Введение…………………………………………………………………………...3
Глава 1. Особенности развития недвижимости для проживания лиц зрелого возраста в Москве и Московской области………………………………………7
1.1. Проблемы жизнедеятельности лиц зрелого возраста в Москве и Московской области………………………………………………………………7
1.2. Существующие виды и перспективы развития недвижимости для лиц зрелого возраста в Москве и Московской области (аренда, адаптированное строительство в многоквартирных и малоэтажных домах, аренда, пансионата, возможные любые виды недвижимости)………………………………………12
1.3. Виды и способы финансирования проживания лиц зрелого возраста в Москве и Московской области………………………………………………….17
1.4. Перспективы ипотечного кредитования (обратная ипотека) лиц зрелого возраста. (Семейное кредитование, как отдельное направление, риски и перспективы)……………………………………………………………………..21
1.5. Опрос лиц зрелого возраста разного возраста от 55 до 90…………….31
ГЛАВА 2. Существующие мировые практики развитых стран в строительстве недвижимости для стареющего населения…………………………………….32
2.1. Действующие программы в развитых странах, поддерживающих развитие недвижимости для лиц зрелого возраста (США, ЕВРОСОЮЗ в разрезе, КИТАЙ, и т.д). Виды недвижимость за рубежом. Способы решения проблем стареющего населения………………………………………………...32
2.2. Мировой опыт в ипотечном кредитовании лиц зрелого возраста……….36
2.3. Сопоставимый опыт, менталитет в Московской области и Москве…….44
ГЛАВА 3. Возможные виды формирования концессионных соглашений в развитие недвижимости для лиц зрелого возраста в Москве и Московской области……………………………………………………………………………47
3.1. Создание новых форм недвижимости на законодательном уровне. Смешанное финансирование как способ улучшения качества жизни лиц зрелого возраста Москвы и Московской области……………………………..
Актуальность исследования. По состоянию на 1 января 2017 года в России насчитывалось 42,7 миллионов пенсионеров, в том числе около 3 миллионов, зарегистрированных в Москве. 35% российских пенсионеров продолжают официально работать при достижении пенсионного возраста, из-за нехватки средств к проживанию. Численность пожилых людей будет неуклонно расти и потребность в пансионах для их проживания становиться актуальней. Основная причина необходимости в государственных и частных пансионатах исходит от социальной одинокости, неиспользования всех потенциальных возможностей человеческого капитала (лиц зрелого возраста), необходимости в постоянном медицинском уходе. В среднем по Москве в настоящее время пенсия составляет 14 500 рублей в месяц с условием проживания в столице не менее 10 лет. С 1 января 2018 года минимальная пенсия в Москве составит 17 500 рублей, постановление подписано 31.10.2017 г. мэром Москвы Сергеем Собяниным. Данное положение дел мало, что меняет, государственная система социального страхования построена по принципу максимального продления проживания пенсионера в привычной среде обитания, т.е. дома. Проблема по улучшению качества жизни лиц зрелого возраста практически не проработана. В частных пансионатах всегда есть свободные места, а государственные учреждения по Москве, так и России заполнены до предела. Необходимо выходить на новый и широкий уровень концессионных соглашений в области взаимодействия частных пансионатов и государственных учреждений работающих с лицами зрелого возраста.
На 2017 г. сотрудничество в концессионном соглашении частных пансионатов для лиц зрелого возраста и департамента г. Москвы возможно только с юридическими лицами входящих в реестр поставщиков социальных услуг http://www.dszn.ru. Уже существует проект Департамента труда социальной защиты населения г. Москвы (ДТСЗН) с пансионатом Senior Group, где успешно реализуется государственная субсидия, направленная на частичную оплату нахождения и проживания лиц зрелого возраста.
Проживание в частном пансионате, как правило, является дорогим и недоступным для многих лиц зрелого возраста. Для инвестора финансирование в строительство пансионата является долгосрочным вложением, с примерным сроком окупаемости от 10 лет. Цена проживания начинает исчисляться от 80 000 тыс. руб. в месяц, в зависимости от степени здоровья проживающего. Оплата состоит из нескольких частей: субсидия ДТСЗН, 75% от пенсионных поступлений + 35 000 рублей из личных средств пенсионера. Например, ГУП Московская социальная гарантия, работает с пожизненной рентой, дающей возможность дополнительных финансовых поступлений для оплаты 35000 рублей, для проживания лиц зрелого возраста в частных пансионатах.
Многие государственные учреждения в народе называться домами для престарелых, из-за соответствующего отношения государства к данным организациям. Программа субсидирования ДТСЗН, пользуется спросом, но плохо реализуется из-за недостаточности государственного финансирования, долгосрочности инвестирования для частного капитала, не развитости институциальной базы в этой сфере. Не все могут рассчитывать на субсидию, которая выделяется только по решению медицинской комиссии, в зависимости от состояния здоровья пожилого человека, кроме того необходима временная или постоянная регистрация в г. Москва. В настоящее время в России существует низкий уровень доверия к учреждениям подобного типа, неразвита структура аренды и ренты недвижимости, недостаточно развиты специализированные юридические службы, помогающие решать вопросы с недвижимостью лиц зрелого возраста. Концессионное соглашение в Москве, может быть реализовано как 3-стороннее соглашение с государством, частным капиталом и лицом зрелого возраста. Требуется разработка программы льгот и субсидий для пенсионеров, официально сдающих квартиры в аренду и выплачивающих полностью налоги, позволяющие сократить стоимость проживания в пансионате. Создать специализированную линейку недвижимости в строящихся многоквартирных и малоэтажных домах, адаптированную под основные потребности пожилого человека. Следует предусмотреть возможность лицу зрелого возраста в случае необходимости вернуться в своё жильё.
Используя зарубежный и отечественный опыт в перспективе можно создать самодостаточную социально-экономическую полезную модель взаимодействия государства, частного капитала и самого пожилого человека, для достижения значимых показателей улучшения качества и продолжительности жизни.
Цель исследования – рассмотреть особенности развития недвижимости Москвы и Московской области, обеспечивающей жизнедеятельность лиц зрелого возраста.
Задачи исследования:
1) охарактеризовать особенности развития недвижимости для проживания лиц зрелого возраста в Москве и Московской области;
2) рассмотреть существующие мировые практики развитых стран в строительстве недвижимости для стареющего населения;
3) проанализировать возможные виды формирования концессионных соглашений в развитие недвижимости для лиц зрелого возраста в Москве и Московской области.
Теоретической основой исследования служат: законодательные и нормативные акты Российской Федерации; методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы.
Информационную базу исследования составили монографии, научные публикации в специализированных журналах, диссертации, материалы семинаров и научно-практических конференций и другие работы отечественных и зарубежных ученых.
В результате проведенного исследования автором сделаны следующие выводы.
Старение населения – это глобальный вызов современности. Увеличение численности лиц пожилого возраста – устойчивая тенденция последних десятилетий в зарубежных странах, в Российской Федерации и в Москве. По прогнозам, к 2020 году средняя продолжительность жизни в России составит 75,7 лет. Причем мужчин – 71,2 года, а женщин – 80 лет.
Хотя демографическое старение — следствие в основном позитивных демографических изменений, оно представляет собой вызов в том смысле, что многие социальные системы и институты, сформировавшиеся в условиях прежней возрастной структуры (здравоохранение, образование, социальное страхование, потребительский рынок, рекреационная деятельность и многое другое) должны перестроиться с учетом новых демографических реальностей.
Среди особенностей старения пожилых москвичей можно отметить ряд факторов. На начало 2017 года доля лиц старше трудоспособного возраста в Москве выше, чем в среднем по России (26,7% и 25,0% соответственно). В настоящее время в Москве проживают около 3 млн пенсионеров. Из них в возрасте от 80 до 90 лет – 345 тысяч человек, от 90 до 100 лет – 52 тысячи, старше 100 лет – 598 человек. В 2016 году средняя продолжительность жизни в Москве достигла 77 лет, что на три года больше, чем в 2010 году. Среди трех миллионов пенсионеров, проживающих в столице, есть 400 тысяч женщин в возрасте 55-60 лет и 250 тысяч мужчин от 60 до 65 лет. Количество столичных «молодых пенсионеров» сопоставимо с населением целого российского региона.
Право на жилье является основным гуманитарным правом людей всех возрастов. Однако для пожилых людей чувство безопасности и комфорта, которое гарантирует собственное жилье, особенно важно.
Опыт строительства специальных учреждений в нашей стране достаточно обширен по типологии (дома-интернаты, дома временного проживания, дневной стационар, больница, обслуживание на дому), но предпочтение отдавалось крупным домам-интернатам вместимостью около 400 человек.
В странах Запада пансионаты, как правило, имели меньшую вместимость – 25-150 человек, хотя в США встречались примеры интернатов на 1000 человек. Для самостоятельно проживающих престарелых (одиночек и супружеских пар) в зарубежных странах проектировали и строили три основных типа домов: квартирного типа, пансионаты (дома-интернаты) и дома больничного типа (дома по уходу за немощными и хронически больными), с вариантами их взаимодействия. При этом современная практика старается избегать домов-интернатов и домов больничного типа в качестве постоянного места проживания человека.
В современных условиях распространенными стали частные пансионаты для пожилых.
На сегодняшний день рынок частных пансионатов для пожилых Москвы и Московской области состоит из 194 объектов с суммарным предложением свыше 6050 мест. Важно отметить, что качественное предложение составляет всего около 1060 мест.
Население Москвы и Московской области готово рассматривать частные пансионаты в связи с отсутствием возможности осуществлять постоянный уход самостоятельно, болезнью, отсутствием близких родственников. Причиной выбора частного сектора также является ожидание хорошего уровня обслуживания и условий проживания в таких учреждениях.
Вместе с тем, уровень обеспеченности домами для пожилых на текущий момент не отвечает потребностям рынка. Большинство организаций, оказывающих услуги старшему поколению, являются государственными (муниципальными) учреждениями и зачастую их количество и уровень оснащения оставляют желать лучшего. Для формирования единой законодательной среды и привлечения в сферу геронтологии частных инвестиций государством был принят ряд важных правовых актов, в частности:
• ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан в Российской Федерации», позволяющий частным коммерческим организациям вступать в государственную систему соцобеспечения;
• Государственная программа Российской Федерации «Социальная поддержка граждан»;
• Стратегия действий в интересах граждан старшего поколения в Российской Федерации до 2025 г.
В большинстве законодательных актов одним из основных инструментов государственной политики названо государственно-частное партнерство (далее — ГЧП), однако на практике модели взаимодействия бизнеса и власти не соответствуют тому, что понимает под ГЧП действующее законодательство.
Как правило, речь идет о включении частной организации в реестр поставщиков социальных услуг и получении бюджетной поддержки в отношении части расходов, не окупаемой за счет тарифа; участии в системе государственных закупок. В отдельных случаях инвестор на льготных условиях (на инвестиционных условиях, по пониженным коэффициентам в отношении арендной платы) получает земельный участок, а при оказании услуг — право на финансовую помощь государства (в т. ч. на конкурсной основе). Также стоит отметить льготы по налогам, которые, несмотря на однозначно положительное значение, не имеют никакого отношения к партнерству.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
