Помощь студентам в учебе
Договор купли продажи жилых помещений по законодательству Российской Федерации (Российский государственный гуманитарный университет (Филиал в г. Домодедово))
|
ВВЕДЕНИЕ ………………………………………………………………. 3
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ………………………6
1.1. Понятие и предмет договора купли-продажи жилого помещения 6
1.2. Стороны, форма, содержание и условия заключения договора купли-продажи жилого помещения ……17
1.3. Особенности договора купли-продажи жилого помещения …......23
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 44
2.1. Актуальные вопросы правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений ………44
2.2. Совершенствование способов защиты гражданских прав участников правоотношения купли-продажи жилых помещений ……. 48
ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………………... 53
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 57
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ………………………6
1.1. Понятие и предмет договора купли-продажи жилого помещения 6
1.2. Стороны, форма, содержание и условия заключения договора купли-продажи жилого помещения ……17
1.3. Особенности договора купли-продажи жилого помещения …......23
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 44
2.1. Актуальные вопросы правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений ………44
2.2. Совершенствование способов защиты гражданских прав участников правоотношения купли-продажи жилых помещений ……. 48
ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………………... 53
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 57
Актуальность темы исследования договора купли-продажи жилых помещений по законодательству Российской Федерации неоспорима и требует всестороннего изучения. В современном обществе, где недвижимость является одним из ключевых объектов сделок и инвестиций, правильное заключение и исполнение договоров купли-продажи жилых помещений имеет огромное значение для всех сторон сделки. Это связано с защитой прав и интересов покупателей.
В силу существующего законодательства договор купли-продажи жилых помещений является основным документом, регулирующим отношения между продавцом и покупателем. В нем указываются все условия сделки, включая стоимость, сроки, порядок передачи права собственности и другие существенные условия. Правильное заключение и исполнение договора позволяет избежать возможных споров и конфликтов между сторонами, а также обеспечить полную защиту прав покупателя.
Договор купли-продажи жилых помещений является важным инструментом для привлечения инвестиций в недвижимость и развития строительной отрасли. Корректное заключение и исполнение договоров способствует укреплению доверия участников рынка и созданию благоприятных условий для его развития. В этой связи, важно отметить, что, в настоящее время остро стоит вопрос, связанный с подделкой документов и незаконной продажей недвижимости. Нередко возникают случаи, когда недобросовестные продавцы предлагают покупателям фиктивные договоры, не имеющие юридической силы, что может привести к серьезным финансовым потерям и правовым проблемам для покупателей.
Целью исследования является выявление актуальных проблем правового регулирования отношений по продаже жилых помещений и определении способов их совершенствования.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- провести комплексный анализ понятия и существенных условий договора купли-продажи жилого помещения;
- изучить форму, содержание и другие элементы договора купли-продажи жилого помещения;
- описать особенности исполнения обязанностей по передаче жилого помещения;
- выявить основные проблемы в сфере нормативно-правового регулирования договорных отношений по купле-продаже недвижимости и предложить рекомендации по их устранению.
Объектом данного исследования являются урегулированные нормами законодательства Российской Федерации общественные отношения, возникающие при купле-продаже недвижимости.
Предметом исследования является совокупность правовых норм отечественного законодательства, доктринальные и научные положения по вопросам договорных отношений по купле-продаже недвижимости, материалы правоприменительной практики, затрагивающие ключевые аспекты системы правового регулирования вышеуказанных объектов гражданских прав.
Методологическая основа исследования. В соответствии с обозначенными целью и задачами исследования были определены следующие методы: диалектический метод (описанный в разделе: понятие и предмет договора купли-продажи жилого помещения); метод анализа, предполагающий детальное изучение общественных отношений, возникающих при купле-продаже недвижимости, выявление его составляющих элементов и определение взаимосвязей между ними. Сравнительно-правовой метод – заключается в выявлении сходств и различий правовых норм законодательства Российской Федерации, регулирующих договорные отношения при купле-продаже недвижимости, что позволяет установить общие закономерности или уникальные особенности. Метод обобщения, включающий в себя синтез полученной информации и формирование общих выводов на основе анализа и сравнения.
Научная и практическая значимость исследования заключается в комплексном подходе автора к исследованию указанного института и сформулированных выводах относительно совершенствования имеющегося законодательства.
Теоретическую основу исследования связывают с особенностями института недвижимости, не раз становились предметом исследования отечественных правоведов. К. А. Самотошенкова, А. В. Шульдайс, И. А. Русакевич рассматривали теоретические и практические проблемы возникновения правоотношений на основании договора купли-продажи недвижимости. П. В. Борисенко, Н. Е. Гребнева, В. А. Петрушкин, Н. Е. Скиба рассматривали отдельные вопросы договора купли-продажи недвижимости.
Нормативную и эмпирическую основу работы составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации и иные нормативные правовые акты, регламентирующие институт недвижимости.
Структура работы обусловлена предметом, целью, задачами и методами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, пяти параграфов, заключения и списка использованных источников и литературы.
В силу существующего законодательства договор купли-продажи жилых помещений является основным документом, регулирующим отношения между продавцом и покупателем. В нем указываются все условия сделки, включая стоимость, сроки, порядок передачи права собственности и другие существенные условия. Правильное заключение и исполнение договора позволяет избежать возможных споров и конфликтов между сторонами, а также обеспечить полную защиту прав покупателя.
Договор купли-продажи жилых помещений является важным инструментом для привлечения инвестиций в недвижимость и развития строительной отрасли. Корректное заключение и исполнение договоров способствует укреплению доверия участников рынка и созданию благоприятных условий для его развития. В этой связи, важно отметить, что, в настоящее время остро стоит вопрос, связанный с подделкой документов и незаконной продажей недвижимости. Нередко возникают случаи, когда недобросовестные продавцы предлагают покупателям фиктивные договоры, не имеющие юридической силы, что может привести к серьезным финансовым потерям и правовым проблемам для покупателей.
Целью исследования является выявление актуальных проблем правового регулирования отношений по продаже жилых помещений и определении способов их совершенствования.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- провести комплексный анализ понятия и существенных условий договора купли-продажи жилого помещения;
- изучить форму, содержание и другие элементы договора купли-продажи жилого помещения;
- описать особенности исполнения обязанностей по передаче жилого помещения;
- выявить основные проблемы в сфере нормативно-правового регулирования договорных отношений по купле-продаже недвижимости и предложить рекомендации по их устранению.
Объектом данного исследования являются урегулированные нормами законодательства Российской Федерации общественные отношения, возникающие при купле-продаже недвижимости.
Предметом исследования является совокупность правовых норм отечественного законодательства, доктринальные и научные положения по вопросам договорных отношений по купле-продаже недвижимости, материалы правоприменительной практики, затрагивающие ключевые аспекты системы правового регулирования вышеуказанных объектов гражданских прав.
Методологическая основа исследования. В соответствии с обозначенными целью и задачами исследования были определены следующие методы: диалектический метод (описанный в разделе: понятие и предмет договора купли-продажи жилого помещения); метод анализа, предполагающий детальное изучение общественных отношений, возникающих при купле-продаже недвижимости, выявление его составляющих элементов и определение взаимосвязей между ними. Сравнительно-правовой метод – заключается в выявлении сходств и различий правовых норм законодательства Российской Федерации, регулирующих договорные отношения при купле-продаже недвижимости, что позволяет установить общие закономерности или уникальные особенности. Метод обобщения, включающий в себя синтез полученной информации и формирование общих выводов на основе анализа и сравнения.
Научная и практическая значимость исследования заключается в комплексном подходе автора к исследованию указанного института и сформулированных выводах относительно совершенствования имеющегося законодательства.
Теоретическую основу исследования связывают с особенностями института недвижимости, не раз становились предметом исследования отечественных правоведов. К. А. Самотошенкова, А. В. Шульдайс, И. А. Русакевич рассматривали теоретические и практические проблемы возникновения правоотношений на основании договора купли-продажи недвижимости. П. В. Борисенко, Н. Е. Гребнева, В. А. Петрушкин, Н. Е. Скиба рассматривали отдельные вопросы договора купли-продажи недвижимости.
Нормативную и эмпирическую основу работы составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации и иные нормативные правовые акты, регламентирующие институт недвижимости.
Структура работы обусловлена предметом, целью, задачами и методами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, пяти параграфов, заключения и списка использованных источников и литературы.
В современном мире приобретение жилья является одной из самых значимых и ответственных сделок для любого человека. Она сопряжена не только с большими финансовыми вложениями, но и с рисками потери средств или нарушения прав покупателей и продавцов. Поэтому важность разработки и совершенствования механизмов защиты гражданских прав участников правоотношения купли-продажи жилых помещений неоспорима. Усиление защиты прав участников этих отношений способствует не только защите интересов сторон, но и развитию рынка недвижимости в целом.
Для пользования жилого помещения, объект должен отвечать следующим требованиям законодательства, а именно:
1. Жилое помещение должно относиться к недвижимости.
2. Помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, суда входят санитарно-гигиенические, противопожарные, градостроительные, экологические и технические требования.
3. Жилое помещение должно быть признано как изолированное помещения.
На основании заключения договора купли-продажи жилого помещения возникают гражданские правовые действия, а именно права и обязанности сторон (продавца и покупателя). Таким образом, к обязанностям продавца относятся передача в срок, надлежащего качества жилого помещения, которое освобожденное от прав третьих лиц и данное имущество переходит в собственность покупателю. К обязанностям покупателя относятся принятия этого помещения и своевременная оплата, произведенная в срок за данное имущество. За неисполнение обязательств сторон, предусмотренным договором купли-продажи жилого помещения, может служить основанием к расторжению этого договора.
При заключении договора купли-продажи жилого помещения происходит переход права собственности на недвижимость, которая обязательно подлежит государственной регистрации на это право. Регистрация имущества осуществляется в Едином государственном реестре недвижимости, и такой договор купли-продажи считается заключенной с момента такой регистрации.
Таким образом, обширная правоприменительная практика в области договоров купли-продажи жилых помещении постоянно выявляются новые пробелы в законодательстве, тем самым доказывая, что необходимо совершенствования его гражданско-правового регулирования. В этой связи представляется целесообразным внести ряд предложений по совершенствованию законодательства:
1. Возможность заключения сделок с людьми, у которых психические расстройства – является пробелом в законе. Потому что не одно ведомство не ставит вопрос о дееспособности этих лиц. Для восполнения этого пробела нужно, что бы лечебные учреждения, которые знают о диагнозах пациентов, могли бы сообщать информацию в органы опеки, чтобы они при необходимости принимали меры.
2. Учитывая высокую стоимость жилых помещений, нужно дополнить Уголовный кодекс РФ статьей, устанавливающей ответственность за мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости, выделив в качестве особого субъекта ответственности риелторов. И необходимо принятие закона «О риэлтерской деятельности».
3. Остается проблема возмещения ущерба лицам, пострадавшим от действий недобросовестных лиц. Для восполнения этой проблемы нужно ввести в существенные условия пункт элементы обязательной страховки возмещения ущерба продавца к покупателю в договор купли-продажи жилого помещения. Таким образом, при заключении сделки продавец берет на себя ответственность за возмещения ущерба.
4. При заключении сделки законодатель установил, что при несоблюдении формы договора предусмотренный в законе и формы, предусмотренные по соглашению сторон, не отвечают интересам участников. Потому что в законодательстве определенная форма договора зависит от того, что она установленная или не установлена обязанность в законе. Тем самым для защиты добросовестных участников рекомендуется исключить из ГК РФ п. 1 ст. 434, что обеспечит применение норм, которые определяют последствия несоблюдение формы договора.
5. В законодательстве не установлен конкретный срок исполнения продавцом, обязанности передать товар покупателю, но в ГК РФ прописано только «в разумный срок» это условное понятие, поэтому срок передачи оговаривается в договоре. В связи с этим рекомендуется внести конкретный срок обязанности передачи в п. 1 ст. 457 ГК РФ.
Следует признать, что в современных условиях развития имущественных отношений данная тенденция развития гражданского законодательства представляется своевременной и необходимой; требуется дальнейшее совершенствование законодательства в этом направлении.
Динамичное развитие законодательства и внедрение цифровых технологий открывают новые возможности для улучшения процессов купли-продажи жилой недвижимости. В то же время, они порождают новые вызовы и угрозы, требующие своевременного реагирования и адаптации правовой системы.
Для улучшения нормативно-правового регулирования купли-продажи жилых помещений целесообразно начать с унификации и стандартизации документации. Создание типовых договоров, содержащих все ключевые условия сделки, позволит обеспечить правовую ясность и защиту интересов сторон. Важно также сконцентрировать усилия на укреплении мер по борьбе с мошенничеством в сфере недвижимости, включая усиление ответственности за предоставление недостоверных данных и улучшение процедур проверки чистоты сделки.
Укрепление государственного регулирования, например, через создание единой электронной системы регистрации сделок с недвижимостью, способно значительно упростить процесс купли-продажи и повысить его прозрачность. Внедрение электронной системы регистрации сделок с недвижимостью станет ключевым шагом в повышении прозрачности и эффективности процесса купли-продажи недвижимости. Такая система позволит оперативно проверять права собственности, иные обременения и ограничения на объект недвижимости, что снизит риски для покупателей и продавцов.
Регулирующим органам необходимо более строго контролировать исполнение договорных обязательств и предусматривать четкие механизмы защиты прав потребителей, что потребует изменений в нормативных актах. Только комплексный подход к решению этих проблем способствует повышению безопасности и надежности договорных отношений в сфере купли-продажи жилых помещений.
Повышение правовой грамотности граждан и информированность о возможных рисках при совершении сделок потенциально уменьшит количество споров и проблематику в сфере жилищных правоотношений. Образовательные программы и доступ к квалифицированной юридической помощи обеспечат дополнительную защиту интересов всех участников рынка жилой недвижимости. Предложенные меры направлены на укрепление правовой базы в сфере недвижимости, борьбу с мошенничеством и повышение информированности граждан о возможных рисках при совершении сделок.
Для пользования жилого помещения, объект должен отвечать следующим требованиям законодательства, а именно:
1. Жилое помещение должно относиться к недвижимости.
2. Помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, суда входят санитарно-гигиенические, противопожарные, градостроительные, экологические и технические требования.
3. Жилое помещение должно быть признано как изолированное помещения.
На основании заключения договора купли-продажи жилого помещения возникают гражданские правовые действия, а именно права и обязанности сторон (продавца и покупателя). Таким образом, к обязанностям продавца относятся передача в срок, надлежащего качества жилого помещения, которое освобожденное от прав третьих лиц и данное имущество переходит в собственность покупателю. К обязанностям покупателя относятся принятия этого помещения и своевременная оплата, произведенная в срок за данное имущество. За неисполнение обязательств сторон, предусмотренным договором купли-продажи жилого помещения, может служить основанием к расторжению этого договора.
При заключении договора купли-продажи жилого помещения происходит переход права собственности на недвижимость, которая обязательно подлежит государственной регистрации на это право. Регистрация имущества осуществляется в Едином государственном реестре недвижимости, и такой договор купли-продажи считается заключенной с момента такой регистрации.
Таким образом, обширная правоприменительная практика в области договоров купли-продажи жилых помещении постоянно выявляются новые пробелы в законодательстве, тем самым доказывая, что необходимо совершенствования его гражданско-правового регулирования. В этой связи представляется целесообразным внести ряд предложений по совершенствованию законодательства:
1. Возможность заключения сделок с людьми, у которых психические расстройства – является пробелом в законе. Потому что не одно ведомство не ставит вопрос о дееспособности этих лиц. Для восполнения этого пробела нужно, что бы лечебные учреждения, которые знают о диагнозах пациентов, могли бы сообщать информацию в органы опеки, чтобы они при необходимости принимали меры.
2. Учитывая высокую стоимость жилых помещений, нужно дополнить Уголовный кодекс РФ статьей, устанавливающей ответственность за мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости, выделив в качестве особого субъекта ответственности риелторов. И необходимо принятие закона «О риэлтерской деятельности».
3. Остается проблема возмещения ущерба лицам, пострадавшим от действий недобросовестных лиц. Для восполнения этой проблемы нужно ввести в существенные условия пункт элементы обязательной страховки возмещения ущерба продавца к покупателю в договор купли-продажи жилого помещения. Таким образом, при заключении сделки продавец берет на себя ответственность за возмещения ущерба.
4. При заключении сделки законодатель установил, что при несоблюдении формы договора предусмотренный в законе и формы, предусмотренные по соглашению сторон, не отвечают интересам участников. Потому что в законодательстве определенная форма договора зависит от того, что она установленная или не установлена обязанность в законе. Тем самым для защиты добросовестных участников рекомендуется исключить из ГК РФ п. 1 ст. 434, что обеспечит применение норм, которые определяют последствия несоблюдение формы договора.
5. В законодательстве не установлен конкретный срок исполнения продавцом, обязанности передать товар покупателю, но в ГК РФ прописано только «в разумный срок» это условное понятие, поэтому срок передачи оговаривается в договоре. В связи с этим рекомендуется внести конкретный срок обязанности передачи в п. 1 ст. 457 ГК РФ.
Следует признать, что в современных условиях развития имущественных отношений данная тенденция развития гражданского законодательства представляется своевременной и необходимой; требуется дальнейшее совершенствование законодательства в этом направлении.
Динамичное развитие законодательства и внедрение цифровых технологий открывают новые возможности для улучшения процессов купли-продажи жилой недвижимости. В то же время, они порождают новые вызовы и угрозы, требующие своевременного реагирования и адаптации правовой системы.
Для улучшения нормативно-правового регулирования купли-продажи жилых помещений целесообразно начать с унификации и стандартизации документации. Создание типовых договоров, содержащих все ключевые условия сделки, позволит обеспечить правовую ясность и защиту интересов сторон. Важно также сконцентрировать усилия на укреплении мер по борьбе с мошенничеством в сфере недвижимости, включая усиление ответственности за предоставление недостоверных данных и улучшение процедур проверки чистоты сделки.
Укрепление государственного регулирования, например, через создание единой электронной системы регистрации сделок с недвижимостью, способно значительно упростить процесс купли-продажи и повысить его прозрачность. Внедрение электронной системы регистрации сделок с недвижимостью станет ключевым шагом в повышении прозрачности и эффективности процесса купли-продажи недвижимости. Такая система позволит оперативно проверять права собственности, иные обременения и ограничения на объект недвижимости, что снизит риски для покупателей и продавцов.
Регулирующим органам необходимо более строго контролировать исполнение договорных обязательств и предусматривать четкие механизмы защиты прав потребителей, что потребует изменений в нормативных актах. Только комплексный подход к решению этих проблем способствует повышению безопасности и надежности договорных отношений в сфере купли-продажи жилых помещений.
Повышение правовой грамотности граждан и информированность о возможных рисках при совершении сделок потенциально уменьшит количество споров и проблематику в сфере жилищных правоотношений. Образовательные программы и доступ к квалифицированной юридической помощи обеспечат дополнительную защиту интересов всех участников рынка жилой недвижимости. Предложенные меры направлены на укрепление правовой базы в сфере недвижимости, борьбу с мошенничеством и повышение информированности граждан о возможных рисках при совершении сделок.