Помощь студентам в учебе
ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОМ ПРОИЗВОДСТВЕ
|
Введение 3
I. Общая характеристика оборота сельскохозяйственных
земель 12
1. Понятие оборота земель, используемых в
сельскохозяйственном производстве 12
2. Оборот земель сельскохозяйственного назначения в
дореволюционной и Советской России 29
3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения в
зарубежных странах 40
II. Нормативные правовые акты, регулирующие оборот земель
сельскохозяйственного назначения 55
1. Федеральные нормативные правовые акты 55
1) Конституция Российской Федерации 55
2) Законы Российской Федерации 60
3) Подзаконные правовые акты 70
2. Нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации 85
III. Специфика оборота земель, используемых в
сельскохозяйственном производстве 99
1. Способы ограничения оборота земель
сельскохозяйственного назначения 99
2. Особенности оборота земель, находящихся в общей
собственности членов сельскохозяйственных организаций и иных лиц 113
3. Особенности оборота земель крестьянских (фермерских) хозяйств 120
4. О совершенствовании правового регулирования оборота
земель, используемых сельскохозяйственными коммерческими организациями 126
Заключение 135
Библиография 139
I. Общая характеристика оборота сельскохозяйственных
земель 12
1. Понятие оборота земель, используемых в
сельскохозяйственном производстве 12
2. Оборот земель сельскохозяйственного назначения в
дореволюционной и Советской России 29
3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения в
зарубежных странах 40
II. Нормативные правовые акты, регулирующие оборот земель
сельскохозяйственного назначения 55
1. Федеральные нормативные правовые акты 55
1) Конституция Российской Федерации 55
2) Законы Российской Федерации 60
3) Подзаконные правовые акты 70
2. Нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации 85
III. Специфика оборота земель, используемых в
сельскохозяйственном производстве 99
1. Способы ограничения оборота земель
сельскохозяйственного назначения 99
2. Особенности оборота земель, находящихся в общей
собственности членов сельскохозяйственных организаций и иных лиц 113
3. Особенности оборота земель крестьянских (фермерских) хозяйств 120
4. О совершенствовании правового регулирования оборота
земель, используемых сельскохозяйственными коммерческими организациями 126
Заключение 135
Библиография 139
Актуальность темы. Одной из целей приватизации сельскохозяйственных земель в России явилась потребность включить их в частноправовой оборот, то есть создать экономические механизмы перераспределения земельных ресурсов в пользу наиболее эффективно и рационально хозяйствующих субъектов. В развитых государствах рынки земли являются мощным средством стимулирования инвестиций землепользователя и роста производительности. Право собственности на землю, возможность ее продажи являются основой ипотечного кредитования. Наличие нормально функционирующих рынков земли важно даже собственникам, не пользующимся этими рынками в течение своей жизни. Как отмечает Тим Хэнстед, рынки земли определяют и подтверждают стоимость активов, которые могут быть переданы следующему поколению и использованы как основа для планирования направлений человеческой деятельности .
Рынок земель сельскохозяйственного назначения играет важную роль в трансформации аграрной экономики в промышленную экономику. По мере развития экономики происходит перераспределение рабочей силы в иные отрасли народного хозяйства. Лица, покидающие сельское хозяйство, должны иметь возможность продать принадлежащие им земельные участки и получить компенсацию за земельный участок, включая стоимость осуществленных ими вложений (как материальных, так и труда). Несовершенное законодательство России о земельном обороте тормозит эти естественные процессы. Об этом свидетельствует наличие огромного количества «невостребованных земельных долей» в сельскохозяйственных коммерческих организациях.
В советский дореформенный период существования нашего государства (1917 - 1990 гг.) перераспределение земельных ресурсов осуществлялось преимущественно в публично-правовом порядке. Земля не рассматривалась как недвижимое имущество и как имущество вообще. Перераспределение земли в административном порядке позволяло осуществлять контроль за надлежащим использованием земли.
Включение земли в число объектов права частной собственности и возможность ее перераспределения в частноправовом порядке стали вызывать опасения, что земля может быть перераспределена способом, не соответствующим общественным интересам: возможность утраты доступа к земле широких слоев крестьянства, возникновение монополизма на земельном рынке и возникновение класса рантье и т. п. Способы ограничения земельного рынка в общественных интересах не всегда очевидны, и это существенно тормозит развитие земельного законодательства. Например, чтобы избежать предполагаемых вредных последствий земельного рынка, предлагается вообще запретить куплю- продажу сельскохозяйственных земель; при этом на другую чашу весов не ставятся вредные последствия запрета купли-продажи.
Эффективное правовое регулирование земельного оборота требует предварительного всестороннего исследования как положительных, так и возможных отрицательных его последствий. Такое исследование позволит выработать эффективные ограничители оборота.
Разрабатываемые в последнее время проекты нормативных актов, регулирующих земельный оборот, показывают, насколько законодатель не готов к разрешению проблемы земельного оборота. В последнем президентском проекте Земельного кодекса замалчивается вопрос о возможности купли-продажи сельскохозяйственных земель, что в совокупности с ныне действующей статьей 129 ГК РФ, в которой говорится, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах, может быть истолковано как запрет купли-продажи.
Законодатель предпринимает попытку ввести некие “земельные паи”, которые якобы могут иметь члены сельскохозяйственных организаций. При этом совершенно игнорируются нормы гражданского законодательства о юридических лицах (например, неясно соотношение прав владельцев акций и владельцев земельных паев в акционерных обществах; неясно соотношение прав полных товарищей, коммандитистов и владельцев земельных паев в товариществах на вере и т. д.).
Действующим законодательством совершенно не разрешен вопрос о судьбе так называемых “невостребованных земельных долей”.
Процедура распоряжения общей собственностью, установленная ГК РФ, не может быть практически реализована при распоряжении земельными участками, находящимися в общей собственности членов крупных сельскохозяйственных организаций.
Цель, задачи и предмет исследования. Целью нашего исследования является получение научных выводов об оптимальном соотношении публично-правового и частноправового регулирования земельного оборота, о пределах государственного вмешательства в земельный оборот, о способах ограничения земельного оборота в целях достижения компромисса частных и общественных интересов. Полученные выводы могут послужить основой для выработки рекомендаций по формированию и совершенствованию нормативных правовых актов, регулирующих оборот земель, используемых в сельскохозяйственном производстве. Мы имеем в виду земли сельскохозяйственного назначения, используемые для производства сельскохозяйственной продукции юридическими лицами и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами.
Для получения указанных научных выводов и выработки на их основе практических рекомендаций мы поставили своей задачей изучить опыт регулирования земельного оборота в дореволюционной России с целью перенять то лучшее, что соответствует Российским условиям и традициям, а также избежать ранее допущенных ошибок. Изучение дореволюционного Российского опыта правового регулирования оборота земли позволит также глубже понять современные процессы.
Мы также сочли необходимым изучить и описать опыт правового регулирования земельного рынка нескольких развитых зарубежных государств с континентальной системой права, в которых земельный рынок сложился и успешно функционирует. С целью дать более глубокий и подробный анализ, мы были вынуждены были ограничиться описанием опыта лишь двух государств. В настоящей работе нами исследовано законодательство Французской Республики, которое нам особенно интересно в плане регулирования сельскохозяйственной аренды. Описание и анализ законодательства ФРГ о разрешительном порядке совершения сделок с земельными участками, также изложенные в настоящей работе, являются результатом исследования, осуществленного автором в период научных стажировок в мае - июне 1999 года и июле - августе 2000 года в Институте аграрного развития стран Центральной и Восточной Европы (г. Галле, ФРГ).
Выработка рекомендаций должна осуществляться с учетом состояния действующего законодательства. Во второй главе настоящей работы рассмотрены конституционные основы земельного оборота, проанализировано федеральное законодательство, подзаконные нормативные правовые акты. Большое внимание в настоящей работе уделено анализу законодательства субъектов Российской Федерации о земельном обороте, прослеживаются тенденции его развития. Автором исследовано более сорока законов и иных правовых актов различных субъектов РФ, в большей или меньшей степени регулирующих оборот земель сельскохозяйственного назначения.
В период с 1994 по 1999 год автором в процессе работы по проекту “Приватизация земли и реорганизация сельскохозяйственных предприятий в России” в Орловской, Вологодской, Ивановской, Воронежской областях были изучены типичные ошибки в применении законодательства о земельном обороте и выявлены проблемы, требующие урегулирования федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.
Наряду дореволюционным законодательством России о земельном обороте, законодательством отдельных зарубежных государств, современным Российским законодательством, практикой применения законодательства в отдельных субъектах РФ, предметом нашего исследования являются труды российских и зарубежных ученых, посвященные данной проблематике, либо имеющие непосредственное отношение к ней. В частности, автором были изучены труды таких ученых- юристов, как И.А. Иконицкой, С.С. Алексеева, З.С. Беляевой, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, Х.-А. Вайриха, Г.А. Волкова, А.К. Голиченкова, Ю.Г. Жарикова, Б.Д. Клюкина, М.И. Козыря, О.М. Козырь, С.В. Коростелева, Н.И. Краснова, М.Г. Масевич, Э.И. Павловой, И.А. Покровского, Р. Простермана, В.В. Устюковой, Г.А. Суханова, Н.А. Сыродоева, Л.П. Фоминой, О.А. Хауке, Т. Хэнстеда, Г.В. Чубукова, и других.
Автор в процессе работы ознакомился с позицией руководителей различных субъектов Российской Федерации по поводу допустимости и пределов земельного оборота. Достаточно большой материал был получен автором из бюллетеня Пресс-службы Совета Федерации РФ (в частности, о позиции по отношению к купле-продаже сельскохозяйственных земель Д. Аяцкова, Н. Кондратенко, Е. Михайлова, А. Руцкого, В. Стародубцева и др.). Особо изучен ряд выступлений и научных работ председателя Совета Федерации ФС РФ Е.С. Строева.
Методы исследования. В качестве методов научного исследования при написании настоящей работы использовались общенаучные методы познания, такие как исторический, диалектический методы, методы эмпирического исследования (наблюдение, сравнение), анализа и синтеза. Выводы и предложения, сформулированные в настоящей работе, основываются на философской концепции социальной функции собственности.
Научная новизна работы. Несмотря на то, что проблема регулирования земельного оборота в течение вот уже около десяти лет является актуальной проблемой и ей уделено достаточно большое внимание в научной литературе, до сих пор не выработано теоретическое понятие земельного оборота. В настоящей работе впервые сформулировано и выносится на защиту это понятие.
Автор в процессе практической работы по приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных предприятий отметил пробелы в правовом регулировании земельного оборота гражданским и земельным законодательством, и сформулировал предложения по совершенствованию соответствующего законодательства.
В научной литературе высказываются предложения о введении дополнительного налога на совершение сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, как средства для предотвращения возможной спекуляции сельскохозяйственными угодьями. Эти предложения, однако, не сопровождаются анализом действующего законодательства РФ о налогах и сборах. Автор анализирует законодательство о налоге на прибыль с предприятий и организаций, о налоге на добавленную стоимость и др. и делает вывод о том, что действующее налоговое законодательство уже сейчас создает серьезные препятствия для спекуляцией землей, а введение дополнительного налога на совершение сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения будет тормозить перераспределение земель между хозяйствующими субъектами и ляжет бременем на плечи сельских товаропроизводителей.
Автор выдвинул гипотезу, что в крупных сельскохозяйственных коммерческих организациях, в которых земля находится в общей долевой собственности членов этих организаций, практически невозможно распоряжение земельным массивом, поскольку невыполнимо требование пункта 1 ст. 246 ГК РФ, в соответствии с которым распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. Проведенный диссертантом анализ отчетностей районных комитетов по земельным ресурсам и о реализации Указа Президента РФ от 7 марта 1996 года № 337 подтвердил, что собственники земельных массивов ни в одной из сельскохозяйственных коммерческих организаций (указанных в отчетностях) не имеют возможности распорядиться земельным массивом, так как единогласное решение о распоряжении общей собственностью невозможно из-за отсутствия ряда сособственников, настоящее место жительства которых неизвестно, наличия не закрытых наследственных дел и т. п. Эта же гипотеза была подтверждена результатами обследования двух сельскохозяйственных коммерческих организаций, проведенного автором в Усть-Кубинском районе Вологодской области в 1999 году. Не считая правильным вводить правила, упрощающие процедуру распоряжения находящимся в общей собственности земельным участком, автор предлагает существенно упростить процедуру выделения земельного участка из общего земельного массива в счет земельной доли (без обязательного единогласного решения сособственников) с тем, чтобы в последующем выделивший земельный участок собственник (или группа собственников) мог распорядиться этим земельным участком.
Автор выносит на защиту следующие основные положения диссертации:
- вывод о необходимости ограничения государством земельного оборота (в пределах, обусловленных необходимостью обеспечить рациональное использование сельскохозяйственных земель и необходимостью исключить чрезмерную концентрацию сельскохозяйственных земель в руках относительно узкого круга лиц);
- определение понятия “земельный оборот”, которое сформулировано как осуществляемый в соответствии с гражданским законодательством и особенностями, установленными земельным законодательством и регистрируемый компетентными государственными органами переход права собственности, иных прав на земельные участки и доли в праве общей собственности на земельные участки посредством совершения гражданско-правовых сделок а также посредством иных, допускаемых земельным законодательством, гражданско-правовых способов;
- вывод о целесообразности введения разрешительного порядка совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения;
- вывод о нецелесообразности предлагаемого в научной литературе введения прогрессивного налогообложения сделок с земельными участками;
- вывод о необходимости дополнительной регламентации и упрощения процедуры выделения земельного участка в счет земельной доли для совершения в последующем сделок с выделенным земельным участком;
- вывод о необходимости урегулировать особо порядок распоряжения земельным участком, находящимся в общей совместной собственности членов крестьянского хозяйства, установив правило о распоряжении находящимся в общей совместной собственности земельным участком не любым из сособственников, а исключительно главой крестьянского хозяйства либо уполномоченным им лицом по согласию всех сособственников.
Научно-теоретическое и прикладное значение диссертации. Изложенные в настоящей работе выводы и предложения могут быть использованы при разработке нормативных правовых актов, регулирующих оборот сельскохозяйственных земель.
Материалы диссертации могут быть использованы в научных целях а также в учебном процессе при преподавании земельного, гражданского и аграрного права.
Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждена на заседании сектора аграрного и земельного права Института государства и права Российской Академии наук. Ее основные выводы и предложения были изложены автором на международных научно-практических конференциях, а также в ряде публикаций.
Структура работы обусловлена целями, задачами и предметом исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, и списка литературы.
Рынок земель сельскохозяйственного назначения играет важную роль в трансформации аграрной экономики в промышленную экономику. По мере развития экономики происходит перераспределение рабочей силы в иные отрасли народного хозяйства. Лица, покидающие сельское хозяйство, должны иметь возможность продать принадлежащие им земельные участки и получить компенсацию за земельный участок, включая стоимость осуществленных ими вложений (как материальных, так и труда). Несовершенное законодательство России о земельном обороте тормозит эти естественные процессы. Об этом свидетельствует наличие огромного количества «невостребованных земельных долей» в сельскохозяйственных коммерческих организациях.
В советский дореформенный период существования нашего государства (1917 - 1990 гг.) перераспределение земельных ресурсов осуществлялось преимущественно в публично-правовом порядке. Земля не рассматривалась как недвижимое имущество и как имущество вообще. Перераспределение земли в административном порядке позволяло осуществлять контроль за надлежащим использованием земли.
Включение земли в число объектов права частной собственности и возможность ее перераспределения в частноправовом порядке стали вызывать опасения, что земля может быть перераспределена способом, не соответствующим общественным интересам: возможность утраты доступа к земле широких слоев крестьянства, возникновение монополизма на земельном рынке и возникновение класса рантье и т. п. Способы ограничения земельного рынка в общественных интересах не всегда очевидны, и это существенно тормозит развитие земельного законодательства. Например, чтобы избежать предполагаемых вредных последствий земельного рынка, предлагается вообще запретить куплю- продажу сельскохозяйственных земель; при этом на другую чашу весов не ставятся вредные последствия запрета купли-продажи.
Эффективное правовое регулирование земельного оборота требует предварительного всестороннего исследования как положительных, так и возможных отрицательных его последствий. Такое исследование позволит выработать эффективные ограничители оборота.
Разрабатываемые в последнее время проекты нормативных актов, регулирующих земельный оборот, показывают, насколько законодатель не готов к разрешению проблемы земельного оборота. В последнем президентском проекте Земельного кодекса замалчивается вопрос о возможности купли-продажи сельскохозяйственных земель, что в совокупности с ныне действующей статьей 129 ГК РФ, в которой говорится, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах, может быть истолковано как запрет купли-продажи.
Законодатель предпринимает попытку ввести некие “земельные паи”, которые якобы могут иметь члены сельскохозяйственных организаций. При этом совершенно игнорируются нормы гражданского законодательства о юридических лицах (например, неясно соотношение прав владельцев акций и владельцев земельных паев в акционерных обществах; неясно соотношение прав полных товарищей, коммандитистов и владельцев земельных паев в товариществах на вере и т. д.).
Действующим законодательством совершенно не разрешен вопрос о судьбе так называемых “невостребованных земельных долей”.
Процедура распоряжения общей собственностью, установленная ГК РФ, не может быть практически реализована при распоряжении земельными участками, находящимися в общей собственности членов крупных сельскохозяйственных организаций.
Цель, задачи и предмет исследования. Целью нашего исследования является получение научных выводов об оптимальном соотношении публично-правового и частноправового регулирования земельного оборота, о пределах государственного вмешательства в земельный оборот, о способах ограничения земельного оборота в целях достижения компромисса частных и общественных интересов. Полученные выводы могут послужить основой для выработки рекомендаций по формированию и совершенствованию нормативных правовых актов, регулирующих оборот земель, используемых в сельскохозяйственном производстве. Мы имеем в виду земли сельскохозяйственного назначения, используемые для производства сельскохозяйственной продукции юридическими лицами и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами.
Для получения указанных научных выводов и выработки на их основе практических рекомендаций мы поставили своей задачей изучить опыт регулирования земельного оборота в дореволюционной России с целью перенять то лучшее, что соответствует Российским условиям и традициям, а также избежать ранее допущенных ошибок. Изучение дореволюционного Российского опыта правового регулирования оборота земли позволит также глубже понять современные процессы.
Мы также сочли необходимым изучить и описать опыт правового регулирования земельного рынка нескольких развитых зарубежных государств с континентальной системой права, в которых земельный рынок сложился и успешно функционирует. С целью дать более глубокий и подробный анализ, мы были вынуждены были ограничиться описанием опыта лишь двух государств. В настоящей работе нами исследовано законодательство Французской Республики, которое нам особенно интересно в плане регулирования сельскохозяйственной аренды. Описание и анализ законодательства ФРГ о разрешительном порядке совершения сделок с земельными участками, также изложенные в настоящей работе, являются результатом исследования, осуществленного автором в период научных стажировок в мае - июне 1999 года и июле - августе 2000 года в Институте аграрного развития стран Центральной и Восточной Европы (г. Галле, ФРГ).
Выработка рекомендаций должна осуществляться с учетом состояния действующего законодательства. Во второй главе настоящей работы рассмотрены конституционные основы земельного оборота, проанализировано федеральное законодательство, подзаконные нормативные правовые акты. Большое внимание в настоящей работе уделено анализу законодательства субъектов Российской Федерации о земельном обороте, прослеживаются тенденции его развития. Автором исследовано более сорока законов и иных правовых актов различных субъектов РФ, в большей или меньшей степени регулирующих оборот земель сельскохозяйственного назначения.
В период с 1994 по 1999 год автором в процессе работы по проекту “Приватизация земли и реорганизация сельскохозяйственных предприятий в России” в Орловской, Вологодской, Ивановской, Воронежской областях были изучены типичные ошибки в применении законодательства о земельном обороте и выявлены проблемы, требующие урегулирования федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.
Наряду дореволюционным законодательством России о земельном обороте, законодательством отдельных зарубежных государств, современным Российским законодательством, практикой применения законодательства в отдельных субъектах РФ, предметом нашего исследования являются труды российских и зарубежных ученых, посвященные данной проблематике, либо имеющие непосредственное отношение к ней. В частности, автором были изучены труды таких ученых- юристов, как И.А. Иконицкой, С.С. Алексеева, З.С. Беляевой, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, Х.-А. Вайриха, Г.А. Волкова, А.К. Голиченкова, Ю.Г. Жарикова, Б.Д. Клюкина, М.И. Козыря, О.М. Козырь, С.В. Коростелева, Н.И. Краснова, М.Г. Масевич, Э.И. Павловой, И.А. Покровского, Р. Простермана, В.В. Устюковой, Г.А. Суханова, Н.А. Сыродоева, Л.П. Фоминой, О.А. Хауке, Т. Хэнстеда, Г.В. Чубукова, и других.
Автор в процессе работы ознакомился с позицией руководителей различных субъектов Российской Федерации по поводу допустимости и пределов земельного оборота. Достаточно большой материал был получен автором из бюллетеня Пресс-службы Совета Федерации РФ (в частности, о позиции по отношению к купле-продаже сельскохозяйственных земель Д. Аяцкова, Н. Кондратенко, Е. Михайлова, А. Руцкого, В. Стародубцева и др.). Особо изучен ряд выступлений и научных работ председателя Совета Федерации ФС РФ Е.С. Строева.
Методы исследования. В качестве методов научного исследования при написании настоящей работы использовались общенаучные методы познания, такие как исторический, диалектический методы, методы эмпирического исследования (наблюдение, сравнение), анализа и синтеза. Выводы и предложения, сформулированные в настоящей работе, основываются на философской концепции социальной функции собственности.
Научная новизна работы. Несмотря на то, что проблема регулирования земельного оборота в течение вот уже около десяти лет является актуальной проблемой и ей уделено достаточно большое внимание в научной литературе, до сих пор не выработано теоретическое понятие земельного оборота. В настоящей работе впервые сформулировано и выносится на защиту это понятие.
Автор в процессе практической работы по приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных предприятий отметил пробелы в правовом регулировании земельного оборота гражданским и земельным законодательством, и сформулировал предложения по совершенствованию соответствующего законодательства.
В научной литературе высказываются предложения о введении дополнительного налога на совершение сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, как средства для предотвращения возможной спекуляции сельскохозяйственными угодьями. Эти предложения, однако, не сопровождаются анализом действующего законодательства РФ о налогах и сборах. Автор анализирует законодательство о налоге на прибыль с предприятий и организаций, о налоге на добавленную стоимость и др. и делает вывод о том, что действующее налоговое законодательство уже сейчас создает серьезные препятствия для спекуляцией землей, а введение дополнительного налога на совершение сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения будет тормозить перераспределение земель между хозяйствующими субъектами и ляжет бременем на плечи сельских товаропроизводителей.
Автор выдвинул гипотезу, что в крупных сельскохозяйственных коммерческих организациях, в которых земля находится в общей долевой собственности членов этих организаций, практически невозможно распоряжение земельным массивом, поскольку невыполнимо требование пункта 1 ст. 246 ГК РФ, в соответствии с которым распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. Проведенный диссертантом анализ отчетностей районных комитетов по земельным ресурсам и о реализации Указа Президента РФ от 7 марта 1996 года № 337 подтвердил, что собственники земельных массивов ни в одной из сельскохозяйственных коммерческих организаций (указанных в отчетностях) не имеют возможности распорядиться земельным массивом, так как единогласное решение о распоряжении общей собственностью невозможно из-за отсутствия ряда сособственников, настоящее место жительства которых неизвестно, наличия не закрытых наследственных дел и т. п. Эта же гипотеза была подтверждена результатами обследования двух сельскохозяйственных коммерческих организаций, проведенного автором в Усть-Кубинском районе Вологодской области в 1999 году. Не считая правильным вводить правила, упрощающие процедуру распоряжения находящимся в общей собственности земельным участком, автор предлагает существенно упростить процедуру выделения земельного участка из общего земельного массива в счет земельной доли (без обязательного единогласного решения сособственников) с тем, чтобы в последующем выделивший земельный участок собственник (или группа собственников) мог распорядиться этим земельным участком.
Автор выносит на защиту следующие основные положения диссертации:
- вывод о необходимости ограничения государством земельного оборота (в пределах, обусловленных необходимостью обеспечить рациональное использование сельскохозяйственных земель и необходимостью исключить чрезмерную концентрацию сельскохозяйственных земель в руках относительно узкого круга лиц);
- определение понятия “земельный оборот”, которое сформулировано как осуществляемый в соответствии с гражданским законодательством и особенностями, установленными земельным законодательством и регистрируемый компетентными государственными органами переход права собственности, иных прав на земельные участки и доли в праве общей собственности на земельные участки посредством совершения гражданско-правовых сделок а также посредством иных, допускаемых земельным законодательством, гражданско-правовых способов;
- вывод о целесообразности введения разрешительного порядка совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения;
- вывод о нецелесообразности предлагаемого в научной литературе введения прогрессивного налогообложения сделок с земельными участками;
- вывод о необходимости дополнительной регламентации и упрощения процедуры выделения земельного участка в счет земельной доли для совершения в последующем сделок с выделенным земельным участком;
- вывод о необходимости урегулировать особо порядок распоряжения земельным участком, находящимся в общей совместной собственности членов крестьянского хозяйства, установив правило о распоряжении находящимся в общей совместной собственности земельным участком не любым из сособственников, а исключительно главой крестьянского хозяйства либо уполномоченным им лицом по согласию всех сособственников.
Научно-теоретическое и прикладное значение диссертации. Изложенные в настоящей работе выводы и предложения могут быть использованы при разработке нормативных правовых актов, регулирующих оборот сельскохозяйственных земель.
Материалы диссертации могут быть использованы в научных целях а также в учебном процессе при преподавании земельного, гражданского и аграрного права.
Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждена на заседании сектора аграрного и земельного права Института государства и права Российской Академии наук. Ее основные выводы и предложения были изложены автором на международных научно-практических конференциях, а также в ряде публикаций.
Структура работы обусловлена целями, задачами и предметом исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, и списка литературы.
Законодательство, создающее предпосылки для нормального функционирования рынка недвижимости, в том числе рынка сельскохозяйственных земель, является крайне необходимым для развития частной инициативы в России. Его формирование является непростой и новой для нас задачей. Признание земли основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, заставляет нас проявлять особую осторожность при выработке рекомендаций по совершенствованию земельного оборота.
До настоящего времени сохраняют свою актуальность слова известного дореволюционного экономиста-аграрника С.Н. Булгакова о том, что товарная форма земли, ее обращение на рынке являются необходимыми условиями современной организации сельского хозяйства. В своем труде “Капитализм и земледелие” он указывает, что “общественные формы, свободные от недостатков, можно сочинить лишь из головы. В действительности каждая форма имеет своим последствием смешение добра и зла и больший перевес того или другого определяет относительную устойчивость и пригодность этой формы”. С.Н. Булгаков там же отмечает, что вся экономика крестьянского хозяйства немыслима, невозможна без существования земельного оборота.
Зарубежный опыт свидетельствует о том, что для преодоления негативных явлений и опасностей (социальных, экономических, нравственных, а в последнее время и экологических), сопутствующих общественному и правовому строю, основанному на частной собственности, в том числе на землю, оказалось необходимым вести постоянный поиск гармонии между правом частной собственности как свободой и правом частной собственности как социальной обязанностью.
Особая социальная, экономическая и экологическая значимость земли, используемой в сфере сельскохозяйственного производства, придает и особую актуальность такой гармонии, оптимального равновесия применительно к праву частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения.
Анализ действующего законодательства показывает, что в настоящее время вопросы земельного оборота не урегулированы должным образом: отсутствует федеральный закон, устанавливающий специфику оборота сельскохозяйственных земель; законы субъектов Российской Федерации по этому вопросу существенно различаются между собой и не всегда соответствуют имеющемуся федеральному законодательству. Отсутствие четкой правовой базы препятствует развитию рынка сельскохозяйственных земель.
Обращает на себя внимание неопределенность в вопросе о том, где же проходит грань между гражданским и земельным правом. Законодатель предпринимал попытки дублировать в земельном законодательстве гражданско-правовые нормы; вводимые правила порой не могут сочетаться с действующим гражданским законодательством (представим себе “дивиденд на земельный пай” в акционерном обществе).
Исследование показывает, что правовое регулирование земельного оборота должно осуществляться при ясном понимании того обстоятельства, что общие правила совершения сделок, их регистрация, права и обязанности сторон, должны осуществляться в соответствии с нормами гражданского законодательства. Взаимоотношения сторон по поводу отчуждения земельных участков должны строиться на основе равенства сторон и свободы заключения договоров. Земельным законодательством эти вопросы не должны дублироваться. В то же время земельным законодательством должно быть обеспечено рациональное и бережное использование природных ресурсов, обеспечен доступ широких слоев населения к земле. Для достижения этих целей в земельном законодательстве могут содержаться различного рода специальные нормы, минимально ограничивающие гражданские права или устанавливающие особые правила совершения сделок с землей. Это могут быть специальные правила, относящиеся ко всем сделкам с землей (например, правило о сохранении целевого назначения земельного участка - как при продаже, так и при аренде и т. д.), к группам сделок с землей (например ко всем сделкам, в результате совершения которых осуществляется переход права собственности), к отдельным видам сделок (например, о минимальных сроках аренды земельных участков).
Земельным законодательством мог бы быть введен разрешительный порядок совершения сделок с земельными участками. Такой порядок позволил бы исключить переход земельных участков к лицам, не способных обеспечить рациональное и эффективное использование сельскохозяйственных земель, либо такой переход земельных участков, который бы вступал в противоречие с интересами проживающего в данной местности населения.
Земельным законодательством целесообразно было бы установить перечень лиц, которые не могут быть собственниками земель, используемых в сельскохозяйственном товарном производстве, а также установить случаи, когда на собственника земельного участка может быть возложена обязанность по отчуждению принадлежащей ему земли.
См. пункт 2 ст. 95 проекта Земельного кодекса РФ с учетом предложений Президента РФ, изложенных в письме Президента РФ от 23 ноября 1998 г. N Пр-1528.
Должны быть предусмотрены основания для прекращения не только права собственности, но и иных вещных и обязательственных прав на землю, если такая земля не используется более трех лет либо используется не по целевому назначению.
Должны быть введены специальные нормы, регламентирующие порядок уведомления сособственников о совершении сделки с долей в общей собственности или о выделении сособственником земельного участка из общего земельного массива.
Должны быть введены специальные правила, упрощающие процедуру признания невостребованных земельных долей бесхозяйными.
До настоящего времени сохраняют свою актуальность слова известного дореволюционного экономиста-аграрника С.Н. Булгакова о том, что товарная форма земли, ее обращение на рынке являются необходимыми условиями современной организации сельского хозяйства. В своем труде “Капитализм и земледелие” он указывает, что “общественные формы, свободные от недостатков, можно сочинить лишь из головы. В действительности каждая форма имеет своим последствием смешение добра и зла и больший перевес того или другого определяет относительную устойчивость и пригодность этой формы”. С.Н. Булгаков там же отмечает, что вся экономика крестьянского хозяйства немыслима, невозможна без существования земельного оборота.
Зарубежный опыт свидетельствует о том, что для преодоления негативных явлений и опасностей (социальных, экономических, нравственных, а в последнее время и экологических), сопутствующих общественному и правовому строю, основанному на частной собственности, в том числе на землю, оказалось необходимым вести постоянный поиск гармонии между правом частной собственности как свободой и правом частной собственности как социальной обязанностью.
Особая социальная, экономическая и экологическая значимость земли, используемой в сфере сельскохозяйственного производства, придает и особую актуальность такой гармонии, оптимального равновесия применительно к праву частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения.
Анализ действующего законодательства показывает, что в настоящее время вопросы земельного оборота не урегулированы должным образом: отсутствует федеральный закон, устанавливающий специфику оборота сельскохозяйственных земель; законы субъектов Российской Федерации по этому вопросу существенно различаются между собой и не всегда соответствуют имеющемуся федеральному законодательству. Отсутствие четкой правовой базы препятствует развитию рынка сельскохозяйственных земель.
Обращает на себя внимание неопределенность в вопросе о том, где же проходит грань между гражданским и земельным правом. Законодатель предпринимал попытки дублировать в земельном законодательстве гражданско-правовые нормы; вводимые правила порой не могут сочетаться с действующим гражданским законодательством (представим себе “дивиденд на земельный пай” в акционерном обществе).
Исследование показывает, что правовое регулирование земельного оборота должно осуществляться при ясном понимании того обстоятельства, что общие правила совершения сделок, их регистрация, права и обязанности сторон, должны осуществляться в соответствии с нормами гражданского законодательства. Взаимоотношения сторон по поводу отчуждения земельных участков должны строиться на основе равенства сторон и свободы заключения договоров. Земельным законодательством эти вопросы не должны дублироваться. В то же время земельным законодательством должно быть обеспечено рациональное и бережное использование природных ресурсов, обеспечен доступ широких слоев населения к земле. Для достижения этих целей в земельном законодательстве могут содержаться различного рода специальные нормы, минимально ограничивающие гражданские права или устанавливающие особые правила совершения сделок с землей. Это могут быть специальные правила, относящиеся ко всем сделкам с землей (например, правило о сохранении целевого назначения земельного участка - как при продаже, так и при аренде и т. д.), к группам сделок с землей (например ко всем сделкам, в результате совершения которых осуществляется переход права собственности), к отдельным видам сделок (например, о минимальных сроках аренды земельных участков).
Земельным законодательством мог бы быть введен разрешительный порядок совершения сделок с земельными участками. Такой порядок позволил бы исключить переход земельных участков к лицам, не способных обеспечить рациональное и эффективное использование сельскохозяйственных земель, либо такой переход земельных участков, который бы вступал в противоречие с интересами проживающего в данной местности населения.
Земельным законодательством целесообразно было бы установить перечень лиц, которые не могут быть собственниками земель, используемых в сельскохозяйственном товарном производстве, а также установить случаи, когда на собственника земельного участка может быть возложена обязанность по отчуждению принадлежащей ему земли.
См. пункт 2 ст. 95 проекта Земельного кодекса РФ с учетом предложений Президента РФ, изложенных в письме Президента РФ от 23 ноября 1998 г. N Пр-1528.
Должны быть предусмотрены основания для прекращения не только права собственности, но и иных вещных и обязательственных прав на землю, если такая земля не используется более трех лет либо используется не по целевому назначению.
Должны быть введены специальные нормы, регламентирующие порядок уведомления сособственников о совершении сделки с долей в общей собственности или о выделении сособственником земельного участка из общего земельного массива.
Должны быть введены специальные правила, упрощающие процедуру признания невостребованных земельных долей бесхозяйными.