Повышение эффективности управления объектом коммерческой недвижимости

Торговые центры относятся к городской вторичной коммерческой недвижимости.
Необходимо отметить, что классификация рынков недвижимости играет важную роль в определении особенностей и преимуществ классических систем управления объектами недвижимости. Различные рынки недвижимости имеют свои специфические требования и потребности, и эти особенности необходимо учитывать при разработке систем управления.
Кроме того, рынок каждого типа имеет свои особенности и тенденции развития.
В последние годы экономика России столкнулась с различными сложностями. Сначала это было связано с пандемией коронавируса, а затем - с началом военной операции. Тем не менее, к концу 2024 года был зафиксирован рост валового внутреннего продукта на 3,6%, что превзошло ожидания. В это же время, возрастает проблема снижения посещаемости торговых центров. Проблема низкой посещаемости торговых центров имеет достаточно широкий набор факторов: рост популярности онлайн-торговли, инфраструктурные проблемы, рост инфляции и снижение доходов населения.
В последние два года однако наблюдался небольшой рост посещаеомсти ТЦ.
В первом квартале 2024 года продемонстрировала тенденцию к восстановлению трафика посетителей, но опять-таки к до-пандемийным показателями.
В то же время, ТРЦ все равно будут популярны среди людей, поскольку дают некоторые преимущетва по сравнению с онлайн-торговлей (возможность проверить качество вещи, сразу же примерить вещь, уверенность в бренде, радость от похода по магазинам и т.д.). Кроме того, многие посетители связывают поход в ТЦ не только с покупкой товаров, но и с посещением ресторанных и развлекательных зон.
На рынке зафиксирован устойчивый тренд на трансформацию торгово-развлекательных комплексов в многофункциональные пространства с интеграцией развлекательных и социальных функций. В составе ТЦ всё чаще появляются зоны для проведения мероприятий, а также сервисы досугового и квазиобщественного характера.Дополнительно отмечается стремление девелоперов оптимизировать используемую площадь, что выражается в снижении средних метражей новых объектов. Особенно устойчивые показатели достигаются в проектах малого формата, локализованных в жилых массивах, где они демонстрируют высокий уровень адаптации к локальному потребительскому спросу.
Посещаемость ТЦ, замершая в 2022 году, постепенно возрождается. По итогам 2024 года Москва показала рост +1,8 %, в регионах фиксируется спад до –3 % .
В 2025 году наблюдалась следующая динамика: январь-февраль: общая посещаемость снизилась на 3–6 %, но уже в марте впервые после 2022 года отмечен рост +1 % по РФ, +8 % в Москве.
Это говорит о возобновлении интереса к офлайн-торговле, при условии, что центры могут предложить нужную комбинацию товаров, сервиса и досуга.
Рынок переживает явный тренд переориентации: новые объекты стремятся стать мультиформатными, сочетающими стрит-ритейл, фуд-корты и развлекательные пространства.
В Москве акцент сдвигается в сторону стрит-форматов – они растут быстрее классических ТЦ, арендуются активнее, но и требуют другой управленческой модели.
Экономически рынок продолжает испытывать давление: ключевая ставка и инфляция ограничивают рост потребительских расходов, что усиливает конкуренцию с онлайн-сегментом.
Для роста количества посетителей необходимо менять и маркетинговую политику, в целом стратегию развития.
Анализ финансовой и социальной эффективностей выявил следующие проблемы управления ТЦ «Пятая Авеню»:
- зависимость от арендной доходности при снижении уровня удовлетворенности арендаторов (недостаточно эффективные и удобные инструменты коммуникации с арендаторами, недостаточная удовлетворенность клиентов определенными социальными показателями деятельности ТЦ и снижение потока клиентов);
- неиспользование имеющихся неарендных площадей для повышения показателей неарендных доходов;
- неприменение инструментов сокращения издержек и затрат на управление.
Таким образом, можно сделать вывод, что ключевой целью ТЦ является как сохранение арендных доходов на достаточном уровне посредством сохранения текущих арендаторов, повышения своей привлекательности для новых арендаторов и повышение арендных доходов, так и повышение уровня прочих, неарендных доходов посредством повышения удовлетворенности уровня потребителей прочими услугами, предоставляемыми ТЦ, а также посредством расширения спектра таких услуг. На сегодняшний день у ТЦ остаются незанятые площади в рамках фудкорта, а также помещения, где ранее располагался кинотеатр.
Ключевым конкурентом является ТЦ Щука, который предлагает аналогичные варианты сервисов. В некоторых отраслях ТЦ «делят» конкурирующих арендаторов (например, DNS и М. Видео), но в основном ТЦ Щука располагает теми же магазинами, а также дополнительными. Кроме того, в ТЦ Щука находится кинотеатр, что повышает его проходимость и значительно увеличивает время, проводимое клиентами в ТЦ.
В целом, ТЦ «Пятая авеню» может выбрать следующие конкурентные стратегии:
- расширение сервисов: привлечение большего разнообразия арендаторов, предоставляющих сервисы (салоны красоты, билетные кассы, химчистки), как в ТЦ Дарья, при наличии дополнительных мощностей как в ТЦ Щука сделает ТЦ Пятая авеню уникальным;
- использование свободных площадей: преобразование бывшей зоны
кинотеатра в многофункциональное пространство или новую зону развлечений позволит увеличить поток посетителей, удовлетворит запросам жителей района и создаст альтернативу кинотеатру в ТЦ Щука;
- диверсификация источников доходов: поиск альтернативных источников доходов посредством организации мероприятий, которые могут приносить как дополнительный доход ТЦ, так и косвенно увеличивать трафик, узнаваемость и лояльность посетителей, что в конечном итоге позволит повысить чистую прибыль и выделит ТЦ среди конкурентов.
Анализ социальной эффективности, проведённый на основе двух видов опросов – среди посетителей и арендаторов торгового центра, – позволил выявить ряд направлений для повышения привлекательности объекта. Так, полученные данные подтверждают, что восстановление кинотеатра либо организация новой зоны досуга способствуют увеличению времени пребывания клиентов в торговом центре, что в перспективе может положительно сказаться на товарообороте арендаторов и общем уровне посещаемости.
В то же время выявлены точки роста для малопосещаемых сервисов – в частности, специализированных магазинов и спортивного клуба. Их продвижение посредством целевой маркетинговой кампании может способствовать увеличению трафика и повышению лояльности определённых сегментов аудитории. Дополнительно стоит отметить, что улучшение навигационной инфраструктуры, санитарных условий, а также внедрение дополнительных развлекательных элементов благоприятно влияют на общее восприятие торгового центра как комфортного и современного пространства.
Отдельного внимания заслуживают результаты опроса арендаторов. Согласно собранным данным, большинство из них оценивают процедуру взаимодействия с управляющей компанией как удовлетворительную, однако лишь незначительная часть респондентов дала наивысшую оценку. Около 40 % опрошенных отнесли эту процедуру к категории «средне» или «ниже среднего», что свидетельствует о наличии объективных затруднений в коммуникации с администрацией. Это позволяет сделать вывод о необходимости модернизации каналов взаимодействия, внедрения цифровых решений (в том числе платформ для подачи обращений и отслеживания статуса запросов), а также повышения прозрачности и оперативности обратной связи.
Решением может стать внедрение цифрового портала для арендаторов, на котором они смогут подавать запросы, отслеживать их статус и общаться с руководством. Использование чат-ботов для немедленного решения вопросов и ответов на часто задаваемые вопросы также может стать решением. Это упростит коммуникацию, сделает ее более эффективной и удобной для пользователей.
Большинство арендаторов не совсем довольны посещаемостью магазина, причем 35 % оценивают ее ниже ожидаемой. Повышение трафика клиентов может осуществляться за счет использования неарендных мощностей в рамках проведения мероприятий, открытия центров развлечений.
Значительное число арендаторов считают скорость выполнения заявок на обслуживание умеренной или медленной, причем 28 % оценивают ее как медленную или очень медленную. Разветывание автоматизированной системы управления задачами по заявкам на обслуживание может стать решением. Эта система должна определять приоритеты задач в зависимости от их срочности, распределять их между свободными сотрудниками и предоставлять арендаторам обновления в режиме реального времени. Это может значительно ускорить процесс и повысить удовлетворенность арендаторов.
Нами было предложено 3 ключевых улучшения:
- цифровизация и автоматизация управления;
- открытие парка Zaмания;
- измение условий оплаты подземного паркинга;
- проведение мероприятий для повышения трафика клиентов.

Одной из системных проблем управления арендными площадями ТЦ «Пятая Авеню» стало снижение эффективности использования объекта, занимаемого ранее кинотеатром «Синема Стар». Арендатор не обеспечивал надлежащий уровень товарооборота, имел задолженность по аренде и демонстрировал низкую степень соответствия текущим запросам целевой аудитории ТЦ. Эти обстоятельства, в совокупности с негативными рыночными тенденциями в сегменте офлайн-кинотеатров, обуславливают рациональность принятия управленческого решения о досрочном расторжении договора аренды и поиске альтернативного якорного арендатора.
Согласно анализу потребительских предпочтений, выявленных в ходе маркетинговых исследований, одним из наиболее востребованных форматов среди жителей района является наличие качественного детского развлекательного центра. С учетом архитектурных характеристик освободившейся площади (2145 кв.м на третьем этаже, спроектированной под якорного арендатора) предложено привлечение федеральной франшизы «Zaмания», специализирующейся на создании полноформатных пространств для досуга детей и сопровождающих лиц.
Таким образом, управленческое решение о трансформации функционального назначения арендной площади путем привлечения франшизы детского развлекательного центра «Zaмания» представляется обоснованным с позиции комплексной эффективности. Реализация данной стратегии обеспечивает прирост доходов, рост удовлетворенности посетителей и соответствует рыночным тенденциям, характеризующимся смещением спроса с формата пассивного потребления (просмотр кино) в сторону активных и интерактивных форм досуга.

Построенная экономическая модель цифровизации и автоматизации процессов управления в торговом центре «Пятая Авеню» также демонстрирует существенный потенциал роста эффективности:
А) Повышение уровня заполняемости: цифровые решения, направленные на улучшение коммуникации с арендаторами, автоматизацию обработки запросов и повышение качества сервиса, позволяют значительно повысить уровень удовлетворённости арендаторов, что в свою очередь способствует увеличению коэффициента заполняемости торговых площадей и, как следствие, приросту арендной выручки.
Б) Сокращение операционных расходов: внедрение автоматизированных платформ и цифровых инструментов оптимизирует процессы технического обслуживания, документооборота и работы с подрядчиками, снижая потребность в ручных операциях и сокращая связанные с ними издержки.
В) Улучшение финансовых показателей: совокупный эффект от повышения доходной части и снижения постоянных расходов позволяет прогнозировать рост чистой прибыли и повышение общей финансовой устойчивости объекта в долгосрочной перспективе.
Таким образом, переход к цифровой модели управления представляет собой не только технологическое обновление, но и стратегический инструмент повышения экономической эффективности и инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости.
В целом ожидается, что переход на цифровое управление повысит операционную эффективность торгового центра, удовлетворенность арендаторов и рентабельность, обеспечив значительный экономический эффект по сравнению с традиционными методами.
Также в качестве еще одного управленческого решения был разработан комплекс офлайн мероприятий для привлечения трафика посетителей и повышения лояльности гостей к ТЦ. В рамках разработанного комплекса мероприятий особый акцент сделан на целенаправленное формирование устойчивого семейного трафика – как наиболее стабильного и склонного к планируемым повторным визитам. Программы организованы с учётом профиля действующей аудитории ТЦ «Пятая Авеню» и ориентированы на те формы активности, которые обладают выраженным мультипликативным эффектом: не только привлекают новых посетителей, но и усиливают экономическое поведение внутри центра.
Ключевую роль в данном блоке мероприятий играют детские мастер-классы и анимационные форматы, проводимые на регулярной основе в выходные дни. Они создают предсказуемый семейный поток и обеспечивают прирост конверсий за счёт дополнительной активности сопровождающих. Несмотря на то, что прямой прирост арендных доходов не перекрывает затраты на организацию, это мероприятие обоснованно в рамках долгосрочной стратегии повышения вовлечённости аудитории.
Поддержка локального малого бизнеса реализуется через сезонные ярмарки ручной работы, организуемые четыре раза в год и приуроченные к традиционным спадам трафика. Благодаря точечной промо-активности и ярко выраженному событийному характеру, данные мероприятия не только окупаются, но и способствуют созданию устойчивой позитивной ассоциации с брендом ТЦ, что критично при текущей конкурентной обстановке в сегменте районных торговых центров.
Фестиваль активного отдыха, включающий спортивные активности в партнёрстве с фитнес-ритейлом, направлен на формирование дополнительной аудитории из числа подростков и молодых родителей. Высокая проходимость и наличие кросс-продаж позволяют отнести мероприятие к числу эффективных, особенно в части повышения лояльности и восприятия ТЦ как пространства досуга, а не только потребления.
Геймифицированный квест по территории центра, задействующий цифровую навигацию и Telegram-бот, служит инструментом стимулирования перемещений по ключевым зонам, включая менее посещаемые. Эффект достигается за счёт вовлечения, частичного переформатирования привычного поведения покупателей и предложения поощрений от арендаторов. Несмотря на относительно умеренный экономический эффект, мероприятие показывает высокий уровень digital-вовлечённости и способствует улучшению восприятия торгового центра у молодой и мобильной аудитории.
В совокупности представленные мероприятия формируют программный блок, обеспечивающий не только прирост трафика, но и его качественную трансформацию. За счёт чередования событий различного масштаба и фокусировки на семейной аудитории, удаётся одновременно решать задачи текущей наполняемости, формирования лояльного ядра посетителей и укрепления бренда ТЦ как пространства социального притяжения в микрорайоне. Экономическая эффективность большинства мероприятий варьируется от нейтральной до положительной, а их стратегическая обоснованность подтверждается данными о приросте среднего чека, времени пребывания и повторных визитах.


Купить