ВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 6
1.1 Понятие и основные виды аренды земельных участков 6
1.2 Нормативно-правовое регулирование аренды земельных участков 12
2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 21
2.1 Формы договоров аренды земельного участка и государственная
регистрация 21
2.2 Порядок заключения договора аренды земельного участка 27
2.3 Особенности аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности 30
АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ 41
МЕТОДИЧЕСКАЯ РАЗРАБОТКА 51
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 64
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 67
Актуальность темы исследования определена тем, что в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ участвовать в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению, пользованию могут отдельные участки земли или их части. Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).
Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.
Однако, как и любые другие виды сделок, аренда земельных участков имеет свои особенности.
Все достигнутые договоренности по сделке закрепляются письменным соглашением. Договор об аренде земли подробно описывает сделку. В качестве обязательных условий рассматриваются - определение того, какая земля арендуется, кто будет арендатором и установление предмета. Требования к обеим сторонам соглашения одинаковы - это должны быть лица, достигшие совершеннолетия, имеющие дееспособность. Заключить договор могут граждане и организации.
Судебные споры, вытекающие из разногласий сторон по установлению границ земельных участков и порядка их использования, затрагивают интересы не только отдельных категорий граждан (соседей или совладельцев земельных участков), но и права и законные интересы юридических лиц. В некоторых случаях споры, касающиеся границ использования земли возникают между юридическими лицами и гражданами. Далеко не всегда получается решить проблему по взаимному согласию сторон. Единственный выход в подобной ситуации - обращение в суд, где рассматривается не просто предмет спора, но и детально изучаются все важные аспекты земельного права, способные повлиять на исход дела.
Однако стоит отметить, что исследования касающиеся темы аренды проводились преимущественно в связи с анализом порядка предоставления земельных участков из земель различного целевого назначения и видов разрешенного использования, изменения и прекращения прав на них и т.д. Помимо этого эти исследования были проведены на действующем ранее законодательстве.
Объектом исследования выступают земельно - правовые отношения в сфере аренды земель в РФ
Предмет исследования - нормы права, регулирующие аренду земель в Российской Федерации и правоприменительная практика в указанной сфере.
Цель исследования - изучение правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации, а так же проведение анализа правоприменительной практики по теме исследования.
Задачи исследования:
- раскрыть понятие и виды аренды земельных участков;
- изучить нормативно-правовое регулирование вопроса аренды земельных участков;
- изучить формы, и порядок заключения и регистрации договоров аренды земельных участков;
- рассмотреть особенности аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
- провести анализ судебной практики по темам исследования.
1. Теоретическую основу исследования составляют труды российских ученых, таких, Галиновской Е. А., Ивановой С.В., Корневой Н.Н., Фадеева А. А., Калинина Г. И., Крассова О. И., Земляковой Г. Л., Самончик О. А., Устюковой В. В., Хаустова Д.В. и других.
2. Методологическую основу исследования составили диалектический метод познания, а также система общих и специальных научных методов. В качестве общенаучных методов автором использовались диалектический метод, дедукция и индукция, анализ и синтез, абстрагирование, системно-структурный и формально-логический способы познания, в качестве специальных методов - формально-юридический, статистический, сравнительно-правовой.
3. Нормативно - правовую основу исследования составили законодательные, и иные нормативные акты Российской Федерации, регулирующие вопросы аренды земельных участков, а так же материалы судебной практики.
Структура исследования определена целями и задачами. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, анализа судебной практики, заключения и списка использованных источников.
Институт аренды земельных отношений является комплексным институтом гражданского, земельного и других отраслей права. Здесь нельзя говорить о примате какой-то отрасли над другой. Земельные отношения настолько сложные, что для их эффективного применения необходимо несколько отраслей права.
Несоответствия положений ГК и ЗК, касающиеся аренды земельных участков, позволяют высказать общее и итоговое соображение о необходимости точного определения соотношения норм гражданского и земельного права.
На мой взгляд, следует в сложных правовых ситуациях исходить из принципиального положения о том, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством; специальные правила, предусмотренные земельным законодательством, не должны противоречить нормам гражданского права.
Важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог быть предметом сделок, в том числе и договора аренды, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. То есть, должны быть определены его размер, границы и местоположение.
Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях. Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации.
Современное законодательство ничего не говорит о предельных сроках заключения договора аренды земельного участка. Представляется, что предельные сроки аренды необходимо установить в зависимости от категории земель. Следует отметить, к этому нужно подходить дифференцированно, так как различные виды земель фактически имеют различный правовой режим.
Правовое регулирование предоставления муниципальных земель в аренду нуждается в усовершенствовании, так как существующий механизм предоставления муниципальных земель в аренду, в случае недобросовестного поведения руководителей муниципальных образований, приводит к нарушению прав Муниципального образования (формальное проведение аукционов, низкие ставки арендной платы и т.д.).
В принципе закон предполагает, что любой желающий может купить или взять в аренду любую свободную землю у государства на торгах. Однако на практике реальный добросовестный сельхозтоваропроизводитель, действительно работающий на земле, не имеет возможности выиграть торги, проводимые в форме аукционов, так как часто ограничен в денежных средствах. Это создает благоприятную почву для недобросовестных действий граждан и юридических лиц, желающих приобрести землю в спекулятивных целях
В этой связи необходимо внести дополнения в пункт 1 статьи 39.3 «Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов» и пункт 1 статьи 39.6 «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов», проводимых в форме аукционов, после слов «на торгах» добавить слова «проводимых в форме конкурсов».
В результате конкурса необходимо приоритетными арендаторами считать реальных сельхозтоваропроизводителей, проживающих в данном регионе, на данной территории, которые будут её рационально использовать в сельскохозяйственном производстве, имеющим сельскохозяйственное образование, навыки работы в этой отрасли, сельскохозяйственную технику для обработки земли и другие аспекты, которые необходимо предусмотреть в положении о проведении конкурса.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
