Помощь студентам в учебе
Выявление и оценка зависимости между жизненным циклом объектов жилой недвижимости и их рыночной стоимостью
|
Введение 4
1 Теоретические основы формирования рыночной стоимости жилой
недвижимости в течение жизненного цикла 9
1.1 Понятие жизненного цикла объектов жилой недвижимости 9
1.2 Ключевые аспекты стоимости жилой недвижимости 15
1.3 Анализ факторов, влияющих на рыночную стоимость объектов жилой
недвижимости 18
2 Экономические основы формирования рыночной стоимости объектов жилой
недвижимости в течение жизненного цикла 27
2.1 Анализ первичного и вторичного рынка жилой недвижимости в
г. Красноярске 27
2.2 Анализ износа жилого фонда на уровне Российской Федерации и
Красноярского края 41
2.3 Определение зависимости между рыночной стоимостью и жизненным
циклом объектов жилой недвижимости 48
3 Разработка модели зависимости рыночной стоимости и жизненного цикла
объектов жилой недвижимости 58
3.1 Инструменты построения зависимости между жизненным циклом
объектов жилой недвижимости и их рыночной стоимостью 58
3.2 Оценка зависимости рыночной стоимости жилой недвижимости от степени
готовности на стадии строительства и от ключевых факторов на стадии эксплуатации 66
3.3 Построение модели зависимости жизненного цикла и рыночной
стоимости жилой недвижимости с помощью множественной регрессии 76
3.4 Разработка и оценка зависимости рыночной стоимости жилой
недвижимости от физического износа 100
Заключение 109
Список использованных источников 113
1 Теоретические основы формирования рыночной стоимости жилой
недвижимости в течение жизненного цикла 9
1.1 Понятие жизненного цикла объектов жилой недвижимости 9
1.2 Ключевые аспекты стоимости жилой недвижимости 15
1.3 Анализ факторов, влияющих на рыночную стоимость объектов жилой
недвижимости 18
2 Экономические основы формирования рыночной стоимости объектов жилой
недвижимости в течение жизненного цикла 27
2.1 Анализ первичного и вторичного рынка жилой недвижимости в
г. Красноярске 27
2.2 Анализ износа жилого фонда на уровне Российской Федерации и
Красноярского края 41
2.3 Определение зависимости между рыночной стоимостью и жизненным
циклом объектов жилой недвижимости 48
3 Разработка модели зависимости рыночной стоимости и жизненного цикла
объектов жилой недвижимости 58
3.1 Инструменты построения зависимости между жизненным циклом
объектов жилой недвижимости и их рыночной стоимостью 58
3.2 Оценка зависимости рыночной стоимости жилой недвижимости от степени
готовности на стадии строительства и от ключевых факторов на стадии эксплуатации 66
3.3 Построение модели зависимости жизненного цикла и рыночной
стоимости жилой недвижимости с помощью множественной регрессии 76
3.4 Разработка и оценка зависимости рыночной стоимости жилой
недвижимости от физического износа 100
Заключение 109
Список использованных источников 113
Актуальность темы исследования. Формирование и развитие рынка доступного жилья в современных кризисных экономических условиях является важной народнохозяйственной задачей. Жилье является одним из основных благ и первостепенных потребностей человека. Жилая недвижимость должна отвечать, прежде всего, необходимым требованиям для ее потребителя, главными из которых являются: комфортная среда для проживания, доступная ценовая политика и низкие расходы на содержание недвижимости.
Одним из ключевых вопросов современной оценки объектов жилой недвижимости и разработки инвестиционных проектов в жилищном строительстве является определение ключевых факторов, оказывающих влияние на формирование рыночной стоимости данных объектов, в том числе с учетом стадии жизненного цикла. Выявление данных факторов, изучение их взаимосвязей с рыночной стоимостью позволяет получить эффективный инструмент оценки и прогнозирования стоимости объектов жилой недвижимости и определять экономическую эффективность выбора тех или иных вариантов застройки.
Важнейшее значение для обеспечения эффективности инвестиций в строительство имеет точная и постоянно обновляющаяся информация о стоимостных параметрах каждого объекта строительства, которая обеспечивается за счет применения различных методов оценки стоимости строительства в течении всего жизненного цикла объекта недвижимости. Это требует интенсивного развития системы ценообразования в строительстве с учетом мирового опыта и международных стандартов.
Традиционно, цена на строительную продукцию определяется на основе системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве. Данная система регламентирует формирование цен в строительстве с применением сметно-нормативного подхода и отражает исключительно затратный подход к ценообразованию. Кроме того, жильё является специфическим товаром, по-скольку оно недвижимо, обладает индивидуальными потребительскими характеристиками и может поступать на рынок в любой степени строительной готовности.
Несовершенство существующих методов ценообразования на рынке жилья становится очевидным ещё и в связи с тем, что постепенное насыщение спроса на жильё способствует повышению конкурентной борьбы, что в свою очередь требует от строительных организаций большей обоснованности, прозрачности и гибкости цен. Для определения более точной и актуальной информации о рыночной стоимости необходимо выделять основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости на любых стадиях жизненного цикла.
Существующая система управления и оценки стоимости объектов жилой недвижимости не отвечает на довольно значимые вопросы: какие факторы и в какой степени оказывают наибольшее влияние на этапах жизненного цикла, какая зависимость между влиянием этих факторов и стоимостью (и существует ли она вообще). Таким образом, не существует чётко выраженной зависимости между рыночной стоимостью и жизненным циклом, что не позволяет грамотно управлять стоимостью в течение существования объекта.
Актуальность изучения рыночных механизмов и факторов, определяющих стоимость жилья, также обусловлена изменением законодательства (а именно Налогового кодекса Российской Федерации) по переходу от земельного налога и налога на имущество физических лиц к единому налогу на недвижимость: налоговой базой теперь будет выступать не инвентаризационная стоимость объекта недвижимости, а его кадастровая стоимость на дату постановки такого объекта налогообложения на кадастровый учет.
В этой связи определение факторов формирования стоимости и определение характера их взаимосвязи со стоимостью объектов жилой недвижимости позволит создать надежную теоретическую базу для проведения массовой и индивидуальной оценки как для целей заключения сделок купли-продажи и оборота недвижимости на вторичном рынке, так и для целей налогообложения.
Степень разработанности проблемы. Анализ влияния отдельных факто-ров на формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости присутствует в трудах ряда отечественных и зарубежных специалистов. В рамках диссертационного исследования подлежат изучению теоретические и методологические подходы к оценке недвижимости и анализу факторов, формирующих ее стоимость.
При исследовании вопросов определения факторов, влияющих на рыночную стоимость жилой недвижимости, в диссертационном исследовании использованы работы Анисимовой И.Н., Асаула А.Н., Горемыкина В.А., Грибовского С.В., Гриненко В.В., Родионовой В.А., Макарова С.Г., Максимова С.Н., Озерова А.С., Татаровой А.В.
При изучении процессов формирования рыночной стоимости в течение жизненного цикла и ее управления использованы труды Белых Л.П., Гайдайчука О.С., Мирзоян Н.В., Щербаковой Т.В.
По вопросам жизненного цикла и определения физического износа использованы работы Асаула А.Н., Афанасьева А.А., Балькина В.М., Калашниковой Н.Ю., Короткова Д.Ю. Вопросам определения зависимости жизненного цикла и рыночной стоимости уделено слишком мало внимания, данный вопрос практически не изучен (в работе использованы труды Капралина С.Г., Окуневой Л.С.).
Цель исследования: разработка модели зависимости рыночной стоимости и жизненного цикла объектов жилой недвижимости на основе выделения и оценки ключевых факторов, оказывающих влияние на формирование и определение стоимости по этапам жизненного цикла.
Для достижения поставленной цели определены и сформулированы следующие задачи:
- изучить и уточнить существующие подходы к определению понятий жизненного цикла, рыночной стоимости и жилой недвижимости;
- проанализировать и систематизировать факторы, оказывающие влияние на формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости, выявить и оценить ключевые факторы в зависимости от стадии жизненного цикла объекта жилой недвижимости;
- проанализировать первичный и вторичный рынок жилой недвижимости г. Красноярска, а также износ жилого фонда на уровне Российской Федерации и Красноярского края с целью выявления основных тенденций;
- на основе проанализированных данных и выявленных ключевых факторах разработать корреляционно-регрессионную модель зависимости рыночной стоимости и жизненного цикла объектов жилой недвижимости (от степени готовности, местоположения, износа и т.д. на основе данных рынка);
- с целью выявления наиболее значимого фактора, построить модель зависимости на основе применения метода множественной регрессии; выявить зависимость стоимости от степени износа, в т.ч. с учетом фактора местоположения.
Объект диссертационного исследования: жилая недвижимость г. Красноярска.
Предмет диссертационного исследования: зависимость рыночной стоимости и жизненного цикла объектов жилой недвижимости, оценка ключевых факторов, влияющих на рыночную стоимость.
Научная (рабочая) гипотеза диссертационного исследования состоит в предположении, что между рыночной стоимостью и жизненным циклом объектов жилой недвижимости существует линейная зависимость, а основными ключевыми факторами, определяющими и формирующими рыночную стоимость, являются год постройки (определяющий степень износа и длительность цикла) и местоположение.
Теоретической базой диссертационного исследования послужили фундаментальные, научно-исследовательские и практические разработки ведущих отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области оценки и управления стоимостью объектов недвижимости.
Методологической базой исследования стало применение общепринятых научных приемов и методов, обеспечивающих комплексность, логичность и достоверность результатов исследования, в том числе системного подхода к рас-смотрению объекта и предмета исследования, методов научного анализа и синтеза, сравнения, моделирования, прогнозирования, анализа понятийно-терминологической системы, экономико-статистического анализа, статистических методов обработки информации, сравнительный подход к оценке недвижимости, парный корреляционный и множественный регрессионный анализ.
Информационно-эмпирической базой исследования послужили нормативно-правовые и законодательные акты государственных органов Российской Федерации, данные статистической и аналитической информации Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации и ее территориальных органов, аналитические материалы министерств и ведомств Российской Федерации, опубликованные в открытых информационных источниках, в том числе в глобальной информационной сети, материалы научно-практических конференций, специальная научная литература, результаты собственных исследований.
Научная новизна результатов заключается в разработке корреляционно-регрессионной модели зависимости рыночной стоимости и жизненного цикла объектов жилой недвижимости (и доказательстве существования этой зависимости) на основе выявленных ключевых факторах, оказывающих влияние на формирование и определение стоимости по этапам жизненного цикла. Такая зависимость позволит определить рыночную стоимость жилой недвижимости г. Красноярска в любом районе на основе данных о степени готовности, степени износа, местоположении; позволит оценить изменения и различия в стоимости объектов жилья, имеющих одинаковый износ и находящихся в разных районах.
К основным научным результатам, полученным лично автором и составляющим научную новизну исследования, относятся следующие разработки:
1) уточнено понятие жилой недвижимости и жизненного цикла применительно к жилым объектам: изучение законодательства и подходов ученых к определению сущности жизненного цикла и жилой недвижимости позволило сформулировать более полное определение данных понятий;
2) систематизированы подходы к выявлению комплекса факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость объектов жилой недвижимости: анализ подходов позволил выделить основные группы факторов, на основе которых составлена обобщенная система факторов, формирующих рыночную стоимость жилой недвижимости;
3) выявлены и систематизированы особенности формирования рыночной стоимости жилой недвижимости по стадиям жизненного цикла;
4) предложен комплекс основных ключевых факторов влияния на рыночную стоимость отдельно по стадиям жизненного цикла, а также на протяжении всего цикла; раскрыто повышающее и понижающее влияние этих факторов;
5) предложены варианты изменения рыночной стоимости по стадиям жизненного цикла;
6) разработаны и предложены математические модели зависимости жизненного цикла и рыночной стоимости объектов жилой недвижимости: на стадии строительства - от степени готовности; на стадии эксплуатации - от местоположения и года постройки, что выявлено в результате регрессионного анализа. Наличие в модели фактора года постройки в качестве главного позволило разработать модель зависимости от физического износа. Таким образом, установлена линейная зависимость между жизненным циклом и рыночной стоимостью жилой недвижимости, доказано ее существование. Также установлена и доказана тенденция увеличения рыночной стоимости у объектов с высоким износом, находящихся в престижных районах города.
Обоснованность результатов научного исследования подтверждена использованием основных положений теории вероятностей, методов и научных положений, разработанных автором, с возможностью проверки выдвинутой рабочей гипотезы, что подтверждается обсуждением результатов исследования на международных научных конференциях; публикациями результатов исследования в рецензируемых научных изданиях, включенных в перечень ВАК.
и обусловлена тем, что выводы и результаты могут быть использованы для решения теоретических и практических проблем, касающихся экспертизы недвижимости и оценки стоимости и ее управления в течение жизненного цикла объектов жилой недвижимости в регионе.
Практическая значимость работы состоит в доведении результатов теоретических разработок до конкретных рекомендаций по возможному практическому использованию разработанных зависимостей для управления рыночной стоимостью жилой недвижимости. Основные научно-практические результаты работы носят научно-прикладной характер и и могут быть использованы в деятельности оценщиков, девелоперов-застройщиков, государственных и муниципальных органов по управлению в жилищном строительстве, кадастровой оценке. Также результаты исследований рекомендуются для практического использования при подготовке студентов, бакалавров, магистров и аспирантов по экономическим и строительным специальностям.
Тема магистерской диссертации и отраженные в ней научные положения соответствуют паспорту научных специальностей 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством», а именно пунктам: 1.3.69 - Теоретические и методологические проблемы управления стоимостью объектов недвижимости на различных стадиях жизненного цикла; 1.3.73 - Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики; 11.2 -Теоретико-методологическая база со-временных концепций ценообразования, факторы, воздействующие на процессы ценообразования, уровни, соотношения, динамику и структуру цен.
Апробация и внедрение результатов исследований. Основные теоретические положения и практические результаты, содержащиеся в диссертационном исследовании, отражены в материалах международных научно-практических конференций: «Инвестиции, строительство, недвижимость как материальный базис модернизации и инновационного развития экономики» (Россия, г. Томск, 2016 г.), «Проспект Свободный - 2016» (Красноярск, 2016 г.), а также в публикациях «Особенности и проблемы оценки и управления стоимостью памятников истории и культуры» (Журнал ВАК «Успехи современной науки»), «The impact of degree of wear on market value of residential properties during a life cycle» (журнал ВАК «Экономика и предпринимательство»), «Специфика ценообразования и анализ ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости с учетом ее жизненного цикла» (журнал ВАК «Международные научные исследования»).
Структура и объем научного исследования. Диссертационная работа состоит из введения, трёх глав, заключения, списка использованных источников и приложений. Общий объём работы - 116 страниц (без учёта приложений), в том числе 33 таблицы, 50 рисунков, 45 формул, 6 приложений, список источников содержит 54 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов
Одним из ключевых вопросов современной оценки объектов жилой недвижимости и разработки инвестиционных проектов в жилищном строительстве является определение ключевых факторов, оказывающих влияние на формирование рыночной стоимости данных объектов, в том числе с учетом стадии жизненного цикла. Выявление данных факторов, изучение их взаимосвязей с рыночной стоимостью позволяет получить эффективный инструмент оценки и прогнозирования стоимости объектов жилой недвижимости и определять экономическую эффективность выбора тех или иных вариантов застройки.
Важнейшее значение для обеспечения эффективности инвестиций в строительство имеет точная и постоянно обновляющаяся информация о стоимостных параметрах каждого объекта строительства, которая обеспечивается за счет применения различных методов оценки стоимости строительства в течении всего жизненного цикла объекта недвижимости. Это требует интенсивного развития системы ценообразования в строительстве с учетом мирового опыта и международных стандартов.
Традиционно, цена на строительную продукцию определяется на основе системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве. Данная система регламентирует формирование цен в строительстве с применением сметно-нормативного подхода и отражает исключительно затратный подход к ценообразованию. Кроме того, жильё является специфическим товаром, по-скольку оно недвижимо, обладает индивидуальными потребительскими характеристиками и может поступать на рынок в любой степени строительной готовности.
Несовершенство существующих методов ценообразования на рынке жилья становится очевидным ещё и в связи с тем, что постепенное насыщение спроса на жильё способствует повышению конкурентной борьбы, что в свою очередь требует от строительных организаций большей обоснованности, прозрачности и гибкости цен. Для определения более точной и актуальной информации о рыночной стоимости необходимо выделять основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости на любых стадиях жизненного цикла.
Существующая система управления и оценки стоимости объектов жилой недвижимости не отвечает на довольно значимые вопросы: какие факторы и в какой степени оказывают наибольшее влияние на этапах жизненного цикла, какая зависимость между влиянием этих факторов и стоимостью (и существует ли она вообще). Таким образом, не существует чётко выраженной зависимости между рыночной стоимостью и жизненным циклом, что не позволяет грамотно управлять стоимостью в течение существования объекта.
Актуальность изучения рыночных механизмов и факторов, определяющих стоимость жилья, также обусловлена изменением законодательства (а именно Налогового кодекса Российской Федерации) по переходу от земельного налога и налога на имущество физических лиц к единому налогу на недвижимость: налоговой базой теперь будет выступать не инвентаризационная стоимость объекта недвижимости, а его кадастровая стоимость на дату постановки такого объекта налогообложения на кадастровый учет.
В этой связи определение факторов формирования стоимости и определение характера их взаимосвязи со стоимостью объектов жилой недвижимости позволит создать надежную теоретическую базу для проведения массовой и индивидуальной оценки как для целей заключения сделок купли-продажи и оборота недвижимости на вторичном рынке, так и для целей налогообложения.
Степень разработанности проблемы. Анализ влияния отдельных факто-ров на формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости присутствует в трудах ряда отечественных и зарубежных специалистов. В рамках диссертационного исследования подлежат изучению теоретические и методологические подходы к оценке недвижимости и анализу факторов, формирующих ее стоимость.
При исследовании вопросов определения факторов, влияющих на рыночную стоимость жилой недвижимости, в диссертационном исследовании использованы работы Анисимовой И.Н., Асаула А.Н., Горемыкина В.А., Грибовского С.В., Гриненко В.В., Родионовой В.А., Макарова С.Г., Максимова С.Н., Озерова А.С., Татаровой А.В.
При изучении процессов формирования рыночной стоимости в течение жизненного цикла и ее управления использованы труды Белых Л.П., Гайдайчука О.С., Мирзоян Н.В., Щербаковой Т.В.
По вопросам жизненного цикла и определения физического износа использованы работы Асаула А.Н., Афанасьева А.А., Балькина В.М., Калашниковой Н.Ю., Короткова Д.Ю. Вопросам определения зависимости жизненного цикла и рыночной стоимости уделено слишком мало внимания, данный вопрос практически не изучен (в работе использованы труды Капралина С.Г., Окуневой Л.С.).
Цель исследования: разработка модели зависимости рыночной стоимости и жизненного цикла объектов жилой недвижимости на основе выделения и оценки ключевых факторов, оказывающих влияние на формирование и определение стоимости по этапам жизненного цикла.
Для достижения поставленной цели определены и сформулированы следующие задачи:
- изучить и уточнить существующие подходы к определению понятий жизненного цикла, рыночной стоимости и жилой недвижимости;
- проанализировать и систематизировать факторы, оказывающие влияние на формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости, выявить и оценить ключевые факторы в зависимости от стадии жизненного цикла объекта жилой недвижимости;
- проанализировать первичный и вторичный рынок жилой недвижимости г. Красноярска, а также износ жилого фонда на уровне Российской Федерации и Красноярского края с целью выявления основных тенденций;
- на основе проанализированных данных и выявленных ключевых факторах разработать корреляционно-регрессионную модель зависимости рыночной стоимости и жизненного цикла объектов жилой недвижимости (от степени готовности, местоположения, износа и т.д. на основе данных рынка);
- с целью выявления наиболее значимого фактора, построить модель зависимости на основе применения метода множественной регрессии; выявить зависимость стоимости от степени износа, в т.ч. с учетом фактора местоположения.
Объект диссертационного исследования: жилая недвижимость г. Красноярска.
Предмет диссертационного исследования: зависимость рыночной стоимости и жизненного цикла объектов жилой недвижимости, оценка ключевых факторов, влияющих на рыночную стоимость.
Научная (рабочая) гипотеза диссертационного исследования состоит в предположении, что между рыночной стоимостью и жизненным циклом объектов жилой недвижимости существует линейная зависимость, а основными ключевыми факторами, определяющими и формирующими рыночную стоимость, являются год постройки (определяющий степень износа и длительность цикла) и местоположение.
Теоретической базой диссертационного исследования послужили фундаментальные, научно-исследовательские и практические разработки ведущих отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области оценки и управления стоимостью объектов недвижимости.
Методологической базой исследования стало применение общепринятых научных приемов и методов, обеспечивающих комплексность, логичность и достоверность результатов исследования, в том числе системного подхода к рас-смотрению объекта и предмета исследования, методов научного анализа и синтеза, сравнения, моделирования, прогнозирования, анализа понятийно-терминологической системы, экономико-статистического анализа, статистических методов обработки информации, сравнительный подход к оценке недвижимости, парный корреляционный и множественный регрессионный анализ.
Информационно-эмпирической базой исследования послужили нормативно-правовые и законодательные акты государственных органов Российской Федерации, данные статистической и аналитической информации Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации и ее территориальных органов, аналитические материалы министерств и ведомств Российской Федерации, опубликованные в открытых информационных источниках, в том числе в глобальной информационной сети, материалы научно-практических конференций, специальная научная литература, результаты собственных исследований.
Научная новизна результатов заключается в разработке корреляционно-регрессионной модели зависимости рыночной стоимости и жизненного цикла объектов жилой недвижимости (и доказательстве существования этой зависимости) на основе выявленных ключевых факторах, оказывающих влияние на формирование и определение стоимости по этапам жизненного цикла. Такая зависимость позволит определить рыночную стоимость жилой недвижимости г. Красноярска в любом районе на основе данных о степени готовности, степени износа, местоположении; позволит оценить изменения и различия в стоимости объектов жилья, имеющих одинаковый износ и находящихся в разных районах.
К основным научным результатам, полученным лично автором и составляющим научную новизну исследования, относятся следующие разработки:
1) уточнено понятие жилой недвижимости и жизненного цикла применительно к жилым объектам: изучение законодательства и подходов ученых к определению сущности жизненного цикла и жилой недвижимости позволило сформулировать более полное определение данных понятий;
2) систематизированы подходы к выявлению комплекса факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость объектов жилой недвижимости: анализ подходов позволил выделить основные группы факторов, на основе которых составлена обобщенная система факторов, формирующих рыночную стоимость жилой недвижимости;
3) выявлены и систематизированы особенности формирования рыночной стоимости жилой недвижимости по стадиям жизненного цикла;
4) предложен комплекс основных ключевых факторов влияния на рыночную стоимость отдельно по стадиям жизненного цикла, а также на протяжении всего цикла; раскрыто повышающее и понижающее влияние этих факторов;
5) предложены варианты изменения рыночной стоимости по стадиям жизненного цикла;
6) разработаны и предложены математические модели зависимости жизненного цикла и рыночной стоимости объектов жилой недвижимости: на стадии строительства - от степени готовности; на стадии эксплуатации - от местоположения и года постройки, что выявлено в результате регрессионного анализа. Наличие в модели фактора года постройки в качестве главного позволило разработать модель зависимости от физического износа. Таким образом, установлена линейная зависимость между жизненным циклом и рыночной стоимостью жилой недвижимости, доказано ее существование. Также установлена и доказана тенденция увеличения рыночной стоимости у объектов с высоким износом, находящихся в престижных районах города.
Обоснованность результатов научного исследования подтверждена использованием основных положений теории вероятностей, методов и научных положений, разработанных автором, с возможностью проверки выдвинутой рабочей гипотезы, что подтверждается обсуждением результатов исследования на международных научных конференциях; публикациями результатов исследования в рецензируемых научных изданиях, включенных в перечень ВАК.
и обусловлена тем, что выводы и результаты могут быть использованы для решения теоретических и практических проблем, касающихся экспертизы недвижимости и оценки стоимости и ее управления в течение жизненного цикла объектов жилой недвижимости в регионе.
Практическая значимость работы состоит в доведении результатов теоретических разработок до конкретных рекомендаций по возможному практическому использованию разработанных зависимостей для управления рыночной стоимостью жилой недвижимости. Основные научно-практические результаты работы носят научно-прикладной характер и и могут быть использованы в деятельности оценщиков, девелоперов-застройщиков, государственных и муниципальных органов по управлению в жилищном строительстве, кадастровой оценке. Также результаты исследований рекомендуются для практического использования при подготовке студентов, бакалавров, магистров и аспирантов по экономическим и строительным специальностям.
Тема магистерской диссертации и отраженные в ней научные положения соответствуют паспорту научных специальностей 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством», а именно пунктам: 1.3.69 - Теоретические и методологические проблемы управления стоимостью объектов недвижимости на различных стадиях жизненного цикла; 1.3.73 - Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики; 11.2 -Теоретико-методологическая база со-временных концепций ценообразования, факторы, воздействующие на процессы ценообразования, уровни, соотношения, динамику и структуру цен.
Апробация и внедрение результатов исследований. Основные теоретические положения и практические результаты, содержащиеся в диссертационном исследовании, отражены в материалах международных научно-практических конференций: «Инвестиции, строительство, недвижимость как материальный базис модернизации и инновационного развития экономики» (Россия, г. Томск, 2016 г.), «Проспект Свободный - 2016» (Красноярск, 2016 г.), а также в публикациях «Особенности и проблемы оценки и управления стоимостью памятников истории и культуры» (Журнал ВАК «Успехи современной науки»), «The impact of degree of wear on market value of residential properties during a life cycle» (журнал ВАК «Экономика и предпринимательство»), «Специфика ценообразования и анализ ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости с учетом ее жизненного цикла» (журнал ВАК «Международные научные исследования»).
Структура и объем научного исследования. Диссертационная работа состоит из введения, трёх глав, заключения, списка использованных источников и приложений. Общий объём работы - 116 страниц (без учёта приложений), в том числе 33 таблицы, 50 рисунков, 45 формул, 6 приложений, список источников содержит 54 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов
Одним из самых главных видов недвижимого имущества в Российской Федерации, и вообще по всему миру) является жилая недвижимость, существование и появление которой формирует социальная и экономическая потребность. Такая недвижимость представляет наибольший интерес для частных инвесторов, что обусловлено постоянным спросом и хорошей ликвидностью.
В данном исследовании под жилой недвижимостью автор понимает это совокупность жилых единиц (заселенных и незаселенных), здания и их части, помещения, предназначенные для постоянного (или временного) проживания граждан при соответствии санитарным и техническим правилам и нормам, находящиеся в собственности гражданина или юридического лица, либо находящиеся в государственной или муниципальной собственности ; период существования недвижимости именуется как жизненный цикл, включающий в себя физическую и экономическую жизнь).
На протяжении всего жизненного цикла объекты жилой недвижимости имеют свою стоимость, из всех видов которой основной и самой распространенной является рыночная стоимость, поддающаяся оценке на всех стадиях жизненного цикла (в зависимости от целей оценки). Оценка рыночной стоимости жилых зданий на разных этапах жизненного цикла является весьма актуальной и играет немаловажную роль. На сегодняшний день жилая недвижимость выступает не только как физический объект и место проживания людей, но и как объект социальных, правовых и экономических отношений.
В течение всего существования жилого объекта его рыночная стоимость подвергается влиянию огромного количества различных факторов, проявляющихся на разных стадиях оценки и жизненного цикла. При исследовании трудов отечественных авторов выявлены различные подходы к определению комплекса факторов, влияющих на рыночную стоимость. В связи с этим, в диссертационной работе систематизированы подходы ученых и составлена обобщенная и дополненная система воздействующих факторов, которая предполагает разделение влияния на внешнее (косвенное влияние, вне жилого объекта) и внутреннее. К внешним факторам относятся факторы регионального (политические, экономические, физические, социальные) и местного (местоположение, условия продаж и финансирования, временные факторы) уровня влияния. К внутренним факто¬рам влияния относятся характеристики придомовой территории (состояние, пар-ковка, благоустройство), характеристики дома (тип здания, год постройки, мате-риал, этажность, лифт и др.) и характеристики квартиры (планировка, площадь, этаж, количество комнат и т.д.). Такая система позволяет шире рассмотреть и изучить комплексное воздействие на формирование стоимости жилой недвижимости.
1) Обеспеченность жильем на одного жителя имеет положительную динамику по России, Красноярскому краю, Красноярску при одновременном росте объемов ввода жилья;
2) На рынке жилья наблюдается снижение цены, снижение предложения и рост платежеспособного спроса (по сравнению с 2014-2015 гг.), снижение ставок по ипотечному кредитованию;
3) Спрос смещается от 1-комнатных в сторону 2-3-комнатных квартир ввиду снижения цены ставок по ипотеке; распределяется на 1,3-комнатные квартиры новой и улучшенной планировки, снижается на 1-комнатные хрущевки и гостинки;
4) Вторичное жилье дешевеет значительнее, чем первичное; цена 1- и 4-комнатных снижается больше; снижение в цене 2-комнатных квартир новой планировки и 1-комнатных хрущевок; самые дорогие - новой планировки;
5) Рыночная стоимость выше у объектов, расположенных в развитых, цен-тральных районах, в новостройках, новой и улучшенной планировки, находящихся на средних этажах, маленькой площади;
6) Тенденция установления «рынка покупателя», позволяющая многим людям менять свои жилищные условия, в т.ч. в условиях нестабильного финансового положения; покупатели ждут еще более привлекательных условий, не вы¬ходя на рынок из-за нестабильной ситуации.
В ходе исследования установлено, что надежное и эффективное проведение сделок с жилой недвижимостью возможно при условии наличия исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта. В работе проанализировано и обосновано техническое состояние жилой недвижимости России, Красноярского края, Красноярска: в Российской Федерации и Красноярском крае наблюдается увеличение вводимого жилья и снижение ветхого и аварийного жилого фонда, причем на уровне страны данные показатели практически сравнялись, однако капитальному ремонту и сносу ветхих домов уделяется недостаточно внимания. Удельный вес ветхого и аварийного жилья составляет 2-3% общей площади жилых помещений Российской Федерации, 3-5% общей площади жилых помещений Красноярского края, 3,86% помещений Красноярска (основной жилищный фонд - дома со сроком службы более 50 лет). Каждый год сносится примерно 2-3% жилой площади, отнесенной к ветхому и аварийному жилью. При этом, основу жилищного фонда РФ составляют дома с износом до 30% (более 60% фонда), Красноярского края - от 31% до 70% (около 50% фонда).
Для понимания того, как образуется рыночная стоимость жилья на протяжении всего существования, выявлены особенности формирования рыночной стоимости объектов жилой недвижимости на каждой стадии жизненного цикла.
В результате анализа рынка жилой недвижимости г. Красноярска и выявления существующих на нём тенденций предложен комплекс ключевых факто-ров, формирующих рыночную стоимость жилья и оказывающих на нее значительное влияние, а также на которые делают акцент потенциальные потребители при совершении покупки. Такими факторами являются: местоположение, экологическая обстановка, рыночная ситуация (спрос и предложение, платежеспособный спрос), размеры объекта и его площадь, год постройки и степень физического износа, внешнее и техническое состояние объекта, материал стен, планировка, этаж и наличие бытовых услуг; раскрыто и обосновано повышающее и понижающее влияние этих факторов.
В исследовании предложены потенциально возможные варианты изменения рыночной стоимости на каждой стадии цикла под влиянием выявленного перечня факторов, выявлены закономерности влияния и изменения физического износа с увеличением срока службы. Степень физического износа определяет длительность жизненного цикла, что необходимо для доказательства в работе существования зависимости цикла и рыночной стоимости жилой недвижимости.
Для достижения этой цели с помощью методов математической статистики (корреляционно-регрессионного анализа) и на основе данных агентств недвижимости о жилых объектах г. Красноярска разработаны и предложены модели зависимости рыночной стоимости от степени готовности объекта на стадии строительства, а также в отдельности от количественных факторов местоположения, года постройки и площади на стадии эксплуатации. Разработанные модели доказали существование линейной зависимости рыночной стоимости и стадии строительства жизненного цикла, а также от выделенных количественных факторов, что дало возможность включения этих факторов в модель множественной регрессии для доказательства научной гипотезы исследования.
В результате методом исключения менее значимых факторов разработана и предложена двухфакторная модель зависимости рыночной стоимости 1 кв. м жилья от местоположения и года постройки, которая показала, что эти два фактора являются определяющими при формировании рыночной стоимости жилой недвижимости, и которая дает возможность определения стоимости объекта, находящегося абсолютно в любом районе и имеющего любой год постройки (при условии присвоения количественной характеристики каждому району, отличающемуся развитостью и престижностью). Так как в г. Красноярске не существует количественных характеристик ценности у каждого района, сделан вывод, что фактор местоположения, в настоящее время, носит более качественный характер, тем самым год постройки, определяющий срок службы и физический износ объекта, оказался наиболее значимым количественным фактором, что предварительно доказало существование зависимости рыночной стоимости и жизненного цикла (длительность которого определяет физический износ).
В связи с этим, при использовании метода хронологического возраста для определения физического износа объектов жилой недвижимости разработана модель зависимости рыночной стоимости от степени физического износа, со-гласно которой доказано, что по мере увеличения физического износа жилого объекта, т.е. по мере увеличения срока службы (жизненного цикла), рыночная стоимость жилой недвижимости падает - доказано существование зависимости жизненного цикла и рыночной стоимости объектов жилой недвижимости.
Наличие в двухфакторной модели зависимости фактора местоположения позволило проверить и подтвердить теорию о том, что расположение объекта в более развитом районе (фактор местоположения) может подавлять влияние высокой степени износа, тем самым увеличивая рыночную стоимость данного жилого объекта.
Таким образом, научная гипотеза диссертационного исследования подтверждена, научная новизна оправдана, цель и задачи достигнуты.
В данном исследовании под жилой недвижимостью автор понимает это совокупность жилых единиц (заселенных и незаселенных), здания и их части, помещения, предназначенные для постоянного (или временного) проживания граждан при соответствии санитарным и техническим правилам и нормам, находящиеся в собственности гражданина или юридического лица, либо находящиеся в государственной или муниципальной собственности ; период существования недвижимости именуется как жизненный цикл, включающий в себя физическую и экономическую жизнь).
На протяжении всего жизненного цикла объекты жилой недвижимости имеют свою стоимость, из всех видов которой основной и самой распространенной является рыночная стоимость, поддающаяся оценке на всех стадиях жизненного цикла (в зависимости от целей оценки). Оценка рыночной стоимости жилых зданий на разных этапах жизненного цикла является весьма актуальной и играет немаловажную роль. На сегодняшний день жилая недвижимость выступает не только как физический объект и место проживания людей, но и как объект социальных, правовых и экономических отношений.
В течение всего существования жилого объекта его рыночная стоимость подвергается влиянию огромного количества различных факторов, проявляющихся на разных стадиях оценки и жизненного цикла. При исследовании трудов отечественных авторов выявлены различные подходы к определению комплекса факторов, влияющих на рыночную стоимость. В связи с этим, в диссертационной работе систематизированы подходы ученых и составлена обобщенная и дополненная система воздействующих факторов, которая предполагает разделение влияния на внешнее (косвенное влияние, вне жилого объекта) и внутреннее. К внешним факторам относятся факторы регионального (политические, экономические, физические, социальные) и местного (местоположение, условия продаж и финансирования, временные факторы) уровня влияния. К внутренним факто¬рам влияния относятся характеристики придомовой территории (состояние, пар-ковка, благоустройство), характеристики дома (тип здания, год постройки, мате-риал, этажность, лифт и др.) и характеристики квартиры (планировка, площадь, этаж, количество комнат и т.д.). Такая система позволяет шире рассмотреть и изучить комплексное воздействие на формирование стоимости жилой недвижимости.
1) Обеспеченность жильем на одного жителя имеет положительную динамику по России, Красноярскому краю, Красноярску при одновременном росте объемов ввода жилья;
2) На рынке жилья наблюдается снижение цены, снижение предложения и рост платежеспособного спроса (по сравнению с 2014-2015 гг.), снижение ставок по ипотечному кредитованию;
3) Спрос смещается от 1-комнатных в сторону 2-3-комнатных квартир ввиду снижения цены ставок по ипотеке; распределяется на 1,3-комнатные квартиры новой и улучшенной планировки, снижается на 1-комнатные хрущевки и гостинки;
4) Вторичное жилье дешевеет значительнее, чем первичное; цена 1- и 4-комнатных снижается больше; снижение в цене 2-комнатных квартир новой планировки и 1-комнатных хрущевок; самые дорогие - новой планировки;
5) Рыночная стоимость выше у объектов, расположенных в развитых, цен-тральных районах, в новостройках, новой и улучшенной планировки, находящихся на средних этажах, маленькой площади;
6) Тенденция установления «рынка покупателя», позволяющая многим людям менять свои жилищные условия, в т.ч. в условиях нестабильного финансового положения; покупатели ждут еще более привлекательных условий, не вы¬ходя на рынок из-за нестабильной ситуации.
В ходе исследования установлено, что надежное и эффективное проведение сделок с жилой недвижимостью возможно при условии наличия исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта. В работе проанализировано и обосновано техническое состояние жилой недвижимости России, Красноярского края, Красноярска: в Российской Федерации и Красноярском крае наблюдается увеличение вводимого жилья и снижение ветхого и аварийного жилого фонда, причем на уровне страны данные показатели практически сравнялись, однако капитальному ремонту и сносу ветхих домов уделяется недостаточно внимания. Удельный вес ветхого и аварийного жилья составляет 2-3% общей площади жилых помещений Российской Федерации, 3-5% общей площади жилых помещений Красноярского края, 3,86% помещений Красноярска (основной жилищный фонд - дома со сроком службы более 50 лет). Каждый год сносится примерно 2-3% жилой площади, отнесенной к ветхому и аварийному жилью. При этом, основу жилищного фонда РФ составляют дома с износом до 30% (более 60% фонда), Красноярского края - от 31% до 70% (около 50% фонда).
Для понимания того, как образуется рыночная стоимость жилья на протяжении всего существования, выявлены особенности формирования рыночной стоимости объектов жилой недвижимости на каждой стадии жизненного цикла.
В результате анализа рынка жилой недвижимости г. Красноярска и выявления существующих на нём тенденций предложен комплекс ключевых факто-ров, формирующих рыночную стоимость жилья и оказывающих на нее значительное влияние, а также на которые делают акцент потенциальные потребители при совершении покупки. Такими факторами являются: местоположение, экологическая обстановка, рыночная ситуация (спрос и предложение, платежеспособный спрос), размеры объекта и его площадь, год постройки и степень физического износа, внешнее и техническое состояние объекта, материал стен, планировка, этаж и наличие бытовых услуг; раскрыто и обосновано повышающее и понижающее влияние этих факторов.
В исследовании предложены потенциально возможные варианты изменения рыночной стоимости на каждой стадии цикла под влиянием выявленного перечня факторов, выявлены закономерности влияния и изменения физического износа с увеличением срока службы. Степень физического износа определяет длительность жизненного цикла, что необходимо для доказательства в работе существования зависимости цикла и рыночной стоимости жилой недвижимости.
Для достижения этой цели с помощью методов математической статистики (корреляционно-регрессионного анализа) и на основе данных агентств недвижимости о жилых объектах г. Красноярска разработаны и предложены модели зависимости рыночной стоимости от степени готовности объекта на стадии строительства, а также в отдельности от количественных факторов местоположения, года постройки и площади на стадии эксплуатации. Разработанные модели доказали существование линейной зависимости рыночной стоимости и стадии строительства жизненного цикла, а также от выделенных количественных факторов, что дало возможность включения этих факторов в модель множественной регрессии для доказательства научной гипотезы исследования.
В результате методом исключения менее значимых факторов разработана и предложена двухфакторная модель зависимости рыночной стоимости 1 кв. м жилья от местоположения и года постройки, которая показала, что эти два фактора являются определяющими при формировании рыночной стоимости жилой недвижимости, и которая дает возможность определения стоимости объекта, находящегося абсолютно в любом районе и имеющего любой год постройки (при условии присвоения количественной характеристики каждому району, отличающемуся развитостью и престижностью). Так как в г. Красноярске не существует количественных характеристик ценности у каждого района, сделан вывод, что фактор местоположения, в настоящее время, носит более качественный характер, тем самым год постройки, определяющий срок службы и физический износ объекта, оказался наиболее значимым количественным фактором, что предварительно доказало существование зависимости рыночной стоимости и жизненного цикла (длительность которого определяет физический износ).
В связи с этим, при использовании метода хронологического возраста для определения физического износа объектов жилой недвижимости разработана модель зависимости рыночной стоимости от степени физического износа, со-гласно которой доказано, что по мере увеличения физического износа жилого объекта, т.е. по мере увеличения срока службы (жизненного цикла), рыночная стоимость жилой недвижимости падает - доказано существование зависимости жизненного цикла и рыночной стоимости объектов жилой недвижимости.
Наличие в двухфакторной модели зависимости фактора местоположения позволило проверить и подтвердить теорию о том, что расположение объекта в более развитом районе (фактор местоположения) может подавлять влияние высокой степени износа, тем самым увеличивая рыночную стоимость данного жилого объекта.
Таким образом, научная гипотеза диссертационного исследования подтверждена, научная новизна оправдана, цель и задачи достигнуты.