ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОРГАНИЗАЦИИ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 6
1.1. История становления и развития ипотеки 6
1.2. Сущность ипотеки и её место в банковском кредитовании 12
1.3. Модели организации рынков ипотечного жилищного
кредитования 19
Глава 2. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ЕГО ПРИМЕНЕНИЕ В РОССИИ 33
2.1. Анализ схем ипотечного кредитования в международной
практике 33
2.2. Проблемы применения зарубежного опыта ипотечного
жилищного кредитования в России на современном этапе 49
2.3 Современное состояние и перспективы развития ипотечного
кредитования в России 54
Глава 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ 83
3.1. Анализ развития ипотечного кредитования в Республике Тыва на
примере ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва» 83
3.2. Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в
Республике Тыва 93
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 103
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 107
ПРИЛОЖЕНИЯ
Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность.
В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.
Хотя само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких - проблем. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.
Актуальность данной темы выпускная квалификационная работы исходит из того, что среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека, основанная на рыночных принципах, на современном этапе признана приоритетной в осуществлении жилищной программы в России, а для кредиторов - одним из самых эффективных, надёжных, наиболее популярных способов обеспечения исполнения обязательств.
К сожалению, сейчас приходится констатировать, что большинству людей ипотека не по карману. Если, конечно, это не молодой, успешный бизнесмен или менеджер, успевший уже и некий капитал нажить и зарплату получающий достойную. Людям, копившим всю жизнь, мечтать в пенсионном возрасте об ипотеке тоже бесполезно - в шестьдесят лет за таким кредитом не обратишься. "Портрет" типичного клиента такой программы - человек среднего возраста со стабильным доходом, превышающим 15000 руб. Потому при всей нерешенности у нас жилищной проблемы счет воспользовавшихся возможностями ипотеки идет не в миллионах, а в тысячах - в масштабах всей страны, и в десятках - конкретно в Республике Тыва.
Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить.
Целью написания выпускная квалификационная работы является исследование особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в зарубежных странах и применение их опыта в России. Поставленная цель обусловила необходимость исследования ряда взаимосвязанных задач:
• изучить исторические аспекты возникновения ипотеки;
• проанализировать современное состояние рынка ипотечных кредитов в
России и Республике Тыва;
• рассмотреть условия предоставления ипотечных кредитов одним из ведущих отечественных операторов;
• исследовать проблемные вопросы становления ипотечного кредитования в России и пути их преодоления.
Предметом выпускная квалификационная работы является исследование особенностей функционирования отечественного рынка ипотечного кредитования.
В качестве объекта выпускная квалификационная работы выступают ипотечные программы.
Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит введения, трех глав заключения и библиографического списка.
Во введении обосновывается актуальность темы, определяется цель, задача, предмет и объект исследования.
В первой главе дипломной работы рассматривается история зарождения ипотечных отношений, определяется сущность ипотеки и ее место в банковском кредитовании, рассматриваются основные модели организации рынка ипотечного кредитования.
Вторая глава посвящена анализу зарубежного опыта ипотечного кредитования, его применению и перспективам развития в России.
В третьей главе приводится анализ развития ипотечного кредитования в Республике Тыва, рассматриваются перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в республике. В заключении подводятся итоги по изученной теме дипломной работы, даются рекомендации по дальнейшему развитию системы ипотечного кредитования в России и Республике Тыва.
Библиографический список состоит из двух законов, трёх учебников, пяти учебных пособий, шестнадцати статей и двадцати двух интернет сайтов.
Ипотечный кредит - это денежная сумма, которая выдается банком заемщику на приобретение жилья под залог этой недвижимости. Недвижимость приобретается в собственность заемщика и остается в залоге у банка до полного погашения взятого кредита.
Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении Банка. Ипотека использует залог в качестве обеспечения долгосрочного кредита. В случае неисполнения обязательств должником, кредитор получает причитающиеся средства за счет заложенного имущества.
Основные участники ипотеки: заемщик (как правило, банк), кредитор и ипотечное агентство. Изучив особенности становления рынка ипотечного кредитования за рубежом и в России можно констатировать, что сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:
1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.
2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.
Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.
4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.
5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).
Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что. Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.
Что касается, самого процесса получения ипотечного кредита, то главным при принятии банком решения о выдаче кредита на приобретение жилья является платежеспособность потенциального заемщика, уверенность в том, что долг будет своевременно погашен, т.к. перспектива судебного разбирательства не отвечает интересам кредитора. Поэтому банк всеми доступными ему средствами собирает сведения о материальном положении заемщика. Банк требует предоставить эти сведения прежде всего от лица, претендующего на получение кредита. К таким сведениям относится любая информация, подтверждающая наличие постоянного и стабильного источника доходов, достаточного для надлежащего исполнения заемщиком
своих обязательств по кредитному договору. Многие потенциальные заемщики отсеиваются еще на стадии заполнения документов. А многие на стадии сбора документов: чтобы обойти все нужные инстанции надо потратить массу нервов и времени - не менее 2-3 месяцев.
Таким образом, надлежащим образом функционирующая система финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.
В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.
Само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.
Что же касается Республики Тыва, то развитие ипотечного жилищного кредитования здесь принято как приоритетное направление стимулирования жилищного строительства в республике, которое в конечной стадии должно стать важным резервом развития жилищного строительства, обеспечения населения нормальными коммунальными услугами. Данная обстановка требует от нас поиска нестандартных подходов при решении проблем с помощью механизмов ипотеки.
В связи с тем, что в Республике Тыва низкие доходы населения и высокие процентные ставки на финансовых рынках, неразвитый рынок жилья и огромные цены на строительство, включающие в себя дополнительные затраты из-за сложных климатических условий и неразвитой транспортной инфраструктуры необходимо усиливать меры государственной поддержки населению нуждающемуся в улучшении жилищных условий. Также в связи с тем, что в республике темпы и объёмы строительства находятся на достаточно низком уровне, необходимо увеличить объём индивидуального жилищного строительства, стимулировать производство новых высокотехнологичных строительных материалов. С увеличением объемов строительства соответственно увеличатся налоговые поступления в бюджет Республики Тыва.
В Республике Тыва, как и в других субъектах и в России в целом, довольно активно развивается система ипотечного жилищного кредитования с учетом американского и европейского опыта. С помощью дальнейших реформ в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития, ипотечное финансирование может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни российского населения.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
