ВВЕДЕНИЕ 3
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 6
1.1. Понятие долевого участия в строительстве 6
1.2. Правовой статус сторон в договоре об участии в долевом
строительстве 12
2. ЗАЩИТА ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 21
АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ 34
МЕТОДИЧЕСКАЯ РАЗРАБОТКА ПО ТЕМЕ ДР 46
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 51
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 55
Долевое строительство - это особая форма инвестиционной деятельности, а также одна из форм участия граждан в жилищном строительстве.
В последнее время в Российской Федерации данная форма приобретения жилья является наиболее актуальной. Данный способ приобретения жилья является для граждан наиболее экономически выгодным, поскольку, благодаря ему существует возможность приобрести недвижимость ниже рыночной стоимости.
Активность долевого строительства на рынке недвижимости во многом зависит от финансовой составляющей. В практике экономических отношений существует немало инструментов инвестирования. Но, несмотря на это в истории развития России насчитываются лишь единицы вариантов развития в данном вопросе. Из всего множества в стране актуальны государственные целевые программы, ипотечное кредитование и, конечно же, долевое строительство.
Перечисленные инструменты достаточно распространены как среди населения в целом, так и среди профессиональных участников рынка, но таковыми их сделала политика государства в жилищной сфере.
Несмотря на то, что долевое строительство является эффективным инструментом реализации прав граждан на жилое помещение и получил достаточно широкое распространение, а также регулируется Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ (в ред. от 25.12. 2018) (Далее - ФЗ № 214), это не гарантирует полную юридическую безопасность.
Данная система имеет совокупность проблем. Так, одной из таких проблем является риск разорения застройщика. Из-за этого участники долевого строительства теряют свои вложения или же увеличиваются сроки строительства.
Кроме того, нарушения в сфере долевого строительства почти всегда носят массовый характер, поскольку договор долевого участия в строительстве заключается с большим количеством граждан, которые в последствие страдают от недобросовестного застройщика. В связи с этим актуальность рассматриваемой темы не вызывает сомнений.
Предпринимая попытки устранения данных проблем, необходимо усовершенствовать механизм регулирования долевого участия в строительстве. В связи с этим можно сделать вывод о том, что принципиально важно знать и понимать объём прав, обязанностей и ответственности в сфере долевого строительства.
Актуальность выбранной темы обусловлена наличием пробелов в законодательстве в данном вопросе. Отсутствие единства в судебной практике и разъяснений уполномоченных органов приводит к нестабильности в экономической деятельности.
Объектом исследования являются общественные отношения в сфере приобретения права собственности на жилые помещения.
Предметом исследования является правовые нормы, регулирующие рассматриваемые отношения, а также практика их применения.
Целью дипломной работы является анализ теоретико-практических основ участия в долевом строительстве, выявление проблем, а также внесения предложений по их решению.
Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:
проанализировать существующее законодательство по теме дипломной работы;
- раскрыть содержание понятия долевого участия в строительстве;
- исследовать субъекты долевого участия в строительстве;
- рассмотреть правовой статус сторон, участвующих в долевом строительстве;
- выявить возможные способы защиты прав участников долевого строительства;
-сформулировать предложения по совершенствованию
законодательства.
Теоретическая основа исследования представлена трудами: Н.Л. Чермак, Е.Б. Козловой, П.В. Крашенинникова, В.Л. Рожкова, Н.Н. Куровой, П.В. Тараканова, Е.П. Гладневой, С.В. Рыбина, К.И. Кошуковой, О. Б. Гребенюк, Л.Г. Валыки, Н.А. Маштаковой.
Нормативную основу работы составляют Конституция Российской Федерации , Гражданский кодекс (часть первая) (далее ГК РФ) , Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214 - ФЗ (далее ФЗ № 214), Градостроительный кодекс РФ , Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ) .
Структура работы включает введение, две взаимосвязанные главы, анализ правоприменительной практики, методическую разработку, заключение, список использованных источников.
Проанализировав многочисленные труды цивилистов, правоведов, юристов, а также судебную практику по делам, связанным с участием в долевом строительстве, можно сделать несколько выводов.
В первую очередь, при анализе выявлено, что договор участия в долевом строительстве не зафиксирован в нормах ГК РФ и ЖК РФ. Что позволяет трактовать его по-разному и как следствие возникают проблемы при разрешении гражданско-правовых споров. Чтобы избежать подобных недочётов, предлагается закрепить в ГК РФ определение договора участия в долевом строительстве и изложить его следующим образом: По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Самой распространённой проблемой, которая возникает в связи с участием в долевом строительстве, является просрочка исполнения передачи готового объекта в эксплуатацию участникам долевого строительства. Все взысканные неустойки, как правило, оплачиваются из средств дольщиков, которые они инвестировали в строительство. Данную проблему необходимо решать с начального этапа, то есть с получения разрешения на строительство. Для этого предлагается создать специальный компетентный орган, который бы осуществлял контроль и надзор на каждом этапе строительства.
Также предлагается повысить минимальный собственный капитал застройщика, сделать его фиксированным и равным одному миллиарду рублей. Для этого п. 1.1. ч. 2 ст. 3 ФЗ № 214 изложить следующим образом: уставный (складочный) капитал, уставный фонд юридического лица - застройщика (далее - уставный капитал застройщика) должен быть полностью оплачен и должен составлять не менее чем 1 миллиард рублей в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства и которые не введены в эксплуатацию (далее - максимальная площадь объектов долевого строительства застройщика).
Застройщиками часто нарушаются нормы о раскрытии достоверной информации о деталях строительства. Хоть в ст. 23. 3 ФЗ № 214 и закреплено положение о том, что информация, связанная с участием в долевом строительстве, должна быть размещена в единой информационной системе жилищного строительства, это не гарантирует её достоверность. Поэтому предлагается ввести единый электронный реестр застройщиков с раскрытием в нём их бенифициарных владельцев и заключений надзорных органов по каждой инстанции.
Дабы защитить права дольщиков законодателем было решено с 1 июля 2019 года, ввести новый механизм регулирования отношений между застройщиком и участниками долевого строительства посредством открытия в уполномоченных банках специальных счетов-эскроу. Данное совершенствование законодательства влечет за собой некоторые проблемы, связанные, в первую очередь, с повышением цен на недвижимость. Согласно нововведениям, застройщик не сможет получить денежные средства от граждан, пока не предоставит в банк передаточный акт. Из этого следует, что застройщик должен заниматься строительством на свои средства или посредством займа денежных средств в банке. Законодателем не учитывается тот факт, что процентная ставка является достаточно высокой, отсюда следует, что не каждый застройщик сможет позволить себе заниматься данной деятельностью. Данный факт будет способствовать снижению спроса на недвижимость и не решит проблему с жилищным вопросом. Чтобы избежать подобных проблем, предлагается на законодательном уровне установить процентную ставку на льготных условиях специально для застройщиков. Для этого необходимо дополнить ФЗ № 214 статьёй 15.7. «Льготные условия предоставления кредита застройщикам» и изложить её следующим образом: 1. Процентная ставка по строительному кредиту и (или) порядок её определения в зависимости от изменения условий, предусмотренных в кредитном договоре, устанавливаются кредитной организацией по соглашению с застройщиком, но не ниже 50 % от ключевой ставки ЦБ. 2. Строительный кредит выдается застройщику при условии соответствия требованиям ст. 4 настоящего федерального закона. Проектное финансирование должно способствовать уменьшению факторов, которые способствуют застройщикам заниматься незаконной деятельностью и как следствие обманутых дольщиков должно стать на порядок меньше.
На досудебном этапе защиты прав дольщиков нет официального закрепления того, что в их интересах может выступать прокурор. Поэтому возникает проблема того, что у прокурора существует минимум оснований для обращения в защиту прав данной категории лиц. Предлагается, увеличить круг полномочий прокурора, что позволит более эффективно осуществлять защиту нарушенных прав дольщиков. Для этого ст. 45 ГПК РФ необходимо дополнить положением о наделении полномочиями прокурора.
Деятельность судов по данному вопросу весьма неоднозначна, как показал анализ судебной практики по уголовным делам, суды не всегда используют норму ст. 200. 3. Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Как правило, суд квалифицирует преступление, связанное с нарушением законодательства о долевом участии в строительстве, по смежным составам, а именно по ч. 4 ст. 159 УК РФ за мошенничество, совершенное в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение. Что не всегда является правильным. Дабы избежать проблем при квалификации подобных преступлений, необходимо ужесточить наказание за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Максимальное наказание за преступление должно быть следующим: лишение свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового.
Данные меры должны способствовать увеличению числа добросовестных застройщиков. Также это должно повысить эффективность правовых средств защиты прав и законных интересов участников долевого строительства. Но, тем не менее, это не сможет решить всех проблем, связанных с участием в долевом строительстве, поставленных перед государством.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
