Оценочное зонирование территории города Старый Оскол по результатам анализа рынка жилья
|
НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА 3
ВВЕДЕНИЕ 6
ГЛАВА 1. СПЕЦИФИКА ОЦЕНОЧНОГО ЗОНИРОВАНЫ ГОРОДА:
ПОНЯТИЕ И МЕТОДИКА 10
1.1. Содержание понятия «оценочное зонирование» городских
территорий 10
1.2. Методика проведения и этапы зонирования городской
территории 14
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ПЛАНИРОВОЧНОЙ СТРУКТУРЫ ГОРОДА
СТАРЫЙ ОСКОЛ И СПЕЦИФИКА ЕГО
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ 27
2.1. Общие сведения о городе Старый Оскол 27
2.2. Специфика землепользования и современной застройки
города 33
2.3. Особенности градостроительного зонирования города 40
ГЛАВА 3. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА 47
3.1. Факторы, влияющие на формирование рынка жилой
недвижимости города 47
3.2. Основные индикаторы рынка и динамика продаж 53
3.3. Первичный и вторичный рынок жилья 62
ГЛАВА 4. ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНОЧНОГО ЗОНИРОВАНИЯ ГОРОДА
СТАРЫЙ ОСКОЛ 70
4.1. Оценочное зонирование территории города (на примере
однокомнатных квартир) 70
4.2. Использование результатов ценового зонирования
территории города 82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 87
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 92
ПРИЛОЖЕНИЯ 95
ВВЕДЕНИЕ 6
ГЛАВА 1. СПЕЦИФИКА ОЦЕНОЧНОГО ЗОНИРОВАНЫ ГОРОДА:
ПОНЯТИЕ И МЕТОДИКА 10
1.1. Содержание понятия «оценочное зонирование» городских
территорий 10
1.2. Методика проведения и этапы зонирования городской
территории 14
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ПЛАНИРОВОЧНОЙ СТРУКТУРЫ ГОРОДА
СТАРЫЙ ОСКОЛ И СПЕЦИФИКА ЕГО
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ 27
2.1. Общие сведения о городе Старый Оскол 27
2.2. Специфика землепользования и современной застройки
города 33
2.3. Особенности градостроительного зонирования города 40
ГЛАВА 3. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА 47
3.1. Факторы, влияющие на формирование рынка жилой
недвижимости города 47
3.2. Основные индикаторы рынка и динамика продаж 53
3.3. Первичный и вторичный рынок жилья 62
ГЛАВА 4. ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНОЧНОГО ЗОНИРОВАНИЯ ГОРОДА
СТАРЫЙ ОСКОЛ 70
4.1. Оценочное зонирование территории города (на примере
однокомнатных квартир) 70
4.2. Использование результатов ценового зонирования
территории города 82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 87
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 92
ПРИЛОЖЕНИЯ 95
Актуальность. Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Оценочное зонирование города - это зонирование территории с учетом градостроительной ценности, использованное для дифференцированного установления ставок земельных платежей, а также для осуществления мер экономического стимулирования рационального землепользования. Необходимость проведения оценочного зонирования территории субъектов РФ регламентируется рядом нормативных правовых документов.
С развитием рыночных отношений зонирование в инфраструктуре рынка занимает свою собственную, все более расширяющуюся нишу. В настоящее время наиболее широко распространено зонирование с целью стоимости недвижимости. Проблемы эффективного управления земельно -имущественным комплексом в городской среде необходимость научно-практических исследований в области зонирования территории населенных пунктов. Спектр использования планов зонирования постоянно расширяется, они используются не только для оценочного зонирования земель, а также для целей кадастра недвижимости и решения проблем управления территориями населенных пунктов. Результаты оценочного зонирования по факторам градостроительной ценности, в частности транспортной, экологической и т.д. могут и используются для введения ограничений и стимулирующих мер в городском землепользовании.
Город Старый Оскол - это город, имеющий богатую историю. Историческое прошлое вкупе со спецификой географического положения города способствовало неравномерному развитию различных районов города. Старый Оскол - это, безусловно, единая динамично развивающая целостная система, которая включает в себя много элементов - подсистем (районов и зон), каждая из которых функционирует по-своему, но имеет в себе свойства целого. Сегодня в городе наблюдается достаточно нестабильная ситуация на рынке жилья - в связи с проблемами в российской экономике цены на жильё стали трудно предсказуемыми и динамичными. В этой ситуации важно понимать особенности формирования цен в секторе жилой недвижимости - понимать механизм и тенденции формирования цен на жилье в городе.
Старый Оскол - динамично развивающийся город, численность населения которого постоянно и стабильно растет, что способствует высокому спросу на объекты жилой недвижимости в городе. Выявить тенденции (в том числе ценовые) на рынке жилья такого города, как Старый Оскол - весьма актуальная задача. Решение этой задачи поможет взглянуть на нынешнюю непростую ситуацию на общероссийском рынке жилой недвижимости с позиций провинциального города.
Цель исследования: провести оценочное зонирование города Старый Оскол на основе анализа рынка жилой недвижимости (на примере рынка однокомнатных квартир).
Задачи исследования:
1. Определить теоретическую и правовую сущность оценочного зонирования территории города, обосновать выбор методики его проведения;
2. Дать комплексную характеристику функционального зонирования территории города.
3. Выявить специфические особенности и определить факторы и тренды рынка жилой недвижимости города.
4. Провести оценочное зонирование территории города Старый Оскол на основе анализа рынка однокомнатных квартир.
5. Определить перспективные пути решения актуальных проблем рынка недвижимости г. Старый Оскол.
Объект исследования: рынок жилой недвижимости города.
Предмет исследования: оценочное зонирование территории города Старый Оскол по результатам анализа рынка жилья.
Основные положения, выносимые на защиту: общепринятое
территориальное (географическое) деление города на районы и оценочное зонирование территории города тесно взаимосвязаны: у каждой зоны города выражена своя специфика формирования рынка недвижимости, которая связана с особенностями исторического и территориального развития района, в котором она располагается.
Материалами исследования являются: данные Белгородста,
Управления архитектуры и градостроительства Белгородской области, Управления архитектуры и градостроительства Старооскольского городского округа, материалы, Росреестра, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, Администрации Белгородской области и Старооскольского округа, а также Администрации Старооскольского городского округа, данные и сведения, опубликованные в научной литературе и периодической печати.
Значительная часть материалов работы непосредственно собиралась и обрабатывалась автором в процессе прохождения производственных и преддипломной практик в Администрации городского округа и риэлтерских фирмах города Старый Оскол Белгородской области.
Личный вклад автора заключается в сборе материалов и исследовании современной специфики ценового зонирования жилой недвижимости города, его территориальной специфики.
Методы исследования: статистический; метод аналогий, сравнительного и экспертного, анализа, экстраполяции тенденций, картографический и другие.
Новизна исследования. Исследованы факторы, влияющие на
ценообразование на рынке жилья города. В работе предпринята попытка проведения ценного зонирования территории города Старый Оскол Белгородской области и определены современные тренды на рынке жилой недвижимости города.
Практическая значимость исследования: результаты исследования могут быть полезны работникам сферы кадастра и землеустройства, фирмам застройщикам, а также работникам, чья деятельность связана с реализацией жилой недвижимости города Старый Оскол. Исследование поможет выявить тенденции на рынке жилой недвижимости города в условиях нестабильной ситуации в экономике страны и нестабильной ситуации на рынке жилья, в частности.
Полученные данные о стоимости недвижимости на территории города используются: 1) для установления в городе экономически обоснованных размеров регулярных (арендной плата за землю, земельный налог) и единовременных (цены продажи городом прав на земельные участи) платежей; 2) профессиональными оценщиками в качестве ориентира для определения части стоимости недвижимости, приходящейся на земельном участке, и стоимости незастроенных земельных участков (прав на них), расположенных на территории города.
Структура выпускной квалификационной работы: Работа состоит из нормативно - правовой базы, введения, заключения, 4-х основных глав, списка использованных источников и приложений.
Оценочное зонирование города - это зонирование территории с учетом градостроительной ценности, использованное для дифференцированного установления ставок земельных платежей, а также для осуществления мер экономического стимулирования рационального землепользования. Необходимость проведения оценочного зонирования территории субъектов РФ регламентируется рядом нормативных правовых документов.
С развитием рыночных отношений зонирование в инфраструктуре рынка занимает свою собственную, все более расширяющуюся нишу. В настоящее время наиболее широко распространено зонирование с целью стоимости недвижимости. Проблемы эффективного управления земельно -имущественным комплексом в городской среде необходимость научно-практических исследований в области зонирования территории населенных пунктов. Спектр использования планов зонирования постоянно расширяется, они используются не только для оценочного зонирования земель, а также для целей кадастра недвижимости и решения проблем управления территориями населенных пунктов. Результаты оценочного зонирования по факторам градостроительной ценности, в частности транспортной, экологической и т.д. могут и используются для введения ограничений и стимулирующих мер в городском землепользовании.
Город Старый Оскол - это город, имеющий богатую историю. Историческое прошлое вкупе со спецификой географического положения города способствовало неравномерному развитию различных районов города. Старый Оскол - это, безусловно, единая динамично развивающая целостная система, которая включает в себя много элементов - подсистем (районов и зон), каждая из которых функционирует по-своему, но имеет в себе свойства целого. Сегодня в городе наблюдается достаточно нестабильная ситуация на рынке жилья - в связи с проблемами в российской экономике цены на жильё стали трудно предсказуемыми и динамичными. В этой ситуации важно понимать особенности формирования цен в секторе жилой недвижимости - понимать механизм и тенденции формирования цен на жилье в городе.
Старый Оскол - динамично развивающийся город, численность населения которого постоянно и стабильно растет, что способствует высокому спросу на объекты жилой недвижимости в городе. Выявить тенденции (в том числе ценовые) на рынке жилья такого города, как Старый Оскол - весьма актуальная задача. Решение этой задачи поможет взглянуть на нынешнюю непростую ситуацию на общероссийском рынке жилой недвижимости с позиций провинциального города.
Цель исследования: провести оценочное зонирование города Старый Оскол на основе анализа рынка жилой недвижимости (на примере рынка однокомнатных квартир).
Задачи исследования:
1. Определить теоретическую и правовую сущность оценочного зонирования территории города, обосновать выбор методики его проведения;
2. Дать комплексную характеристику функционального зонирования территории города.
3. Выявить специфические особенности и определить факторы и тренды рынка жилой недвижимости города.
4. Провести оценочное зонирование территории города Старый Оскол на основе анализа рынка однокомнатных квартир.
5. Определить перспективные пути решения актуальных проблем рынка недвижимости г. Старый Оскол.
Объект исследования: рынок жилой недвижимости города.
Предмет исследования: оценочное зонирование территории города Старый Оскол по результатам анализа рынка жилья.
Основные положения, выносимые на защиту: общепринятое
территориальное (географическое) деление города на районы и оценочное зонирование территории города тесно взаимосвязаны: у каждой зоны города выражена своя специфика формирования рынка недвижимости, которая связана с особенностями исторического и территориального развития района, в котором она располагается.
Материалами исследования являются: данные Белгородста,
Управления архитектуры и градостроительства Белгородской области, Управления архитектуры и градостроительства Старооскольского городского округа, материалы, Росреестра, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, Администрации Белгородской области и Старооскольского округа, а также Администрации Старооскольского городского округа, данные и сведения, опубликованные в научной литературе и периодической печати.
Значительная часть материалов работы непосредственно собиралась и обрабатывалась автором в процессе прохождения производственных и преддипломной практик в Администрации городского округа и риэлтерских фирмах города Старый Оскол Белгородской области.
Личный вклад автора заключается в сборе материалов и исследовании современной специфики ценового зонирования жилой недвижимости города, его территориальной специфики.
Методы исследования: статистический; метод аналогий, сравнительного и экспертного, анализа, экстраполяции тенденций, картографический и другие.
Новизна исследования. Исследованы факторы, влияющие на
ценообразование на рынке жилья города. В работе предпринята попытка проведения ценного зонирования территории города Старый Оскол Белгородской области и определены современные тренды на рынке жилой недвижимости города.
Практическая значимость исследования: результаты исследования могут быть полезны работникам сферы кадастра и землеустройства, фирмам застройщикам, а также работникам, чья деятельность связана с реализацией жилой недвижимости города Старый Оскол. Исследование поможет выявить тенденции на рынке жилой недвижимости города в условиях нестабильной ситуации в экономике страны и нестабильной ситуации на рынке жилья, в частности.
Полученные данные о стоимости недвижимости на территории города используются: 1) для установления в городе экономически обоснованных размеров регулярных (арендной плата за землю, земельный налог) и единовременных (цены продажи городом прав на земельные участи) платежей; 2) профессиональными оценщиками в качестве ориентира для определения части стоимости недвижимости, приходящейся на земельном участке, и стоимости незастроенных земельных участков (прав на них), расположенных на территории города.
Структура выпускной квалификационной работы: Работа состоит из нормативно - правовой базы, введения, заключения, 4-х основных глав, списка использованных источников и приложений.
Старый Оскол при этом поделен на северо-восточный, юго-западный и старый центральный районы. К Центральному прилегают районы, чьи названия сохранились еще со времен их пребывания слободами: Стрелецкая, Ездоцкая, Казацкая, Ламская, Гумны.
Если брать не историческую, а более современную схему районирования Старого Оскола, то город поделен на тринадцать районов. К центральным относятся Г орняк и Интернационал, другие районы - Парковый, Студенческий, Рудницкий, Лебединец, Весенний, Молодогвардеец, Приборостроитель, Юность, Набережный, Звездный и Южный. Плотность городской застройки в центре и на окраинах не очень высокая.
Город состоит из четырех основных планировочных элементов: промышленной площадки западной части города, где расположены карьер по добыче железной руды и горно-обогатительного комбинатаа, старого города, заложенного еще в XVII веке, «Нового города» для расселения трудящихся ОЭМК, расположенного к востоку от старого города на расстоянии 5 км; промышленных площадок ОЭМК в 20 км к югу от «Нового города». Все элементы города, составляя мощный промышленно-селитебный комплекс, объединяются системой автомобильных и железных дорог, трубопроводов, линиями скоростного трамвая и общегородскими инженерными коммуникациями.
Юго-Западная часть города представлена жилыми микрорайонами многоэтажной застройки и территорией индивидуального жилищного строительства. Также к территории юго-западного района примыкает промышленная территория.
Между руслами рек Оскол и Осколец располагается центральная часть города - историческая часть. На данной территории большая часть памятников культуры и архитектуры.
Северо-восточная часть города представляет собой застройку индивидуальными жилыми домами послевоенного периода, а так же микрорайоны многоэтажной застройки советского времени. В настоящее время идет поэтапное освоение площадок раннее зарезервируемой территории северо - восточной части города. На первую очередь освоения определены для строительства микрорайоны высотной застройки и микрорайоны индивидуального жилищного строительства. На вторую очередь освоения определены микрорайоны высотной застройки на резервных территориях в городской черте северо-восточной части города и строительство микрорайонов индивидуального жилищного строительства, но уже только в пригородной зоне. в границах городской черты
Как показало исследование, самая популярная локация для проживания - Северо-восточный район. На его территории возведены многочисленные высотные новостройки, в которых реализуется дорогостоящая недвижимость. Здесь расположено множество высотных домов и несколько сложных инженерных конструкций - путепроводы, мосты и т.д. На юго-западе рядом с жилыми домами есть ухоженный сосновый парк и речной пляж. Неподалеку располагаются коттеджные поселки, в которых престижно и комфортно жить в плане экологии, в окружении красивых среднероссийских пейзажей. В районе размещен широкий ряд жилых комплексов бизнес-класса с просторными квартирами улучшенных планировок.
На юго-западе, особенно ближе к окраинам города, тип застройки совершенно другой: в основной своей массе это индивидуальные домовладения на землях категорий СНТ и ИЖС. На востоке города раскинулись обширные территории так называемых РИЗов, районов индивидуальной застройки. Ближе к центру встречаются уютные микрорайоны с мало- и среднеэтажными советскими корпусами, дворы которых облагорожены.
Большие размеры территории здесь заняты карьерами, отвалами вскрышных пород, хвостохранилищами и создают неблагоприятную санитарно-гигиеническую обстановку в районе. Поэтому, территория жилой застройки, попадающая в санитарно-защитную зону, является зоной запрещения нового строительства, и требует решения о постепенном выводе жилой застройки из санитарно-защитной зоны.
В целом, недвижимость в Старом Осколе пользуется спросом, причем не только у вновь прибывших переселенцев, но также и у местных жителей, приобретающих жилплощадь в инвестиционных целях. Город застроен неплотно, да и количество горожан не столь велико для территории населенного пункта. Несмотря на то, что сегодня большой объем земель уже отдан под застройку, жить здесь по-прежнему комфортно.
За последние годы рынок недвижимости города Старый Оскол повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов.
Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:
- специфика объектов недвижимости;
- относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
- воздействие рынка капитала;
- невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением....
Если брать не историческую, а более современную схему районирования Старого Оскола, то город поделен на тринадцать районов. К центральным относятся Г орняк и Интернационал, другие районы - Парковый, Студенческий, Рудницкий, Лебединец, Весенний, Молодогвардеец, Приборостроитель, Юность, Набережный, Звездный и Южный. Плотность городской застройки в центре и на окраинах не очень высокая.
Город состоит из четырех основных планировочных элементов: промышленной площадки западной части города, где расположены карьер по добыче железной руды и горно-обогатительного комбинатаа, старого города, заложенного еще в XVII веке, «Нового города» для расселения трудящихся ОЭМК, расположенного к востоку от старого города на расстоянии 5 км; промышленных площадок ОЭМК в 20 км к югу от «Нового города». Все элементы города, составляя мощный промышленно-селитебный комплекс, объединяются системой автомобильных и железных дорог, трубопроводов, линиями скоростного трамвая и общегородскими инженерными коммуникациями.
Юго-Западная часть города представлена жилыми микрорайонами многоэтажной застройки и территорией индивидуального жилищного строительства. Также к территории юго-западного района примыкает промышленная территория.
Между руслами рек Оскол и Осколец располагается центральная часть города - историческая часть. На данной территории большая часть памятников культуры и архитектуры.
Северо-восточная часть города представляет собой застройку индивидуальными жилыми домами послевоенного периода, а так же микрорайоны многоэтажной застройки советского времени. В настоящее время идет поэтапное освоение площадок раннее зарезервируемой территории северо - восточной части города. На первую очередь освоения определены для строительства микрорайоны высотной застройки и микрорайоны индивидуального жилищного строительства. На вторую очередь освоения определены микрорайоны высотной застройки на резервных территориях в городской черте северо-восточной части города и строительство микрорайонов индивидуального жилищного строительства, но уже только в пригородной зоне. в границах городской черты
Как показало исследование, самая популярная локация для проживания - Северо-восточный район. На его территории возведены многочисленные высотные новостройки, в которых реализуется дорогостоящая недвижимость. Здесь расположено множество высотных домов и несколько сложных инженерных конструкций - путепроводы, мосты и т.д. На юго-западе рядом с жилыми домами есть ухоженный сосновый парк и речной пляж. Неподалеку располагаются коттеджные поселки, в которых престижно и комфортно жить в плане экологии, в окружении красивых среднероссийских пейзажей. В районе размещен широкий ряд жилых комплексов бизнес-класса с просторными квартирами улучшенных планировок.
На юго-западе, особенно ближе к окраинам города, тип застройки совершенно другой: в основной своей массе это индивидуальные домовладения на землях категорий СНТ и ИЖС. На востоке города раскинулись обширные территории так называемых РИЗов, районов индивидуальной застройки. Ближе к центру встречаются уютные микрорайоны с мало- и среднеэтажными советскими корпусами, дворы которых облагорожены.
Большие размеры территории здесь заняты карьерами, отвалами вскрышных пород, хвостохранилищами и создают неблагоприятную санитарно-гигиеническую обстановку в районе. Поэтому, территория жилой застройки, попадающая в санитарно-защитную зону, является зоной запрещения нового строительства, и требует решения о постепенном выводе жилой застройки из санитарно-защитной зоны.
В целом, недвижимость в Старом Осколе пользуется спросом, причем не только у вновь прибывших переселенцев, но также и у местных жителей, приобретающих жилплощадь в инвестиционных целях. Город застроен неплотно, да и количество горожан не столь велико для территории населенного пункта. Несмотря на то, что сегодня большой объем земель уже отдан под застройку, жить здесь по-прежнему комфортно.
За последние годы рынок недвижимости города Старый Оскол повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов.
Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:
- специфика объектов недвижимости;
- относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
- воздействие рынка капитала;
- невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением....
