Помощь студентам в учебе
Трехэтажное здание делового центра в г. Сосновоборске
|
Введение
1. Архитектурно-строительный раздел
1.1. Общие данные
1.1.1. Исходные данные и условия для подготовки проектной документации
на объект капитального строительства
1.1.2. Сведения о функциональном назначении объекта капитального
строительства, состав и характеристика производства, номенклатура выпускаемой продукции (работ, услуг)
1.2.1. Характеристика земельного участка, предоставленного для размещения
объекта капитального строительства
1.2.2. Обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих
внешний и внутренний подъезд к объекту капитального строительства
1.3. Архитектурные решения
1.3.1. Описание и обоснование внешнего и внутреннего вида объекта
капитального строительства, его пространственной, планировочной и функциональной организации
1.3.2. Обоснование принятых объемно-пространственных и архитектурно¬
художественных решений. В том числе, в части соблюдения предельных параметров разрешенного объекта капитального строительства
1.3.3. Описание и обоснование использованных композиционных приемов
при оформлении фасадов и интерьеров объекта капитального строительства
1.3.4. Описание решений по отделке помещений основного,
вспомогательного, обслуживающего и технического назначения
1.3.5. Описание архитектурных решений, обеспечивающих естественное
освещение помещений с постоянным пребыванием людей 21
1.3.6. Описание архитектурно-строительных мероприятий, обеспечивающих
защиту помещений от шума, вибрации и другого воздействия 22
1.3.7. Описание решений по декоративно-художественной и цветовой
отделке интерьеров (для объектов непроизводственного назначения)
1.4. Конструктивные и объемно-планировочные решения:
1.4.1. Сведение об особых природных климатических условиях территории,
на которой располагается земельный участок, предоставленный для размещения объекта капитального строительства
1.4.2. Описание и обоснование конструктивных решений зданий и
сооружений, включая их пространственные схемы, принятые при выполнении расчетов строительных конструкций
1.4.3. Описание конструктивных и технических решений подземной части
объекта капитального строительства 27
1.4.4. Описание и обоснование принятых объемно-планировочных решений
зданий и сооружений объекта капитального строительства 27
1.4.5. Обоснование проектных решений и мероприятий, обеспечивающих:
соблюдение требуемых теплозащитных характеристик ограждающих конструкций 28
1.5. Перечень мероприятий по охране окружающей среды 29
1.5.1. Мероприятия по охране атмосферного воздуха 29
1.6. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности 30
1.6.1. Описание системы обеспечения пожарной безопасности объекта
капитального строительства 30
1.6.2. Описание и обоснование проектных решений по обеспечению
безопасности людей при возникновении пожара 31
1.6.3. Сведения о категории зданий, сооружений, помещений, оборудования
и наружных установок по признаку взрывопожарной и пожарной опасности 32
1.6.4. Описание и обоснование противопожарной защиты (автоматических
установок пожаротушения, пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, внутреннего противопожарного водопровода, противодымной защиты) 33
1.6.5. Сведения о категории зданий, сооружений оборудования и наружных
установок по признаку взрывопожарной и пожарной опасности 34
1.6.6. Описание и обоснование противопожарной защиты (автоматических
установок пожаротушения, пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуации людей при пожаре, внутреннего противопожарного водопровода, противодымной защиты) 34
1.7. Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов 34
2. Расчетно-конструктивный раздел 35
2.1. Исходные данные для проектирования 35
2.2. Сбор нагрузок на перекрытие 1 этажа 35
2.3. Статический расчет плиты перекрытия 37
2.4. Компоновка поперечного сечения плиты 37
2.5. Расчет прочности элементов плиты по нормальным сечениям 38
2.6. Расчет полки на местный изгиб 39
2.7. Расчет прочности плиты по сечениям, наклонным к продольной оси 39
2.8. Расчет плиты перекрытия по предельным состояниям второй группы 40
2.8.1. Геометрические характеристики приведенных сечений 41
2.8.2. Потери предварительного напряжения арматуры 42
2.8.3. Расчет плиты по деформациям 44
2.9. Проектирование фундаментов 46
2.9.1. Введение 46
2.9.2. Оценка инженерно-геологических условий площадки строительства ....47
2.9.3. Сбор нагрузок 50
Таблица 2.4 - Сбор нагрузок 50
2.10. Проектирование ленточного свайного фундамента с использованием
забивных сваи 51
2.10.1. Определение несущей способности забивной сваи 52
2.10.2. Подбор сваебойного молота и назначение отказа для забивных свай ..53
2.11. Проектирование ленточного фундамента 54
2.11.1. Определение нагрузок, действующих на фундамент и основание 55
2.11.2. Предварительные размеры фундамента 55
2.11.3. Определение расчетного сопротивление грунта 55
2.11.4. Определения средней осадки основания методом послойного
суммирования 56
2.11.5. Расчет армирования ленточного фундамента 58
2.12. Технико-экономическое сравнение вариантов фундаментов 60
3. Технология строительного производства 61
3.1 Технологическая карта на возведение кирпичной кладки 61
3.1.1 Область применения 61
3.1.2 Общие положения 61
3.1.3 Организация и технология выполнения работ 61
3.1.4 Требования к качеству работ 64
3.1.5 Потребность в материально-технических ресурсах 66
3.1.6 Подбор подъемно-транспортного оборудования 66
3.1.7 Составление калькуляции трудовых затрат и заработной платы 67
3.1.8 Техника безопасности и охрана труда 69
3.1.9. Технико-экономические показатели 71
4. Организация строительного производства 72
4.1. Объектный строительный генеральный план на период возведения
надземной части 72
4.1.1. Область применения стройгенплана 72
4.1.2. Продолжительность строительства 72
4.1.3. Подбор грузоподъемных механизмов 72
4.2.4 Привязка грузоподъемных механизмов к строящемуся зданию 73
4.2.5. Определение зон действия грузоподъемных механизмов 73
4.2.6. Потребность строительства в кадрах. Расчет потребности и подбор
временных административных, жилых, хозяйственных и культурно-бытовых зданий 74
4.2.7. Определение требуемых площадей складов и хозяйства на
строительной площадке 76
4.2.8. Расчет автомобильного транспорта 77
4.2.9. Потребность строительства в электрической энергии 78
4.2.10 Потребность строительства в сжатом воздухе 79
4.2.11. Потребность строительства во временном водоснабжении 80
4.2.12. Проектирование временных дорог и проездов 81
4.2.13. Мероприятия по охране труда и технике безопасности 81
4.2.14. Мероприятия по охране окружающей среды и рациональному
использованию природных ресурсов 82
4.2.15. Расчет технико-экономических показателей стройгенплана 83
5. Экономика строительства 84
5.1. Составление локального сметного расчета на устройство кирпичной кладки и плит перекрытия и его анализ 84
5.2 Расчет прогнозной стоимости строительства объекта на основании УНЦС86
5.3 Технико-экономические показатели проекта 89
Заключение 93
Список литературы 94
Приложение А - Теплотехнический расчет стены 98
Приложение Б - Теплотехнический расчет кровли 101
Приложение В - Теплотехнический расчет заполнения оконных проемов 102
Приложение Г - Расчет прогнозной стоимости строительства объекта на основании УНЦС 103
Приложение Д - Локальный сметный расчет 106
Приложение Е - Графическая часть 111
1. Архитектурно-строительный раздел
1.1. Общие данные
1.1.1. Исходные данные и условия для подготовки проектной документации
на объект капитального строительства
1.1.2. Сведения о функциональном назначении объекта капитального
строительства, состав и характеристика производства, номенклатура выпускаемой продукции (работ, услуг)
1.2.1. Характеристика земельного участка, предоставленного для размещения
объекта капитального строительства
1.2.2. Обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих
внешний и внутренний подъезд к объекту капитального строительства
1.3. Архитектурные решения
1.3.1. Описание и обоснование внешнего и внутреннего вида объекта
капитального строительства, его пространственной, планировочной и функциональной организации
1.3.2. Обоснование принятых объемно-пространственных и архитектурно¬
художественных решений. В том числе, в части соблюдения предельных параметров разрешенного объекта капитального строительства
1.3.3. Описание и обоснование использованных композиционных приемов
при оформлении фасадов и интерьеров объекта капитального строительства
1.3.4. Описание решений по отделке помещений основного,
вспомогательного, обслуживающего и технического назначения
1.3.5. Описание архитектурных решений, обеспечивающих естественное
освещение помещений с постоянным пребыванием людей 21
1.3.6. Описание архитектурно-строительных мероприятий, обеспечивающих
защиту помещений от шума, вибрации и другого воздействия 22
1.3.7. Описание решений по декоративно-художественной и цветовой
отделке интерьеров (для объектов непроизводственного назначения)
1.4. Конструктивные и объемно-планировочные решения:
1.4.1. Сведение об особых природных климатических условиях территории,
на которой располагается земельный участок, предоставленный для размещения объекта капитального строительства
1.4.2. Описание и обоснование конструктивных решений зданий и
сооружений, включая их пространственные схемы, принятые при выполнении расчетов строительных конструкций
1.4.3. Описание конструктивных и технических решений подземной части
объекта капитального строительства 27
1.4.4. Описание и обоснование принятых объемно-планировочных решений
зданий и сооружений объекта капитального строительства 27
1.4.5. Обоснование проектных решений и мероприятий, обеспечивающих:
соблюдение требуемых теплозащитных характеристик ограждающих конструкций 28
1.5. Перечень мероприятий по охране окружающей среды 29
1.5.1. Мероприятия по охране атмосферного воздуха 29
1.6. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности 30
1.6.1. Описание системы обеспечения пожарной безопасности объекта
капитального строительства 30
1.6.2. Описание и обоснование проектных решений по обеспечению
безопасности людей при возникновении пожара 31
1.6.3. Сведения о категории зданий, сооружений, помещений, оборудования
и наружных установок по признаку взрывопожарной и пожарной опасности 32
1.6.4. Описание и обоснование противопожарной защиты (автоматических
установок пожаротушения, пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, внутреннего противопожарного водопровода, противодымной защиты) 33
1.6.5. Сведения о категории зданий, сооружений оборудования и наружных
установок по признаку взрывопожарной и пожарной опасности 34
1.6.6. Описание и обоснование противопожарной защиты (автоматических
установок пожаротушения, пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуации людей при пожаре, внутреннего противопожарного водопровода, противодымной защиты) 34
1.7. Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов 34
2. Расчетно-конструктивный раздел 35
2.1. Исходные данные для проектирования 35
2.2. Сбор нагрузок на перекрытие 1 этажа 35
2.3. Статический расчет плиты перекрытия 37
2.4. Компоновка поперечного сечения плиты 37
2.5. Расчет прочности элементов плиты по нормальным сечениям 38
2.6. Расчет полки на местный изгиб 39
2.7. Расчет прочности плиты по сечениям, наклонным к продольной оси 39
2.8. Расчет плиты перекрытия по предельным состояниям второй группы 40
2.8.1. Геометрические характеристики приведенных сечений 41
2.8.2. Потери предварительного напряжения арматуры 42
2.8.3. Расчет плиты по деформациям 44
2.9. Проектирование фундаментов 46
2.9.1. Введение 46
2.9.2. Оценка инженерно-геологических условий площадки строительства ....47
2.9.3. Сбор нагрузок 50
Таблица 2.4 - Сбор нагрузок 50
2.10. Проектирование ленточного свайного фундамента с использованием
забивных сваи 51
2.10.1. Определение несущей способности забивной сваи 52
2.10.2. Подбор сваебойного молота и назначение отказа для забивных свай ..53
2.11. Проектирование ленточного фундамента 54
2.11.1. Определение нагрузок, действующих на фундамент и основание 55
2.11.2. Предварительные размеры фундамента 55
2.11.3. Определение расчетного сопротивление грунта 55
2.11.4. Определения средней осадки основания методом послойного
суммирования 56
2.11.5. Расчет армирования ленточного фундамента 58
2.12. Технико-экономическое сравнение вариантов фундаментов 60
3. Технология строительного производства 61
3.1 Технологическая карта на возведение кирпичной кладки 61
3.1.1 Область применения 61
3.1.2 Общие положения 61
3.1.3 Организация и технология выполнения работ 61
3.1.4 Требования к качеству работ 64
3.1.5 Потребность в материально-технических ресурсах 66
3.1.6 Подбор подъемно-транспортного оборудования 66
3.1.7 Составление калькуляции трудовых затрат и заработной платы 67
3.1.8 Техника безопасности и охрана труда 69
3.1.9. Технико-экономические показатели 71
4. Организация строительного производства 72
4.1. Объектный строительный генеральный план на период возведения
надземной части 72
4.1.1. Область применения стройгенплана 72
4.1.2. Продолжительность строительства 72
4.1.3. Подбор грузоподъемных механизмов 72
4.2.4 Привязка грузоподъемных механизмов к строящемуся зданию 73
4.2.5. Определение зон действия грузоподъемных механизмов 73
4.2.6. Потребность строительства в кадрах. Расчет потребности и подбор
временных административных, жилых, хозяйственных и культурно-бытовых зданий 74
4.2.7. Определение требуемых площадей складов и хозяйства на
строительной площадке 76
4.2.8. Расчет автомобильного транспорта 77
4.2.9. Потребность строительства в электрической энергии 78
4.2.10 Потребность строительства в сжатом воздухе 79
4.2.11. Потребность строительства во временном водоснабжении 80
4.2.12. Проектирование временных дорог и проездов 81
4.2.13. Мероприятия по охране труда и технике безопасности 81
4.2.14. Мероприятия по охране окружающей среды и рациональному
использованию природных ресурсов 82
4.2.15. Расчет технико-экономических показателей стройгенплана 83
5. Экономика строительства 84
5.1. Составление локального сметного расчета на устройство кирпичной кладки и плит перекрытия и его анализ 84
5.2 Расчет прогнозной стоимости строительства объекта на основании УНЦС86
5.3 Технико-экономические показатели проекта 89
Заключение 93
Список литературы 94
Приложение А - Теплотехнический расчет стены 98
Приложение Б - Теплотехнический расчет кровли 101
Приложение В - Теплотехнический расчет заполнения оконных проемов 102
Приложение Г - Расчет прогнозной стоимости строительства объекта на основании УНЦС 103
Приложение Д - Локальный сметный расчет 106
Приложение Е - Графическая часть 111
На сегодняшний день объекты коммерческой недвижимости можно разделить на четыре большие группы: офисные центры, торговые центры, складские комплексы и объекты стрит-ритейла (магазины и офисные помещения, расположенные на первых этажах зданий).
В Сосновоборске представлены все эти типы, но далеко не все пользуются большим спросом. На данный момент в городе более широкое распространение получили офисные и торговые центры. Это произошло благодаря большему объему свободной информации о таких объектах недвижимости, что делает их аренду или покупку проще для предпринимателя. В каждой группе объектов коммерческой недвижимости имеются свои особенности, что и влияет на стоимость аренды и продажи.
Офисные центры делятся на классы от С до А. Офисы класса А - это современные офисные центры в новых зданиях, имеющие удобную планировку, хорошую отделку и вообще оборудованы по последнему слову техники. Таких в городе пока два, и те были введены в эксплуатацию лишь в прошлом году. Предложение офисных и бизнес центров Красноярска представлено в большинстве своем офисными центрами класса «В» и «В+», которые стали активно появляться после 2008 года. На сегодняшний день в городе доля офисных центров средней и повышенной классности («В», «В+» и «А») составляет 70%. При этом лишь в 2017 году доля бизнес- центров повышенной классности превысила 40%.
На рынке Сосновоборска все еще недостаточно качественных офисных центров (0,2 м2 на 1 жителя города). Но новых проектов заявлено очень немного. В основном происходит окончание достраивания уже начатых бизнес-центров, окончание строительства которых заявлено на 2019 -2021 годы. Общая площадь заявленных проектов превышает 10 500 квадратных метров.
Спрос на офисные площади в 3 квартале 2019 года вырос относительно 2 квартала 2019 года. Это вызвано сезонным повышением деловой активности, а также приходом на рынок компаний из других регионов. Часть компаний расширяют свой штат и подбирают себе более вместительные офисы.
В основном это офисы в бизнес центрах классов B, B+, A площадью 150-500 кв.м.
Проявляется повышенный спрос на аренду небольших кабинетов (10-15 кв.м.). В данном случае ставки аренды в основном начинаются от 700 - 900 руб./м2. При аренде небольших кабинетов размер ставки за квадратный метр уходит на второй план, на первый план выходит общая сумма аренды (в идеале она должна быть меньше 10 000 - 15 000 рублей в месяц).
Но в новых бизнес центрах минимальные площади начинаются от 35 до 50 м2. Поэтому старый фонд офисных центров класса «С» все больше специализируется именно на сегменте мелкого бизнеса.
Особенностью рынка офисных центров Красноярска является то, что помещения в новых офисных центрах продаются на этапе строительства небольшими площадями (как строительными компаниями, так и их подрядчиками, получившими оплату за работы квадратными метрами). Стоимость варьируется от 60 000 до 120 000 рублей.
В связи с ухудшением экономической ситуации в стране существенно снизился спрос на покупку коммерческой недвижимости. При этом снижения стоимости офисных помещений не наблюдается (в отдельных случаях собственники охотнее идут на снижение цены в процессе переговоров). В целом на рынке продажи офисных площадей наблюдаем стагнацию, переходящую в небольшое снижение спроса.
Из таблицы 1. видно, что вилки стоимости офисных помещений различных классов пересекаются. Офисные центры класса «В» часто пересекаются с бизнес - центрами повышенной классности (класса «А» и «В+»»). Это зависит от местоположения офисного центра, его текущих резидентов, а также от профессионализма управляющей компании.
Таблица 1
Микрорайон/улица Диапазон цен (предложения о продаже) за 3 кв. 2019г., руб./м
класс В+ класс В класс С
Центральный 75 000 - 100 000 65 000 - 85 000 35 400 - 80 000
XII квартал 95 000 - 120 000 55 800 - 80 000
VIII квартал 80 000 - 110 000 60 000 - 85 000
Ленинского Комсомола 58 000 - 70 000 42 000 - 60 000
9 Пятилетки
В целом по городу 75 000 - 110 000 58 000 - 120 000 35 400 - 85 000
Таблица 2
Микрорайон/улица Диапазон цен (предложения по аренде) за 3 кв. 2019г., руб./м2
класс В+ класс В класс С
Центральный 950 - 1 450 550 - 850 200 - 650
XII квартал 1 000 - 1 800 550 - 850 450 - 700
VIII квартал 900 - 1 750 400 - 750
Ленинского Комсомола 600 - 800 300 - 650
9 Пятилетки 450 - 500
В целом по городу 900 - 1 800 550 - 950 200 - 750
Уровень арендных ставок по помещениям, расположенным в офисных центрах вырос на 2-2,5% относительно уровня II квартала 2019г. Теперь многие бизнесцентры класса B+ «перешагнули» рубеж в 1 000 рублей за квадратный метр.
Из таблицы 2 видно, что арендные ставки соседних классов пересекаются, что зачастую позволяет арендатору повысить классность офисного центра (переехать из офисного центра класса «С» в офисный центр класса «В») без повышения затрат на аренду.
Начала стихать волна демпинговых ставок аренды на предложения от подрядчиков новых офисных центров. Часть из них вынужденно начали заниматься арендным бизнесом (продать помещения сразу не получилось, арендаторы нашлись быстрее).
Что включено в арендную ставку. В целом по рынку Сосновоборска арендные ставки по офисным центрам отражают формулу «все включено» и уже включают в себя:
коммунальные платежи, в т.ч. электроэнергию.
эксплуатационные расходы (уборка мест общего пользования, охрана, вывод мусора и т.п.)
Дополнительно оплачиваются такие платежи как Интернет и телефония, а также уборка самого офиса.
Но некоторые управляющие компании снова начали рекламировать «чистую» ставку аренды, и уже при встрече упоминают о дополнительно оплачиваемых коммунальных платежах, эл.энергии и платежах за управление и эксплуатацию. Это помогает на первом этапе получить большее количество звонков, но снижает уровень доверия потенциальных арендаторов и как следствие количество вновь пришедших арендаторов.
Касательно НДС - компании, которые работают по общей схеме налогообложения, уже включают его в заявленную текущую ставку. Поэтому арендаторы, которые получают возврат НДС с аренды, находятся в более интересном положении.
В целом привлекательность арендного бизнеса в данном сегменте значительно снизилась, т.к. стоимость входа (цена продажи помещений) в рублевом эквиваленте не снизилась (а по некоторым проектам и увеличилась), а арендный доход сократился на 1,5-4% относительно уровня 3 квартала 2019 года.
Срок экспозиции офисных помещений в первую очередь зависит от того как собственник или управляющая компания может выделить свое предложение относительно остального рынка. Началось время позиционирования помещений.
Простое снижение стоимости объекта относительно конкурентов в данный момент работает не так эффективно.
При активном продвижении объекта срок экспозиции составляет от 5-6 месяцев (при рыночной ставке) до 2-3 лет (при цене объекты на 5-10 % выше текущей реальной рыночной стоимости). Но при недостаточном продвижении объект может быть ниже рынка на 15-30%, а срок его экспозиции составляет 2-3 года (рынок должен знать о предложении). Кроме того мелкие и средние арендаторы опасаются демпинговых арендных ставок, понимая, что собственник попытается поднять их при первой возможности.
Исходя из вышесказанного можно сделать выводы, что строительство трехэтажного здания делового центра в г. Сосновоборске является целесообразным.
Бакалаврская работа разработана согласно заданию на строительство крытого спортивного сооружения по улице Елены Стасовой в городе Красноярске.
Бакалаврская работа состоит из пяти разделов. В каждом разделе рассмотрены основные вопросы по проектированию данного объекта. Все работы, применяемые в проекте, следует производить в соответствии с указаниями ГОСТов, серий и разработанных чертежей. Технические решения, принятые в рабочих чертежах, соответствуют требованиям действующих на территории Российской Федерации норм и правил и обеспечивают безопасную эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных рабочими чертежами мероприятий.
В Сосновоборске представлены все эти типы, но далеко не все пользуются большим спросом. На данный момент в городе более широкое распространение получили офисные и торговые центры. Это произошло благодаря большему объему свободной информации о таких объектах недвижимости, что делает их аренду или покупку проще для предпринимателя. В каждой группе объектов коммерческой недвижимости имеются свои особенности, что и влияет на стоимость аренды и продажи.
Офисные центры делятся на классы от С до А. Офисы класса А - это современные офисные центры в новых зданиях, имеющие удобную планировку, хорошую отделку и вообще оборудованы по последнему слову техники. Таких в городе пока два, и те были введены в эксплуатацию лишь в прошлом году. Предложение офисных и бизнес центров Красноярска представлено в большинстве своем офисными центрами класса «В» и «В+», которые стали активно появляться после 2008 года. На сегодняшний день в городе доля офисных центров средней и повышенной классности («В», «В+» и «А») составляет 70%. При этом лишь в 2017 году доля бизнес- центров повышенной классности превысила 40%.
На рынке Сосновоборска все еще недостаточно качественных офисных центров (0,2 м2 на 1 жителя города). Но новых проектов заявлено очень немного. В основном происходит окончание достраивания уже начатых бизнес-центров, окончание строительства которых заявлено на 2019 -2021 годы. Общая площадь заявленных проектов превышает 10 500 квадратных метров.
Спрос на офисные площади в 3 квартале 2019 года вырос относительно 2 квартала 2019 года. Это вызвано сезонным повышением деловой активности, а также приходом на рынок компаний из других регионов. Часть компаний расширяют свой штат и подбирают себе более вместительные офисы.
В основном это офисы в бизнес центрах классов B, B+, A площадью 150-500 кв.м.
Проявляется повышенный спрос на аренду небольших кабинетов (10-15 кв.м.). В данном случае ставки аренды в основном начинаются от 700 - 900 руб./м2. При аренде небольших кабинетов размер ставки за квадратный метр уходит на второй план, на первый план выходит общая сумма аренды (в идеале она должна быть меньше 10 000 - 15 000 рублей в месяц).
Но в новых бизнес центрах минимальные площади начинаются от 35 до 50 м2. Поэтому старый фонд офисных центров класса «С» все больше специализируется именно на сегменте мелкого бизнеса.
Особенностью рынка офисных центров Красноярска является то, что помещения в новых офисных центрах продаются на этапе строительства небольшими площадями (как строительными компаниями, так и их подрядчиками, получившими оплату за работы квадратными метрами). Стоимость варьируется от 60 000 до 120 000 рублей.
В связи с ухудшением экономической ситуации в стране существенно снизился спрос на покупку коммерческой недвижимости. При этом снижения стоимости офисных помещений не наблюдается (в отдельных случаях собственники охотнее идут на снижение цены в процессе переговоров). В целом на рынке продажи офисных площадей наблюдаем стагнацию, переходящую в небольшое снижение спроса.
Из таблицы 1. видно, что вилки стоимости офисных помещений различных классов пересекаются. Офисные центры класса «В» часто пересекаются с бизнес - центрами повышенной классности (класса «А» и «В+»»). Это зависит от местоположения офисного центра, его текущих резидентов, а также от профессионализма управляющей компании.
Таблица 1
Микрорайон/улица Диапазон цен (предложения о продаже) за 3 кв. 2019г., руб./м
класс В+ класс В класс С
Центральный 75 000 - 100 000 65 000 - 85 000 35 400 - 80 000
XII квартал 95 000 - 120 000 55 800 - 80 000
VIII квартал 80 000 - 110 000 60 000 - 85 000
Ленинского Комсомола 58 000 - 70 000 42 000 - 60 000
9 Пятилетки
В целом по городу 75 000 - 110 000 58 000 - 120 000 35 400 - 85 000
Таблица 2
Микрорайон/улица Диапазон цен (предложения по аренде) за 3 кв. 2019г., руб./м2
класс В+ класс В класс С
Центральный 950 - 1 450 550 - 850 200 - 650
XII квартал 1 000 - 1 800 550 - 850 450 - 700
VIII квартал 900 - 1 750 400 - 750
Ленинского Комсомола 600 - 800 300 - 650
9 Пятилетки 450 - 500
В целом по городу 900 - 1 800 550 - 950 200 - 750
Уровень арендных ставок по помещениям, расположенным в офисных центрах вырос на 2-2,5% относительно уровня II квартала 2019г. Теперь многие бизнесцентры класса B+ «перешагнули» рубеж в 1 000 рублей за квадратный метр.
Из таблицы 2 видно, что арендные ставки соседних классов пересекаются, что зачастую позволяет арендатору повысить классность офисного центра (переехать из офисного центра класса «С» в офисный центр класса «В») без повышения затрат на аренду.
Начала стихать волна демпинговых ставок аренды на предложения от подрядчиков новых офисных центров. Часть из них вынужденно начали заниматься арендным бизнесом (продать помещения сразу не получилось, арендаторы нашлись быстрее).
Что включено в арендную ставку. В целом по рынку Сосновоборска арендные ставки по офисным центрам отражают формулу «все включено» и уже включают в себя:
коммунальные платежи, в т.ч. электроэнергию.
эксплуатационные расходы (уборка мест общего пользования, охрана, вывод мусора и т.п.)
Дополнительно оплачиваются такие платежи как Интернет и телефония, а также уборка самого офиса.
Но некоторые управляющие компании снова начали рекламировать «чистую» ставку аренды, и уже при встрече упоминают о дополнительно оплачиваемых коммунальных платежах, эл.энергии и платежах за управление и эксплуатацию. Это помогает на первом этапе получить большее количество звонков, но снижает уровень доверия потенциальных арендаторов и как следствие количество вновь пришедших арендаторов.
Касательно НДС - компании, которые работают по общей схеме налогообложения, уже включают его в заявленную текущую ставку. Поэтому арендаторы, которые получают возврат НДС с аренды, находятся в более интересном положении.
В целом привлекательность арендного бизнеса в данном сегменте значительно снизилась, т.к. стоимость входа (цена продажи помещений) в рублевом эквиваленте не снизилась (а по некоторым проектам и увеличилась), а арендный доход сократился на 1,5-4% относительно уровня 3 квартала 2019 года.
Срок экспозиции офисных помещений в первую очередь зависит от того как собственник или управляющая компания может выделить свое предложение относительно остального рынка. Началось время позиционирования помещений.
Простое снижение стоимости объекта относительно конкурентов в данный момент работает не так эффективно.
При активном продвижении объекта срок экспозиции составляет от 5-6 месяцев (при рыночной ставке) до 2-3 лет (при цене объекты на 5-10 % выше текущей реальной рыночной стоимости). Но при недостаточном продвижении объект может быть ниже рынка на 15-30%, а срок его экспозиции составляет 2-3 года (рынок должен знать о предложении). Кроме того мелкие и средние арендаторы опасаются демпинговых арендных ставок, понимая, что собственник попытается поднять их при первой возможности.
Исходя из вышесказанного можно сделать выводы, что строительство трехэтажного здания делового центра в г. Сосновоборске является целесообразным.
Бакалаврская работа разработана согласно заданию на строительство крытого спортивного сооружения по улице Елены Стасовой в городе Красноярске.
Бакалаврская работа состоит из пяти разделов. В каждом разделе рассмотрены основные вопросы по проектированию данного объекта. Все работы, применяемые в проекте, следует производить в соответствии с указаниями ГОСТов, серий и разработанных чертежей. Технические решения, принятые в рабочих чертежах, соответствуют требованиям действующих на территории Российской Федерации норм и правил и обеспечивают безопасную эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных рабочими чертежами мероприятий.
Результатом бакалаврской работы является разработанная проектно-сметная документация на строительство трехэтажного делового центра в городе Сосновоборске.
Проектная документация разработана в соответствии с заданием на проектирование. Технические решения, принятые в проекте, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных проектом мероприятий.
Здание делового центра запроектировано с несущими продольными и поперечными кирпичными стенами, бескаркасным.
Пространственная жесткость и устойчивость здания обеспечивается совместной работой продольных и поперечных несущих стен, соединенные с плитами перекрытия и покрытия в единую пространственную систему.
Фундамент - ленточный неглубокого заложения.
Площадь застройки 436,74 м2. Строительный объем 6594,7 м3.
Срок строительства трехэтажного делового центра в г. Сосновоборске 10 месяцев.
Прогнозная стоимость строительства объекта по НЦС (2020г) - 71 295 550,00 руб. Рассчитан локально сметный расчет на устройство кирпичной кладки и плит перекрытия (в соответствии с технологической картой) на 2 квартал 2020 г и составил 7 998 486,18 руб.
Проектная документация разработана в соответствии с заданием на проектирование. Технические решения, принятые в проекте, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных проектом мероприятий.
Здание делового центра запроектировано с несущими продольными и поперечными кирпичными стенами, бескаркасным.
Пространственная жесткость и устойчивость здания обеспечивается совместной работой продольных и поперечных несущих стен, соединенные с плитами перекрытия и покрытия в единую пространственную систему.
Фундамент - ленточный неглубокого заложения.
Площадь застройки 436,74 м2. Строительный объем 6594,7 м3.
Срок строительства трехэтажного делового центра в г. Сосновоборске 10 месяцев.
Прогнозная стоимость строительства объекта по НЦС (2020г) - 71 295 550,00 руб. Рассчитан локально сметный расчет на устройство кирпичной кладки и плит перекрытия (в соответствии с технологической картой) на 2 квартал 2020 г и составил 7 998 486,18 руб.