Только Word
Аннотация
ВВЕДЕНИЕ
4
Глава 1. РЕДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ, И ЕГО МИРОВОЙ ОПЫТ
6
1.1. Проекты редевелопмента, их особенности и классификация
6
1.2. Зарубежный и отечественный опыт редевелопмента
13
Глава 2. ПРОБЛЕМЫ ПРОЕКТОВ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА В «СЕРОМ ПОЯСЕ» САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
22
2.1. Современное состояние и проблемы редевелопмента «серого пояса» Санкт-Петербурга
22
2.2. Проект «Измайловская перспектива» как пример редевелопмента территорий
29
Глава 3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ПРОЕКТОВ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА В РОССИИ
41
3.1. Правовые и организационные направления решения проблем редевелопмента
41
3.2. Экономические аспекты решения проблем редевелопмента
52
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
60
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
63
Реализованные проекты редевелопмента территорий оказывают большое позитивное влияние на развитие города. Они помогают преобразовывать как физические параметры городской среды (изменение архитектуры, увеличение безбарьерной среды для маломобильных групп населения), так и экономико-социальные (запуск новых экономических процессов в городе, увеличение доступности и спроса на жильё, появление новых рабочих мест).
Актуальность темы данной работы связана со значительным распространением исследуемого явления. Редевелопмент важен для городских жителей, городских властей и девелоперов. Для горожан важно появление новых объектов разного класса на рынке недвижимости, открытие новых общественных пространств, что в совокупности с другими факторами будет являться важным элементом формирования комфортной городской среды; для городских властей важно привлечение новых капиталов, поступление налогов в городской бюджет, равномерное развитие города; для застройщиков редевелопмент – это практически единственная возможность реализовать крупный проект в центральной или околоцентальной части города. Интерес к редевелопменту территорий в России возрастает с каждым годом. Это связано с увеличением площадей крупных городов из-за масштабного освоения городских окраин, а также с физическим и моральным износом объектов недвижимости.
Объект исследования – состоявшиеся проекты редевелопмента в «сером поясе» Санкт-Петербурга.
Предмет исследования – проблемы редевелопмента территорий в России.
Цель исследования – предложить правовые, организационные и экономические меры по решению проблем редевелопмента.
Данная цель обусловила постановку следующих задач.
Задачи исследования:
• Выявить особенности и ознакомиться с классификациями проектов редевелопмента;
• Изучить мировой и отечественный опыт редевелопмента;
• Проанализировать проблемы редевелопмента в «сером поясе» Санкт-Петербурга;
• Предложить направления по решению экономических, правовых и организационных проблем редевелопмента в России.
Методологическая база работы представлена как теоретическими (анализ, классификация, конкретизация, обобщение), так и практическими методами (описание, сравнение, SWOT-анализ).
Работа, общим объемом 67 страницы, состоит из трех глав, введения и заключения. Иллюстрирована таблицами, рисунками, картосхемами. Список источников содержит 74 наименования.
В результате проведенной работы можно отметить, что было изучено 62 источника, в том числе нормативно-правовая документация, книги и научные статьи на тему управления недвижимостью, официальные сайты реализованных редевелоперских проектов, а также новостные источники по теме развития и преобразования территорий.
В ходе проведенного исследования было выявлено, что важнейшими особенностями редевелопмента являются большое количество участников проекта редевелопмента, длительный период реализации проекта, возможное наличие на территории редевелопмента объектов культурного наследия, объектов недвижимости с необычными конструктивными особенностями, а важнейшей отличительной чертой видов редевелопмента является наличие сноса старых объектов недвижимости или проведение реконструкции и модернизации этих объектов.
Хотелось бы подчеркнуть, что редевелопмент сильно отличается в России и странах Европы и США. В городах Европы и США редевелопмент развивается с 50-ых годов 20 века, в России же с начала 21 века. В городах Европы и США проводится масштабный редевелопмент целых районов с созданием на территории, подвергшийся редевелопменту жилых и рабочих мест, мест рекреации и объектов социальной инфраструктуры. В России чаще всего это точечный редевелопмент, когда производится перепрофилирование одного здания, комплексный редевелопмент проводится только в Москве. За рубежом редевелопмент территорий управляется администрацией городов и регионов. В России этот процесс пока развивается хаотично и является инициативой бизнеса, а не является структурированным и управляемым процессом партнерства администрации и частного бизнеса.
В ходе проведённого исследования были выявлены проблемы редевелопмента в «сером поясе» Санкт-Петербурга. На его бессистемное развитие влияют следующие причины: у большей части земельных участков, расположенных в «сером поясе» не выявлена имущественная принадлежность, более 80% всех земельных участков это небольшие участки площадью от 0 до 1 га, а также многие земельные участки принадлежат сразу нескольким собственникам.
Проекты редевелопмента в России имеют правовые, экономические и организационные проблемы. Правовой проблемой является отсутствие налаженности в работе института КРТ. На сегодняшний день некоторые аспекты не прописаны в Федеральном законе от 30 декабря 2020 г. № 494. На официальном сайте АО «ДОМ.РФ», единственного оператора, осуществляющего торги КРТ, выставлено всего 8 застроенных земельных участков на территории России. К экономическим проблемам относится отсутствие налаженного механизма по анализу здания для выбора частичного редевелопмента, а не сноса здания и строительства на его месте нового объекта недвижимости. А также недостаточное количество введенных видов экономического стимулирования для девелоперских компаний, реализующих проекты редевелопмента. К организационным проблемам можно отнести отсутствие программ переезда заводов из центральных и околоцентральных районов, а также проблема будущей монофункциональности «серого пояса» Санкт-Петербурга.
Таким образом, стоит предложить следующие направления совершенствования проектов редевелопмента в России:
1. Закрепление термина «редевелопмент» в нормативно-правовой документации.
2. Внесение изменений в Федеральный закон №494. Следовало бы прописать последовательность действий для ситуаций, когда в квартале и/или микрорайоне большую часть занимает частный сектор, для собственников комнат в коммунальной квартире. Стоило бы прописать пункты про капитальный ремонт и реконструкцию объектов наследия отдельных зданий. А также следует увеличить порог количества голосов за проведение КРТ среди жильцов с 2/3 (66%) до, например, 80%.
3. Учитывание зарубежного опыта в изымании земельных участков для общественной пользы, в процедуре подготовки проектов редевелопмента, в работе редевелоперских агентств.
4. Создание администрациями городов программ по оказанию помощи промышленным предприятиям по их переезду.
5. Предоставление земельных участков на особых условиях, с достаточными инженерными мощностями, транспортной доступностью, на специальных налоговых условиях.
6. Планирование территории, которая подвергается редевелопменту заранее. Определение необходимого объема инфраструктуры всех видов, резервирование земли под неё. Определение соотношения жилой, общественно-деловой, инженерной, транспортной и других зон. Ограничение доли жилой застройки. Разработка градостроительной документации и только потом продажа земельных участков девелоперам для освоения.
7. Внесение предложений какой именно общественно-деловой функцией стоит наделять территорию «серого пояса» - коммерческая недвижимость (коворкинги и формат «гибкого офиса»), торговая недвижимость, склады «последней мили», инфраструктура для хранения автомобилей, университеты и институты, запасники многочисленных музеев города.
8. Проведение анализа объекта недвижимости, проверка состояния здания и инженерной инфраструктуры, при их хорошем состоянии редевелопмент может быть экономически выгодней, чем новое строительство.
9. Введение со стороны государства и городских администраций экономических стимулов (государственно-частное партнерство, налоговые льготы, льготные кредиты) для поддержки проектов редевелопмента.
1. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ: [в ред. от 28.07.2012 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. – Ст. 49.
2. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ: [в ред. от 28.07.2012 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. – Ст. 56.3.
3. Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ (последняя редакция) «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» // Собрание законодательства РФ. - 30.12.2020.
4. Федеральный закон от 12.01.1996 N 8-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «О погребении и похоронном деле» // Собрание законодательства РФ. - 01.01.2022. – ст. 16.6.
5. Указ Президента РФ от 21.07.2020 N 474 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года» // Собрание законодательства РФ. - 21.07.2020.
6. Постановление Правительства Москвы от 04.04.1995 N 276 «О развитии и реорганизации производственных зон г. Москвы».
7. Закон Санкт-Петербурга от 21.12.2005 N 728-99 (ред. от 06.03.2019) «О Генеральном плане Санкт-Петербурга».
8. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 17.07.2007 N 864 «Об утверждении проекта планировки территории, Ограниченной Московским пр., наб. Обводного кан., полосой отвода Балтийской линии Октябрьской железной дороги, Благодатной ул., в Московском районе».
9. Постановление Правительства Совета министров СССР от 5.12.1987 N 1387 «О генеральном плане развития г. Ленинграда и Ленинградской области на период до 2005 года» (утратил силу).
10. Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 12 августа 1998 года N 788-р «О создании ОАО «Измайловская перспектива» (с изменениями на 20 сентября 1999 года) (утратил силу).
11. Соглашение между Санкт-Петербургом и ОАО «РЖД» о взаимодействии при подготовке к инвестиционному развитию территорий железнодорожных станций «Санкт-Петербург – Московский товарный» и «Санкт-Петербург – Варшавский» от 03.09.2005.
12. Быстров П. Н. Функциональный аспект редевелопмента промышленных территорий // Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета. 2008. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/funktsionalnyy-aspekt-redevelopmenta-promyshlennyh-territoriy
13. Джавадов Т. М. Использование редевелопмента для повышения эффективности использования объектов коммерческой недвижимости: российский опыт // Российское предпринимательство. 2018. Том 19. Номер 10.
14. Каменский В. А. «Ленинград. Генеральный план». Ленинград: Лениздат, 1971, 192 с.
15. Максимов С. Н. Управление девелопментом недвижимости: учебник. М.: Проспект, 2017, 336 с.....74