ВВЕДЕНИЕ 1
ГЛАВА 1 ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ИНСТИТУТ РОССИЙСКОГО ПРАВА 6
1.1 Общая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения. Отличия договора коммерческого найма от договора социального найма 6
1.2 Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения 21
ГЛАВА 2 ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОЛНЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩНИЯ 32
2.1 Порядок заключения и исполнения договора коммерческого найма жилого помещения 32
2.2 Порядок изменения и расторжения договора найма жилого помещения 47
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 59
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 63
ПРИЛОЖЕНИЕ 71
Одним из основных материальных условий жизни человека является жилище. Любой человек нуждается в жилье, и данная потребность возникает с момента рождения и сохраняется в течении всей жизни.
О праве на жилище говорится, как в законодательстве России, так и во многочисленных международных документах. В соответствии с нормами ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации (далее – Конституции РФ): «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища» .В действующем законодательстве России понятие «жилище» определено в ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) . «Жилище - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодное для постоянного (а не только временного) проживания человека, отвечающее санитарным условиям, правилам и нормам, требованиям закона» (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).
Согласно статистике, каждая третья семья в России испытывает острую потребность в улучшении жилищных условий. Точной статистики о том, сколько в России живет в съемном жилье, нет. Однако, по данным опроса ВЦИОМа 2023 года, с января 2023 года по январь 2024 года - число сдачи жилья в среднем по России выросло на 40% .
Актуальность исследования договора коммерческого найма жилого помещения предопределена специальной ролью обеспечения граждан жильем для решения социальных проблем в современных условиях. На данном этапе времени при постоянно меняющихся экономических условиях приобретение жилых помещений в собственность является одним из основных способов обеспечения жильем граждан. Тем не менее, как показывают статистические данные, разрыв между средним уровнем заработной платы в отдельных регионах России и ценами на жилые помещения далеко не всегда позволяет реализовать обозначенную выше потребность. В свою очередь, данная проблема ведет к необходимости использования других способов, чтобы обеспечить граждан жилыми помещениями . Представляется, что с этой целью надлежит расширить практику применения договоров, согласно которым возможна передача права пользования жилым помещением на возмездной основе. В частности, примером такого договора является договор коммерческого найма жилого помещения. Предполагается, что договор коммерческого найма жилого помещения имеет преимущество перед другими договорными конструкциями, которые обладают социальной направленностью, потому что большинство населения не является малообеспеченным или нуждающимся в материальном обеспечении.
С научной точки зрения договор коммерческого найма жилого помещения не получил такого внимания, как договор социального найма. Предполагается, что по этой причине в России на современном этапе существуют такие проблемы, как отсутствие необходимого законодательства, регулирующего порядок предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма. К тому же, отсутствуют гражданско-правовые механизмы, которые могли бы привлечь коммерческие организации, которые занимаются сдачей жилых помещений, к формированию жилищного фонда коммерческого использования. Таким образом, действующее законодательство Российской Федерации нуждается в совершенствовании, что подтверждает актуальность темы настоящей работы. Приведенные выше сведения также свидетельствуют о необходимости дальнейшего подробного исследования общественных отношений, складывающихся в сфере коммерческого найма жилого помещения.
Вопросам правового регулирования и применения договора найма жилого помещения уделяется внимание в работах таких правоведов, как Л.В. Беляев, А.Д. Демин, Г.В. Лабушкин, В.Н. Литовкин, Н.В. Е.В. Садовникова, Старшов, К.А. Шамсутдинов и др. Между тем, несмотря на имеющийся научно-правовой интерес к данной теме, можно констатировать, что многие ее теоретические и практические аспекты являются недостаточно изученными.
Объектом исследования выступают правоотношения по договору коммерческого найма жилого помещения.
Предметом исследования выступают нормы законодательства Российской Федерации, регламентирующие и регулирующие договор найма жилого помещения, а также правовая доктрина и судебная практика, в которых раскрываются данные вопросы.
Цель настоящего исследования заключается в проведении комплексного гражданско-правового анализа договора коммерческого найма жилого помещения, как института российского права.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
дать общую характеристику договора найма жилого помещения;
определить права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения;
проанализировать порядок заключения и исполнения договора коммерческого найма жилого помещения;
изучить порядок изменения и расторжения договора найма жилого помещения.
Методологической основой настоящего исследования являются диалектический метод научного познания, методы и приемы формальной логики, а также частно-научные методы: сравнительного правоведения, системно-структурный, формально-юридический, статистический.
Структурно работа состоит из введения, двух глав, объединяющих четыре параграфа, заключения, библиографического списка.
Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие выводы и предложения.
На современном этапе в жилищных правоотношениях всесторонне применяется договор коммерческого найма жилого помещения. Причины широкого использования данного договора связаны с постоянно изменяющимися социально-экономическими условиями, а также с весомыми преимуществами договора перед прочими конструкциями с социальной направленностью в жилищно-правовой сфере.
Исследование общественных отношений найма жилья, а также структурный анализ норм действующего законодательства РФ о договорах найма позволил определить, что на современном этапе имеются проблемы существующего правового регулирования правоотношений данного института права. Определено, что в связи со значительными новеллами жилищного законодательства нормы, регулирующие коммерческий наем жилья, требуют актуализации, оптимизации, обстоятельного реформирования. Предполагается, что современное правовое регулирование коммерческого найма должно строиться на базе совмещения принципов и функций гражданского и жилищного права, а также соответствовать общей юридической технике составления жилищного законодательства.
Согласно действующему законодательству РФ, договор коммерческого найма жилого помещения по своей юридической природе является консенсуальным, двусторонне обязывающим и возмездным. Подобная характеристика сближает его с такими гражданско-правовыми договорами, как договор аренды и договор социального найма жилого помещения. Установлено, что договор коммерческого найма жилого помещения отличается от договоров аренды и от договора социального найма жилого помещения по предмету договора, правовому регулированию, объекту договора, субъектному составу, сроку действия договора и другим особенностям.
Договор коммерческого найма жилого помещения имеет свой собственный предмет, который составляют действия наймодателя по передачи жилого помещения за плату во владение и пользование нанимателю и материальный объект - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.
Объектами договора коммерческого найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.
Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору является собственник, имеющий право на сдачу жилого помещения в наем. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
Права и обязанности сторон регулируются нормами действующего законодательств РФ и соответствующего договора коммерческого найма жилого помещения. В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, они имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Также выделяются такие категории как временные жильцы и поднаниматели, они являются временными пользователями. Ответственность перед наймодателем несут постоянно проживающие вместе с нанимателем.
Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения необходимо учитывать его существенные условия, то есть определить предмет договора найма, установить плату за наем жилого помещения и отразить данные условия в письменной форме, заключаемой по количеству сторон в договоре. И, хотя срок договора коммерческого найма жилого помещения не является существенным условием, определение его в договоре также весьма значимо для дальнейших обязательственных отношений между сторонами договора.
При заключении договора коммерческого найма жилого помещения на срок не менее одного года требуется обязательная государственная регистрация. Такой контекст разделяет договор коммерческого найма жилого помещения на два основных вида: краткосрочный и долгосрочный договор.
Исполнение договора коммерческого найма жилого помещения напрямую связано с договоренностью нанимателя и наймодателя. Анализ источников литературы показал, что действующее жилищное и гражданское законодательство РФ не в полном объеме регламентируют множество острых вопросов, связанных с жилищными правоотношениями. Данное вызывает несогласованность. В связи с этим предлагается при составлении договора найма жилого помещения учитывать все тонкости возникшего конкретного жилищно-правого отношения.
Договор коммерческого найма жилого помещения считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, с этого момента договор вступает в силу и становится обязательным для его участников.
Под изменением договора понимается - изменение элементов правоотношения, при это сохраняется сам вид правоотношения. Основаниями изменения договора коммерческого найма жилого помещения являются правоизменяющие факты: изменение предмета договора; изменение содержания договора и иных условий; изменение субъектного состава договора. Изменения договора коммерческого найма жилого помещения возможно: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон договора; при одностороннем отказе от исполнения договора.
Расторжение данного договора может быть как по соглашению сторон таки по инициативе одной стороны. По инициативе нанимателя договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время при условии согласия других проживающих лиц и письменного уведомления наймодателя за три месяца о расторжении – не требуется обращаться в суд. По инициативе наймодателя договор коммерческого найма жилого помещения по общему правилу может расторгаться только в судебном порядке и в указанных законом случаях.
Действующее законодательство РФ устанавливает определенные льготные сроки для того, чтобы наниматель смог устранить допущенные нарушения.
Предполагается, что перечень оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения и внесения изменений недостаточно полно урегулирован гражданским и жилищным законодательством РФ и требует четкого закрепления для предотвращения различных практических казусов, а также для наиболее полной защиты прав и интересов сторон данного договора.
В контексте всего вышесказанного, можно сделать вывод, что интерес к изучению правовых вопросов договора коммерческого найма жилого помещения не исчезнет, а наоборот, вырастет, так, как из года в год в жилищной сфере происходят реформы отражающие социально-экономические изменения, которые в свою очередь, на прямую влияют на жилищно-правовые отношения граждан.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
