Гражданско - правовой режим недвижимого имущества
|
ВВЕДЕНИЕ 5
1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО
РЕЖИМА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 8
1.1 Понятие и признаки недвижимого имущества как объекта гражданских
правоотношений в Российской Федерации 8
1.2 Особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества в
Российской Федерации 12
1.3 Зарубежный опыт регулирования гражданско-правового режима
недвижимого имущества 17
2 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ И
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕГО В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 24
2.1 Сделки с недвижимым имуществом в Российской Федерации 24
2.2 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в Российской Федерации 43
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 52
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 56
1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО
РЕЖИМА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 8
1.1 Понятие и признаки недвижимого имущества как объекта гражданских
правоотношений в Российской Федерации 8
1.2 Особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества в
Российской Федерации 12
1.3 Зарубежный опыт регулирования гражданско-правового режима
недвижимого имущества 17
2 СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ И
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕГО В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 24
2.1 Сделки с недвижимым имуществом в Российской Федерации 24
2.2 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в Российской Федерации 43
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 52
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 56
Актуальность темы исследования вызывает большой научный интерес в связи с тем, что недвижимое имущество представляет собой один из фундаментов развития любой экономической системы. Многообразие и сложность объектов недвижимого имущества (земля и ее недра, леса, водные объекты), толкование самого термина «недвижимое имущество», определение занимаемого им места в объектах гражданских прав, а также анализ законодательства, которое регламентирует порядок регистрации такого недвижимого имущества, объясняют острую необходимость более глубокого исследования обозначенной темы.
Актуальность выбранной темы исследования усиливается вследствие имеющихся недостатков в данной сфере законодательного регулирования. Так, например, в настоящее время в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не детализирован порядок взаимодействия компетентного регистрирующего органа и лица, обладающего юридическим статусом заявителя, в частности, при реализации стадии приостановления процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Степень научной разработанности темы. Вопросы гражданско- правового режима недвижимого имущества исследуются в научных работах таких правоведов, как Ю.Н. Андреев, С.В. Безбах, Ю.А. Волочай, Н.Г. Елисеев, П.В. Крашенинников, В.А. Лапач, В.И. Лафитский, Е.Н. Потапенко, О.Ю. Скворцов, Е.А. Суханов и др. Несмотря на научный интерес к рассматриваемой теме, комплексная работа, затрагивающая весь спектр ее проблематики, отсутствует. Таким образом, необходимость изучения данного вопроса носит актуальный характер до сих пор.
Научная проблема - несовершенство законодательного регулирования гражданско-правового режима недвижимого имущества.
Объектом исследования выступают общественные отношения в сфере реализации гражданско-правового режима недвижимого имущества .
Предметом исследования являются нормы законодательства, регламентирующие гражданско-правовой режим недвижимого имущества, а также научно-правовые исследования, посвященные данной теме, и судебная практика.
Цель работы - комплексно исследовать гражданско-правовой режим недвижимого имущества.
Для реализации обозначенной цели должны быть решены следующие задачи:
1) определить понятие и признаки недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений в Российской Федерации;
2) раскрыть особенности гражданско-правового режима
недвижимого имущества в Российской Федерации;
3) рассмотреть зарубежный опыт регулирования гражданско- правового режима недвижимого имущества;
4) охарактеризовать сделки с недвижимым имуществом в Российской Федерации;
5) рассмотреть государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в Российской Федерации.
Методологическую основу исследования составляет система методов, включающая, во-первых, общенаучные методы (анализ, синтез, абстрагирование, конкретизация, дедукция, индукция, аналогия и моделирование) и, во-вторых, специально-юридические методы (метод толкования права, формально-юридический метод и метод сравнительного правоведения).
Научная новизна исследования заключается в углублении теоретико-методических положений и разработке научно-практических рекомендаций по совершенствованию гражданско-правового режима недвижимого имущества.
Практические материалы исследования составили решения Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, арбитражных судов Российской Федерации.
Структура работы включает введение, два раздела и 5 подразделов, заключение, список использованных источников.
Актуальность выбранной темы исследования усиливается вследствие имеющихся недостатков в данной сфере законодательного регулирования. Так, например, в настоящее время в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не детализирован порядок взаимодействия компетентного регистрирующего органа и лица, обладающего юридическим статусом заявителя, в частности, при реализации стадии приостановления процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Степень научной разработанности темы. Вопросы гражданско- правового режима недвижимого имущества исследуются в научных работах таких правоведов, как Ю.Н. Андреев, С.В. Безбах, Ю.А. Волочай, Н.Г. Елисеев, П.В. Крашенинников, В.А. Лапач, В.И. Лафитский, Е.Н. Потапенко, О.Ю. Скворцов, Е.А. Суханов и др. Несмотря на научный интерес к рассматриваемой теме, комплексная работа, затрагивающая весь спектр ее проблематики, отсутствует. Таким образом, необходимость изучения данного вопроса носит актуальный характер до сих пор.
Научная проблема - несовершенство законодательного регулирования гражданско-правового режима недвижимого имущества.
Объектом исследования выступают общественные отношения в сфере реализации гражданско-правового режима недвижимого имущества .
Предметом исследования являются нормы законодательства, регламентирующие гражданско-правовой режим недвижимого имущества, а также научно-правовые исследования, посвященные данной теме, и судебная практика.
Цель работы - комплексно исследовать гражданско-правовой режим недвижимого имущества.
Для реализации обозначенной цели должны быть решены следующие задачи:
1) определить понятие и признаки недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений в Российской Федерации;
2) раскрыть особенности гражданско-правового режима
недвижимого имущества в Российской Федерации;
3) рассмотреть зарубежный опыт регулирования гражданско- правового режима недвижимого имущества;
4) охарактеризовать сделки с недвижимым имуществом в Российской Федерации;
5) рассмотреть государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в Российской Федерации.
Методологическую основу исследования составляет система методов, включающая, во-первых, общенаучные методы (анализ, синтез, абстрагирование, конкретизация, дедукция, индукция, аналогия и моделирование) и, во-вторых, специально-юридические методы (метод толкования права, формально-юридический метод и метод сравнительного правоведения).
Научная новизна исследования заключается в углублении теоретико-методических положений и разработке научно-практических рекомендаций по совершенствованию гражданско-правового режима недвижимого имущества.
Практические материалы исследования составили решения Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, арбитражных судов Российской Федерации.
Структура работы включает введение, два раздела и 5 подразделов, заключение, список использованных источников.
Проведенное исследование позволяет прийти к следующим выводам:
1. Недвижимое имущество в Российской Федерации представляет собой такие объекты материального мира, физические и юридические характеристики которых обуславливает их перманентное расположение только на том земельном участке, куда эти объекты разместила природа или человек. Мы полагаем, что данная дефиниция отражает сущность и того недвижимого имущества, которое указано законодателем в абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, так как признак прочности земли у них также имеет место, однако он проявляется не непосредственно, а опосредованно. Здесь имеется в виду то, что все морские суда и суда внутреннего плавания имеют порт приписки, а воздушные суда приписаны к конкретному аэропорту, и, соответственно, они имеют не физическую, а юридическую связь с землей.
2. Признаками недвижимого имущества Российской Федерации выступают следующие: 1) это вещь, то есть объект природы или результат человеческой деятельности, относительно которого возникают гражданско - правовые отношения; 2) обладает индивидуально-определенными характеристиками, то есть ей свойственные специальные, лишь ей присущие характеристики, которые наделяют его незаменимым свойством; 3) отвечает таким критериям, как прочность и непотребляемость; 4) находится в определенной связи с землей (фактической (т.е. природной) или юридической).
3. Особенностями правового режима недвижимого имущества в Российской Федерации являются следующие: 1) право собственности и другие права на недвижимость, которая не изъята из гражданского оборота, в обязательном порядке должны пройти процедуру государственной регистрации, выступающей в качестве основополагающих доказательств существования данного рода прав; 2) статус объекта гражданского оборота создаваемая вновь недвижимость приобретает лишь в том случае, если вновь созданный объект прошел процедуру государственной регистрации в порядке, предусмотренном нормами законодательства; 3) некоторые сделки, объектом которых выступает недвижимое имущество, должны в обязательном порядке пройти процедуру государственной регистрации, а заключение такого рода сделки гражданско-правовые нормы связывают с моментом реализации процедуры государственной регистрации; 4) специальные положения совершения сделок, объектом которых выступает недвижимое имущество, обыкновенно устанавливают прямую зависимость прав на земельный участок от прав на возведенное на нем строение (здание, сооружение): так, к приобретателю (арендатору) строения по общему правилу автоматически переходит и право собственности (право аренды) на часть земельного участка, занятого строением и необходимого для его функционирования; 5) для реализации надзора за соблюдением принципов законности при совершении сделок, объектом которых выступает недвижимое имущество, функционирует конкретная единая система юрисдикционных органов, которые несут ответственность за законность процедуры государственной регистрации на недвижимость и сделок с ним.
4. Недвижимое имущество в странах зарубежного правопорядка определяется как: 1) непосредственно сама земля; 2) растительность; 3) объект материального мира, имеющий принадлежность к земле.
5. Особенностями правового режима недвижимого имущества в странах зарубежного правопорядка выступают: 1) регулирование на региональном уровне (США); 2) существования единой модели объекта недвижимого имущества (Франция); 3) обязательность государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество (Франция, Германия); 4) обязательность государственной регистрации их перехода (США); 5) особенности определения порядка наследования недвижимости, подсудности споров, места исполнения обязательств.
6. Наиболее распространенными сделками с недвижимым имуществом в Российской Федерации являются: 1) договор дарения; 2) договор аренды; 3) договор найма жилого помещения; 4) договор доверительного управления недвижимым имуществом; 5) договор купли- продажи.
7. Анализ судебной практики показывает, что: 1) порядок оплаты не может рассматриваться в качестве существенного условия договора купли - продажи недвижимого имущества; 2) если контрагенты не пришли к согласию о цене договора продажи объекта недвижимости, но при этом такой договор стал исполняться, то его нельзя признать незаключенным .
8. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество характеризуется следующим:
1) государственная регистрация осуществляется только в предусмотренных законом случаях;
2) действует принцип публичной достоверности реестра, однако нужно знать, что в судебной практике сформировалась позиция, согласно которой обращение к реестру является необходимым, но не единственным свидетельством разумной осмотрительности приобретателя имущества;
3) совокупность сведений о недвижимом имуществе, зарегистрированных вещных правах на него сосредоточены в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
9. На наш взгляд, в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» необходимо детализировать взаимодействие компетентного регистрирующего органа и лица, обладающего юридическим статусом заявителя, в частности, при реализации стадии приостановления процедуры государственной регистрации: если направленные документы не способны разрешить проблему с обстоятельствами, которые выступили юридическим основанием для реализации приостановки, нужно своевременно уведомить об этом лицо, обладающее юридическим статусом заявителя. Ведь неразрешение данной проблемы будет иметь своим правовым последствием принятие решения об отказе в осуществлении государственной регистрации. Там, нам кажется целесообразным ввести в ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» пункт 10 со следующим содержанием: «Если до истечения срока приостановления заявителями были представлены документы, которые не способны устранить причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в части первой статьи 26 настоящего Федерального закона, орган регистрации прав обязан уведомить заявителей об этом в разумный срок».
10. На региональном уровне многие территориальные подразделения Росреестра недостаточно обустроены с технической точки зрения, что обуславливает неспособность данного рода органов приводить свои функции в соответствии с новым законодательством о государственной регистрации. Для оперативного решения данной проблемы государству требуется больше финансовых ресурсов выделять для развития технических возможностей региональных органов регистрации прав.
11. Законодательные новеллы в области государственной регистрации
перехода прав на недвижимое имущество в первую очередь имеют своей целью защитить правообладателей, однако на сегодняшний день это способно понять далеко не все российское население. Соответственно, нам представляется целесообразным закрепить в законодательстве обязанность регистрирующих органов консультировать граждан Российской Федерации, которые могут стать в перспективе являющимися пользователями базы данных о недвижимости (т.е. ЕГРН). В частности, необходимо ввести в ч. 2 ст. 3 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регламентирующую обязанности регистрирующего органа, пункт 6, который будет сформулирован следующим образом: «Бесплатно проводит разъяснительную работу с гражданами по применению законодательства о государственной регистрации недвижимости».
1. Недвижимое имущество в Российской Федерации представляет собой такие объекты материального мира, физические и юридические характеристики которых обуславливает их перманентное расположение только на том земельном участке, куда эти объекты разместила природа или человек. Мы полагаем, что данная дефиниция отражает сущность и того недвижимого имущества, которое указано законодателем в абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, так как признак прочности земли у них также имеет место, однако он проявляется не непосредственно, а опосредованно. Здесь имеется в виду то, что все морские суда и суда внутреннего плавания имеют порт приписки, а воздушные суда приписаны к конкретному аэропорту, и, соответственно, они имеют не физическую, а юридическую связь с землей.
2. Признаками недвижимого имущества Российской Федерации выступают следующие: 1) это вещь, то есть объект природы или результат человеческой деятельности, относительно которого возникают гражданско - правовые отношения; 2) обладает индивидуально-определенными характеристиками, то есть ей свойственные специальные, лишь ей присущие характеристики, которые наделяют его незаменимым свойством; 3) отвечает таким критериям, как прочность и непотребляемость; 4) находится в определенной связи с землей (фактической (т.е. природной) или юридической).
3. Особенностями правового режима недвижимого имущества в Российской Федерации являются следующие: 1) право собственности и другие права на недвижимость, которая не изъята из гражданского оборота, в обязательном порядке должны пройти процедуру государственной регистрации, выступающей в качестве основополагающих доказательств существования данного рода прав; 2) статус объекта гражданского оборота создаваемая вновь недвижимость приобретает лишь в том случае, если вновь созданный объект прошел процедуру государственной регистрации в порядке, предусмотренном нормами законодательства; 3) некоторые сделки, объектом которых выступает недвижимое имущество, должны в обязательном порядке пройти процедуру государственной регистрации, а заключение такого рода сделки гражданско-правовые нормы связывают с моментом реализации процедуры государственной регистрации; 4) специальные положения совершения сделок, объектом которых выступает недвижимое имущество, обыкновенно устанавливают прямую зависимость прав на земельный участок от прав на возведенное на нем строение (здание, сооружение): так, к приобретателю (арендатору) строения по общему правилу автоматически переходит и право собственности (право аренды) на часть земельного участка, занятого строением и необходимого для его функционирования; 5) для реализации надзора за соблюдением принципов законности при совершении сделок, объектом которых выступает недвижимое имущество, функционирует конкретная единая система юрисдикционных органов, которые несут ответственность за законность процедуры государственной регистрации на недвижимость и сделок с ним.
4. Недвижимое имущество в странах зарубежного правопорядка определяется как: 1) непосредственно сама земля; 2) растительность; 3) объект материального мира, имеющий принадлежность к земле.
5. Особенностями правового режима недвижимого имущества в странах зарубежного правопорядка выступают: 1) регулирование на региональном уровне (США); 2) существования единой модели объекта недвижимого имущества (Франция); 3) обязательность государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество (Франция, Германия); 4) обязательность государственной регистрации их перехода (США); 5) особенности определения порядка наследования недвижимости, подсудности споров, места исполнения обязательств.
6. Наиболее распространенными сделками с недвижимым имуществом в Российской Федерации являются: 1) договор дарения; 2) договор аренды; 3) договор найма жилого помещения; 4) договор доверительного управления недвижимым имуществом; 5) договор купли- продажи.
7. Анализ судебной практики показывает, что: 1) порядок оплаты не может рассматриваться в качестве существенного условия договора купли - продажи недвижимого имущества; 2) если контрагенты не пришли к согласию о цене договора продажи объекта недвижимости, но при этом такой договор стал исполняться, то его нельзя признать незаключенным .
8. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество характеризуется следующим:
1) государственная регистрация осуществляется только в предусмотренных законом случаях;
2) действует принцип публичной достоверности реестра, однако нужно знать, что в судебной практике сформировалась позиция, согласно которой обращение к реестру является необходимым, но не единственным свидетельством разумной осмотрительности приобретателя имущества;
3) совокупность сведений о недвижимом имуществе, зарегистрированных вещных правах на него сосредоточены в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
9. На наш взгляд, в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» необходимо детализировать взаимодействие компетентного регистрирующего органа и лица, обладающего юридическим статусом заявителя, в частности, при реализации стадии приостановления процедуры государственной регистрации: если направленные документы не способны разрешить проблему с обстоятельствами, которые выступили юридическим основанием для реализации приостановки, нужно своевременно уведомить об этом лицо, обладающее юридическим статусом заявителя. Ведь неразрешение данной проблемы будет иметь своим правовым последствием принятие решения об отказе в осуществлении государственной регистрации. Там, нам кажется целесообразным ввести в ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» пункт 10 со следующим содержанием: «Если до истечения срока приостановления заявителями были представлены документы, которые не способны устранить причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в части первой статьи 26 настоящего Федерального закона, орган регистрации прав обязан уведомить заявителей об этом в разумный срок».
10. На региональном уровне многие территориальные подразделения Росреестра недостаточно обустроены с технической точки зрения, что обуславливает неспособность данного рода органов приводить свои функции в соответствии с новым законодательством о государственной регистрации. Для оперативного решения данной проблемы государству требуется больше финансовых ресурсов выделять для развития технических возможностей региональных органов регистрации прав.
11. Законодательные новеллы в области государственной регистрации
перехода прав на недвижимое имущество в первую очередь имеют своей целью защитить правообладателей, однако на сегодняшний день это способно понять далеко не все российское население. Соответственно, нам представляется целесообразным закрепить в законодательстве обязанность регистрирующих органов консультировать граждан Российской Федерации, которые могут стать в перспективе являющимися пользователями базы данных о недвижимости (т.е. ЕГРН). В частности, необходимо ввести в ч. 2 ст. 3 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регламентирующую обязанности регистрирующего органа, пункт 6, который будет сформулирован следующим образом: «Бесплатно проводит разъяснительную работу с гражданами по применению законодательства о государственной регистрации недвижимости».
Подобные работы
- Гражданско-правовой режим недвижимого имущества: актуальные проблемы
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4700 р. Год сдачи: 2023 - Гражданско-правовой режим недвижимого имущества
Бакалаврская работа, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4650 р. Год сдачи: 2023 - Гражданско-правовой режим недвижимого имущества
Курсовые работы, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 700 р. Год сдачи: 2023 - Государственная регистрация права на недвижимое имущество (Московский городской педагогический университет)
Курсовые работы, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 700 р. Год сдачи: 2024 - ОСОБЕННОСТИ ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ ПРОИЗВОДСТВЕ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 5970 р. Год сдачи: 2016 - Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений (Кубанский юридический колледж)
Курсовые работы, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 400 р. Год сдачи: 2018 - Недвижимое имущество как объект гражданских прав предпринимателей (Правовое обеспечение, Алтайский Государственный Университет)
Курсовые работы, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 600 р. Год сдачи: 2019 - Недвижимое имущество как объект гражданских прав
Бакалаврская работа, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4235 р. Год сдачи: 2021 - РЕФОРМА ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О НЕДВИЖИМОМ ИМУЩЕСТВЕ
Бакалаврская работа, геодезия. Язык работы: Русский. Цена: 4280 р. Год сдачи: 2021