Аннотация 3
ВВЕДЕНИЕ 5
I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ОБЛАСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
7
1.1. Правовые аспекты осуществления государственной кадастровой оценки 7
1.2. Существующие методики определения кадастровой стоимости
земельных участков и их особенности учета ЗОУИТ 12
1.2.1. Определение кадастровой стоимости методами массовой оценки . .. 14
1.2.2. Определение кадастровой стоимости в рамках индивидуального
расчета 18
II. АНАЛИЗ ОСОБЕННОСТЕЙ УЧЕТА ЗОУИТ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ
КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 20
2.1. Общие положения о ЗОУИТ 20
2.1.1. Понятие и виды ЗОУИТ 20
2.1.2. Установление, изменения и прекращение существования ЗОУИТ .. 23
2.1.3. Переходный период в отношении ЗОУИТ 25
2.2. Влияние ЗОУИТ на эффективность использования земельных участков
(на примере ИЖС в Санкт-Петербурге) 28
III. ПРАКТИКА ОСПАРИВАНИЯ КАДСТРОВОЙ СТОИМОСТИ КАК
ПОКАЗАТЕЛЬ НЕСОВЕРШЕНТСВА СУЩЕСТВУЮЩИХ МЕТОДИК В ЧАСТИ УЧЕТА ЗОУИТ 35
3.1. Проблемы учета ЗОУИТ при определении кадастровой стоимости
земельных участков 35
3.2. Существующая практика оспраивания кадастровой стоимости в Санкт-
Петербурге 36
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 41
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 43
ПРИЛОЖЕНИЕ А 50
Актуальность исследования. Качество результатов определения кадастровой стоимости напрямую зависит от развитости методологической и нормативно-правовой базы. Согласно п. 3 ст. 14 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г. «При определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о ... нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории ...» [5, ст. 14]. Из этого следует, что расположение земельного участка полностью или частично в границах ЗОУИТ накладывает определенные ограничения на право пользования таким земельным участком, что не позволяет его правообладателю в полной мере реализовывать свои права. Указанные обстоятельства снижают уровень ценности земельного участка, стоимостной эквивалент которой определяется в процессе проведения оценки. Однако, как показывает практика, существующая методика определения кадастровой стоимости земельных участков имеет ряд недостатков: некоторые методики не имеют возможность учитывать индивидуальные ценообразующие факторы каждого земельного участка, следовательно, количественное значение влияния ЗОУИТ на величину кадастровой стоимости не отражается при оценке.
Существующая статистика оспаривания кадастровой стоимости определяет необходимость построения более точной модели и учета такого ценообразующего фактора, как наличие обременений (ограничений) земельного участка в виде ЗОУИТ. Проблема учета фактора влияния ЗОУИТ при определении стоимости земельных участков представляет особую сложность, поскольку правовой статус таких зон определяется различными нормативноправовыми актами в зависимости от вида зоны.
Объектом исследования являются земельные участки в зонах с особыми условиями использования территории. Предмет исследования - влияние ЗОУИТ на кадастровую стоимость земельных участков.
Цель исследования заключается в обосновании необходимости учета ЗОУИТ при определении кадастровой стоимости земельных участков.
В соответствии с целью необходимо решить следующие задачи:
1. Проанализировать законодательную базу, регулирующую проведение государственной кадастровой оценки земельных участков;
2. Раскрыть содержание существующих методик определения кадастровой стоимости земельных участков и выявить их особенности учета ЗОУИТ;
3. Выявить проблемы учета ЗОУИТ при определении кадастровой стоимости земельных участков;
4. Определить закономерность влияния ЗОУИТ на кадастровую стоимость земельных участков;
5. Провести анализ практики оспаривания результатов определения кадастровой стоимости с учетом ЗОУИТ.
Таким образом, на основании изложенного можно заключить следующие выводы:
Во-первых, в результате анализа нормативно-правовой и методологической базы кадастровая оценка имеет ряд недостатков в части учета ограничений (обременений), в том числе, ЗОУИТ. Необходимо разработать более четкую модель определения влияния ЗОУИТ в колличественном и качественном отношении. Существующие методики не позволяют оценить этот факт в нужной мере, поскольку при массовой оценке невозможно учесть индивидуальные характеристики каждого земельного участка;
Во-вторых, ряд сложностей, возникающий при оценке, обосновывается переходным периодом в регулировании ЗОУИТ. Так, с 2018 года несколько раз переносился срок внесения сведений в ЕГРН обо всех зонах с особыми условиями использования территорий, что затрудняет оценщиков в поиске инфоромации о наличии обременений участков в различных источниках. Единая база ЗОУИТ существенно бы облегчила процесс оценки;
В-третьих, пространственный анализ влияния ЗОУИТ на эффективность использования земельных участков на примере ИЖС в Санкт-Петербурге показал, что площадь половины участков ИЖС (49,7%) находится в зонах с особыми условиями использования территоррии. Это можно связать с особенностью городской среды, поскольку Санкт-Петербург обладает как и уникальной природной средой, так и большим количеством промышленных предприятий, объектами культурного наследия;
В-четвертых, влияние ограничительного регламента ЗОУИТ на разрешенные виды деятельности на ИЖС составляет 68%, что однозначно доказывает необходимость учета ЗОУИТ при определении кадастровой стоимости более тщательно;
В-пятых, существующая практика оспраривания кадастровой стоимости в Санкт-Петербурге также доказывает необходимость внесения изменений в методики определения кадастровой стоимости в части учета ЗОУИТ. За последние пять лет как и в Комиссиях при Росреестре, так и в судах самым оспариваемым объектом недвижимости являются земельные участки. В среднем за пять общая кадастровая стоимость до и после рассмотрения заявлений об оспаривании падает на 27,7% в Санкт-Петербурге.
Все вышесказанное доказывает на необходимость учета зон с особыми условиями использования территории при определении кадастровой стоимости земельных участков и включить этот фактор отдельно в список ценообразующих факторов при проведении кадастровой оценки.
