Тема: Проекты редевелопмента городских территорий и вопросы их совершенствования в современной России (на примере «серого пояса» Санкт-Петербурга»)

Реализованные проекты редевелопмента территорий оказывают большое позитивное влияние на развитие города. Они помогают преобразовывать как физические параметры городской среды (изменение архитектуры, увеличение безбарьерной среды для маломобильных групп населения), так и экономико-социальные (запуск новых экономических процессов в городе, увеличение доступности и спроса на жильё, появление новых рабочих мест).
Актуальность темы данной работы связана со значительным распространением исследуемого явления. Редевелопмент важен для городских жителей, городских властей и девелоперов. Для горожан важно появление новых объектов разного класса на рынке недвижимости, открытие новых общественных пространств, что в совокупности с другими факторами будет являться важным элементом формирования комфортной городской среды; для городских властей важно привлечение новых капиталов, поступление налогов в городской бюджет, равномерное развитие города; для застройщиков редевелопмент – это практически единственная возможность реализовать крупный проект в центральной или околоцентальной части города. Интерес к редевелопменту территорий в России возрастает с каждым годом. Это связано с увеличением площадей крупных городов из-за масштабного освоения городских окраин, а также с физическим и моральным износом объектов недвижимости.
Объект исследования – состоявшиеся проекты редевелопмента в «сером поясе» Санкт-Петербурга.
Предмет исследования – проблемы редевелопмента территорий в России.
Цель исследования – предложить правовые, организационные и экономические меры по решению проблем редевелопмента.
Данная цель обусловила постановку следующих задач.
Задачи исследования:
• Выявить особенности и ознакомиться с классификациями проектов редевелопмента;
• Изучить мировой и отечественный опыт редевелопмента;
• Проанализировать проблемы редевелопмента в «сером поясе» Санкт-Петербурга;
• Предложить направления по решению экономических, правовых и организационных проблем редевелопмента в России.
Методологическая база работы представлена как теоретическими (анализ, классификация, конкретизация, обобщение), так и практическими методами (описание, сравнение, SWOT-анализ).
Работа, общим объемом 67 страницы, состоит из трех глав, введения и заключения. Иллюстрирована таблицами, рисунками, картосхемами. Список источников содержит 74 наименования.

Купить

В результате проведенной работы можно отметить, что было изучено 62 источника, в том числе нормативно-правовая документация, книги и научные статьи на тему управления недвижимостью, официальные сайты реализованных редевелоперских проектов, а также новостные источники по теме развития и преобразования территорий.
В ходе проведенного исследования было выявлено, что важнейшими особенностями редевелопмента являются большое количество участников проекта редевелопмента, длительный период реализации проекта, возможное наличие на территории редевелопмента объектов культурного наследия, объектов недвижимости с необычными конструктивными особенностями, а важнейшей отличительной чертой видов редевелопмента является наличие сноса старых объектов недвижимости или проведение реконструкции и модернизации этих объектов.
Хотелось бы подчеркнуть, что редевелопмент сильно отличается в России и странах Европы и США. В городах Европы и США редевелопмент развивается с 50-ых годов 20 века, в России же с начала 21 века. В городах Европы и США проводится масштабный редевелопмент целых районов с созданием на территории, подвергшийся редевелопменту жилых и рабочих мест, мест рекреации и объектов социальной инфраструктуры. В России чаще всего это точечный редевелопмент, когда производится перепрофилирование одного здания, комплексный редевелопмент проводится только в Москве. За рубежом редевелопмент территорий управляется администрацией городов и регионов. В России этот процесс пока развивается хаотично и является инициативой бизнеса, а не является структурированным и управляемым процессом партнерства администрации и частного бизнеса.
В ходе проведённого исследования были выявлены проблемы редевелопмента в «сером поясе» Санкт-Петербурга. На его бессистемное развитие влияют следующие причины: у большей части земельных участков, расположенных в «сером поясе» не выявлена имущественная принадлежность, более 80% всех земельных участков это небольшие участки площадью от 0 до 1 га, а также многие земельные участки принадлежат сразу нескольким собственникам.
Проекты редевелопмента в России имеют правовые, экономические и организационные проблемы. Правовой проблемой является отсутствие налаженности в работе института КРТ. На сегодняшний день некоторые аспекты не прописаны в Федеральном законе от 30 декабря 2020 г. № 494. На официальном сайте АО «ДОМ.РФ», единственного оператора, осуществляющего торги КРТ, выставлено всего 8 застроенных земельных участков на территории России. К экономическим проблемам относится отсутствие налаженного механизма по анализу здания для выбора частичного редевелопмента, а не сноса здания и строительства на его месте нового объекта недвижимости. А также недостаточное количество введенных видов экономического стимулирования для девелоперских компаний, реализующих проекты редевелопмента. К организационным проблемам можно отнести отсутствие программ переезда заводов из центральных и околоцентральных районов, а также проблема будущей монофункциональности «серого пояса» Санкт-Петербурга.
Таким образом, стоит предложить следующие направления совершенствования проектов редевелопмента в России:
1. Закрепление термина «редевелопмент» в нормативно-правовой документации.
2. Внесение изменений в Федеральный закон №494. Следовало бы прописать последовательность действий для ситуаций, когда в квартале и/или микрорайоне большую часть занимает частный сектор, для собственников комнат в коммунальной квартире. Стоило бы прописать пункты про капитальный ремонт и реконструкцию объектов наследия отдельных зданий. А также следует увеличить порог количества голосов за проведение КРТ среди жильцов с 2/3 (66%) до, например, 80%.
3. Учитывание зарубежного опыта в изымании земельных участков для общественной пользы, в процедуре подготовки проектов редевелопмента, в работе редевелоперских агентств.
4. Создание администрациями городов программ по оказанию помощи промышленным предприятиям по их переезду.
5. Предоставление земельных участков на особых условиях, с достаточными инженерными мощностями, транспортной доступностью, на специальных налоговых условиях.
6. Планирование территории, которая подвергается редевелопменту заранее. Определение необходимого объема инфраструктуры всех видов, резервирование земли под неё. Определение соотношения жилой, общественно-деловой, инженерной, транспортной и других зон. Ограничение доли жилой застройки. Разработка градостроительной документации и только потом продажа земельных участков девелоперам для освоения.
7. Внесение предложений какой именно общественно-деловой функцией стоит наделять территорию «серого пояса» - коммерческая недвижимость (коворкинги и формат «гибкого офиса»), торговая недвижимость, склады «последней мили», инфраструктура для хранения автомобилей, университеты и институты, запасники многочисленных музеев города.
8. Проведение анализа объекта недвижимости, проверка состояния здания и инженерной инфраструктуры, при их хорошем состоянии редевелопмент может быть экономически выгодней, чем новое строительство.
9. Введение со стороны государства и городских администраций экономических стимулов (государственно-частное партнерство, налоговые льготы, льготные кредиты) для поддержки проектов редевелопмента.

Купить