Тема: Предварительный договор

Одним из активно применяемых правовых средств в современном гражданском обороте является предварительный договор. При этом, тенденцией последнего времени является также расширение регулирующих возможностей данной договорной конструкции.
На практике предварительный договор обычно заключается в двух случаях: во-первых, когда стороны еще не окончательно решили вступить в основной договор, но готовы связать себя правоотношением, в котором если одна из сторон решится, другая обязуется согласиться заключить договор. В контексте таких ситуаций опцион намного удобнее, но в реальности заключение предварительного договора достаточно распространено в силу инерции договорной практики. Во-вторых, большинство заключенных предварительных договоров, это предварительные договоры на заключение в будущем основного договора купли-продажи или аренды недвижимости, которая на момент заключения предварительного договора либо еще отсутствует, либо принадлежит третьему лицу и предполагается к выкупу продавцом или арендодателем.
Некоторое время в юридическом сообществе считалось, что нельзя заключить основной договор в отношении объекта, который еще не находится в распорядительной власти стороны, которая по договору обязуется распорядиться данным имуществом. Кроме того считалось невозможным согласовать в основном договоре, касающемся отчуждения или обременения некоего индивидуально-определенного имущества, его предмет не путем точной идентификации имущества, а путем фиксации некоего алгоритма определения данного имущества, который п озволит конкретизировать соответствующий объект в будущем к моменту исполнения обязательств.
Применительно к купле-продаже ошибочность этой странной идеи прямо следовала из текста Гражданского кодекса Российской Федерации. В отношении аренды ситуация была даже более сложная, так как долгое время положения ст. 164, п. 3 ст. 433 и ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации толковались таким образом, что до государственной регистрации договора долгосрочной аренды недвижимости такого договора в принципе нет: соответственно, так как регистрационный орган не зарегистрирует договор аренды до появления самого объекта у арендодателя, считалось и действительно технически было невозможным заключить основной договор аренды до появления у арендодателя распорядительной власти над объектом недвижимости и самого появления этой недвижимости как объекта гражданских прав...
Купить

Резюмируя изложенное, можно сделать следующие выводы.
Во-первых, предварительный договор по своей правовой природе является организационным, заключение которого влечет возникновение неимущественных, организационных правоотношений. Предварительный договор является двусторонне обязывающим. Возможно также заключение одностороннего и многостороннего предварительного договора.
Из определения предварительного договора, сформулированного в п. 1 ст. 429 ГК РФ следует, что предварительный договор заключается относительно заключения в будущем договоров о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг. Представляется, что данное определение предварительного договора является явно неполным и требует расширительного толкования.
Во-вторых, предварительный порождает обязательства заключить основной договор. Предварительный договор может содержать и нередко содержит дополнительные обязанности, которые стороны обязаны исполнять до заключения основного договора. Если такие дополнительные обязанности прямо не согласованы, они в ряде случаев могут восполнять правоотношение по предварительному договору за счет применения принципа добросовестности.
В-третьих, существенными условиями предварительного являются: предмет предварительного договора, т.е. обязанность сторон заключить основной договор; предмет основного договора; условия основного договора, которые хочет согласовать одна из сторон.
Под согласованием такого существенного условия, как предмет основного договора, следует понимать достаточную степень конкретизации основных обязательств сторон основного договора. Если речь идет о предварительном договоре на заключение в будущем основного договора купли-продажи или аренды, то характеристики отчуждаемого или подлежащего передаче в аренду имущества относятся к категории предмета договора...
Купить