ВВЕДЕНИЕ 3
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРЕИМУЩЕСТВЕННОМ ПРАВЕ
ПОКУПКИ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ 7
1.1. Понятие и объект преимущественного права покупки 7
1.2. Становление и развитие института преимущественного права
покупки доли в России и зарубежных странах 13
2. СОДЕРЖАНИЕ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ
ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ 20
2.1. Реализация преимущественного права покупки доли в праве
общей собственности 20
2.2. Защита преимущественного права покупки доли в праве общей собственности 26
АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ 32
МЕТОДИЧЕСКАЯ РАЗРАБОТКА 40
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 49
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 53
Актуальность темы «преимущественное право покупки доли в праве общей собственности» обусловлена следующими обстоятельствами.
Экономический аспект значимости темы заключается в востребованности правового режима общей собственности, невозможности отказаться от него на практике и, более того, расширении сферы его применения. Поэтому необходимо эффективное правовое регулирование отношений общей собственности, в том числе, связанных с преимущественным правом покупки доли в праве собственности.
В обоснование социального аспекта актуальности темы отметим, что особого внимания законодателя требуют отношения общей долевой собственности на юридически и, как правило, фактически неделимые вещи. В первую очередь, речь идет о жилых помещениях, которые в результате массовой приватизации жилья стали повсеместно объектами долевой собственности. Именно в связи с гражданским оборотом долей в жилищной сфере, нормальным и правомерным стало вселение посторонних лиц в отдельные квартиры, в том числе, в однокомнатные; получило распространение опасное не только для права собственности, но и для жизни, «жилищное рейдерство». В десятки раз возросло количество коммунальных квартир, которые юридически такими не являются. Законодательный запрет на продажу «микродолей», нацеленный на искоренение «резиновых» квартир - это полезная, но полумера.
Все названные негативные явления на рынке долей в праве, как правило, стали возможны при формальном соблюдении норм о преимущественном праве покупки доли другими сособственниками.
Научный аспект актуальности связан, в первую очередь, с тем, что такого понятия как «доля в праве общей долевой собственности (далее - доля в праве) не существует в законодательстве. Несмотря на имеющиеся теоретические исследования, до сих пор не сложилось единства взглядов ни в теории, ни в судебной практике относительно правовой природы доли.
Как уже отмечалось, доля в праве собственности активно участвует в гражданском обороте. Однако в ст. 128 ГК РФ доля как объект гражданских прав не упоминается. Ввиду этого представляется интересным рассмотреть вопрос о возможности отнесения доли к объектам гражданских прав.
Кроме того, научный интерес представляет исследование правовой природы уведомления о продаже доли в праве общей собственности и ответ на него сособственников.
Правоприменительный аспект актуальности данной работы заключается в огромном количестве трудноразрешимых споров между участниками общей долевой собственности; практическими организационными, доказательственными сложностями защиты нарушенного преимущественного права покупки доли от злоупотреблений со стороны продавца доли, как на досудебной стадии, так и в судебном порядке.
Все указанные аспекты позволяют сделать вывод об актуальности исследования.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, складывающиеся по поводу реализации преимущественного права покупки доли в праве общей собственности.
Предмет исследования составляют нормы гражданского законодательства, регулирующие указанные отношения, и практика их применения.
Цель данной работы - анализ теоретических и практических вопросов осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей собственности и внесение предложений по совершенствованию законодательства.
В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи:
— рассмотреть основные концептуальные подходы к определению правовой природы доли в праве и выработать собственную позицию по этому вопросу;
— исследовать историю правового регулирования преимущественного права покупки доли в России, а также нормы гражданского законодательства Франции и Германии, регулирующие данное право;
— раскрыть содержание и порядок реализации преимущественного права покупки доли по действующему российскому праву;
— охарактеризовать особенности защиты преимущественного права покупки доли в случае его нарушения;
— проанализировав судебную практику применения норм о преимущественном праве покупки доли
— разработать предложения и рекомендации по
совершенствованию законодательства в данной области. (в рамках исследуемого института).
Теоретическая основа работы представлена трудами Д.А. Баринова, А.В. Зарубина, Р.П. Козлова, Е.А.Суханова, О.Г. Хликовой и др.ученых.
Нормативную основу исследования составляют Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (в ред. от 21.07.2014) (далее по тексту - Конституция РФ), Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. (в ред. от 03.08.2018 г.) (далее по тексту - ГК РФ) , Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07. 2015 г. № 218-ФЗ (в ред. от 01.05.2019 г.) и некоторые другие правовые акты.
Методологической основой работы являются такие общенаучные и частнонаучные методы как анализ, синтез, исторический, структурно-логический и формально-логический методы, метод сравнительного правоведения.
Структура работы включает в себя введение, две теоретические главы, поделенные на параграфы, аналитический раздел, методическую разработку, заключения и список использованных источников.
По результатам дипломного исследования можно сделать следующие выводы и предложения.
Изучив множество теорий, касающихся правовой природы доли в праве общей собственности как объекта преимущественного права покупки, можно сделать вывод, что доля представляет собой не что иное, как самостоятельное имущественное право, производное от права собственности.
Принадлежность субъекту доли в праве порождает закрепление за ним не только правомочий пользования, владения и распоряжения, но и ряд взаимных прав и обязанностей по отношении к другим участникам долевой собственности.
Доля в праве, по мнению Д.А. Баринова, представляет собой юридическую фикцию. Такое представление продиктовано тем, что все попытки «составить право из долей» приведут нас к выводу о том, что целое право не состоит из частей, поскольку право на долю содержит в себе ряд правомочий, которые при их объединении в рамках одного субъекта права не будут иметь никакого смысла.
При этом, соглашаясь с этими теоретическими выводами, отметим, что в советском гражданском праве речь шла о доле в общей собственности, а не о доле в праве, из чего следовало, что объектом отношений (например, в праве общей долевой собственности на жилой дом) является часть имущества, пространственно четко определенная. Предметная определенность долей в имуществе базировалась на практике на правилах, применяемых при выделе доли. Предметом выдела, как и продажи доли имущества, могло являться только изолированное помещение, включающее в себя необходимые нежилые составляющие, с отдельным входом. При таком подходе цель сохранения имущества в семейной собственности, которую во всем мире преследует институт преимущественного права покупки доли, обеспечивалась в большей степени, чем сейчас.
1. Представляется необходимым для предотвращения грубейших нарушений прав остальных сособственников недвижимости в жилищной сфере, дополнить ГК РФ статьей. 250.1. «Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилое помещение».
В этой статье закрепить следующие положения:
«Продажа доли в праве общей собственности на жилое помещение на условиях, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, допускается только при наличии технической возможности передачи постороннему лицу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.
При отсутствии такой возможности продажа доли постороннему лицу возможна только по соглашению всех сособственников.
Указанные правила не распространяются на коммунальные квартиры при отчуждении комнаты в целом».
Такое законодательное, причем диспозитивное, блокирование происходящего на рынке долей беспредела, не лишает сособственников возможности прибегнуть к другим способам разрешения спора. Вместо отчуждения доли, есть право потребовать денежную компенсацию от других сособственников в порядке, предусмотренном п.3 ст. 252 ГК РФ или стимулировать других сособственников к взаимовыгодному разделу, обязав их выплачивать компенсацию за непользование без прекращения долевой собственности в соответствии с п. 2 ст. 247 ГК РФ.
2. Поскольку высказанное выше предложение рассчитано на перспективу, можно сформулировать ряд предложений по изменению действующей редакции ст. 250 ГК РФ.
2.1. В абзаце 2 пункта второго ст. 250 ГК РФ установлен нереально короткий срок для реализации преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. В практике существует множество дел, когда участники общей собственности не успевали реализовать свое преимущественное право в установленный месячный срок по причине бюрократических проволочек при необходимости оформления кредита, продажи имущества для получения денежной суммы, необходимой для выкупа. В исследованных при написании работы гражданских кодексах зарубежных стран этот срок составляет от 3-х месяцев до одного года.
Поэтому предлагается увеличить срок приобретения доли в праве собственности на недвижимое имущество, заменить слова «в течение месяца» словами «в течение шести месяцев».
2.1. Представляется справедливым, чтобы в извещении фигурировала реальная, сложившаяся в соответствии со спросом, а не завышенная изначально цена. В российской практике продавец доли указывает цену, составляющую половину(другую соответствующую долю) рыночной стоимости жилого помещения в целом, хотя ценность доли в праве, учитывая специфику осуществления права общей собственности с посторонним лицом, существенно ниже. Но сособственник вынужден в кратчайший срок реализовать свое право по цене, предложенной продавцом, на которую третьи лица и не согласились бы. Никаких механизмов оспаривания или корректировки цены на основании предложений сторонних потенциальных покупателей, не предусмотрено. При повсеместной недобросовестности, как продавцов, так и покупателей долей в праве, цена, ради скорейшего совершения сделки может быть сфальсифицирована (завышена) и в уведомлении, и в договоре купли-продажи.
Поэтому можно предложить дополнить п. 2 ст. 250 ГК РФ абзацем третьим следующего содержания.
«Сособственник(и) вправе направить продавцу доли согласие приобрести долю в праве общей собственности на иных условиях, а при недостижении соглашения об условиях сделки оспорить эти условия в судебном порядке».
2.3. Поскольку для сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество установлена обязательная нотариальная форма, и нотариус в соответствии с п. 1 ст. 163 ГК РФ осуществляет проверку законности сделки, целесообразно установить обязательную нотариальную форму юридически значимых сообщений, связанных с реализацией преимущественного права покупки доли, а также возложить на продавца доли обязанность по информированию о месте совершения сделки.
Поэтому предлагается изложить абзац первый п. 2 ст. 250 ГК РФ в следующей редакции: «Продавец доли обязан известить в нотариальной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, а также указать нотариуса, у которого будет удостоверена сделка. Уведомления о согласии или отказе приобрести долю, а также о согласии приобрести долю на иных условиях и иные юридически значимые сообщения, связанные с реализацией преимущественного права покупки также подлежат нотариальному удостоверению и направляются указанному нотариусу». Эти положения отчасти соответствуют Рекомендациям Федеральной нотариальной палаты, но в интересах обеспечения законности им следует придать обязательный характер.
Таким образом, изучив исследования правоведов и судебную практику по преимущественному праву покупки доли, можно сделать вывод о том, что законодательству требуются значительные изменения. Предложенные изменения в законодательстве будут в большей степени гарантировать защиту прав всех участников общей долевой собственности. В противном случае права участников общей долевой собственности неизбежно будут нарушаться. А количество судебных дел о защите преимущественного права покупки, соответственно, увеличиваться.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
