АННОТАЦИЯ 4
Введение 3
1 Теоретические аспекты рынка недвижимости 5
1.1 Закономерности функционирования и характеристика отечественного рынка
недвижимости 5
1.2 Модели оценки объектов недвижимости 11
1.3 Спрос и предложение на рынке недвижимости 13
1.4 Равновесная цена: концепция и основные принципы 16
2 Применение дифференциальных уравнений для анализа и прогнозирования цен жилой
недвижимости 20
2.1 Основные понятия теории дифференциальных уравнений 20
2.2 Алгоритм прогнозирования цен на рынке жилой недвижимости 21
2.3 Регрессионные модели 25
3 Построение модели равновесной цены на примере рынка жилой недвижимости г. Томск 29
3.1 Описание используемой базы недвижимости ОРИС 29
3.2 Построение модели равновесной цены на примере рынка жилой недвижимости
двухкомнатных квартир нового типа в Ленинском районе г. Томск 31
3.2.1 Сбор и обработка исходных данных 31
3.2.2 Модель с использованием численного дифференцирования 35
3.2.3 Модели с использованием регрессионного анализа 42
3.3 Построение модели равновесной цены на примере рынка жилой недвижимости
однокомнатных квартир 67 серии в Советском районе г. Томск 64
3.4 Построение модели равновесной цены на примере рынка жилой недвижимости
двухкомнатных квартир новой серии в Советском районе г. Томск 72
Заключение 80
Список использованных источников и литературы 81
Рынок недвижимости является важной частью экономики. Общепризнанным является факт, что достигнутый уровень рыночных преобразований в жилищно-коммунальной сфере и сфере оборота недвижимости в целом определяет степень развитости рыночных механизмов в национальной экономике. Поэтому необходимо детальное изучение закономерностей становления и особенностей функционирования рынка недвижимости.
Актуальность темы исследования, таким образом, обусловлена важностью изучения развития рынка недвижимости, поскольку она прямо влияет на экономику страны. Также следует отметить, что остаются отрытыми или недостаточно изученными многие проблемы развития рынка недвижимости, от решения которых напрямую зависит эффективность осуществляемой социально-жилищной политики.
Научная новизна исследования заключается в построении моделей для прогнозирования равновесной цены.
Цель работы состоит в построении моделей для прогнозирования равновесной цены одного квадратного метра площади на примере определенного сегмента рынка жилой недвижимости г. Томск.
Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи:
1) Раскрыть сущность и выделить основные характеристики рынка жилой недвижимости;
2) Рассмотреть основные виды и закономерности функционирования отечественного рынка недвижимости;
3) Проанализировать использование дифференциальных уравнений для исследования спроса и предложения;
4) Разработать алгоритм построения модели равновесной цены;
5) Построить модель равновесной цены реализации одного квадратного метра площади на примере квартир г. Томск.
Объектом исследования являются национальный и томский рынки жилой недвижимости.
Предметом исследования является равновесная цена реализации одного квадратного метра площади на рынке жилой недвижимости в Томске.
Для решения поставленных задач применялись следующие методы исследования:
1) Общетеоретические: анализ, синтез, моделирование;
2) Практические: измерение, наблюдение, сравнение .
Теоретико-методологической базой для данной исследовательской работы выступили труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов по анализу рынка недвижимости, учебная и научная литература по теории эконометрического прогнозирования, системному анализу, применяемым при анализе экономических систем, ресурсы сети Интернет, а также программные средства Microsoft Excel.
Цель и задачи работы предопределили ее структуру. Работа состоит из трёх глав. Первая часть работы представляет собой теоретическую основу. В ней подробно освещаются общие аспекты рынка недвижимости. Во второй главе подробно описывается применение дифференциальных уравнений в экономике, а также выстраивается определенный алгоритм для прогнозирования цен на рынке недвижимости. Третья часть представляет практическую часть работы. Она содержит описание результатов применения существующих методов на практике. Раскрываются такие этапы моделирования, как сбор данных, визуализация, формализация. Подробно описываются полученные результаты. В заключении представлены общие выводы по теме данной выпускной квалификационной работы.
Во время проведения и написания данной работы, поставленные задачи были решены и цель достигнута. Проведенное исследование позволило сделать несколько выводов.
1. Рынок недвижимости является одним из определяющих и в то же время зависящим от остальных рынков, его исследование и выявление закономерностей является важным для национальной экономики, так как рынок недвижимого имущества характеризует степень развитости рыночных механизмов в экономике всего государства.
2. В условиях перехода от централизованной экономики к рыночной отечественный рынок недвижимости имеет много особенностей, а также имеет свои закономерности:
1) Циклические колебания активности и цен вместе с экономическими, инвестиционными и другими циклами;
2) Связь между рынком недвижимости и другими рынками (валютным, фондовым), приводящая к перетеканию капитала на рынок недвижимости и росту цен на недвижимость при понижении учетной ставки, доходности ценных бумаг, темпов инфляции национальной валюты, а также повышении ее курса относительно других валют;
3) Формирование цен на основе равновесия спроса и предложения и зависимость тенденций изменения цен от соотношения спроса и предложения.
3. Рынок недвижимости имеет сложную структуру и разделяется на множество типов и видов. Отдельные сегменты рынка характеризуются своими специфическими особенностям, влиянием и экономико-правовым взаимодействием с другими сегментами данного рынка и другими рынками. Сейчас рынок жилой недвижимости имеет устойчивый рост, что подтверждает увеличение предложения с каждым годом.
4. Детальное рассмотрение рынка жилой недвижимости в Томске показывает, что в зависимости от времени рынок не достигает равновесия.
5. Построены математические модели равновесной цены 1 кв. метра жилой недвижимости в Томске на примере двух различных видов квартир в разных районах города.
