученных как: Е.Н. Абрамова, Д.А. Архипов, Е.В. Богданов, М.И. Брагинский, Е.А. Васильева, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, А.И. Иванчак, П.В. Крашенинников, Н.Г. Мажинская, К.П. Победоносцев, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, С.К. Соломин, Г.Ф. Шершеневич и другие.
На основании вышеизложенного можно отметить, что институт продажи недвижимого имущества недостаточно исследован и требует дальнейшего исследования в рамках настоящей работы.
Объектом исследования выступают общественные отношения, возникшие в результате заключения договора купли-продажи недвижимости.
Предметом исследования выступают нормы гражданского законодательства, а также научные положения по рассматриваемой теме.
Целью исследования является всесторонний анализ договора купли-продажи недвижимого имущества по российскому законодательству.
На основании поставленной цели, можно определить следующие задачи:
1. Рассмотреть понятие, правовую природу договора купли-продажи недвижимости;
2. Проанализировать существенные условия договора купли-продажи недвижимости;
3. Исследовать содержание договора купли-продажи недвижимости;
4. Выделить правовые проблемы договора купли-продажи недвижимости.
Нормативную базу исследования составляют: основной свод законов Российской Федерации - Конституция и действующее гражданское законодательство.
Методы исследования. Методологической основой исследования послужил общенаучный диалектический метод, а также социологический, статистический, формально-логический, системно-структурный, историко-правовой и др.
Структура работы состоит из введения, двух глав, состоящих из четырех параграфов, заключения и списка использованной и изученной литературы.
В целях развития предпринимательских отношений и экономики в целом, защиты прав и свобод человека в настоящее время необходимо формирование законодательства в сфере купли-продажи недвижимости, адекватного потребностям правоприменительной практики, не противоречивого, способствующего созданию оптимальных условий для осуществления предпринимательской деятельности, а также максимально защищающего права потребителя.
Однако, несмотря на внимание законодателя к договору купли-продажи недвижимости ввиду его распространенности, нельзя говорить о том, что действующее законодательство соответствует вышеперечисленным критериям. Количество дел в судах по спорам, возникающим из договора купли-продажи недвижимости, не уменьшается, при этом довольно часто в практике судов отсутствует единое понимание действия правовых норм по ряду вопросов, касающихся купли-продажи недвижимости.
Степень научной разработанности. Проблемам продажи недвижимого имущества было посвящено множество трудов таких известных ученных как: Е.Н. Абрамова, Д.А. Архипов, Е.В. Богданов, М.И. Брагинский, Е.А. Васильева, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, А.И. Иванчак, П.В. Крашенинников, Н.Г. Мажинская, К.П. Победоносцев, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, С.К. Соломин, Г.Ф. Шершеневич и другие.
На основании вышеизложенного можно отметить, что институт продажи недвижимого имущества недостаточно исследован и требует дальнейшего исследования в рамках настоящей работы.
Объектом исследования выступают общественные отношения, возникшие в результате заключения договора купли-продажи недвижимости.
Предметом исследования выступают нормы гражданского законодательства, а также научные положения по рассматриваемой теме.
Целью исследования является всесторонний анализ договора купли-продажи недвижимого имущества по российскому законодательству.
На основании поставленной цели, можно определить следующие задачи:
1. Рассмотреть понятие, правовую природу договора купли-продажи недвижимости;
2. Проанализировать существенные условия договора купли-продажи недвижимости;
3. Исследовать содержание договора купли-продажи недвижимости;
4. Выделить правовые проблемы договора купли-продажи недвижимости.
Нормативную базу исследования составляют: основной свод законов Российской Федерации - Конституция и действующее гражданское законодательство.
Методы исследования. Методологической основой исследования послужил общенаучный диалектический метод, а также социологический, статистический, формально-логический, системно-структурный, историко-правовой и др.
Структура работы состоит из введения, двух глав, состоящих из четырех параграфов, заключения и списка использованной и изученной литературы.
Изучив понятие и признаки договора купли-продажи недвижимости можно сделать вывод о том, что, по сути, договор купли-продажи недвижимости - это тип гражданско-правового договора, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Правовое регулирование купли-продажи недвижимости осуществляется десятками разноуровневых актов: от международных конвенций и ГК РФ до постановлений Правительства РФ и ведомственных актов. В процессе правоприменения необходимо учитывать юридическую силу конкретного акта, специфику и содержание конкретных договорных отношений.
В действующем ГК РФ договор продажи недвижимости впервые выделен в качестве самостоятельного в связи со значительной ценностью предмета договора. Предметом договора может стать земельный участок, здание, квартира или сооружение, а также иное недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости характеризуется как взаимный, возмездный и консенсуальный. Договор продажи недвижимости обязательно должен иметь письменную форму. Кроме предмета существенным условием договора является цена. В цену зданий, сооружений или другого недвижимого имущества, которое находится на земельном участке, включена стоимость передаваемой с этим недвижимым имуществом определенной части земельного участка или права на нее. Если в договоре отсутствует цена недвижимости, он считается незаключенным. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде едино¬го документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность. Как и всякий договор купли-продажи, договор купли-продажи недви¬жимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на не¬движимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация носит публичный характер. Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным мотивом к заключению договора купли-продажи, стороны должны испол-нить возникшее из договора обязательство. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определен¬ное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить день¬ги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Исполнение обя¬зательства купли-продажи, в том числе купли-продажи недвижимости, регу¬лируется общими нормами (Гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (Гл. 30 ГК РФ).
Анализу правовых проблем подвергся договор купли-продажи недвижимости, а именно использование задатка при заключении договора купли-продажи недвижимости. Можно сделать вывод, что договор купли-продажи недвижимости нуждается в нормативно-правовом совершенствовании, что позволит устранить сложившуюся противоречивую судебную практику по рассмотренным проблемам.
В действующем ГК РФ договор продажи недвижимости впервые выделен в качестве самостоятельного в связи со значительной ценностью предмета договора. Предметом договора может стать земельный участок, здание, квартира или сооружение, а также иное недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости характеризуется как взаимный, возмездный и консенсуальный. Договор продажи недвижимости обязательно должен иметь письменную форму. Кроме предмета существенным условием договора является цена. В цену зданий, сооружений или другого недвижимого имущества, которое находится на земельном участке, включена стоимость передаваемой с этим недвижимым имуществом определенной части земельного участка или права на нее. Если в договоре отсутствует цена недвижимости, он считается незаключенным. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде едино¬го документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность. Как и всякий договор купли-продажи, договор купли-продажи недви¬жимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на не¬движимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация носит публичный характер. Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным мотивом к заключению договора купли-продажи, стороны должны испол-нить возникшее из договора обязательство. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определен¬ное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить день¬ги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Исполнение обя¬зательства купли-продажи, в том числе купли-продажи недвижимости, регу¬лируется общими нормами (Гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (Гл. 30 ГК РФ).
Анализу правовых проблем подвергся договор купли-продажи недвижимости, а именно использование задатка при заключении договора купли-продажи недвижимости. Можно сделать вывод, что договор купли-продажи недвижимости нуждается в нормативно-правовом совершенствовании, что позволит устранить сложившуюся противоречивую судебную практику по рассмотренным проблемам.