Конституционные основы защиты прокурором жилищных прав обманутых дольщиков в современных экономических условиях
|
ВВЕДЕНИЕ 5
1ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОГОПРАВА В РФ 101.1Конституционные основы жилищного права в России 10
1.2 Договор долевого строительства гражданско-правового характера 15
1.3 Административная и уголовная ответственность за преступления в
сфере долевого строительства 16
1.4 Практика применения закона об обманутых дольщиках 19
2 ПРОКУРОРСКИЙ НАДЗОР ЗА ПРАВАМИ ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 31
2.1 Понятие, цели и задачи прокурорского надзора за исполнением законов
в сфере долевого строительства 31
2.2 Предмет и объект прокурорского надзора за исполнением
законодательства в сфере долевого строительства 35
2.3 Меры реагирования прокуратуры при подмене договора долевого
строительства 42
ВЫВОД 48
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 52
1ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОГОПРАВА В РФ 101.1Конституционные основы жилищного права в России 10
1.2 Договор долевого строительства гражданско-правового характера 15
1.3 Административная и уголовная ответственность за преступления в
сфере долевого строительства 16
1.4 Практика применения закона об обманутых дольщиках 19
2 ПРОКУРОРСКИЙ НАДЗОР ЗА ПРАВАМИ ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 31
2.1 Понятие, цели и задачи прокурорского надзора за исполнением законов
в сфере долевого строительства 31
2.2 Предмет и объект прокурорского надзора за исполнением
законодательства в сфере долевого строительства 35
2.3 Меры реагирования прокуратуры при подмене договора долевого
строительства 42
ВЫВОД 48
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 52
Актуальность темы исследования. В настоящее время жилищное строительство с привлечением взносов дольщиков получило активное развитие, так как для многих это единственный шанс на приобретение собственного жилья. Дольщик - это один из инвесторов долевого строительства. Это лицо участвуем в долевом строительстве любого объекта жилой недвижимости и получает право на снижение цены на квартиру. Пай дольщика может начинаться еще с фундамента здания, чем раньше вклад в строительство недвижимости, тем меньшие будет стоимость жилья. Конечно, в этом есть плюсы: вкладываясь в строительство на ранних этапах, дольщик может приобрести квартиру за меньшую сумму. Но в этом также есть и свои риски, ведь есть и недобросовестные застройщики, которые могут продать одну квартиру нескольким дольщикам, изменить проект документации, нарушить сроки строительства, заморозить строительство на неопределенное время или, собрав деньги с граждан, вовсе не начинать строительство. В этом случае действия застройщиков попадают под уголовную статью мошенничество и требуют пристального внимания со стороны прокурорского надзора.
Между тем права, граждан защищены конституций, и право на жилище является основополагающей статьей Конституции. Ст. 40 п. 1 «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.», п.2. «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.» п.3. «Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.». Реализация же защиты жилищных прав является приоритетной для социально- экономического развития государства. Надзор за правами дольщиков поручен прокуратуре Российской Федерации.
В советский период государство занималось реализацией права на жилье, в современное время оно тратило статус монополиста в этом вопросе, отдав главенствующие позиции рыночным отношениям в жилищной сфере. Приватизация жилья в начале 20 в привело к утрате контроля государства в этой сфере и способствовало тому, что начались злоупотребления в конституционном праве граждан на жилье. Граждане, обладающие немалым жилищным фондом получили право на приватизацию, то есть предоставления акций государства на собственность. Это привело к тому, государственная собственность становится частной и государство теряет способность удовлетворить граждан в их гражданских правах на собственность.
Чтобы решить социально - экономические проблемы открывается программа «Доступное жилье гражданам». Основная задача, которой обеспечения всех нуждающимся доступным жильем. Вместе с тем, анализ материалов прокурорских проверок выявляет административные, а порой и мошеннические действия со стороны застройщиков. Это потребовало от государства улучшение законодательства как со стороны получения граждан услуг долевого строительства, так и со стороны защиты прав собственников.
На сегодняшний день, с целью регулирования отношений в этой сфере принят закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесение изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Для этого также с декабря 2018 года введены изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных субъектов недвижимости и о внесение изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Злоупотребления в правах граждан нельзя решить без прокурорского надзора, таким образом, 7 декабря 2007 года вышел приказ Генеральной Прокуратуры №195 "Об организации прокурорского надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина».
Таким образом, представляется закономерным выделение отдельный темы прокурорского надзора в области соблюдения прав и свобод граждан в сфере долевого строительства, проследить изменения в сфере долевого строительства за последнее время, а также указать на те моменты, которые еще не были затронуты.
...
Между тем права, граждан защищены конституций, и право на жилище является основополагающей статьей Конституции. Ст. 40 п. 1 «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.», п.2. «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.» п.3. «Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.». Реализация же защиты жилищных прав является приоритетной для социально- экономического развития государства. Надзор за правами дольщиков поручен прокуратуре Российской Федерации.
В советский период государство занималось реализацией права на жилье, в современное время оно тратило статус монополиста в этом вопросе, отдав главенствующие позиции рыночным отношениям в жилищной сфере. Приватизация жилья в начале 20 в привело к утрате контроля государства в этой сфере и способствовало тому, что начались злоупотребления в конституционном праве граждан на жилье. Граждане, обладающие немалым жилищным фондом получили право на приватизацию, то есть предоставления акций государства на собственность. Это привело к тому, государственная собственность становится частной и государство теряет способность удовлетворить граждан в их гражданских правах на собственность.
Чтобы решить социально - экономические проблемы открывается программа «Доступное жилье гражданам». Основная задача, которой обеспечения всех нуждающимся доступным жильем. Вместе с тем, анализ материалов прокурорских проверок выявляет административные, а порой и мошеннические действия со стороны застройщиков. Это потребовало от государства улучшение законодательства как со стороны получения граждан услуг долевого строительства, так и со стороны защиты прав собственников.
На сегодняшний день, с целью регулирования отношений в этой сфере принят закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесение изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Для этого также с декабря 2018 года введены изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных субъектов недвижимости и о внесение изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Злоупотребления в правах граждан нельзя решить без прокурорского надзора, таким образом, 7 декабря 2007 года вышел приказ Генеральной Прокуратуры №195 "Об организации прокурорского надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина».
Таким образом, представляется закономерным выделение отдельный темы прокурорского надзора в области соблюдения прав и свобод граждан в сфере долевого строительства, проследить изменения в сфере долевого строительства за последнее время, а также указать на те моменты, которые еще не были затронуты.
...
Таким образом, можно сделать вывод, что Конституцией Российской Федерации закреплено право каждого на жилище. В частности, для реализации этого права государством реализуются различные проекты по предоставлению гражданам доступного жилья. К этому проекту, без сомнений, можно отнести и закон о долевом строительстве.
В работе описан сам процесс долевого строительства и затронуты главные проблемы этого проекта. Так как «по своей сути, предоставление гражданами денежных средств по договорам долевого участия является предоставлением застройщику беспроцентного целевого кредита, который вместо возврата полученных денежных средств передает гражданам квартиры» . Такой порядок несет с одной стороны доступность жилья большему количеству граждан, с другой же несет и определенные риски связанные с мошенническими действиями застройщика. Люди порой вкладывают в покупку нового жилья последние сбережения, «влезают» в кредиты, что в свою очередь накладывает повышенную ответственность и на государство.
Государство пытается бороться с недобросовестными
предпринимателями с помощью закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ). «Одним из эффективных инструментов контроля в сфере долевого строительства является деятельность уполномоченных органов региональной исполнительной власти по изучению ежеквартального отчета застройщиков об осуществлении деятельности. В данную отчетность включена информация о застройщике, проекте строительства, количестве заключенных договоров и привлеченных по ним денежных средств, количестве израсходованных денежных средств, нормативе финансовой устойчивости деятельности застройщика, а также бухгалтерская отчетность. Анализ данного отчета позволяет принять обоснованное решение о проведение проверки деятельности застройщика, что также предусмотрено п. 2ч. 11 ст. 23 закона о долевом строительстве.
Однако, данную отрасль строительства можно контролировать лишь в том случае, если застройщик действительно заключил договор долевого строительства. Так бывает, что вместо договора о долевом строительстве заключается другие гражданско-правовые договоры, что в свою очередь, позволяет застройщика осуществлять мошеннические действия. Также подобные ухищрения позволяют скрывать незаконное строительство домов на непредназначенной для этих целей участках земли.(Например, строительство многоквартирных домов на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства)
Как же государство с этим борется? Для борьбы с мошенническими действиями в сфере долевого строительства в Законе о долевом строительстве были внесены изменения. В настоящее время, в случае подмены договоров долевого участия иным гражданско-правовым соглашением, т.е. в нарушении требований закона, возможно привлечь застройщика к административной ответственности предусмотренной ч 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Еще одной гарантией безопасности стала введение с 1 июля 2019 года в Закон №214 поправки, по которой застройщик не может пользоваться деньгами дольщиков, пока дома не будут сданы в эксплуатацию. На всем протяжении строительства деньги должны лежать на специальных счетах эскроу, строительство при этом будет вестись за счет банковских кредитов. С другой стороны эти изменения не могут не коснуться цен на жилье в долевом строительстве. В таких условиях государству нужно будет контролировать уровень ценообразования, что в полном объеме можно было реализовать конституционные права граждан на жилище.
Также в соответствии с законом проектная декларация размещается в СМИ в сити Интернет не позже чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также предоставляется в контролирующий орган.
Видится целесообразным внести в Закон о долевом строительстве изменения, согласно которым обязанность по опубликованию проектной декларации и предоставление отчетности возникала не только с момента заключения договора, но и с момента привлечения денежных средств дольщиков.
Такая мера помогла бы обезопасить граждан от мошеннических действий со стороны застройщика.
Вопросы защиты прав участников долевого строительства продолжают оставаться на контроле надзорного органа.
Как сообщает пресс-служба региональной прокуратуры, в настоящее время на контроле у ведомства 62 многоквартирных дома, строительство которых осуществляется с привлечением денежных средств граждан. Их возведением занимается 35 застройщиков.
Напомним, в 2019 году, благодаря усилиям сотрудников прокуратуры, удалось добиться введения в эксплуатацию 3 проблемных объектов, из них два, застройщиком которых являлось ОАО «Пензастрой» (Пенза, ул. Ключевая, 99, 1 этап строительства; Пенза, ул. 8 Марта), и один, возводимый ранее АО «Декор-Трейд» ( Пенза, мкр. № 4 «Среда» жилого района Сосновка). В результате восстановлены права 836 граждан. В настоящее время, работа ведется в отношении других проблемных объектов.
Кроме того, работая над решением проблем дольщиков, сотрудники прокуратуры выявляли нарушения при осуществлении надзора в сфере долевого строительства объектов недвижимости и государственного строительного надзора, производстве по делам об административных правонарушениях в деятельности региональной Госжилстройтехинспекции. По данным фактам применялись меры прокурорского реагирования.
Указанные меры позволили выявить и пресечь 155 нарушений законодательства. В целях устранения: привнесено 2 протеста, внесено 67 представлений, возбуждено 36 дел об административных правонарушениях, в суд предъявлен 1 иск, производство по которому прекращено в связи с добровольным устранением ответчиком нарушений.
По актам прокурорского реагирования к дисциплинарной ответственности привлечено 48 лиц, к административной - 36. В целях недопущения нарушений законов должностным лицам объявлено 3 предостережения. По материалам прокурорской проверки следственным органом было возбуждено 1 уголовное дело о присвоении в особо крупном размере.
Можно сделать вывод, что при всех минусах и лазейках для мошеннических действий, долевое строительство является одной из реализаций конституционных прав граждан на жилье.
В работе описан сам процесс долевого строительства и затронуты главные проблемы этого проекта. Так как «по своей сути, предоставление гражданами денежных средств по договорам долевого участия является предоставлением застройщику беспроцентного целевого кредита, который вместо возврата полученных денежных средств передает гражданам квартиры» . Такой порядок несет с одной стороны доступность жилья большему количеству граждан, с другой же несет и определенные риски связанные с мошенническими действиями застройщика. Люди порой вкладывают в покупку нового жилья последние сбережения, «влезают» в кредиты, что в свою очередь накладывает повышенную ответственность и на государство.
Государство пытается бороться с недобросовестными
предпринимателями с помощью закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ). «Одним из эффективных инструментов контроля в сфере долевого строительства является деятельность уполномоченных органов региональной исполнительной власти по изучению ежеквартального отчета застройщиков об осуществлении деятельности. В данную отчетность включена информация о застройщике, проекте строительства, количестве заключенных договоров и привлеченных по ним денежных средств, количестве израсходованных денежных средств, нормативе финансовой устойчивости деятельности застройщика, а также бухгалтерская отчетность. Анализ данного отчета позволяет принять обоснованное решение о проведение проверки деятельности застройщика, что также предусмотрено п. 2ч. 11 ст. 23 закона о долевом строительстве.
Однако, данную отрасль строительства можно контролировать лишь в том случае, если застройщик действительно заключил договор долевого строительства. Так бывает, что вместо договора о долевом строительстве заключается другие гражданско-правовые договоры, что в свою очередь, позволяет застройщика осуществлять мошеннические действия. Также подобные ухищрения позволяют скрывать незаконное строительство домов на непредназначенной для этих целей участках земли.(Например, строительство многоквартирных домов на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства)
Как же государство с этим борется? Для борьбы с мошенническими действиями в сфере долевого строительства в Законе о долевом строительстве были внесены изменения. В настоящее время, в случае подмены договоров долевого участия иным гражданско-правовым соглашением, т.е. в нарушении требований закона, возможно привлечь застройщика к административной ответственности предусмотренной ч 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Еще одной гарантией безопасности стала введение с 1 июля 2019 года в Закон №214 поправки, по которой застройщик не может пользоваться деньгами дольщиков, пока дома не будут сданы в эксплуатацию. На всем протяжении строительства деньги должны лежать на специальных счетах эскроу, строительство при этом будет вестись за счет банковских кредитов. С другой стороны эти изменения не могут не коснуться цен на жилье в долевом строительстве. В таких условиях государству нужно будет контролировать уровень ценообразования, что в полном объеме можно было реализовать конституционные права граждан на жилище.
Также в соответствии с законом проектная декларация размещается в СМИ в сити Интернет не позже чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также предоставляется в контролирующий орган.
Видится целесообразным внести в Закон о долевом строительстве изменения, согласно которым обязанность по опубликованию проектной декларации и предоставление отчетности возникала не только с момента заключения договора, но и с момента привлечения денежных средств дольщиков.
Такая мера помогла бы обезопасить граждан от мошеннических действий со стороны застройщика.
Вопросы защиты прав участников долевого строительства продолжают оставаться на контроле надзорного органа.
Как сообщает пресс-служба региональной прокуратуры, в настоящее время на контроле у ведомства 62 многоквартирных дома, строительство которых осуществляется с привлечением денежных средств граждан. Их возведением занимается 35 застройщиков.
Напомним, в 2019 году, благодаря усилиям сотрудников прокуратуры, удалось добиться введения в эксплуатацию 3 проблемных объектов, из них два, застройщиком которых являлось ОАО «Пензастрой» (Пенза, ул. Ключевая, 99, 1 этап строительства; Пенза, ул. 8 Марта), и один, возводимый ранее АО «Декор-Трейд» ( Пенза, мкр. № 4 «Среда» жилого района Сосновка). В результате восстановлены права 836 граждан. В настоящее время, работа ведется в отношении других проблемных объектов.
Кроме того, работая над решением проблем дольщиков, сотрудники прокуратуры выявляли нарушения при осуществлении надзора в сфере долевого строительства объектов недвижимости и государственного строительного надзора, производстве по делам об административных правонарушениях в деятельности региональной Госжилстройтехинспекции. По данным фактам применялись меры прокурорского реагирования.
Указанные меры позволили выявить и пресечь 155 нарушений законодательства. В целях устранения: привнесено 2 протеста, внесено 67 представлений, возбуждено 36 дел об административных правонарушениях, в суд предъявлен 1 иск, производство по которому прекращено в связи с добровольным устранением ответчиком нарушений.
По актам прокурорского реагирования к дисциплинарной ответственности привлечено 48 лиц, к административной - 36. В целях недопущения нарушений законов должностным лицам объявлено 3 предостережения. По материалам прокурорской проверки следственным органом было возбуждено 1 уголовное дело о присвоении в особо крупном размере.
Можно сделать вывод, что при всех минусах и лазейках для мошеннических действий, долевое строительство является одной из реализаций конституционных прав граждан на жилье.
Подобные работы
- Правовые основы правозащитной деятельности прокуратуры
Российской Федерации
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 5700 р. Год сдачи: 2017