Реферат
Введение 3
1 Современные методы оценки недвижимости для целей залога 5
1.1 Недвижимость как объект оценки 5
1.2 Методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости 9
1.3 Системы ипотечного кредитования. Методы расчета ликвидационной и залоговой стоимости недвижимости 23
2 Обоснование залоговой стоимости объекта недвижимости 34
2.1 Общеэкономическая оценка объекта недвижимости 34
ОАО НПП "ЭРА", 37
2.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки классическими методами 37
2.3 Оценка залоговой стоимости и анализ параметров кредитной сделки 56
Заключение 65
Список использованных источников 68
Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальны до тех пор, пока будет существовать собственность. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Для совершения многих операций с недвижимостью и другими объектами оценки заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным. Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщика - независимого эксперта по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридическим фактором, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценки целях.
Оценка для целей залога - один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т.к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.
При выборе активов для целей залога наиболее привлекательны объекты недвижимости. Такая «привлекательность» объясняется в первую очередь надежностью объекта залога как в физическом аспекте - невозможностью его перемещения, так и в юридическом - обязательностью государственной регистрации (наличие, обременения залогом, не позволяет осуществить реализацию объекта без информирования Залогодержателя).
Ошибки в оценке залога достаточно дорого обходятся банку, причем к негативным последствиям приводят ошибки как в одну, так и в другую сторону. Переоцененный залог чреват потерями при дефолте, недооцененный - ограничиваем объем кредитования (во всяком случае, во многих банках) и соответственно приводит к недополучению доходов. То есть банк больше всех заинтересован в объективной оценке стоимости предмете залога вопреки распространенному мнению о том, что банку выгодно занижать стоимость.
Изложенные выше аргументы обусловили актуальность избранной темы.
Предметом выпускной квалификационной работы являлась оценка объекта недвижимости промышленного назначения для целей залога.
Объектом исследования в выпускной квалификационной работе стало здание производственного назначения.
Целью настоящей выпускной квалификационной работы является оценка рыночной стоимости здания производственного назначения с учетом особенностей применения результатов оценки - для залога.
При решении поставленной цели поставлены следующие задачи:
1) проанализировать теоретические основы оценки недвижимого имущества для целей залога;
2) проиллюстрировать области применения и ограничения методов и подходов к оценке недвижимого имущества для целей залога.
3) проанализировать исходную информацию, сгруппировать полученные данные, составить краткий обзор рынка недвижимости на дату оценки;
4) рассчитать рыночную стоимость складского здания для целей залога;
5) обосновать и провезти согласование результатов оценки рыночной стоимости складского здания для целей залога;
6) описать рекомендации по оценке объектов недвижимости для целей залога.
В рамках работы использованы классические подходы и методы оценки недвижимости: доходный, затратный и сравнительный.
В результате проделанной работы была достигнута основная цель выпускной квалификационной работы - определена рыночная и залоговая стоимость объекта недвижимости коммерческого назначения с целью кредитования под залог. В процессе расчета были применены основные приемы и методы оценки объектов недвижимости: доходный, затратный, сравнительный.
В ходе выполнения работы были выявлены особенности использования основных методов оценки для различных объектов недвижимости.
Объектом оценки является - нежилое здание производственного назначения, 1-этажное, общ.пл. 3700 кв.м, год постройки - 1982 г., расположенное по адресу: Пензенская область, г. Пенза, ул. Свердлова, д.2, на дату проведения оценки − 30 мая 2017 года. Район местоположения объекта оценки характеризуется высокой концентрацией индивидуальной и многоквартирной жилой застройки и множества зданий производственного назначения, примыкает к Центральному административному району города.
Имущество принадлежит ОАО НПП«ЭРА» на праве собственности.
Оцениваемый объект относится к категории зданий производственного назначения, возможными вариантами использования которого являются: либо под расположение там какого-либо производства, либо как складское помещение.
Согласно публичным офертам средняя стоимость 1 кв. м. недвижимости производственного назначения по г. Пензе и Пензенской области колеблется в следующих пределах: в г. Пензе продается от 17 000 до 60 000 рублей за 1 кв.м., в пригородных районах (Бессоновский и Пензенский районы) от 7 000 до 23 000 руб.
В условиях финансового кризиса, начиная с августа 2008 г., цены, как на жилую, так и на коммерческую недвижимость, начали падать, однако уже в 2009-2010 гг. достигли локального дна и к 2011 г. вновь начали расти. В настоящее время наблюдается период относительной стабилизации с незначительными сезонными коррекциями на рынке.
В результате определения рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках затратного подхода с применением метода сравнительной единицы получены следующие результаты: рыночная стоимость здания общей площадью 3700 кв.м. составила на дату проведения оценки – 43 718 542 руб.
В рамках доходного подхода использован метод прямой капитализации. С учетом обоснованной ставки капитализации и прогноза дохода от сдачи имущества в аренду рыночная стоимость объекта оценки по доходному подходу составляет 49 339 912 руб.
Результаты расчетов стоимости с использованием сравнительного подхода показали, что: рыночная стоимость объекта оценки по методу прямого сравнительного анализа продаж составляет 48 350 498 руб.
В банковской практике с разной степенью проработки применяется подход, когда залоговую стоимость рассчитывают исходя из варианта обращения взыскания непосредственно на предмет залога, то есть в качестве его ликвидационной стоимости. В данном случае залоговая стоимость рассматривается как сумма, вырученная от продажи предмета залога с соблюдением всех необходимых правовых процедур, за вычетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией. При этом указанная сумма прогнозируется с определенной вероятностью в зависимости, как от срока действия кредитного договора, так и от свойств имущества.
Таким образом, в процессе проведения расчетов, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения анализа, с применением существующих методик, получены результаты, которые позволяют сделать вывод о том, что:
- рыночная стоимость нежилого а здания производственного назначения, 1-этажное, общ.пл. 3700 кв.м, расположенное по адресу: Пензенская область, г. Пенза, ул. Свердлова, д.2, на дату проведения оценки − 30 мая 2017 года составляет 48 207 500 (сорок восемь миллионов двести семь тысяч пятьсот) рублей, включая НДС. Рыночная стоимость 1 кв.м. общей площади здания составляет 13 029 рублей.
- залоговая стоимость (предельная величина кредита без учета процентной нагрузки и кредитных рисков) объекта недвижимости, на дату проведения оценки составляет 31 175 154 рублей, включая НДС.
Залоговый дисконт равен: 35,33%. Данный параметр укладывается в среднерыночный диапазон залогового дисконта 15-50%, что свидетельствует о высокой достоверности проведенных расчетов.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
