Защита прав несовершеннолетних в сфере недвижимости

Сформулируем выводы по исследованию, проведенному в выпускной квалификационной работе. Понятие прав несовершеннолетних тесно связано с таким правовым термином, как «правовой статус несовершеннолетнего», включающий его имущественные и неимущественные права. Некоторые авторы включают в понятие правового статуса не только совокупность прав, но также обязанности и гарантии обеспечения прав несовершеннолетнего.
В исследуемой области имеется ряд проблем, связанных с различными аспектами гражданско-правовых отношений в сфере недвижимости с участием несовершеннолетних: это и вопросы купли-продажи жилых помещений, а также ипотечного жилья и жилья, купленного с использованием материнского капитала.
Недееспособность, обусловленная несовершеннолетием гражданина, тем не менее не влечет его исключение из числа субъектов, участвующих в гражданско-правовых отношениях, поскольку все действия, направленные на приобретение ребенком прав, обязанностей, имущества, от его лица и в его интересах может выполнять родитель, опекун либо иной законный представитель, предусмотренный в числе таких лиц отечественным законодателем. Ограниченная дееспособность несовершеннолетнего также не является препятствием для его участия в судебном заседании, напротив, данное участие признается законом обязательным, хотя все волевые действия и юридически значимые акты в его интересах за него осуществляет законный представитель. Если рассматривать исключения из правил процессуальной гражданской правоспособности несовершеннолетних лиц, то следует отметить такие положения закона, которые были сформулированы отечественным законодателем в п. 2 ст. 56, ст. 62 и 142 СК РФ.
«Биологические родители» не во всех случаях могут осуществлять процессуальные действия по защите прав своих детей в судебном порядке, такой возможности, например, лишены родители, лишенные родительских прав в установленном законом порядке либо ограниченные в них решением суда, а также если интересы ребенка и родителя противоположны (п. 2 ст. 64 СК РФ).
Законные интересы сирот, проживающих в круглосуточных детских социальных учреждениях, представляют и защищать представители администрации данного учреждения. Действующее законодательство предусматривает «посильное» участие несовершеннолетнего в судебном разбирательстве, некоторыми нормами законодательства такое участие предусматривается по некоторым категориям дел с участием несовершеннолетнего начиная с десятилетнего возраста. Однако, сочтя мнение ребенка явно противоречащим его собственным интересам, суд может и не учесть такое мнение несовершеннолетнего, и вынести свое итоговое решение без его учета.
Защита частной собственности в РФ, в том числе, прав собственности несовершеннолетних на недвижимое имущество, была введена законодательно с установлением рыночных отношений, защищаются все виды собственности, в том числе защищены правовыми нормами общественные отношения с участием несовершеннолетних в сфере недвижимости. Отношения в сфере недвижимости с участием несовершеннолетних регламентируются в том числе с помощью гражданско-правовых норм, но нормы гражданского законодательства не единственные в рассматриваемой сфере, некоторые отношения, в том числе жилищные, могут регулироваться нормами не только гражданско-правовыми, но и нормами жилищного законодательства.
С возрастом объем дееспособности, то есть тех действий, которые вправе совершать несовершеннолетний, значительно расширяется, если в начале своего жизненного пути малолетний ребенок вправе жить, воспитываться в семье, посещать дошкольное образовательное учреждение, то с шести лет ребенок получает согласно действующему отечественному законодательству такое право, как например, самостоятельная оплата транспортных расходов платежной картой при проезде на городском транспорте, может посещать магазины, совершать и самостоятельно оплачивать незначительные покупки на небольшие суммы; следует также отметить и такой факт расширения объема дееспособности несовершеннолетнего как его способность самостоятельного вступления в различные детские общественные объединения.
С ускоренным приобретением несовершеннолетним статуса полностью дееспособного гражданина напрямую связана такая закрепленная законодательно процедура, как эмансипация, подразумевающая установление судом «зрелости» данного конкретного лица, ранее установленного общим порядком возраста восемнадцати лет. Для признания подростка эмансипированным, а, следовательно, полностью дееспособным, ему необходимо иметь официальный независимый доход, который подразумевает либо его работу по договору (контракту) с работодателем, либо осуществляемую на свой страх и риск деятельность, приносящую регулярный доход.
Право собственности может принадлежать несовершеннолетнему ребенку практически с рождения. Основания приобретения права собственности, в том числе и в сфере недвижимости, для несовершеннолетнего ребенка вполне традиционны, данные гражданско-правовые способы закреплены законодательно, а именно: дарение (когда несовершеннолетний становится собственником объекта недвижимости по договору дарения в его пользу), и др. Представляется целесообразным выделить дополнительное основание – наделение несовершеннолетнего долей в объекте недвижимости, приобретенном с использованием средств материнского капитала.
Дополнительной гарантией соблюдения прав несовершеннолетнего лица при совершении им сделок купли-продажи с отчуждением собственного имущества, служит в настоящее время такое установленное законодателем правило, как необходимость нотариального удостоверения сделок с участием несовершеннолетних, связанных с продажей объектов недвижимости или их частей.
При разделе имущества в случае расторжения брака супругами, их несовершеннолетние дети также должны быть защищены от потери права собственности на свои доли в недвижимом имуществе, что предусмотрено действующим законодательством.
На данный момент существует проблема выселения граждан из ипотечного жилья, в случае невнесения кредитных платежей плательщиками, в том числе, это касается и несовершеннолетних детей. По ранее действовавшему законодательству банк не имел права выселять гражданина даже при наличии значительной суммы задолженности по ипотечным платежам в случае, если данное жилье являлось его единственным. В настоящее время, несмотря на то что жилье может быть единственным, в случае неплатежей по ипотеке, банк может выселить неплательщика из жилого помещения, купленного в рамках ипотечного кредитования, а также выселить его несовершеннолетних детей.
Право несовершеннолетнего на самозащиту является очень важным аспектом гарантий государства в отношении соблюдения прав ребенка в любом возрасте, в том числе право ребенка на самозащиту распространяется не только на отношения с посторонними людьми, третьими лицами, но и на его взаимоотношения с родителями, ребенок в частности, согласно нормам действующего законодательства.
Предлагается под самозащитой понимать все действия несовершеннолетнего, связанные с самообращением, лично или через его законных представителей в различные инстанции с целью защитить нарушаемые третьими лицами (в том числе, родителями, опекунами) права. Представляется, что понятие самозащиты должно быть предельно ясно истолковано отечественным законодателем и результат данного толкования должен быть закреплен в законе, поскольку по результатам проведенного исследования научной и учебной литературы можно сказать, что мнения ученых о том, что же такое «самозащита», особенно в контексте прав несовершеннолетних на недвижимое имущество, могут значительно разниться. Как уже отмечалось выше, мнение о том, что самозащита представляет собой самостоятельные действия лица, порождающие юридические последствия без обращения в государственные инстанции представляется сомнительным, следует закрепить понятие самозащиты в законе, подразумевающие обращение несовершеннолетнего в государственные инстанции или суд.
На основании исследований правовых норм и анализа материалов судебной и юридической практики сформированы и обоснованы выводы и предложения, выносимые на защиту:
1. Объем прав гражданина и способность своими действиями порождать юридические последствия напрямую связан с объемом дееспособности лица. По общему правилу полная дееспособность наступает с восемнадцатилетнего возраста, исключение – эмансипация или вступление в брак. Статья 13 СК РФ не содержит перечня уважительных причин для заключения брака лицами, не достигшими возраста восемнадцати лет, а лишь указание на то, что заключение брака может быть разрешено местным муниципалитетом (органами местного самоуправления) при наличии уважительных причин, представляется что это недоработка законодателя, и следует закрепить в законе причины, по которым несовершеннолетние могут вступать в брак, а именно те, которые в реальности приводят к принятию такого решения, таких причин, как представляется, может быть две: наступление беременности либо рождение совместного ребенка несовершеннолетними гражданами. В случае подтвержденной беременности несовершеннолетней, к заявлению о вступлении в брак должны прилагаться документы из государственного медицинского учреждения, подтверждающие наличие прогрессирующей (развивающейся) беременности, данное положение должно быть закреплено в действующем законодательстве. Внедрение этого дополнения к действующему законодательству позволит снять ответственность за принятие решения о вступлении несовершеннолетних в законный брак с органов местного самоуправления, и руководствоваться объективными (уважительными) причинами и стандартными официальными документами, закрепленными в законе, не допуская какого-либо вольного толкования указанной нормы права.
Для более эффективной защиты прав несовершеннолетних граждан, получивших статус полной дееспособности в связи с заключением брака, предлагается дополнить пункт 1 в ст. 26 ГК РФ и изложить его в следующей редакции:
1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.
Сделки с недвижимостью, в том числе если объект недвижимости является единственным жильем несовершеннолетнего, совершаемые несовершеннолетними, получившими статус полной дееспособности в связи с заключением брака, должны быть письменно одобрены его родителями или иными законными представителями и лишь в таком случае являются действительными.
2. Законодатель четко сформулировал положение о том, что в течение шести месяцев на купленное за счет средств материнского (семейного) капитала жилье либо иной объект недвижимого имущества, земельный участок, и т.д., должно быть установлено долевое распределение в праве собственности с указанием долей, в том числе и долей несовершеннолетних детей. Проблема заключается в том, что законом никак не закреплены четкие сроки и алгоритм контроля за исполнением данного обязательства. В случае невыполнения обязательства в течение шестимесячного срока, за устранением нарушения прав несовершеннолетних в сфере недвижимости может обратиться прокурор либо иные заинтересованные лица, которые могут представлять в данном случае интересы несовершеннолетнего.
Между тем, прокурору или суду не становится автоматически известно о неоформлении долей несовершеннолетних в праве собственности на приобретенный лицом объект недвижимости с использованием средств материнского (семейного) капитала. Предлагается создать реестр лиц, которые направили средства материнского капитала на улучшение жилищных условий, что позволит органам и организациям делать запрос о том, использовались ли средства материнского капитала. Обязать Фонд пенсионного и социального страхования РФ направлять данные о распоряжении средствами материнского капитала в Росреестр, который будет обязан указывать в выписке из ЕГРН или ЕГРП особую отметку о том, что были использованы средства материнского капитала. Такой подход позволит сократить количество случаев, когда граждане не оформляют жилое помещение в общую долевую собственность несовершеннолетних и в последующем отчуждают такую недвижимость. Если данная информация станет максимально «прозрачной» это поможет исключить или максимально сократить злоупотребления с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним . Данная мера позволит обезопасить права и законные интересы не только несовершеннолетних граждан, но и приобретателей такой недвижимости, а также сэкономит процессуальные средства государства – временной ресурс прокуратуры и судебных органов на рассмотрение дел об упомянутых выше нарушениях закона.
3. В случае приобретения земельного участка с привлечением средств материнского (семейного капитала), во исполнение действующего законодательства следует выделить доли в праве собственности на данный участок несовершеннолетним детям, с условием их оформления не позднее установленного законом шестимесячного срока, при этом несовершеннолетний получает лишь право на земельный участок, а не на строящийся дом. Учитывая, что иногда дом так и остается недостроенным, и продается впоследствии в таком виде, что исключает его «шестимесячную эксплуатацию», в течение которой должны быть оформлены доли несовершеннолетних, предлагается запретить продажу как недостроенного, так и завершенного строительством объекта недвижимости, созданного на земельном участке, приобретенном за счет средств материнского капитала, до выделения в нем долей несовершеннолетнему. Данное положение также следовало бы закрепить законодательно.
4. Все объекты недвижимости, при покупке которых использовался материнский (семейный) капитал должны находиться на специальном учете в Росреестре и перед сделкой такая информация должна проверяться сотрудником, проводящим регистрацию. Данная процедура проверки должна быть автоматизирована.
5. Спорной является ситуация, когда отчуждается недвижимость, в которой несовершеннолетний проживает с родителями-собственниками. В соответствии с п. 1 и 2 ст. 31 ЖК РФ, дети являются членами семьи собственника и имеют право пользования наравне с собственником. Поскольку несовершеннолетний не является правообладателем и участником сделки, разрешение органов опеки и попечительства не требуется. В этом случае возможно нарушение жилищных условий и в целом интересов ребенка. Важно отметить, что в прежней редакции п. 4 ст. 292 ГК такое разрешение было обязательным для всех сделок по отчуждению недвижимости с проживающими в ней несовершеннолетними, недееспособными или ограниченно дееспособными. Прошлую редакцию изменили, поскольку она порождала необоснованное вмешательство органов опеки и попечительства в каждый конкретный случай .
В действующей редакции законодатель стал исходить из презумпции добросовестности родителей по отношению к своим детям. Однако Постановлением Конституционного Суда РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ был признан не соответствующим Конституции РФ, «в той мере, в какой не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав несовершеннолетних… если сделка нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего». В настоящее время, несмотря на то что жилье может быть единственным, в случае неплатежей по ипотеке, банк может выселить неплательщика из жилого помещения, купленного в рамках ипотечного кредитования, а также выселить его несовершеннолетних детей .
Считается целесообразным ввести в действие прежний текст редакции п. 4 ст. 292 ГК РФ, согласно которому отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Данная редакция статьи в большей мере соответствует функции государства по защите детей.


Купить