Помощь студентам в учебе
Договор некоммерческого найма жилого помещения
|
Введение
1. Общая характеристика договора некоммерческого найма жилого
помещения 7
1.1. Правовая природа договора некоммерческого найма жилого
помещения 7
1.2. Понятие и правовая характеристика договора некоммерческого найма
жилого помещения 15
1.3. Договор некоммерческого найма жилого помещения и иные виды
договоров найма жилого помещения: общее и отличия 18
1.4. Регулирование жилищных прав граждан: зарубежный
опыт 23
2. Основные элементы договора некоммерческого найма жилого
помещения 27
2.1. Стороны договора некоммерческого найма жилого помещения 27
2.2. Содержание договора некоммерческого найма как сделки и как
правоотношения: условия договора, права и обязанности сторон 40
2.3. Жилое помещение как предмет договора некоммерческого найма
жилого помещения. Наемный дом 48
3. Динамика договора некоммерческого найма жилого помещения 54
3.1. Заключение и изменение договора некоммерческого найма жилого
помещения 54
3.2. Прекращение договора некоммерческого найма жилого помещения и ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение
договорных обязательств 59
3.3. Проблемы и перспективы развития некоммерческого найма жилого
помещения в РФ 64
Заключение 70
Список использованных источников 73
1. Общая характеристика договора некоммерческого найма жилого
помещения 7
1.1. Правовая природа договора некоммерческого найма жилого
помещения 7
1.2. Понятие и правовая характеристика договора некоммерческого найма
жилого помещения 15
1.3. Договор некоммерческого найма жилого помещения и иные виды
договоров найма жилого помещения: общее и отличия 18
1.4. Регулирование жилищных прав граждан: зарубежный
опыт 23
2. Основные элементы договора некоммерческого найма жилого
помещения 27
2.1. Стороны договора некоммерческого найма жилого помещения 27
2.2. Содержание договора некоммерческого найма как сделки и как
правоотношения: условия договора, права и обязанности сторон 40
2.3. Жилое помещение как предмет договора некоммерческого найма
жилого помещения. Наемный дом 48
3. Динамика договора некоммерческого найма жилого помещения 54
3.1. Заключение и изменение договора некоммерческого найма жилого
помещения 54
3.2. Прекращение договора некоммерческого найма жилого помещения и ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение
договорных обязательств 59
3.3. Проблемы и перспективы развития некоммерческого найма жилого
помещения в РФ 64
Заключение 70
Список использованных источников 73
Право на жилище - одно из основополагающих конституционных прав, закрепленных в ст. 40 Конституции РФ. Однако обеспечить реализацию данного права в полной мере государству не удается до сих пор. Жилищный вопрос остается одной из наиболее злободневных тем в российском обществе. Довольно большая часть населения РФ не имела и до сих пор не имеет собственного жилья, а для его обретения необходимо пройти через такие испытания, как «ипотека» с кабальными процентами, долголетнее ожидание в очереди за жильем или же выбрать наем жилого помещения. И если для категории малоимущих граждан предусмотрен договор социального найма, то для так называемого «среднего класса», которому покупка жилья не по карману, аналогичной альтернативы не было предусмотрено.
Выбор темы исследования неслучаен, её актуальность обусловлена множеством факторов. Регулированию наемных отношений жилых помещений посвящены глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также другие нормативные акты, относящиеся к гражданскому и жилищному законодательству, среди которых особое место занимает Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ). В связи с изменениями общества изменялось и отношение законодателя к данному вопросу, на федеральном уровне был разработан комплекс мер по созданию условий для развития наемных отношений, однако жилищных проблем у россиян не уменьшилось. Государство, пытаясь хоть как-то выровнять ситуацию с доступностью жилья, вводит в 2014 году в жилищное законодательство новый социально значимый институт: "Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования". Появился новый, не известный российской правовой системе договор - договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее - договор некоммерческого найма жилого помещения). Более того, в ЖК появился раздел, посвященный новому институту - наемным домам, которые представляют
собой здания, принадлежащие одному собственнику и предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Реализация нововведений представляет большую трудность, поэтому необходимо провести их тщательный анализ, дабы данный правовой институт органично влился в правовое поле - в этом и заключается актуальность настоящего исследования.
Теоретическую основу исследования составляют труды таких российских и советских цивилистов как М.И.Брагинский и В.В. Витрянский, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, Е.А. Суханов, П.В. Крашенинников, Красавчиков О.А., Толстой Ю.К. и др., представляющих обширный массив доктринальной информации: общие положения жилищного, гражданского, в том числе институт договорного права и отдельные виды договоров жилищного найма. Также были изучены работы, посвященные жилищной политике РФ и непосредственно договору некоммерческого найма жилого помещения, среди которых Семина Т.А., Чернов А.В., Садиков А.Л., В.Н. Литовкин, С. Куцина, В.М. Корякин, а также авторы, исследовавшие иностранное законодательство в этой части: Н.Н. Рогожкина, А.И. Якупова и др.
Объект исследования: общественные отношения, складывающиеся в процессе заключения, исполнения, изменения и прекращения договора некоммерческого найма жилого помещения.
Предмет исследования: правовые нормы, регулирующие договор
некоммерческого найма жилого помещения и практика их применения.
Цель исследования - анализ теоретических положений и законодательства в сфере регулирования договора некоммерческого найма, определение его значения правовой системе РФ и роли в решении жилищного вопроса.
В соответствии с поставленной целью определяются следующие задачи исследования:
- проанализировать понятие и содержание договора некоммерческого найма жилого помещения;
- установить особенности правового режима предмета договора некоммерческого найма - жилого помещения;
- выявить признаки субъектного состава договора некоммерческого найма и определить их правомочия;
- изучить порядок заключения, изменения и прекращения договора некоммерческого найма жилого помещения;
- определить место договора некоммерческого найма в системе гражданско-правовых договоров;
- проанализировать зарубежное жилищное законодательство и выявить
- выявить проблемы правового регулирования и реализации норм, составляющих институт некоммерческого найма жилого помещения;
Нормативно-правовую базу исследования составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Гражданский процессуальный кодекс РФ, Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Гражданский кодекс РСФСР 1922 г., Гражданский кодекс РСФСР 1966 г., Жилищный кодекс РСФСР, а также иные нормативно-правовые акты РФ как федерального уровня, так и региональные и местные. Также были проанализированы положения европейского жилищного законодательства.
Методологической основой настоящей работы является совокупность общенаучных(системный, исторический, аналитический, логический) в том числе формально-логических (анализ, синтез, дедукция, индукция) и специальных методов (историко-правовой, сравнительно-правовой,
юридическая герменевтика) .
Научная новизна исследования заключается в том, что договор некоммерческого найма жилого помещения - относительно новое явление в правовом поле РФ, в связи с чем количество научных исследований данного договора не велико. Более того, ввиду отсутствия обширной
правоприменительной практики нередко научные изыскания направлены на изучение теоретической части вопроса. Немало работ, посвященных анализу зарубежного законодательства в части наемных отношений либо анализу российского законодательства в рамках существующих договоров найма жилого помещения и их сравнительных характеристик. Данное исследование имеет комплексный характер: произведен анализ российского и зарубежного законодательства, проведено сравнение некоммерческого найма с другими видами жилищного найма в РФ. Были выявлены проблемы правоприменения, предложены возможные пути их решения, что позволяет говорить о практической значимости настоящей работы.
Выпускная квалификационная работа «Договор некоммерческого найма жилого помещения» состоит из введения, трех глав, десяти параграфов, заключения, списка использованных источников.
В первой главе раскрывается правовая природа договора некоммерческого найма: социальная необходимость договора в аспекте реализации конституционного права граждан на жилище. Также была раскрыта правовая характеристика договора некоммерческого найма: консенсуальность, двусторонний и синаллагматический характер, возмездность и взаимность. Сравнительный анализ договора некоммерческого найма и договоров социального, коммерческого найма, а также анализ зарубежного опыта решения проблемы обеспечения населения жильем подтверждает тезис о самостоятельности изучаемого договора как уникального социально-правового механизма.
Вторая глава посвящена исследованию отдельных элементов договора некоммерческого найма: правовой статус нанимателя и наймодателя и их отличие от аналогичных субъектов социального найма. Также было изучено содержание некоммерческого найма как сделки и как правоотношения: его существенные условия и права и обязанности сторон. Раскрыто понятие жилого помещения, его характерные черты, а также понятие наемного дома.
В третьей главе изучается реализация договора: заключение, изменение и прекращение, а также возникающие в связи с этим проблемы, предлагаются варианты их решения.
Выбор темы исследования неслучаен, её актуальность обусловлена множеством факторов. Регулированию наемных отношений жилых помещений посвящены глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также другие нормативные акты, относящиеся к гражданскому и жилищному законодательству, среди которых особое место занимает Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ). В связи с изменениями общества изменялось и отношение законодателя к данному вопросу, на федеральном уровне был разработан комплекс мер по созданию условий для развития наемных отношений, однако жилищных проблем у россиян не уменьшилось. Государство, пытаясь хоть как-то выровнять ситуацию с доступностью жилья, вводит в 2014 году в жилищное законодательство новый социально значимый институт: "Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования". Появился новый, не известный российской правовой системе договор - договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее - договор некоммерческого найма жилого помещения). Более того, в ЖК появился раздел, посвященный новому институту - наемным домам, которые представляют
собой здания, принадлежащие одному собственнику и предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Реализация нововведений представляет большую трудность, поэтому необходимо провести их тщательный анализ, дабы данный правовой институт органично влился в правовое поле - в этом и заключается актуальность настоящего исследования.
Теоретическую основу исследования составляют труды таких российских и советских цивилистов как М.И.Брагинский и В.В. Витрянский, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, Е.А. Суханов, П.В. Крашенинников, Красавчиков О.А., Толстой Ю.К. и др., представляющих обширный массив доктринальной информации: общие положения жилищного, гражданского, в том числе институт договорного права и отдельные виды договоров жилищного найма. Также были изучены работы, посвященные жилищной политике РФ и непосредственно договору некоммерческого найма жилого помещения, среди которых Семина Т.А., Чернов А.В., Садиков А.Л., В.Н. Литовкин, С. Куцина, В.М. Корякин, а также авторы, исследовавшие иностранное законодательство в этой части: Н.Н. Рогожкина, А.И. Якупова и др.
Объект исследования: общественные отношения, складывающиеся в процессе заключения, исполнения, изменения и прекращения договора некоммерческого найма жилого помещения.
Предмет исследования: правовые нормы, регулирующие договор
некоммерческого найма жилого помещения и практика их применения.
Цель исследования - анализ теоретических положений и законодательства в сфере регулирования договора некоммерческого найма, определение его значения правовой системе РФ и роли в решении жилищного вопроса.
В соответствии с поставленной целью определяются следующие задачи исследования:
- проанализировать понятие и содержание договора некоммерческого найма жилого помещения;
- установить особенности правового режима предмета договора некоммерческого найма - жилого помещения;
- выявить признаки субъектного состава договора некоммерческого найма и определить их правомочия;
- изучить порядок заключения, изменения и прекращения договора некоммерческого найма жилого помещения;
- определить место договора некоммерческого найма в системе гражданско-правовых договоров;
- проанализировать зарубежное жилищное законодательство и выявить
- выявить проблемы правового регулирования и реализации норм, составляющих институт некоммерческого найма жилого помещения;
Нормативно-правовую базу исследования составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Гражданский процессуальный кодекс РФ, Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Гражданский кодекс РСФСР 1922 г., Гражданский кодекс РСФСР 1966 г., Жилищный кодекс РСФСР, а также иные нормативно-правовые акты РФ как федерального уровня, так и региональные и местные. Также были проанализированы положения европейского жилищного законодательства.
Методологической основой настоящей работы является совокупность общенаучных(системный, исторический, аналитический, логический) в том числе формально-логических (анализ, синтез, дедукция, индукция) и специальных методов (историко-правовой, сравнительно-правовой,
юридическая герменевтика) .
Научная новизна исследования заключается в том, что договор некоммерческого найма жилого помещения - относительно новое явление в правовом поле РФ, в связи с чем количество научных исследований данного договора не велико. Более того, ввиду отсутствия обширной
правоприменительной практики нередко научные изыскания направлены на изучение теоретической части вопроса. Немало работ, посвященных анализу зарубежного законодательства в части наемных отношений либо анализу российского законодательства в рамках существующих договоров найма жилого помещения и их сравнительных характеристик. Данное исследование имеет комплексный характер: произведен анализ российского и зарубежного законодательства, проведено сравнение некоммерческого найма с другими видами жилищного найма в РФ. Были выявлены проблемы правоприменения, предложены возможные пути их решения, что позволяет говорить о практической значимости настоящей работы.
Выпускная квалификационная работа «Договор некоммерческого найма жилого помещения» состоит из введения, трех глав, десяти параграфов, заключения, списка использованных источников.
В первой главе раскрывается правовая природа договора некоммерческого найма: социальная необходимость договора в аспекте реализации конституционного права граждан на жилище. Также была раскрыта правовая характеристика договора некоммерческого найма: консенсуальность, двусторонний и синаллагматический характер, возмездность и взаимность. Сравнительный анализ договора некоммерческого найма и договоров социального, коммерческого найма, а также анализ зарубежного опыта решения проблемы обеспечения населения жильем подтверждает тезис о самостоятельности изучаемого договора как уникального социально-правового механизма.
Вторая глава посвящена исследованию отдельных элементов договора некоммерческого найма: правовой статус нанимателя и наймодателя и их отличие от аналогичных субъектов социального найма. Также было изучено содержание некоммерческого найма как сделки и как правоотношения: его существенные условия и права и обязанности сторон. Раскрыто понятие жилого помещения, его характерные черты, а также понятие наемного дома.
В третьей главе изучается реализация договора: заключение, изменение и прекращение, а также возникающие в связи с этим проблемы, предлагаются варианты их решения.
В результате исследования было проанализировано понятие и правовая природа договора некоммерческого найма жилого помещения, а также изучены отдельные элементы договора: субъекты, предмет, существенные условия договора, порядок его изменения и прекращения. Существенными условиями договора являются предмет, срок и цена, а также порядок его изменения и возобновления по истечении срока действия. Сторонами договора выступают наниматель и наймодатель, который, в свою очередь, не идентичны аналогичным сторонам договоров найма и социального найма: законодатель устанавливает критерии для субъектов, желающих вступить отношения некоммерческого найма. Наймодателем может стать как публичный субъект, так и частный собственник, а нанимателем может стать гражданин, подходящий по критериям нуждаемости и уровня дохода и стоимости имущества, т.е не признанный малоимущим. Предметом договора является жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет.
Порядок заключения, изменения и прекращения договора в целом сходен с аналогичным порядком договора социального найма. Однако имеются и отличия: например, для заключения договора некоммерческого найма
необходима также постановка на учет у наймодателя. Также можно отметить некоторые пробелы в правовом регулировании, в частности, прекращение договора в связи с утратой жилого помещения.
В результате было выявлено, что договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования является частью системы договоров найма жилого помещения, но имеет самостоятельное значение и
уникальную правовую природу, выделяющую его среди родственных правовых конструкций: договора социального найма, договора коммерческого найма. В целом, можно отметить, что законодатель ввел в правовое поле новую конструкцию- симбиоз коммерческого и социального найма-которая призвана обеспечить реализацию жилищных потребностей значительной части граждан, которые, хотя и не являются малоимущими, однако приобрести собственное жилье финансово не способны. Данная новелла, направлена на решение сразу нескольких социально-экономических проблем: плата за наем по такому договору значительно ниже рыночной, что позволит не только обеспечить наемным жильем социального использования, но и понизить среднерыночную арендную плату по коммерческому найму. Также одним из результатов введения в действие института некоммерческого найма приведет к повышению мобильности населения, активной трудовой миграции, и, как следствие, оптимизации рынка труда.
Стоит отметить, что данная правовая конструкция не имеет однонаправленный характер, удовлетворяя потребности исключительно граждан-нанимателей, она также рассчитана и на обеспечение интересов потенциальных наймодателей. Наймодателем по данному договору может быть не только публично-правовое образование, но и частный собственник: для того, чтобы последний вступил в наемные правоотношения, необходимо учитывать, что он руководствуется интересами извлечения прибыли - такова его специфика, и для этого законодатель создал правовые возможности в виде государственной поддержки строительства наемных домов, субсидий и льгот, также предусмотрел сдачу половины жилых помещений в наемном доме в коммерческий наем и т.д. Более того, на современном этапе экономического развития, когда рынок недвижимости находится в состоянии стабильной стагнации, свидетельствующей, по мнению некоторых аналитиков, о грядущем кризисе перепроизводства на рынке недвижимости, когда новое жилье будет невостребованным, передача помещений в наем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования позволит восполнить часть затрат застройщиков и удержать их на плаву.
В рамках проведенного исследования было проанализировано зарубежное жилищное законодательство и выявлены эффективные меры жилищной политики, которые с учетом социально-экономических возможностей и особенностей правовой системы РФ могут быть применены в нашем государстве, в том числе меры, направленные на повышение заинтересованности частного сектора в участии в наемных правоотношениях. Так, во многих государствах Европы именно аренда является основой жилищного рынка.
Анализ правового регулирования, а также практически полное отсутствие практики по изучаемому договору привело к выводу о том, что существует ряд проблем, не дающих новому правовому механизму заработать на полную мощность. Такими проблемами являются пробелы в законодательстве, неясность правовых норм, а также низкая заинтересованность частного сектора во вступлении в наемные правоотношения по договору некоммерческого найма и др.
В заключение можно сказать, что договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования обладает уникальной правовой природой и объединяет в себе черты социального и коммерческого найма. Данный договор служит еще одним правовым механизмом, призванным обеспечить реализацию жилищных прав граждан, однако проблемы правового регулирования и реализации правовых норм не позволяют достичь поставленных целей. Поэтому необходима более подробна правовая регламентация нового правового института, в том числе проявление активности публичных органов на уровне субъектов федерации: разработка законов, подзаконных актов, позволяющих не только детализировать уже существующие нормы, но и решить одну из ключевых проблем - предусмотреть экономические механизмы повышения активности частных собственников, которые могут стать опорой жилищного рынка РФ в вопросах обеспечения граждан жильем.
Порядок заключения, изменения и прекращения договора в целом сходен с аналогичным порядком договора социального найма. Однако имеются и отличия: например, для заключения договора некоммерческого найма
необходима также постановка на учет у наймодателя. Также можно отметить некоторые пробелы в правовом регулировании, в частности, прекращение договора в связи с утратой жилого помещения.
В результате было выявлено, что договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования является частью системы договоров найма жилого помещения, но имеет самостоятельное значение и
уникальную правовую природу, выделяющую его среди родственных правовых конструкций: договора социального найма, договора коммерческого найма. В целом, можно отметить, что законодатель ввел в правовое поле новую конструкцию- симбиоз коммерческого и социального найма-которая призвана обеспечить реализацию жилищных потребностей значительной части граждан, которые, хотя и не являются малоимущими, однако приобрести собственное жилье финансово не способны. Данная новелла, направлена на решение сразу нескольких социально-экономических проблем: плата за наем по такому договору значительно ниже рыночной, что позволит не только обеспечить наемным жильем социального использования, но и понизить среднерыночную арендную плату по коммерческому найму. Также одним из результатов введения в действие института некоммерческого найма приведет к повышению мобильности населения, активной трудовой миграции, и, как следствие, оптимизации рынка труда.
Стоит отметить, что данная правовая конструкция не имеет однонаправленный характер, удовлетворяя потребности исключительно граждан-нанимателей, она также рассчитана и на обеспечение интересов потенциальных наймодателей. Наймодателем по данному договору может быть не только публично-правовое образование, но и частный собственник: для того, чтобы последний вступил в наемные правоотношения, необходимо учитывать, что он руководствуется интересами извлечения прибыли - такова его специфика, и для этого законодатель создал правовые возможности в виде государственной поддержки строительства наемных домов, субсидий и льгот, также предусмотрел сдачу половины жилых помещений в наемном доме в коммерческий наем и т.д. Более того, на современном этапе экономического развития, когда рынок недвижимости находится в состоянии стабильной стагнации, свидетельствующей, по мнению некоторых аналитиков, о грядущем кризисе перепроизводства на рынке недвижимости, когда новое жилье будет невостребованным, передача помещений в наем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования позволит восполнить часть затрат застройщиков и удержать их на плаву.
В рамках проведенного исследования было проанализировано зарубежное жилищное законодательство и выявлены эффективные меры жилищной политики, которые с учетом социально-экономических возможностей и особенностей правовой системы РФ могут быть применены в нашем государстве, в том числе меры, направленные на повышение заинтересованности частного сектора в участии в наемных правоотношениях. Так, во многих государствах Европы именно аренда является основой жилищного рынка.
Анализ правового регулирования, а также практически полное отсутствие практики по изучаемому договору привело к выводу о том, что существует ряд проблем, не дающих новому правовому механизму заработать на полную мощность. Такими проблемами являются пробелы в законодательстве, неясность правовых норм, а также низкая заинтересованность частного сектора во вступлении в наемные правоотношения по договору некоммерческого найма и др.
В заключение можно сказать, что договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования обладает уникальной правовой природой и объединяет в себе черты социального и коммерческого найма. Данный договор служит еще одним правовым механизмом, призванным обеспечить реализацию жилищных прав граждан, однако проблемы правового регулирования и реализации правовых норм не позволяют достичь поставленных целей. Поэтому необходима более подробна правовая регламентация нового правового института, в том числе проявление активности публичных органов на уровне субъектов федерации: разработка законов, подзаконных актов, позволяющих не только детализировать уже существующие нормы, но и решить одну из ключевых проблем - предусмотреть экономические механизмы повышения активности частных собственников, которые могут стать опорой жилищного рынка РФ в вопросах обеспечения граждан жильем.