ВВЕДЕНИЕ 3
1. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА) ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 6
1.1. Источники правового регулирования ипотеки (залога)
жилого помещения 6
1.2. Понятие и виды ипотеки (залога) жилого помещения 7
1.3. Основания возникновения, изменения и прекращения
ипотеки (залога) жилого помещения 15
1.4. Государственная регистрация ипотеки (залога) жилого помещения 19
2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА) ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 25
2.1. Содержание договора ипотеки (залога) жилого помещения 25
2.2. Ответственность сторон по договору ипотеки (залога) жилого помещения 27
АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ 35
МЕТОДИЧЕСКАЯ РАЗРАБОТКА 41
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 45
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 49
В настоящее время тема ипотечного кредитования занимает не малую роль в жизни практически каждого гражданина. Связано это с переходом государства к рыночной экономике, где основным источником для приобретения недвижимости являются собственные денежные средства гражданина. Государство Российской Федерации оказывает некую помощь в сфере жилищных вопросов, создавая такие условия, при которых любой гражданин смог бы приобрести или построить жильё при помощи ипотечных заёмных ресурсов.
Для того, чтобы данная сфера работала чётко и слаженно, необходимо знать весь механизм ипотечного кредитования, который мы рассмотрим в данной работе более подробно.
Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что при приобретении недвижимости, она же становится залогом, - это и вызывает потребность в регулировании данных отношений. Так же расширяются правовые нормы, регулирующие отношения, которые возникают при оформлении ипотечного кредита. Наряду с этим, растёт интерес к ипотечному кредитованию, что способствует более детальному рассмотрению всех вопросов, которые касаются ипотечного кредитования, их анализа.
Объектом исследования данной работы являются гражданско- правовые отношения, возникающие при использовании ипотеки (залога) жилого помещения.
Предметом исследования данной работы являются нормы права, регулирующие и раскрывающие особенности ипотеки (залога) жилого помещения, а также практика их применения.
Цель исследования: провести анализ правовых норм, регулирующих вопросы об ипотеке (залоге) жилого помещения, выявить недостатки и внести предложения для их устранения.
Для достижения данной цели поставлены задачи:
— определить источники правового регулирования ипотеки (залога) жилого помещения;
— раскрыть понятие и виды ипотеки (залога) жилого помещения;
— определить основания возникновения, изменения и прекращения ипотеки (залога) жилого помещения;
— определить содержание договора ипотеки (залога) жилого помещения;
— рассмотреть процедуру государственной регистрации ипотеки (залога) жилого помещения;
— детально рассмотреть ответственность сторон по договору ипотеки (залога) жилого помещения.
Теоретическая основа исследования представлена трудами таких авторов, как А.В.Афонина, М.И. Брагинский, М.М. Гацалов, М.В. Горшенина, Ю.Л. Грузицкий, Л.Ю. Грудцына, А.Г. Диденко, Н.О. Долгополова, В.А. Зимин, К.И. Карабанова, Е.А. Киндеева, Е.В. Косенко, Я. В. Паттури, Д.Б. Пашов, М.Г. Пискунова, В.В Ткаченко, Д.А. Шевчук.
Методологическую основу исследования составили такие методы, как анализ, синтез, сравнение, метод индукции, метод дедукции, диалектический метод и другие.
Нормативной основой исследования являются Конституция Российской Федерации1(далее по тексту - Конституция РФ), Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)2(далее по тексту - ГК РФ), Жилищный кодекс Российской Федерации3(далее по тексту - ЖК РФ), Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1(далее по тексту закон «Об ипотеке», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ2(далее по тексту закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 № 218-ФЗ3(далее по тексту закон «О государственной регистрации недвижимости), Федеральный закон «О кредитных историях» от 30 декабря 2004 года № 218- ФЗ4(далее по тексту закон «О кредитных историях», Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 02 октября 2007 года №229-ФЗ5(далее по тексту закон «Об исполнительном производстве».
При написании дипломной работы были использованы материалы судебной практики, с помощью которых сделаны выводы о правоприменительной практике по вопросам правового регулирования ипотеки (залога) жилого помещения.
Данная работа состоит из введения, двух глав, анализа правоприменительной практики, методической разработки и заключения.
Данное исследование позволяет нам сделать выводы и сформулировать предложения для совершенствования действующего законодательства Российской Федерации по вопросам ипотеки (залога) жилых помещений.
В, ходе данного исследования выявлено, что ипотека - это способ получения необходимых средств для приобретения либо для строительства жилой недвижимости. Можно отметить, что в, России существует достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования.
Предмет договора об ипотеке является одним из его существенных условий, что квалифицирующим признаком недвижимого имущества, как предмета ипотеки, является его государственная регистрация. Государственная регистрация объекта недвижимости является критерием, определяющим возможность того или иного объекта недвижимости либо его части быть предметом ипотеки.
Изменение ипотеки жилых помещений может произойти вследствие изменения её предмета или субъектного состава. При этом изменение предмета ипотеки жилых помещений может повлечь за собой не только её изменение, но и прекращение.
Основаниями изменения предмета ипотеки жилых помещений являются: физическое изменение, т.е. изменение его физических свойств, которые применительно к, жилому помещению связаны с, его фактическим существованием в, пространстве. Этот вид изменений включает в, себя гибель (уничтожение) предмета; улучшение или ухудшение предмета (по соглашению с залогодержателем или без такового); замену предмета с, согласия залогодержателя, если договором не предусмотрено иное юридическое изменение, предполагающее изменение его юридического статуса, который представляет собой совокупность признаков, в, соответствии с, которыми законодатель квалифицирует то или иное явление как данное. Такое изменение предмета ипотеки жилых помещений может произойти вследствие изменения назначения предмета или его собственника.
В ходе данного исследования были выдвинуты предложения по совершенствованию законодательства:
1. для предоставления новых возможностей сельхозпроизводителям необходимо снять запрет о наложении ипотеки на земли сельскохозяйственного назначения, принадлежащие частным лицам, но не государству. В, силу этого пункт 1 статьи 63 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должен выглядеть следующим образом: «1. Ипотека земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности в, соответствии с, настоящим Федеральным законом не допускается»;
2. следует отредактировать пункт 1 статьи 50 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющий общие основания для обращения взыскания на предмет ипотеки. В, данной норме слова «Залогодержатель вправе обратить взыскание» дополнить словами «или потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства». Данная редакция необходима с, целью предоставления залогодателю возможности удовлетворить требования залогодержателя не только за счет заложенного имущества, но и иным своим имуществом. В силу данных же причин пункт 2 статьи 50 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует изложить в следующей редакции: «2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на заложенное имущество или досрочное исполнение обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в, течение 12 месяцев, даже если просрочка незначительна»;
3. п.5 ст.5 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует привести в, соответствие со ст.335 ГК и изложить в следующей редакции:
«Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу права аренды или иного права на чужое недвижимое имущество при наличии согласия его собственника, поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу отношений». Данная формулировка статьи позволит закладывать не только право аренды на недвижимость, но и, иное имущественное право на чужое недвижимое имущество;
4. ч. 2 п. 4 статьи 58 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требует редактирования в, силу того, что в, данной норме к имуществу, которое залогодержатель не вправе оставлять за собой после объявления повторных торгов несостоявшимися, приравнен земельный участок (причём, по всей видимости любой, поскольку не определены иные условия). Однако, земельный участок может являться предметом ипотеки (кроме земель сельскохозяйственного назначения, что тоже спорно), следовательно, может отчуждаться другим лицам. В силу этого, в, ч. 2 п. 4 статьи 58 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует исключить словосочетание «земельный участок» и1изложить данную норму в, следующей редакции: «Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и, назначению не может ему принадлежать, в, том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную и, иную культурную ценность для общества, он обязан в, течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 ГК РФ».
Институт ипотеки - быстроразвивающийся институт, поэтому его совершенствования будут происходить еще не раз, чем больше предложений будет поступать для изменения законодательства, тем качественнее и рациональнее будут улучшения.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
