ВВЕДЕНИЕ 3
1 Общая характеристика законодательства о самовольной постройке 7
1.1 История становления российского законодательства о самовольной постройке 7
1.2 Понятие и признаки самовольной постройки по действующему российскому законодательству 17
2 Лица, имеющие право на приобретение права собственности на самовольную постройку 37
2.1 Лица, имеющие право собственности на земельный участок, на котором создана самовольная постройка 37
2.2 Лица, имеющие иные права на земельный участок, на котором создана самовольная постройка 48
3 Условия и момент приобретения права собственности на самовольную постройку 63
3.1 Условия признания права собственности на самовольную постройку 63
3.2 Момент приобретения права собственности на самовольную постройку 73
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 82
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 86
ПРИЛОЖЕНИЕ А 96
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 97
Актуальность темы исследования обусловливается тем обстоятельством, что институт самовольной постройки является одним из самых обсуждаемых и дискуссионных в науке гражданского права. Авторами высказываются порой различные точки зрения относительно понимания сущности и правовой природы самовольной постройки, характеризующиеся своей неоднозначностью и противоречивостью, что во многом является следствием того, что законодатель осуществляет весьма фрагментарное правовое регулирование института самовольной постройки. Правовой режим самовольной постройки в действующем гражданском законодательстве Российской Федерации регулируется нормами единственной статьи – ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (далее – ГК РФ). Однако на практике применение норм данной статьи вызывает множество трудностей, свидетельствующих о необходимости дальнейшего совершенствования правового регулирования отношений, связанных с самовольной постройкой, и выработки единых подходов судов к разрешению возникающих споров.
Самовольные постройки признаются действующим законодательством особыми объектами гражданских правоотношений, что проявляется в том, что, с одной стороны, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а, с другой стороны, в силу законодательных предписаний такое лицо наделяется возможностью легализации самовольной постройки и признания на нее права собственности в судебном порядке (как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах). Как справедливо отмечают О.Г. Ершов и В.А. Бетхер, институт самовольной постройки носит двойственный характер, поскольку ее возведение считается противоправным и признается гражданским правонарушением, но наряду с этим самовольная постройка выступает одним из возможных способов приобретения права собственности на имущество .
Проводимая в стране судебно-правовая реформа связана не только с преобразованиями в сфере судоустройства, но и непосредственным образом затрагивает вопросы судопроизводства, в том числе направлена на совершенствование гражданского законодательства. На протяжении длительного периода времени суды с осторожностью подходили к рассмотрению подобного рода споров и, как правило, отказывали в удовлетворении заявленных требований о легализации самовольной постройки. В настоящее время судебная практика стала постепенно меняться, и теперь суды при разрешении споров все чаще допускают правомерность иска о признании права собственности на самовольную постройку . Согласно статистическим данным, опубликованным на сайте Судебного Департамента при Верховном Суде РФ, в 2020 году в суды общей юрисдикции поступило 24,783 исков по спорам, связанным с самовольной постройкой, в 2019г. – 29,234 исков .
Несмотря на имеющиеся разъяснения вышестоящих судебных органов по вопросам рассмотрения дел о признании права собственности на самовольную постройку, и по сей день суды испытывают существенные затруднения с определением признаков самовольной постройки и наличии достаточных оснований и условий для легализации самовольной постройки, оснований ее сноса и правовых последствий данного решения и т.д. Все это свидетельствует об актуальности выбранной темы исследования и необходимости уделения пристального внимания рассматриваемой проблематики.
Объектом настоящего исследования являются общественные отношения, связанные с легализацией самовольной постройки и признанием права собственности на нее.
В качестве предмета исследования выступают правовые нормы отечественного законодательства, регламентирующие правовой режим самовольной постройки, а также сложившаяся судебная практика в рассматриваемой сфере и доктринальные позиции.
Целью работы является правовой анализ отношений, связанных с приобретением права собственности на самовольную постройку, выявление проблем правового регулирования в данной сфере, а также разработка практических рекомендаций, направленных на совершенствование действующего законодательства.
Для реализации вышеуказанной цели были поставлены следующие задачи:
1) изучить историю становления российского законодательства о самовольной постройке;
2) рассмотреть понятие и признаки самовольной постройки по действующему российскому законодательству;
3) определить лиц, имеющих право собственности на земельный участок, на котором создана самовольная постройка;
4) охарактеризовать перечень лиц, имеющих иные права на земельный участок, на котором создана самовольная постройка;
5) выявить условия признания права собственности на самовольную постройку;
6) установить момент приобретения права собственности на самовольную постройку.
В качестве теоретико-методологической основы выступают общеотраслевые (диалектический метод познания, анализ и синтез, историко-правовой, формально-логический, статистический) и специальные методы исследования (формально-юридический, сравнительно-правовой и др.).
Правовая основа исследования представлена, прежде всего, Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Земельным Кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ, другими законами и подзаконными правовыми актами.
Теоретическую основу данного исследования составили труды таких ученых и исследователей рассматриваемого вопроса, как В.А. Алексеев, В.А. Бетхер, К.Г. Гуцу, А.В. Демкина, О.Г. Ершов, Е.В. Козлов, В.Н. Ландаков, О.В. Макаров, П. Макеев, Л.М. Мухаметзянова, А.В. Никитин, Р.А. Савин, Л.В. Чиконова и многих других.
В качестве эмпирической основы работы послужили разъяснения и решения, принятые Верховным Судом Российской Федерации, судебные акты, вынесенные арбитражными судами и судами общей юрисдикции, данные статистической отчетности, опубликованные на официальных сайтах государственных органов и ведомств.
Настоящая работа структурно состоит из введения, трех глав, объединяющих 6 параграфов, заключения и списка использованной литературы.
В заключение рассмотрения темы настоящей работы подведем ее итоги и сформулируем следующие выводы:
1. Предпосылки возникновения правового регулирования правоотношений, связанных с признанием права собственности на самовольные постройки, имеют длительную историю, которые уходят к моменту образования древнерусского государства. Однако в тот период учет и документирование недвижимости было обусловлено в большей степени фискальными целями. Первые праобразы современной системы признания прав на недвижимое имущество возникают в период правления Петра I, когда были приняты различные нормативно-правовые акты, регламентирующие вопросы учета и межевания земельных участков. Данная система с различными изменениями просуществовала вплоть до событий 1917 года. Но только в связи с социально-экономическими преобразованиями в стране в начале 90-х годов прошлого столетия, которые дали мощный толчок развитию гражданских и земельных правоотношений в стране, отечественным законодательством в равной степени защищается право государственной, муниципальной и частной собственности, закрепляются механизмы защиты права собственности, в том числе, посредством признания права собственности на самовольные постройки.
2. Институт самовольной постройки не имеет однозначного понимания в научной литературе, характеризуется различными и совершенно противоположными подходами в его определении, что во многом обуславливается сложной составной правовой природы рассматриваемого института. Одними авторами, самовольная постройка рассматривается в качестве самостоятельного объекта вещных прав, но порождающего проблему содержания такого права, другие относят самовольную постройку к объектам недвижимого имущества с неразрешенным вопросом отнесения такой вещи к отдельным объектам недвижимости. Исходя из анализа законодательной конструкции ст. 222 ГК РФ, можно прийти к выводу о том, что самовольная постройка представляет собой объект недвижимого имущества, возведенный на земельном участке в нарушение норм действующего законодательства, право собственности на который может быть признано за его владельцем при наличии определенных условий. В этом случае на лицо, за которым признано право собственности на постройку, возлагается обязанность по возмещению осуществившему ее лицу расходов на постройку в размере, определенном судом.
Легализация самовольной постройки является возможной при наличии следующих оснований: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
3. Достаточно распространенными в практической деятельности являются ситуации, связанные с узакониванием самовольной постройки на арендуемом земельном участке. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом и в случае аренды земельного участка, при соблюдении ряда условий. Право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
4. В ГК РФ на сегодняшний день предусматривается единственное последствие признания постройки самовольной, а именно: ее снос. В тоже время в научной литературе обоснованно предлагаются и иные варианты, например, закрепить в ГК РФ положение, допускающее возможность переноса самовольной постройки на иной земельный участок, который находится в собственности или ином вещном праве лица, осуществившего самовольное строительство. Другим вариантом последствия можно предложить осуществление передачи самовольной постройки в собственность публично-правового образования, на земельном участке которого было осуществлено самовольное строительство, но при получении обязательного согласия самовольного застройщика, соглашающегося с передачей постройки, но с обязательным компенсированием стоимости материалов, из которых был создан объект самовольного строительства. В тоже время необходимо разработать четкие и понятные правила и критерии определения стоимости компенсации.
5. Признание права собственности на самовольную постройку за титульным владельцем земельного участка требует не только установления его прав в отношении земли. Обязательным условием является отсутствие иных признаков самовольной постройки, например, выражающихся в существенном нарушении градостроительных и строительных норм. В противном случае возможностью признания прав собственности на незаконно возведенный объекта самовольной постройки пользовались бы недобросовестные застройщики, входящие в сговор с собственником земельного участка. С целью недопущения подобных ситуаций считаем необходимым дополнить Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 положением о том, что судам при рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо устанавливать не только правомочия на земельный участок, но и исследовать вопрос, связанный с отсутствием иных признаков самовольной постройки. При их наличии, равно как и при нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц угрозы жизни и здоровью граждан, в удовлетворении исковых требований о признании права собственности должно быть отказано.
6. В качестве недостатка следует назвать и отсутствие в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 примерного перечня существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. С целью преодоления данного пробела необходимо дополнить указанный пункт Постановления указанием, что суды при установлении признаков существенности должны исследовать совокупность имеющихся доказательств с учетом всех изучения всех обстоятельств дела. Существенными могут быть признаны такие неустранимые нарушения строительных норм и правил, которые могут повлечь за собой уничтожение постройки, снижение прочности, устойчивости или надежности постройки, причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также иные подобного рода нарушения. Несущественными судами могут быть признаны нарушения, сводящиеся к незначительному отступлению от строительных норм, например, в части размеров объектов, их взаимного расположения и т.п.
7. Решение проблемы самовольного строительства видится в совершенствовании системы государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество. В этой связи полагаем необходимым закрепить в действующем законодательстве обязательность проверки регистрирующим органом документов, предоставляемых заявителем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Следует исключить имеющие место случаи государственной регистрации права собственности на недвижимость, возведенной в отсутствие полученного разрешения, что, впоследствии, приводит к спорным ситуациям с легализацией самовольной постройки, поскольку владелец такой постройки убежден в своей правоте, имея правоустанавливающие документы.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
