Помощь студентам в учебе
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА) ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
|
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА)
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 6
1.1. Понятие и виды ипотеки (залога) жилого помещения 6
1.2. Права и обязанности сторон по договору ипотеки (залога)
жилого помещения 13
2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ
ВИДОВ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 20
2.1. Особенности коммерческой ипотеки жилого помещения 20
2.2. Особенности социальной ипотеки жилого помещения 28
АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ 37
МЕТОДИЧЕСКАЯ РАЗРАБОТКА 47
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 52
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 55
1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА)
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 6
1.1. Понятие и виды ипотеки (залога) жилого помещения 6
1.2. Права и обязанности сторон по договору ипотеки (залога)
жилого помещения 13
2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ
ВИДОВ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 20
2.1. Особенности коммерческой ипотеки жилого помещения 20
2.2. Особенности социальной ипотеки жилого помещения 28
АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ 37
МЕТОДИЧЕСКАЯ РАЗРАБОТКА 47
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 52
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 55
На сегодняшний день в России особенно остро стоит вопрос жилищного обеспечения граждан. Не каждая семья может позволить себе покупку недвижимости. Среди существующих способов приобретения жилого помещения, ипотека является более доступным для большинства населения и занимает особое место.
Суть ипотеки заключается в том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки и от продажи получить причитающийся ему долг. Цена на недвижимость достаточно высока и не подвержена значительным изменениям. Поэтому, данный способ приобретения недвижимости является надёжным.
Денежные средства, вкладываемые в недвижимость, не только влияют на экономическую стабильность в обществе, но и способствуют развитию инфраструктуры, а также созданию рабочих мест. Ипотечное кредитование позволяет решать проблемы, имеющие большое социальное значение для всей страны. К таким проблемам относятся: жилищный вопрос, трудности финансирования капитального строительства и т.д.
Актуальность данного исследования заключается в том, что ипотека, в настоящее время, является достаточно популярным способом приобретения жилья и ипотечные отношения стремительно развиваются, а система государственной поддержки при ипотеке только повышает интерес граждан. Но существуют определённые недостатки и пробелы, как в теоретических, так и в практических аспектах регулируемых отношений, которые также нуждаются в рассмотрении.
Объектом исследования выступают гражданско-правовые отношения, возникающие в сфере применения ипотеки (залога) жилых помещений.
Предмет исследования составляют нормы права, регулирующие данные отношения, а также практика их применения.
Целью исследования является анализ правового регулирования ипотеки (залога) жилых помещений в российском праве и разработка на этой основе предложений по совершенствованию действующего законодательства в данной сфере отношений.
Для достижения данной цели поставлены следующие задачи:
— раскрыть понятие и проанализировать виды ипотеки (залога) жилых помещений;
— проанализировать права и обязанности сторон по договору об ипотеке (залоге) жилых помещений;
— определить особенности коммерческой ипотеки (залога) жилых помещений;
— выявить специфику социальной ипотеки (залога) жилых помещений;
— проанализировать нормативно-правовую базу и судебную практику по вопросам, связанным с применением норм, регулирующих данный вид отношений;
— разработать практические рекомендации по совершенствованию действующего законодательства по исследуемой теме.
Теоретической основой исследования являются труды О.А. Халтуриной, В.М. Оселедец, Ю.П. Голицина, Г.Г. Матюхина, И.А. Лепёхина, А.Д. Гусева, раскрывшие общие аспекты ипотеки (залога) жилого помещения. Права и обязанности сторон по договору ипотеки представлены в работах Р.Н. Викторовой, А.В. Фадеева, К.А. Яшенкова, Н.А. Долгополовой, А.А. Киселёва. Е.Ю. Руденко и Ю.П. Свит, В.В. Васькин, Р.Р. Мустафин выделили особенности коммерческой ипотеки жилого помещения, а тонкости социальной ипотеки рассмотрены М.Б. Поляковым, Н.Т. Журкиным, С.Р. Хачатряном, Д.Ю. Гайдиным, А.В. Заикиным.
Методологическую базу исследования составили методы: анализ и синтез, индукция, дедукция, системно-логический и системно-структурный.
Нормативной основой исследования являются Конституция Российской Федерации (далее Конституция РФ), Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) (далее ГК РФ), Жилищный кодекс Российской Федерации (далее ЖК РФ), Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее закон «Об ипотеке»).
Для данного исследования использовались материалы судебной практики, с помощью которых были сделаны выводы о применении судами норм действующего законодательства, касающихся правового регулирования ипотеки (залога) жилого помещения.
Структурными элементами данного исследования являются введение, две главы, анализ правоприменительной практики, методическая разработка и заключение.
Суть ипотеки заключается в том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки и от продажи получить причитающийся ему долг. Цена на недвижимость достаточно высока и не подвержена значительным изменениям. Поэтому, данный способ приобретения недвижимости является надёжным.
Денежные средства, вкладываемые в недвижимость, не только влияют на экономическую стабильность в обществе, но и способствуют развитию инфраструктуры, а также созданию рабочих мест. Ипотечное кредитование позволяет решать проблемы, имеющие большое социальное значение для всей страны. К таким проблемам относятся: жилищный вопрос, трудности финансирования капитального строительства и т.д.
Актуальность данного исследования заключается в том, что ипотека, в настоящее время, является достаточно популярным способом приобретения жилья и ипотечные отношения стремительно развиваются, а система государственной поддержки при ипотеке только повышает интерес граждан. Но существуют определённые недостатки и пробелы, как в теоретических, так и в практических аспектах регулируемых отношений, которые также нуждаются в рассмотрении.
Объектом исследования выступают гражданско-правовые отношения, возникающие в сфере применения ипотеки (залога) жилых помещений.
Предмет исследования составляют нормы права, регулирующие данные отношения, а также практика их применения.
Целью исследования является анализ правового регулирования ипотеки (залога) жилых помещений в российском праве и разработка на этой основе предложений по совершенствованию действующего законодательства в данной сфере отношений.
Для достижения данной цели поставлены следующие задачи:
— раскрыть понятие и проанализировать виды ипотеки (залога) жилых помещений;
— проанализировать права и обязанности сторон по договору об ипотеке (залоге) жилых помещений;
— определить особенности коммерческой ипотеки (залога) жилых помещений;
— выявить специфику социальной ипотеки (залога) жилых помещений;
— проанализировать нормативно-правовую базу и судебную практику по вопросам, связанным с применением норм, регулирующих данный вид отношений;
— разработать практические рекомендации по совершенствованию действующего законодательства по исследуемой теме.
Теоретической основой исследования являются труды О.А. Халтуриной, В.М. Оселедец, Ю.П. Голицина, Г.Г. Матюхина, И.А. Лепёхина, А.Д. Гусева, раскрывшие общие аспекты ипотеки (залога) жилого помещения. Права и обязанности сторон по договору ипотеки представлены в работах Р.Н. Викторовой, А.В. Фадеева, К.А. Яшенкова, Н.А. Долгополовой, А.А. Киселёва. Е.Ю. Руденко и Ю.П. Свит, В.В. Васькин, Р.Р. Мустафин выделили особенности коммерческой ипотеки жилого помещения, а тонкости социальной ипотеки рассмотрены М.Б. Поляковым, Н.Т. Журкиным, С.Р. Хачатряном, Д.Ю. Гайдиным, А.В. Заикиным.
Методологическую базу исследования составили методы: анализ и синтез, индукция, дедукция, системно-логический и системно-структурный.
Нормативной основой исследования являются Конституция Российской Федерации (далее Конституция РФ), Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) (далее ГК РФ), Жилищный кодекс Российской Федерации (далее ЖК РФ), Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее закон «Об ипотеке»).
Для данного исследования использовались материалы судебной практики, с помощью которых были сделаны выводы о применении судами норм действующего законодательства, касающихся правового регулирования ипотеки (залога) жилого помещения.
Структурными элементами данного исследования являются введение, две главы, анализ правоприменительной практики, методическая разработка и заключение.
Сегодня ипотека имеет особое значение, так как позволяет не только улучшить условия жизни отдельных категорий граждан, но и развить банковскую систему страны в целом. При этом правовой институт ипотеки (залога) жилого помещения не сумел избежать пробелов в правовом регулировании. Действующее законодательство нуждается в восполнении этих пробелов, что позволит реализовать цель государства и конституционное право граждан - обеспечить граждан жильём.
На основании анализа действующего законодательства, предлагается внести в него следующие изменения и дополнения:
1. Так как в нормативных актах не выделено понятие «социальная ипотека», предлагается в ст. 1 закона «Об ипотеке» добавить абзац и сформулировать его следующим образом: «Социальная ипотека - это программа, направленная на улучшение условий жизни социально незащищенных граждан, с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки».
2. Главу 8 «Особенности ипотеки жилых домов и квартир» переименовать и изложить в редакции: «Особенности ипотеки жилых помещений». Так как индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры относятся к данной категории.
3. П. 2 ст. 74 закона «Об ипотеке» сформулировать следующим образом: «Ипотека жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается». Тем самым упростить задачу законодателю.
4. Изменить п. 1 ст. 77 закона «Об ипотеке» путём добавления абзаца, изложенного в редакции: «Залогодержателем, в данном случае, является лицо, предоставившее кредитные средства или целевой займ на приобретение или строительство жилого помещения».
5. В статьи закона «Об ипотеке», касающиеся обращения взыскания на заложенное имущество и в ст. 350 ГК РФ необходимо добавить то, что реализация имущества возможна не только путём продажи с торгов, но и путём обычной продажи. Это положение может быть установлено как в договоре ипотеки, так и дополнительным соглашением. При этом должно быть выполнено условие, что сумма с продажи может покрыть требования залогодержателя.
6. Также предлагается обезопасить залогодателей при обращении взыскания на недвижимое имущество. То есть, необходимо урегулировать вопрос о механизме социальной защиты заёмщиков при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита. В связи с этим предлагается в ст. 78 закона «Об ипотеке» внести дополнение: «В случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение, залогодателю и иным лицам, проживающим в таком помещении, предоставляется жильё по договору социального найма, при отсутствии у залогодателя иного жилого помещения».
В то же время, в законе «Об ипотеке» существует ст. 12 «Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки». Но проанализировав судебную практику, напрашивается вывод о том, что и залогодателя нужно предупреждать о правах третьих лиц, при приобретении жилья на вторичном рынке. Поэтому продавцы должны в письменной форме уведомлять стороны о правах третьих лиц. В связи с этим ст. 12 закона «Об ипотеке» предлагается переименовать в «Предупреждение сторон по договору ипотеки о правах третьих лиц на предмет ипотеки» и изложить в следующей редакции: «При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель к моменту государственной регистрации сделки должны быть уведомлены продавцом в письменной форме обо всех известных правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды и других правах). Неисполнение данной обязанности даёт основание для возмещения убытков, понесённых сторонами по договору ипотеки».
7. К проблемам правового регулирования жилых помещений можно отнести пробелы в законе «Об ипотеке», касающиеся механизма возврата кредита. Правовые трудности, связанные с возвратом кредитных средств, и существующий риск его невозврата, вынуждают банки устанавливать высокую стоимость жилищных кредитов и сокращать сроки, на которые они выдаются. Такая ситуация обуславливает то, что для семей с низкими доходами, становится невозможным покупка жилья по ипотеке.
Помимо этого, нужно решить проблему финансирования строительства, для этого, нужно создать и внедрить в практику механизм, который будет обеспечивать долгосрочный приход денежных ресурсов на жилищный рынок. Это может быть решено на законодательном уровне путём издания соответствующего нормативного правового акта.
Чем чаще будут происходить определённые изменения в законодательстве, тем качественнее оно будет развиваться.
Таким образом, суть проблем правового регулирования жилищной ипотеки, в первую очередь, заключается в несоответствии ситуации в стране действующему законодательству Российской Федерации, отсутствии конкретизации определённых понятий, перечней, а также в низком уровне доходов населения и в несовершенстве механизма погашения ипотечных кредитов.
На основании анализа действующего законодательства, предлагается внести в него следующие изменения и дополнения:
1. Так как в нормативных актах не выделено понятие «социальная ипотека», предлагается в ст. 1 закона «Об ипотеке» добавить абзац и сформулировать его следующим образом: «Социальная ипотека - это программа, направленная на улучшение условий жизни социально незащищенных граждан, с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки».
2. Главу 8 «Особенности ипотеки жилых домов и квартир» переименовать и изложить в редакции: «Особенности ипотеки жилых помещений». Так как индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры относятся к данной категории.
3. П. 2 ст. 74 закона «Об ипотеке» сформулировать следующим образом: «Ипотека жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается». Тем самым упростить задачу законодателю.
4. Изменить п. 1 ст. 77 закона «Об ипотеке» путём добавления абзаца, изложенного в редакции: «Залогодержателем, в данном случае, является лицо, предоставившее кредитные средства или целевой займ на приобретение или строительство жилого помещения».
5. В статьи закона «Об ипотеке», касающиеся обращения взыскания на заложенное имущество и в ст. 350 ГК РФ необходимо добавить то, что реализация имущества возможна не только путём продажи с торгов, но и путём обычной продажи. Это положение может быть установлено как в договоре ипотеки, так и дополнительным соглашением. При этом должно быть выполнено условие, что сумма с продажи может покрыть требования залогодержателя.
6. Также предлагается обезопасить залогодателей при обращении взыскания на недвижимое имущество. То есть, необходимо урегулировать вопрос о механизме социальной защиты заёмщиков при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита. В связи с этим предлагается в ст. 78 закона «Об ипотеке» внести дополнение: «В случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение, залогодателю и иным лицам, проживающим в таком помещении, предоставляется жильё по договору социального найма, при отсутствии у залогодателя иного жилого помещения».
В то же время, в законе «Об ипотеке» существует ст. 12 «Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки». Но проанализировав судебную практику, напрашивается вывод о том, что и залогодателя нужно предупреждать о правах третьих лиц, при приобретении жилья на вторичном рынке. Поэтому продавцы должны в письменной форме уведомлять стороны о правах третьих лиц. В связи с этим ст. 12 закона «Об ипотеке» предлагается переименовать в «Предупреждение сторон по договору ипотеки о правах третьих лиц на предмет ипотеки» и изложить в следующей редакции: «При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель к моменту государственной регистрации сделки должны быть уведомлены продавцом в письменной форме обо всех известных правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды и других правах). Неисполнение данной обязанности даёт основание для возмещения убытков, понесённых сторонами по договору ипотеки».
7. К проблемам правового регулирования жилых помещений можно отнести пробелы в законе «Об ипотеке», касающиеся механизма возврата кредита. Правовые трудности, связанные с возвратом кредитных средств, и существующий риск его невозврата, вынуждают банки устанавливать высокую стоимость жилищных кредитов и сокращать сроки, на которые они выдаются. Такая ситуация обуславливает то, что для семей с низкими доходами, становится невозможным покупка жилья по ипотеке.
Помимо этого, нужно решить проблему финансирования строительства, для этого, нужно создать и внедрить в практику механизм, который будет обеспечивать долгосрочный приход денежных ресурсов на жилищный рынок. Это может быть решено на законодательном уровне путём издания соответствующего нормативного правового акта.
Чем чаще будут происходить определённые изменения в законодательстве, тем качественнее оно будет развиваться.
Таким образом, суть проблем правового регулирования жилищной ипотеки, в первую очередь, заключается в несоответствии ситуации в стране действующему законодательству Российской Федерации, отсутствии конкретизации определённых понятий, перечней, а также в низком уровне доходов населения и в несовершенстве механизма погашения ипотечных кредитов.