Помощь студентам в учебе
УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ: ПРАВОВОЙ АСПЕКТ
|
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА УПРАВЛЕНИЯ
МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ 6
1.1. Понятие многоквартирного дома как объекта
управления 6
1.2. Выбор способа управления многоквартирным
домом 9
2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ
СПОСОБОВ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ 16
2.1. Непосредственное управление собственниками
помещений в многоквартирном
доме 16
2.2. Управление товариществом собственников жилья, либо жилищным
кооперативом 18
2.3. Управление многоквартирным домом управляющей
организацией 23
АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ 28
МЕТОДИЧЕСКАЯ
РАЗРАБОТКА 39
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 48
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 53
1. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА УПРАВЛЕНИЯ
МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ 6
1.1. Понятие многоквартирного дома как объекта
управления 6
1.2. Выбор способа управления многоквартирным
домом 9
2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ
СПОСОБОВ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ 16
2.1. Непосредственное управление собственниками
помещений в многоквартирном
доме 16
2.2. Управление товариществом собственников жилья, либо жилищным
кооперативом 18
2.3. Управление многоквартирным домом управляющей
организацией 23
АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ 28
МЕТОДИЧЕСКАЯ
РАЗРАБОТКА 39
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 48
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 53
Законодательно определено, что «управление
многоквартирными домами должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия для проживания граждан, содержание в надлежащем виде общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающих в таком доме».
На основании ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 03.04.2018) (далее по тексту - ЖК РФ), «собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления:
• управление непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом;
• управление домом управляющей организацией1».
В момент приватизации жилых помещений в многоквартирных домах и введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 29.12.2017) (далее по тексту - ГК РФ)2 собственники помещений в многоквартирных домах вместе стaли участниками долевой собственности на общее имущество в таком доме. Соответственно, у собственников помещений, помимо права по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, возникло право и по управлению данным имуществом.
В собственности одного лица перестали находиться многоквартирные дома. Теперь граждане, юридические дица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования - субъектный состав собственников в многоквартирных домах.
Произошел переход от управления жилищным фондом к управлению общ™ имуществом в многоквартирном доме. Объект управления - общее имущество в конкретном доме или в группе домов, объединенных общим имуществом.
В целях сосредоточения и систематизации в одном документе многочисленных актов жилищного законодательства, принятых в разные периоды, в 2004 году был принят ЖК РФ.
Однако, правовое регулирование управления многоквартирным домом в ЖК РФ далеко не совершенно. Имеются проблемы в процессе внедрения любого из предусмотренных способов управления многоквартирным дом™.
Таким образом, тема данной дипломной работы является одной из самых актуальной на сегодняшний момент. Проблемы, рассматриваемые в данной работе, приобретают особую социальную, т.к. значительное большинство людей проживают в многоквартирных домах, это обуславливает выбор темы исследования.
Объектом исследования являются жилищные правоотношения, возникающие между различными субъектами при управлении многоквартирным домом и выборе способа управления таким домом.
Предмет исследования составляют правовые нормы российского жилищного законодательства, научная и учебная литература, и материалы правоприменительной практики по исследуемой теме.
Цель настоящей работы состоит в анализе проблем правового регулирования управления многоквартирными домами, а также формирование предложений по их преодолению.
Указанная цель предопределила постановку следующих исследовательских задач:
- раскрыть понятие многоквартирного дома как объекта управления;
• изучить каким образом осуществляется выбор способа управления многоквартирным домом;
• рассмотреть способы управления многоквартирным домом и выявить особенности каждого из них;
• проанализировать правоприменительную практику по теме работы;.....
многоквартирными домами должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия для проживания граждан, содержание в надлежащем виде общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающих в таком доме».
На основании ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 03.04.2018) (далее по тексту - ЖК РФ), «собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления:
• управление непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом;
• управление домом управляющей организацией1».
В момент приватизации жилых помещений в многоквартирных домах и введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 29.12.2017) (далее по тексту - ГК РФ)2 собственники помещений в многоквартирных домах вместе стaли участниками долевой собственности на общее имущество в таком доме. Соответственно, у собственников помещений, помимо права по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, возникло право и по управлению данным имуществом.
В собственности одного лица перестали находиться многоквартирные дома. Теперь граждане, юридические дица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования - субъектный состав собственников в многоквартирных домах.
Произошел переход от управления жилищным фондом к управлению общ™ имуществом в многоквартирном доме. Объект управления - общее имущество в конкретном доме или в группе домов, объединенных общим имуществом.
В целях сосредоточения и систематизации в одном документе многочисленных актов жилищного законодательства, принятых в разные периоды, в 2004 году был принят ЖК РФ.
Однако, правовое регулирование управления многоквартирным домом в ЖК РФ далеко не совершенно. Имеются проблемы в процессе внедрения любого из предусмотренных способов управления многоквартирным дом™.
Таким образом, тема данной дипломной работы является одной из самых актуальной на сегодняшний момент. Проблемы, рассматриваемые в данной работе, приобретают особую социальную, т.к. значительное большинство людей проживают в многоквартирных домах, это обуславливает выбор темы исследования.
Объектом исследования являются жилищные правоотношения, возникающие между различными субъектами при управлении многоквартирным домом и выборе способа управления таким домом.
Предмет исследования составляют правовые нормы российского жилищного законодательства, научная и учебная литература, и материалы правоприменительной практики по исследуемой теме.
Цель настоящей работы состоит в анализе проблем правового регулирования управления многоквартирными домами, а также формирование предложений по их преодолению.
Указанная цель предопределила постановку следующих исследовательских задач:
- раскрыть понятие многоквартирного дома как объекта управления;
• изучить каким образом осуществляется выбор способа управления многоквартирным домом;
• рассмотреть способы управления многоквартирным домом и выявить особенности каждого из них;
• проанализировать правоприменительную практику по теме работы;.....
На основании проведенного в настоящей работе исследования можно сделать ряд выводов.
Ранее начавшаяся приватизация жилых помещений, развитие рынка жилья привели к тому, что большинство многоквартирных домов утратили качества единого объекта и превратились в совокупность жилых и нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам. Имущество, которое находится в общем пользовании, стало объектом общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома 1.
C 2004 года, после вступления в силу ЖК РФ вместе с положительным эффектом, появились и определенные проблемы. На сегодняшний день ведущим звеном в системе жилищно-коммунального хозяйства являются организации в сфере управления многоквартирными домами1 2.
На фоне данных изменений, которые проводились в целях сосредоточения и систематизации в едином документе многочисленных актов жилищной сферы, появились коллизии в современном законодательстве.
Во - первых, одна из начальных проблем заключается в том, что ЖК РФ не дает определение понятие «управление многоквартирным домом», а лишь в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ определяет, что должно обеспечивать такое управление. В таком случае, в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ стоит дополнить следующей редакцией: «Под управлением многоквартирным домом понимается выполнение работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. (Перечень таких работ определен в п. 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416 (в ред. от 25.12.2015) «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»).
Во - вторых, законодатель определяет, что «способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений» (ч.3 ст.161 ЖК РФ). Однако, на практике, из-за значительного количество собственников помещений в многоквартирном доме, их разобщенность и отсутствие восприятия общего имущества как своего собственного, привели к тому, что активность собственников помещений оказалась низкой. В большинстве случаев созыв общего собрания превращаются в фикцию.
Законодатель пытался предугадать данную проблему и поэтому предложил три формы проведения собрания: очная, заочная, очно-заочная (ст. 44.1 ЖК РФ). В условиях большого количества собственников в доме наиболее приемлема для проведения общего собрания форма заочного собрания. Но, как показывает практика, это не уменьшает количество фиктивных результатов таких собраний.
Было бы целесообразней, если порядок проведения общих собраний собственников поставить под контроль государства или уполномоченных органов местного самоуправления. В таком случае, в ст. 44 ЖК РФ стоит внести следующую редакцию: «Процедура голосования при проведении общего собрания собственников по вопросам выбора способа управления, избрания управляющей организации должна проходить под контролем уполномоченных должностных лиц органов местного самоуправления и процесс реализации такого решения должен проходить под контролем уполномоченных должностных лиц органов местного самоуправления».
Такое изменение в законодательстве также может положительно отразится на следующем факторе. Если весь процесс выбора или изменения способа управления многоквартирным домом, а также процесс реализации такого решения, будет под контролем органов местного самоуправления, то это может снизить количество судебных споров по вопросам оспаривания решения открытого конкурса по отбору управляющей организации....
Ранее начавшаяся приватизация жилых помещений, развитие рынка жилья привели к тому, что большинство многоквартирных домов утратили качества единого объекта и превратились в совокупность жилых и нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам. Имущество, которое находится в общем пользовании, стало объектом общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома 1.
C 2004 года, после вступления в силу ЖК РФ вместе с положительным эффектом, появились и определенные проблемы. На сегодняшний день ведущим звеном в системе жилищно-коммунального хозяйства являются организации в сфере управления многоквартирными домами1 2.
На фоне данных изменений, которые проводились в целях сосредоточения и систематизации в едином документе многочисленных актов жилищной сферы, появились коллизии в современном законодательстве.
Во - первых, одна из начальных проблем заключается в том, что ЖК РФ не дает определение понятие «управление многоквартирным домом», а лишь в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ определяет, что должно обеспечивать такое управление. В таком случае, в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ стоит дополнить следующей редакцией: «Под управлением многоквартирным домом понимается выполнение работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. (Перечень таких работ определен в п. 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416 (в ред. от 25.12.2015) «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»).
Во - вторых, законодатель определяет, что «способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений» (ч.3 ст.161 ЖК РФ). Однако, на практике, из-за значительного количество собственников помещений в многоквартирном доме, их разобщенность и отсутствие восприятия общего имущества как своего собственного, привели к тому, что активность собственников помещений оказалась низкой. В большинстве случаев созыв общего собрания превращаются в фикцию.
Законодатель пытался предугадать данную проблему и поэтому предложил три формы проведения собрания: очная, заочная, очно-заочная (ст. 44.1 ЖК РФ). В условиях большого количества собственников в доме наиболее приемлема для проведения общего собрания форма заочного собрания. Но, как показывает практика, это не уменьшает количество фиктивных результатов таких собраний.
Было бы целесообразней, если порядок проведения общих собраний собственников поставить под контроль государства или уполномоченных органов местного самоуправления. В таком случае, в ст. 44 ЖК РФ стоит внести следующую редакцию: «Процедура голосования при проведении общего собрания собственников по вопросам выбора способа управления, избрания управляющей организации должна проходить под контролем уполномоченных должностных лиц органов местного самоуправления и процесс реализации такого решения должен проходить под контролем уполномоченных должностных лиц органов местного самоуправления».
Такое изменение в законодательстве также может положительно отразится на следующем факторе. Если весь процесс выбора или изменения способа управления многоквартирным домом, а также процесс реализации такого решения, будет под контролем органов местного самоуправления, то это может снизить количество судебных споров по вопросам оспаривания решения открытого конкурса по отбору управляющей организации....
