Введение
1. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ 7
1.1. Сделки с недвижимым имуществом: понятие, основные виды 7
1.2. Особенности государственной регистрации сделок с недвижимым
имуществом 10
2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ 24
2.1. Основания для отказа в регистрации сделок, связанных с недвижимым имуществом. Признание недействительной государственной регистрации сделок на объект недвижимости 24
2.2. Ответственность должностных лиц при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом 26
АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ 33
МЕТОДИЧЕСКАЯ РАЗРАБОТКА 43
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 53
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 58
ПРИЛОЖЕНИЕ А 64
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 66
Нормы, регламентирующие заключение сделок, содержатся в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 03.08.2018) . Но, если объектом сделки является недвижимость, то такие правоотношения будут регулироваться еще несколькими нормативными правовыми актами. Это означает то, что необходимо знать и руководствоваться несколькими законами, отличать специальную норму от общей, что зачастую вызывает трудности у граждан, желающих заключить сделку с недвижимым имуществом.
Сделка всегда связана с риском, поэтому следует хорошо ориентироваться в законодательстве РФ, чтобы знать и использовать нормы, регламентирующие последствия недействительности сделок, если сторона такой сделки оказалась недобросовестной или вообще совершило противоправные действия при заключении сделки. Но, законодательство несовершенно, и встречаются пробелы и противоречия, которые затрудняют выход из без того уже сложного положения.
Актуальность темы дипломной работы подтверждается статистическими данными. Согласно статистике Управления Росреестра по Свердловской области за первое полугодие 2017 года в данном регионе подано 413 000 заявлений для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и (или) постановки на государственный кадастровый учет. 17 000 таких заявлений объединили в себе и государственную регистрацию и кадастровый учет, что является нововведением 2017 года, поскольку раньше следовало подавать разные заявления для осуществления каждого из вышеназванных процедур. Данная новелла позволила сократить сроки и ускорить процедуру государственной регистрации и кадастрового учета.
Согласно статистике Росреестра, набирает популярность бесконтактная подача заявлений, то есть электронная подача через сеть Интернет. Таким способом подачи заявления воспользовалось 17 658 человек, хотя за прошлый год электронные заявления подали 3 500 заявителей, это более чем в 5 раз меньше, чем за полугодие 2017 года1.
Объект исследования - гражданско-правовые отношения, связанные с государственной регистрацией сделок с недвижимым имуществом.
Предмет исследования - правовые нормы, устанавливающие и регулирующие государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, а также практика их применения.
Цель настоящей работы: выявление правовой природы государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, раскрытие основных проблем, существующих в данной сфере и разработка предложений по их законодательному усовершенствованию.
Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи:
- проанализировать научную литературу, посвященную понятию и видам сделок с недвижимым имуществом;
- определить особенности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом;
- провести анализ правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом;
- выявить пробелы в нормативных правовых актах по регулированию государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также разработать предложения по их устранению и усовершенствованию законодательства.
Теоретическая основа исследования представлена трудами Е.А. Беляева, И.С. Серовой, Н.Ю. Тихоновой, Н.С. Тришиной, И.В. Туниловой, С.А. Чулюковой, М.А. Дробот.
Методологическую основу исследования составляют следующие методы: статистический, анализ, синтез, сравнение.
Нормативной правовой основой проведенного исследования являются такие нормативные правовые акты как Федеральный закон от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости» (в ред. от 25.12.2018) , Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 03.07.2016) , Гражданский кодекс Российской Федерации.
Структура работы включает содержание, введение, две главы, анализ правоприменительной практики, методическую разработку, заключение, список использованных источников и приложения.
Цель сделок с недвижимостью - приобретение права собственности или права пользования имуществом. Как было выявлено, в большинстве типов сделок с недвижимым имуществом требуется государственная регистрация.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости» объединил и упорядочил ранее действующие реестры, создав единую информационную базу, что является несомненным плюсом, поскольку это поможет исправить неточности и убрать повторяющиеся записи, если они были произведены.
Также стоит отметить, что с 15 июля 2016 года отменены свидетельства
о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Только лишь внесение сведений в ЕГРН не дает полной уверенности в том, что не произойдут сбои в электронной базе данных, при которых доказать право собственности на недвижимое имущество будет затруднительно, если не будет возможности представить договор, на основании которого была совершена сделка, и не будет получена выписка из ЕГРН.
В ходе исследования было выявлено, что необходимо внести изменения в законодательство, которые обусловлены тем, что:
А) использование устаревших названий реестров в диспозиции нормы не соответствует действительности, что может вызвать трудности при ее применении;
Б) сокращение сроков произошло успешно на примере Свердловской области, которой удалось сократить сроки осуществления государственной регистрации прав при подачи документов и заявления через МФЦ, такой положительный результат снижения срока дает основание предполагать о не возникновении проблем в документооборотом в других регионах России;
В) сделки с недвижимостью обладают высоким риском, например, на недвижимость может быть наложено обременение, но проверить такое ограничение возможно только в случае запроса выписки из ЕГРН за плату, которая для физических лиц составляет 750 рублей, что при поиске подходящего варианта объекта недвижимости является весьма накладным способом обеспечения безопасности сделки;
Г) срок действия выписки из ЕГРН законодательно не регламентирован, то есть информация, указанная в выписке, актуальна только на момент формирования запроса и ее выдачи (п. 4 ст. 62 Закона о регистрации).
Но на практике организации, нотариусы и государственные органы устанавливают различные сроки действия такой выписки: от трех дней до одного месяца, что нарушает принцип единообразия.
Исходя из вышесказанного, следует внести изменения в законодательство.
Во-первых, внести изменения в п. 2 и 4 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
«Статья 16. Сроки и дата осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом:
1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
2) три рабочих дня с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов;
4) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов;
<...>».
Во-вторых, в случае с недвижимостью проверить ограничения, например, на квартиру, возможно только в случае запроса выписки из ЕГРН за определенную сумму. Основываясь на примерах эффективно действующих официальных сайтов (ГИБДД и пр.) следует дополнить ст. 63 Закона
о регистрации пунктом 5 следующего содержания:
Статья 63. Плата за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости
5. Сведения об обременениях на объект недвижимости предоставляются бесплатно на официальном сайте Росреестра в разделе «Электронные сервисы».
Пример оформления колонки «Проверка на обременение объекта недвижимости по кадастровому номеру» на официальном сайте представлен в приложении Б.
В-третьих, следует внести изменения в ч. 4 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
«Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости
4. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и предоставленные на основании запроса о предоставлении сведений, независимо от способа их предоставления являются актуальными (действительными) в течение двенадцати рабочих дней со дня выдачи органом регистрации прав или многофункциональным центром сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. На основании одного запроса о предоставлении сведений предоставляется один документ, в виде которого предоставляются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.
Регистрирующий орган обязан уведомлять о изменениях в реестре по объекту недвижимости в течение 12 дней после выдачи выписки из Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости по запросу в электронном виде при условии указания реквизитов выписки из Единого государственного реестра недвижимости».
В-четвертых, следует изменить ст. 170 Уголовного кодекса Российской Федерации и изложить статью в следующей редакции:
«Статья 170. Регистрация незаконных сделок с недвижимым имуществом
Регистрация заведомо незаконных сделок с недвижимым имуществом, умышленное искажение сведений Единого государственного реестра недвижимости, а равно занижение кадастровой стоимости объектов недвижимости, если эти деяния совершены из корыстной или иной личной заинтересованности должностным лицом с использованием своего служебного положения».
Таким образом, в ходе проведенного исследования были достигнуты поставленные цель и задачи. Думается, что при реализации законопроектов:
- будут разрешены спорные ситуации, возникающие при решении вопроса внесения записи в ЕГРН;
- процесс осуществления регистрации прав на недвижимое имущество и кадастрового учета посредством бесконтактной подачи заявления и документов в регистрирующие органы через МФЦ значительно упростится и в дальнейшем сократится до 1 дня;
- установленный в законодательстве срок действия выписки из ЕГРН позволит разрешить спорные ситуации о сроке действия такой выписки,
Таким образом, нормы, регламентирующие ответственность Росреестра являются особо важной составляющей такой деятельности. Росреестр своими противоправными действиями может нанести серьезный ущерб предпринимателям, физическим и юридическим лицам, а также при выявлении и опубликовании в СМИ информации об отрицательных последствиях противоправной регистрации недвижимого имущества негативно сказывается на репутации самого государственного органа.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
