СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДВУХ ТУРОВ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
|
Стр. НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА 4
ВВЕДЕНИЕ 9
ГЛАВА 1. ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 13
1.1. Г руппировка объектов оценки 13
1.2. Процесс оценки объектов недвижимости 31
ГЛАВА 2. СИСТЕМА ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ
НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ 36
2.1. Объекты недвижимого имущества Белгородской области,
сведения о которых содержатся в кадастре недвижимости 36
2.2. Факторы стоимости недвижимости для городских населенных
пунктов 38
2.3. Факторы стоимости недвижимости для сельских населенных
пунктов 47
2.4. Сравнительный анализ полученных значений кадастровой
стоимости объектов оценки со значениями, действующими на дату формирования перечня 50
ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 56
3.1. Принципы и проблемы оценки недвижимости для целей
налогообложения 56
3.2. Современные тенденции в оценочной деятельности:
модернизация нормативно-правовой базы кадастровой оценки недвижимости 64
3.3. Система мониторинга рынка недвижимости в Белгородской
области для целей кадастровой оценки 66
3.4. Функции областного государственного бюджетного учреждения
«Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области... 69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 75
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 79
ПРИЛОЖЕНИЯ 83
ВВЕДЕНИЕ 9
ГЛАВА 1. ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 13
1.1. Г руппировка объектов оценки 13
1.2. Процесс оценки объектов недвижимости 31
ГЛАВА 2. СИСТЕМА ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ
НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ 36
2.1. Объекты недвижимого имущества Белгородской области,
сведения о которых содержатся в кадастре недвижимости 36
2.2. Факторы стоимости недвижимости для городских населенных
пунктов 38
2.3. Факторы стоимости недвижимости для сельских населенных
пунктов 47
2.4. Сравнительный анализ полученных значений кадастровой
стоимости объектов оценки со значениями, действующими на дату формирования перечня 50
ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 56
3.1. Принципы и проблемы оценки недвижимости для целей
налогообложения 56
3.2. Современные тенденции в оценочной деятельности:
модернизация нормативно-правовой базы кадастровой оценки недвижимости 64
3.3. Система мониторинга рынка недвижимости в Белгородской
области для целей кадастровой оценки 66
3.4. Функции областного государственного бюджетного учреждения
«Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области... 69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 75
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 79
ПРИЛОЖЕНИЯ 83
Поимущественные налоги в настоящее время широко применяются в современной России. Эти налоги обеспечивают бюджетам стабильный, прогнозируемый и существенный ежегодный доход. В оптимальном случае поимущественный налог выполняет не только фискальную функцию, он должен стимулировать наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости [37].
Система государственной кадастровой оценки (ГКО) является одним из наиболее проблемных блоков в вопросе государственного регулирования социально-экономических процессов [7]. При взимании таких налогов необходимо обеспечить реализацию принципа справедливого налогообложения, соблюдение баланса интересов конкретного частного лица и государства в целом. Для этого порядок определения и взимания таких налогов должен быть абсолютно прозрачен и понятен каждому участнику процесса налогообложения. В связи с этим исследование является актуальным, и данные обстоятельства определили выбор темы магистерской выпускной квалификационной работы.
Практическая значимость исследований состоит в том, что кадастровая оценка объектов является эффективным механизмом управления недвижимостью и находится в центре внимания всех собственников недвижимого имущества.
Целью данного исследования является выявление ключевых проблем при оценивании недвижимости в Белгородской области на основе сравнительного анализа двух туров кадастровой оценки объектов.
Для достижения поставленной цели предполагалось решение следующих задач:
1. Охарактеризовать технологические основы оценки объектов недви-
жимого имущества по турам.
2. Изучить ценообразующие факторы для городских и сельских населенных пунктов Белгородской области.
3. Провести сравнительный анализ полученных значений кадастровой стоимости объектов оценки со значениями, действующими на дату формирования перечня.
4. Выявить принципы и проблемы оценки недвижимости для целей налогообложения.
5. Проанализировать современные тенденции в оценочной деятельности и предложить рекомендации по решению выявленных проблем и совершенствованию системы кадастровой оценки недвижимости.
Объектом исследования являются процессы оценки определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков).
Предмет исследования - механизмы оценки недвижимости, примененные в двух турах на территории Белгородской области.
В данной работе использовались следующие методы исследования: сравнительно-описательный метод, исторический метод, анализ учебной, научной литературы и нормативных документов. Теоретической и методологической основой исследования послужили труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области анализа недвижимости и ее стоимостных характеристик. Исследование проведено на основе логического анализа с использованием диалектического метода. Выпускная квалификационная работа выполнена с использованием методов научной абстракции, сравнительного анализа и синтеза, аналитических методов.
Научная новизна исследования состоит в выявлении проблем, препятствующих эффективной оценке недвижимого имущества в субъекте Российской Федерации.
Практическое значение проведенного комплекса исследований заключается в том, что проведен сравнительный анализ двух туров кадастровой оценки недвижимости (за исключением земельных участков) в Белгородской области, при этом выявлены основные тенденции и перспективные направления оценки.
Исходные материалы: В процессе исследования использованы Законы Российской Федерации, Постановления и распоряжения Правительства РФ, нормативные документы Управления Росреестра, нормативно-правовые документы, принятые в Белгородской области, экономическая и статистическая информация, нормативно-справочные материалы, специальная научная и учебно-методическая литература.
В качестве информационных источников при подготовке магистерской диссертации были проанализированы отчеты, размещенные на сайте Росреестра по двум, проведенным на территории Белгородской области, турам кадастровой оценки недвижимости:
1. отчет № 01-ГКООН-31-2012 ФГУП об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), выполненный «Ростехинвентаризация-федеральное БТИ» (г. Москва);
2. отчет № 31-ГКО-ОКС-2015, подготовленный ООО «Земельные
ресурсы» (г. Воронеж).
Структура выпускной квалификационной работы. Работа состоит из нормативно-правовой базы, введения, трёх глав, заключения, списка использованных источников и приложений.
В первой главе рассмотрены основные технологические принципы оценки объектов недвижимого имущества: группировка объектов оценки и составляющие (этапы) процесса кадастровой оценки недвижимости, примененные при расчете стоимости объектов (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области.
Вторая глава содержит сведения о результатах определения ценообразующих факторов недвижимого имущества в регионе отдельно для сельских и городских населенных пунктов. Кроме того, в этой главе проведен сравнительный анализ полученных значений кадастровой стоимости объектов оценки со значениями, действующими на дату формирования перечня объектов недвижимости.
Третья глава посвящена анализу современных тенденций в сфере кадастровой оценки и формулированию рекомендаций по решению выявленных проблем, а также совершенствованию системы оценки недвижимого имущества. Отдельное внимание в выпускной квалификационной работе уделено рассмотрению деятельности ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области».
Апробация результатов исследования: сертификат участника первой международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы геодезии, кадастра, рационального земле- и природопользования». (ФГБОУ ВО «Тюменский индустриальный университет», кафедра «Кадастр и геоин- формационные системы» 24 ноября 2017 г.). Статья: «Современные проблемы кадастровой оценки недвижимости». Изд-во ТИУ, 2018. - С. 229-233. Секция: оценка недвижимости, формирование и управление земельноимущественным комплексом.
Система государственной кадастровой оценки (ГКО) является одним из наиболее проблемных блоков в вопросе государственного регулирования социально-экономических процессов [7]. При взимании таких налогов необходимо обеспечить реализацию принципа справедливого налогообложения, соблюдение баланса интересов конкретного частного лица и государства в целом. Для этого порядок определения и взимания таких налогов должен быть абсолютно прозрачен и понятен каждому участнику процесса налогообложения. В связи с этим исследование является актуальным, и данные обстоятельства определили выбор темы магистерской выпускной квалификационной работы.
Практическая значимость исследований состоит в том, что кадастровая оценка объектов является эффективным механизмом управления недвижимостью и находится в центре внимания всех собственников недвижимого имущества.
Целью данного исследования является выявление ключевых проблем при оценивании недвижимости в Белгородской области на основе сравнительного анализа двух туров кадастровой оценки объектов.
Для достижения поставленной цели предполагалось решение следующих задач:
1. Охарактеризовать технологические основы оценки объектов недви-
жимого имущества по турам.
2. Изучить ценообразующие факторы для городских и сельских населенных пунктов Белгородской области.
3. Провести сравнительный анализ полученных значений кадастровой стоимости объектов оценки со значениями, действующими на дату формирования перечня.
4. Выявить принципы и проблемы оценки недвижимости для целей налогообложения.
5. Проанализировать современные тенденции в оценочной деятельности и предложить рекомендации по решению выявленных проблем и совершенствованию системы кадастровой оценки недвижимости.
Объектом исследования являются процессы оценки определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков).
Предмет исследования - механизмы оценки недвижимости, примененные в двух турах на территории Белгородской области.
В данной работе использовались следующие методы исследования: сравнительно-описательный метод, исторический метод, анализ учебной, научной литературы и нормативных документов. Теоретической и методологической основой исследования послужили труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области анализа недвижимости и ее стоимостных характеристик. Исследование проведено на основе логического анализа с использованием диалектического метода. Выпускная квалификационная работа выполнена с использованием методов научной абстракции, сравнительного анализа и синтеза, аналитических методов.
Научная новизна исследования состоит в выявлении проблем, препятствующих эффективной оценке недвижимого имущества в субъекте Российской Федерации.
Практическое значение проведенного комплекса исследований заключается в том, что проведен сравнительный анализ двух туров кадастровой оценки недвижимости (за исключением земельных участков) в Белгородской области, при этом выявлены основные тенденции и перспективные направления оценки.
Исходные материалы: В процессе исследования использованы Законы Российской Федерации, Постановления и распоряжения Правительства РФ, нормативные документы Управления Росреестра, нормативно-правовые документы, принятые в Белгородской области, экономическая и статистическая информация, нормативно-справочные материалы, специальная научная и учебно-методическая литература.
В качестве информационных источников при подготовке магистерской диссертации были проанализированы отчеты, размещенные на сайте Росреестра по двум, проведенным на территории Белгородской области, турам кадастровой оценки недвижимости:
1. отчет № 01-ГКООН-31-2012 ФГУП об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), выполненный «Ростехинвентаризация-федеральное БТИ» (г. Москва);
2. отчет № 31-ГКО-ОКС-2015, подготовленный ООО «Земельные
ресурсы» (г. Воронеж).
Структура выпускной квалификационной работы. Работа состоит из нормативно-правовой базы, введения, трёх глав, заключения, списка использованных источников и приложений.
В первой главе рассмотрены основные технологические принципы оценки объектов недвижимого имущества: группировка объектов оценки и составляющие (этапы) процесса кадастровой оценки недвижимости, примененные при расчете стоимости объектов (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области.
Вторая глава содержит сведения о результатах определения ценообразующих факторов недвижимого имущества в регионе отдельно для сельских и городских населенных пунктов. Кроме того, в этой главе проведен сравнительный анализ полученных значений кадастровой стоимости объектов оценки со значениями, действующими на дату формирования перечня объектов недвижимости.
Третья глава посвящена анализу современных тенденций в сфере кадастровой оценки и формулированию рекомендаций по решению выявленных проблем, а также совершенствованию системы оценки недвижимого имущества. Отдельное внимание в выпускной квалификационной работе уделено рассмотрению деятельности ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области».
Апробация результатов исследования: сертификат участника первой международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы геодезии, кадастра, рационального земле- и природопользования». (ФГБОУ ВО «Тюменский индустриальный университет», кафедра «Кадастр и геоин- формационные системы» 24 ноября 2017 г.). Статья: «Современные проблемы кадастровой оценки недвижимости». Изд-во ТИУ, 2018. - С. 229-233. Секция: оценка недвижимости, формирование и управление земельноимущественным комплексом.
В результате исследования были выявлены основные проблемы при оценивании недвижимости в Белгородской области на основе сравнительного анализа двух туров кадастровой оценки объектов недвижимого имущества.
Были проведены характеристики технологических этапов оценки объектов недвижимого имущества по турам. Мы составили общую организационно-технологическую схему выполнения работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости Белгородской области, за исключением земельных участков.
Коротко содержание работ состоит из следующих этапов:
1. Заключение договора на проведение работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости Белгородской области, за исключением земельных участков.
2. Распределение объектов недвижимости на территории Белгородской области по группам.
3. Сбор и анализ исходной информации.
4. Выбор модели оценки для каждой группы.
5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе групп.
6. Определение средних значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости в разрезе кадастровых кварталов; населенных пунктов; муниципальных районов (городских округов); по Белгородской области.
7. Составление проекта отчета об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Белгородской области и организация размещение его в АИС ФД ГКО.
8. Составление отчета об определении кадастровой стоимости ОН на территории Белгородской области и проведение экспертизы этого отчета, в том числе при необходимости повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются исполнители услуг - оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Для решения второй задачи исследования были проанализированы ценообразующие факторы для городских и сельских населенных пунктов Белгородской области, которые сгруппированы в таблицы. Более детально изучалось влияние четырех групп ценообразующих факторов (расстояние от объекта до остановок общественного транспорта; этажность; материал стен; год постройки) на цену объектов-аналогов 1 группы (г. Губкин). На основе анализа получены графические виды зависимости стоимости недвижимости от вышеуказанных ценообразующих факторов.
В ходе сравнительного анализа двух туров оценки на территории Белгородской области установлено, что кадастровая стоимость находилась в диапазоне собранной ценовой информации. Проведя сравнение полученных значений кадастровой стоимости объектов оценки второго тура со значениями кадастровой стоимости, действующими на дату формирования перечня, в разрезе муниципальных образований Белгородской области было установлено, что в целом по Белгородской области увеличение кадастровой стоимости объектов недвижимости составило 871 790 608 509,57 рублей. Это в 1,36 раза выше, чем в предыдущем туре кадастровой оценки недвижимости в области. Общее количество оцениваемых объектов по первому туру оценки составило 757 129 объектов, а по второму туру оценки составило 1 021 249 единиц.
В Красненском муниципальном районе наблюдается максимальный рост кадастровой стоимости недвижимости - в 2,37 раза, минимальный в городском округе «Белгород» - в 1,24 раза.
Рассчитанная кадастровая стоимость объектов недвижимости Белгородской области в среднем по сформированным группам соответствует сложившемуся уровню рыночных цен на объекты недвижимости на дату оценки.
Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Белгородской области после их утверждения нормативным актом исполнительной власти субъекта Российской Федерации используются для целей налогообложения. Возможным вариантом применения кадастровой стоимости также является использование ее в качестве базы для расчета выкупных цен и арендных платежей за объекты недвижимости в связи с тем, что в настоящее время это единственный показатель, максимально приближенный к уровню рыночных цен и рассчитанный для всей территории Российской Федерации.
Проблемы, влияющие на качество кадастровой оценки:
• проблема, связанная с информационным обеспечением, в котором отсутствует необходимое количество сведений для идентификации технических характеристик объектов недвижимости.
• проблема оценки накопленного износа ОКС. Необходимо
исследование местного рынка недвижимости. Этот анализ позволит выявить характерные для местного рынка зависимости между экономическим износом и экономикой региона оценки.
• Части единого объекта недвижимости не должны оцениваться на разную дату и различными оценщиками - это следует осуществлять в рамках одного контракта на кадастровую оценку.
• В систему кадастровой оценки ОКС не должны включаться объекты незавершенного строительства. В рамках массовой оценки оценить их стоимость не реально.
Результаты кадастровой оценки объектов незавершенного строительства показывают абсолютную недостоверность полученных данных. Подавляющая часть таких объектов вообще не ставится на кадастровый учет, а для тех из них, которые стоят на кадастровом учете, корректно определить кадастровую стоимость невозможно - нет никаких обязательных данных о них, кроме указания на отнесение их к такому виду объектов недвижимости. Более рациональным будет не пытаться присвоить таким объектам какую-нибудь величину стоимости.
Предложения по совершенствованию системы кадастровой оценки объектов недвижимости:
1. разработать систему менеджмента качества государственной
кадастровой оценки недвижимости;
2. следовать принципам обеспечения качества функционирования
системы на всех этапах государственной кадастровой оценки недвижимости;
3. заложить основы управления качеством для адаптации, развития и совершенствования массовой оценки недвижимости на уровне субъекта РФ.
Были проведены характеристики технологических этапов оценки объектов недвижимого имущества по турам. Мы составили общую организационно-технологическую схему выполнения работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости Белгородской области, за исключением земельных участков.
Коротко содержание работ состоит из следующих этапов:
1. Заключение договора на проведение работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости Белгородской области, за исключением земельных участков.
2. Распределение объектов недвижимости на территории Белгородской области по группам.
3. Сбор и анализ исходной информации.
4. Выбор модели оценки для каждой группы.
5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе групп.
6. Определение средних значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости в разрезе кадастровых кварталов; населенных пунктов; муниципальных районов (городских округов); по Белгородской области.
7. Составление проекта отчета об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Белгородской области и организация размещение его в АИС ФД ГКО.
8. Составление отчета об определении кадастровой стоимости ОН на территории Белгородской области и проведение экспертизы этого отчета, в том числе при необходимости повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются исполнители услуг - оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Для решения второй задачи исследования были проанализированы ценообразующие факторы для городских и сельских населенных пунктов Белгородской области, которые сгруппированы в таблицы. Более детально изучалось влияние четырех групп ценообразующих факторов (расстояние от объекта до остановок общественного транспорта; этажность; материал стен; год постройки) на цену объектов-аналогов 1 группы (г. Губкин). На основе анализа получены графические виды зависимости стоимости недвижимости от вышеуказанных ценообразующих факторов.
В ходе сравнительного анализа двух туров оценки на территории Белгородской области установлено, что кадастровая стоимость находилась в диапазоне собранной ценовой информации. Проведя сравнение полученных значений кадастровой стоимости объектов оценки второго тура со значениями кадастровой стоимости, действующими на дату формирования перечня, в разрезе муниципальных образований Белгородской области было установлено, что в целом по Белгородской области увеличение кадастровой стоимости объектов недвижимости составило 871 790 608 509,57 рублей. Это в 1,36 раза выше, чем в предыдущем туре кадастровой оценки недвижимости в области. Общее количество оцениваемых объектов по первому туру оценки составило 757 129 объектов, а по второму туру оценки составило 1 021 249 единиц.
В Красненском муниципальном районе наблюдается максимальный рост кадастровой стоимости недвижимости - в 2,37 раза, минимальный в городском округе «Белгород» - в 1,24 раза.
Рассчитанная кадастровая стоимость объектов недвижимости Белгородской области в среднем по сформированным группам соответствует сложившемуся уровню рыночных цен на объекты недвижимости на дату оценки.
Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Белгородской области после их утверждения нормативным актом исполнительной власти субъекта Российской Федерации используются для целей налогообложения. Возможным вариантом применения кадастровой стоимости также является использование ее в качестве базы для расчета выкупных цен и арендных платежей за объекты недвижимости в связи с тем, что в настоящее время это единственный показатель, максимально приближенный к уровню рыночных цен и рассчитанный для всей территории Российской Федерации.
Проблемы, влияющие на качество кадастровой оценки:
• проблема, связанная с информационным обеспечением, в котором отсутствует необходимое количество сведений для идентификации технических характеристик объектов недвижимости.
• проблема оценки накопленного износа ОКС. Необходимо
исследование местного рынка недвижимости. Этот анализ позволит выявить характерные для местного рынка зависимости между экономическим износом и экономикой региона оценки.
• Части единого объекта недвижимости не должны оцениваться на разную дату и различными оценщиками - это следует осуществлять в рамках одного контракта на кадастровую оценку.
• В систему кадастровой оценки ОКС не должны включаться объекты незавершенного строительства. В рамках массовой оценки оценить их стоимость не реально.
Результаты кадастровой оценки объектов незавершенного строительства показывают абсолютную недостоверность полученных данных. Подавляющая часть таких объектов вообще не ставится на кадастровый учет, а для тех из них, которые стоят на кадастровом учете, корректно определить кадастровую стоимость невозможно - нет никаких обязательных данных о них, кроме указания на отнесение их к такому виду объектов недвижимости. Более рациональным будет не пытаться присвоить таким объектам какую-нибудь величину стоимости.
Предложения по совершенствованию системы кадастровой оценки объектов недвижимости:
1. разработать систему менеджмента качества государственной
кадастровой оценки недвижимости;
2. следовать принципам обеспечения качества функционирования
системы на всех этапах государственной кадастровой оценки недвижимости;
3. заложить основы управления качеством для адаптации, развития и совершенствования массовой оценки недвижимости на уровне субъекта РФ.
