Особенности ценообразования на рынке жилой недвижимости

АННОТАЦИЯ 4
Введение 3
1. Сущность и необходимость оценки недвижимости 4
1.1 Недвижимость как часть национального богатства и как объект собственности 4
1.2 Рынок недвижимости 14
1.3 Процесс ценообразования на рынке недвижимости 19
2. Теоретические основы ценообразования объектов недвижимости 24
2.1 Ценообразующие факторы и методы ценообразования 24
2.2 Основные подходы и методы оценки недвижимости 30
3 Анализ практики ценообразования на недвижимость в России 39
3.1 Общая характеристика рынка недвижимости России 39
3.2 Оценка жилой недвижимости 45
3.3 Расчет рыночной стоимости жилого имущества в городе Томске 50
Заключение 66
Список использованных источников 68
ПРИЛОЖЕНИЕ А 72
ПРИЛОЖЕНИЕ Б
Купить

Рынок недвижимости является одним из основных компонентов рыночной экономики, представляющую собой систему экономической свободы хозяйствующих субъектов, взаимодействующих посредством рынка, но строго в рамках закона. После 1990 года в России постепенно вводятся концептуальные изменения в отношении имущественных прав, соответствующих институтов, правил и процедур, а также возможность осуществления операций с недвижимостью (продажа и ипотека), количество и объем которых оказывают огромное влияние на экономическое развитие страны. Эти факторы и скорость оборота определяет размер капитала в экономической системе.
Важнейшей составной частью коренной перестройки рыночных отношений и управления экономикой России стала радикальная реформа ценообразования. Цена недвижимой собственности является стоимостным эквивалентом объекта и определяется такими важными факторами, как капитальность здания, нормативный срок службы, срок фактической эксплуатации, местоположение, среда обитания, земля и многими другими.
Экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который в зависимости от типа использования может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной собственности, а не арендованной жилой недвижимости.
Таким образом, целью выпускной квалификационной работы является анализ практики ценообразования на недвижимость в России. Достижение поставленной цели требует решения следующих задач:
1. рассмотреть основные особенности и факторы формирования цен на не
движимость;
2. исследовать основные подходы и методы оценки недвижимости;
3. исследовать общую характеристику рынка недвижимости России;
4. на основе изложенной методики произвести оценку стоимости на примере недвижимости в городе Томске разными методами.
Объектом исследования является Российский рынок жилой недвижимости.
Предмет - ценообразование на рынке недвижимости.
1. Сущность и необходимость оценки недвижимости
1.1Недвижимость как часть национального богатства и как объект собственности
Изучение объектов и рынка недвижимости предполагает семантический (семантический) анализ слов и выражений, которые отражают их сущность. В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс Российской Федерации) недвижимое имущество определяет правовые отношения объекта недвижимости как объект собственности. Термин «собственность» относится к совокупности прав собственности, принадлежащих определенному лицу, то есть является материальным объектом гражданского права, прежде всего имущественных прав. Соответственно, понятие «недвижимостей» и «недвижимости» определяет правовое отношение собственности (недвижимости), то есть совокупность прав на собственность. Разделение объектов на недвижимое и движимое имущество (пункты 1, 2, статья 130, пункты 1, 2, 4, 6 статьи 131,
статья 132 Гражданского кодекса Российской Федерации) также проводились по основаниям, связанным с законом ( закон), а не в соответствии с их физической сущностью.
«Недвижимость - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». [1]
«... Активы недвижимы по своей природе, либо в силу своей цели, либо по предмету, к которому они принадлежат». [2]
«Недвижимость - это настоящая земля и все материальное имущество. Включает в себя все материальное свойство под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикреплено к земле». [3]
«Недвижимое имущество признано законом как земля и всевозможные земли, дома, фабрики, магазины, всевозможные здания и пустые дворы, а также железные дороги». [4]
Во всех вышеприведенных определениях мы говорим о земле и всем, что неразрывно связано с ней.
В XIX веке. В России широко использовались концепции недвижимости и недвижимости, которые были определены как собственность или личное имущество в виде земельной собственности как арендодатель, как правило, с усадьбой. В советской экономике понятие недвижимости не использовалось, было известно только, что «недвижимость на феодальных и буржуазных земельных участках, стоящих на них, капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты».
В современной теории и практике рынка недвижимости в Соединенных Штатах различают такие понятия, как физический объект (недвижимость) и правовые отношения (реальные права), связанные с недвижимостью (реальная степень).
Реальный - действительный, реальный, настоящий, естественный, подлинный, не-творческий (экон.), Реальный (юридический, экономический), недвижимый (философский), материальный, материальный (особый), истинный (юридический). , вещественный (м.), материал, реальный;
недвижимость, недвижимость, недвижимость, штат;
property - собственность, собственность, собственность, качество.
Соответственно, на русском языке, если мы говорим о физической сущности объектов недвижимости, необходимо использовать понятие «недвижимость», и если мы имеем в виду правовые отношения (владение, использование, распоряжение, т. Е. Имущество), это будет правильнее использовать термины «недвижимость» или «недвижимость».
Присвоение материальных объектов недвижимым.
До введения первой части Гражданского кодекса во внутреннюю экономическую теорию и экономическую практику понятие объекта недвижимости отсутствовало, а понятие основных средств использовалось. Вывод земли за пр е- делы товарно-денежных отношений привел к превращению понятия «недвижимость» в понятие «основные средства». Основные средства включают объекты для производственных и непроизводственных целей (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослые работники и продуктивный скот, многолетние плантации), которые в натуральной форме и используются в национальной экономике в течение ряда лет и для всего. Срок службы не утрачивает свою потребительскую форму. Основные средства (без машин и оборудования) - компонент недвижимости - представляют собой более узкую концепцию, поскольку земля не включена в основные средства.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 130) определяет, что недвижимое имущество включает земельные участки, участки недр, изолированные водоемы и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без непропорционального ущерба и изменение места назначения невозможно, в том числе леса, здания, сооружения.
Таким образом, отличительной чертой недвижимости является их неразрывная связь с землей, что подразумевает ее значительную ценность (само по се
бе, земля также рассматривается как объекты недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют свою обычную цель и падают в цене.
Таким образом, деревья, выращенные в специальных детских садах или
домах, предназначенных для сноса, не считаются объектами недвижимости.
По происхождению различают объекты недвижимости:
• Созданные природой без участия человека;
• Являющиеся результатом труда человека;
• Созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
Некоторые виды недвижимости могут юридически переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние плантации по определению относятся к недвижимости, а собранная древесина уже является движимым имуществом.
Оборудование, расположенное в зданиях и сооружениях (отопление, водоснабжение, водоснабжение, электрооборудование, лифты, решетки, металлические двери) относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку он стал неотъемлемой частью объекта недвижимости, в случае транзакции на этом сайте необходимо подробно описать все оборудование, включенное в его структуру.
Недвижимость включает в себя предприятия как имущественные комплексы. [5]
В законе не указывается обязательный список элементов, составляющих имущественный комплекс. Как правило, он включает в себя свойство, необходимое для активного функционирования.
В практике хозяйственной деятельности имущественный комплекс рассматривается как совокупность объектов недвижимости, принадлежащих одному вл адельцу: земельный участок (или несколько секций) с набором функционально
связанных зданий, сооружений, передаточных устройств, технологического оборудования, предназначенного для экономического виды деятельности.
Имущественный комплекс включает в себя имущество, необходимое для функционирования производства.
При осуществлении хозяйственной деятельности важно знать, по каким критериям имущественный комплекс может быть признан или не признан предприятием. Если отчуждаемый имущественный комплекс подходит для ведения предпринимательской деятельности, то есть он образует технологически интегрированное целое, замкнутый производственный цикл, его следует рассматривать как предприятие, а продажи должны регулироваться нормами Гражданского кодекса Российской Федерации Федерация. - Чтобы знать имущественный комплекс предприятия, он должен включать элементы, которые позволяют субъекту предпринимательской деятельности самостоятельно производить продукцию, выполнять работу или оказывать Уги и тем самым систематически получать прибыль. В этом случае набор элементов зависит от профиля деятельности, финансово-экономических, территориальных и других условий предприятия.
Предприятие как объект недвижимости - это единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права. Так, например, часто есть предприятия, которые арендуют объекты недвижимости, т. Е. Предприятие включает в себя право собственности на недвижимость на определенную производственную деятельность. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации предприятие является промышленно-экономическим комплексом, собственность которого полностью отделена от собственности организации, что является основным компонентом инфраструктуры организации. Объекты недвижимости являются пространственным ресурсом его деловой активности, жизнедеятельностью персонала и организации.

Купить