АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИЙ И СТРУКТУРНЫХ СДВИГОВ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Согласно цели данной работы был проведён комплексный анализа тенденций на ипотечном жилищном рынке и в строительной отрасли России, продиктованных объективной реальностью структуры российской экономики и влиянием извне.
Каждая из поставленных задач выпускной квалификационной работы была реализована. Так, в рамках первой задачи была определена роль сдвигов в структуре экономики, выявлены теоретические подходы к определению сдвигов, к их последствиям и описаны особенности мер государственного воздействия. Также была обнаружена связь структурных сдвигов с экономическими шоками, откуда была установлена связь сдвигов с теорией финансовых пузырей, представлены некоторые научные подходы к этому вопросу. В рамках обсуждения финансового пузыря показаны его характеристики, возможности для моделирования и последствия.
В ходе реализации второй задачи было выяснено, что спрос на российском рынке жилья имеет многофакторную структуру. Вместе с серьёзным удельным весом строительной отрасли в объёме отраслей российской экономики можно утверждать, что спрос на рынке жилья оказывает влияние на развитие национальной экономики. Важным результатом параграфа стал вывод противоречивости спроса на рынке жилой недвижимости. Была показана разбалансировка в динамике реальных доходов и аппроксимированного через ввод многоквартирных домов спроса, поставлен вопрос о платежеспособности спроса в 2022 г. при неблагополучной ситуации в российской экономике. Относительно предложения мы могли наблюдать прошедшую структурную трансформацию, связанную с переходом на новую систему финансирования строительных проектов, которая привела к фильтрации и централизации застройщиков на рынке и переоценке рисков при кредитовании строительной отрасли банками. Под вопрос была поставлена целесообразность прекрасно отработавшей на отложенном спросе программы льготной ипотеки в текущих условиях. Была дана рекомендация посредством льготных программ обратить внимание на вторичный рынок жилья, за последние годы не демонстрировавшего высокого роста в сравнении с первичным, но обладающего потенциалом, в том числе благодаря беспрецедентному росту ввода жилой недвижимости (который как минимум из-за «строительного» лага будет поддерживать свои темпы еще в пределах года) и возможных продаж первичной недвижимости некоторыми розничными покупателями в инвестиционных целях, чья переоценка в текущей неопределённости может создать дополнительное предложение на вторичном рынке.
При решении третьей задачи были установлены начальные принципы модели пузыря как элемента теории структурных сдвигов - рациональность агентов и безарбитражность - для анализа предпосылок образования ипотечного пузыря в России. Предпосылки были рассмотрены не в текущий момент неопределённости, а на 2020 г. Был сделан вывод о том, что поведение выбранных для исследования показателей цены и дохода указывает в большей степени на слабую чувствительность изменений цен на жильё в ответ на шоки доходов. Такие выводы были построены на основе статистических тестов на стационарность, коинтеграцию, проведённых с использованием авторской (несобственной) надстройки для MS Excel, последовательную корреляцию рядов. Безарбитражность ипотечного жилищного рынка России как предпосылка модели пузыря была проверена с помощью имитационного моделирования риска и его оценки, также была принята как подтверждённая. Вывод по задаче состоит в следующем: на российском рынке ИЖК может определяться рациональный пузырь, осложнённый иррациональными заёмщиками в силу того, что гипотеза о невысокой информационной эффективности рынка была не отвергнута.
В четвёртой задаче была настроена модель спроса для рынка в долгосрочной ретроспективе до 2020 г. в условиях подтверждённых предпосылок к модели и по результатам реализации второй задачи и получения существенных факторов, которые можно воспринимать как шоки спроса. С использованием инструментария для обработки данных в рамках пакета EViews фундаментальные факторы, представленные временными рядами, были собраны в модель, некоторые из них были подвержены темпоральному дезагригированию, чтобы использоваться в общей модели. Предположение о существовании коинтеграции между выбранными фундаментальными детерминантами спроса в ходе анализа не было отвергнуто. Для оценки краткосрочной ценовой динамики эндогенных переменных (фундаментальных) и темпа корректировки жилищных цен к их «коинтгерационному равновесию» была использована VECM-техника, с помощью которой было сформулировано, что в рамках рассмотренных условий и факторов идентифицируется пузырь невзрывного толка, а также многовариантность спроса, чья комплексность ещё раз подтверждает скрытый, латентный, характер пузыря.
Реализуя пятую задачу, мы связали наше представление о наличии пузыря с фактами структурных сдвигов на рынке. И, учитывая особенности, выделенные в рамках четвертой задачи, а именно среднесрочный характер его возникновения, возможность рассматривать факторы не как систему, а изучать их поведение по отдельности, находя общие признаки в поведении, мы промоделировали наиболее существенные переменные на ипотечном и строительном сегментах российской экономики. Для моделирования были использованы структуры авторегрессии скользящего среднего с целью робастной аппроксимации (то есть моделируемые данные, протестированные к тому же на стационарность, в нашем представлении устойчивее к выбросам, чем «сырые» данные). Были применены статистические тесты Чоу на стабильность полученных моделей для априорно известных разрывов последовательно для каждого наблюдения с последующей интерпретацией результатов, что может рассматриваться как предложение некого исследовательского алгоритма. Для реализации алгоритма была создана процедура средствами пакета анализа данных EViews. Также были предложены и рассмотрены два подхода к интерпретации моментов выбросов, полученных при проведении тестов: подход через поиск наибольшего количества исключений по всем факторам и всем тестам в каждый момент времени наблюдаемого периода; подход через поиск максимального исключения для каждого фактора в каждом тесте в пределах рассматриваемого периода.
Таким образом, следует заметить, что представленный порядок исследования не предполагал оценки фундаментальной стоимости жилья, коэффициентного анализа, использовался ограниченный, авторский, подход к утверждению предпосылок и факторов спроса. Подход к тестированию на структурные изменения отзывается в зарубежной практике исследований такого рода, но при этом модифицирован. Полученные результаты позволяют говорить о цикличном характере ипотечного жилищного рынка и строительной отрасли России, определяющей роле институциональных изменений на рынке, а также коронакризиса. На наш взгляд, дополнительные шоковые события ближайшего прошлого позволят снизить градус на первичном рынке жилой недвижимости и более равновесно распределят спрос между ним и вторичным сегментом. Мы не ожидаем, что строительство в текущих условиях, имея высокую добавленную стоимость, позволит российской экономике быстро оправиться. Мы также приветствуем пристальное внимание российского мегарегулятора к комплексным процессам на данном сегменте и поддерживаем его позицию на коррекцию ипотечного жилищного рынка в противовес позиции Минстроя РФ.
Отметим, что некоторые из результатов данного исследования (часть параграфов 2.1 и 2.2) легли в основу статей, опубликованных: в журнале «Научные труды Вольного экономического общества России», входящем в перечень рецензируемых научных изданий ВАК (номер 66 в списке использованных источников и литературы), и в научно-профессиональном издании «Вопросы оценки» (РИНЦ) саморегулируемой организации «Русское общество оценщиков».


Купить