ВВЕДЕНИЕ 4
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 6
1.1 Понятие недвижимости 6
1.2 Классификация объектов недвижимости 10
1.3 Рынок недвижимости и его характеристики 16
2. МЕЖДУНАРОДНЫЙ И ОТЕЧЕСТВЕННЫЙ РЫНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ВО ВРЕМЯ
ПАНДЕМИИ COVID-19 21
2.1 Характеристика международного рынка недвижимости в период пандемии COVID-19 21
2.2 Отечественный рынок недвижимости в период пандемии COVID-19 25
2.3 Прогноз развития рынка недвижимости в период пандемии COVID-19 31
3. АНТИКРИЗИСНЫЕ МЕРЫ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В
ПЕРИОД ПАНДЕМИИ COVID-19 36
3.1 Государственное регулирование рынка недвижимости во время пандемии COVID-19 36
3.2 Использование технологии проектирования «умных домов» во время пандемии COVID-
19 42
3.3 Экономическое обоснование предложенных мер 44
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 50
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 53
Пандемия COVID-19 перевернула сферу экономики объектов недвижимости и их оценку с ног на голову. Она оказывает огромное влияние на различные объекты недвижимости, на предприятия во всем мире, а также на рынок недвижимости в целом. Как и в случае со многими другими аспектами этой пандемии, ее последствия непропорционально сказываются на многих отраслях рынка недвижимости.
В соответствии с образовательной магистерской программой «Управление объектами недвижимости и развитием территорий» направления «Землеустройство и кадастры», управление недвижимостью - сложный и многогранный процесс, поэтому важной задачей является изучение рынка недвижимости для дальнейшего успешного управления развитием территорий, в том числе для разработки и внедрения новых подходов к созданию комфортной, социально и экономически стабильной городской среды, отвечающей интересам жителей и городских властей, особенно в период пандемии COVID-19.
Актуальность выбранной темы заключается в изучении развития рынка недвижимости в призме развития пандемии коронавируса для смягчения возможных негативных последствий, возникающих на рынке. Вследствие этого особо важно и актуально на сегодняшний день приведение возможных способов и путей решения проблемы.
Целью проведения научного исследования является теоретический анализ ключевых составляющих рынка недвижимости, изучение влияния пандемии COVID-19 на рынок объектов недвижимости, прогноз дальнейшего развития ситуации на рынке недвижимости на основе текущей ситуации и оценки принимаемых мер для уменьшения влияния данной пандемии, предложение собственных вариантов антикризисных мер и их обоснование.
Задачами выпускной квалификационной работы являются:
- изучение теоретических аспектов рынка недвижимости с последующим анализом нормативно-правовой составляющей рынка;
- анализ влияния пандемии COVID-19 на данный момент в текущих цифрах и показателях;
- исследование предпринимаемых антикризисных мер;
- предложение собственных путей решения возникающих проблем во время пандемии, рассмотрение их экономического обоснования;
- обобщение выводов о результатах проделанной работы.
Объектами исследования являются не только объекты рынка недвижимости в период пандемии COVID-19, но и изменения, которые могут затронуть города после пандемии.
Предметом исследования является влияние пандемии COVID-19 на рынок недвижимости.
Методологической основой выпускной квалификационной работы являются литературные источники следующих авторов: С.Н. Максимов, А. Н. Асаул, Е. С. Озеров и другие. Также для анализа используются различные статьи в сети интернет.
Нормативно-правовой основой являются Гражданский [2], Земельный [3] и Градостроительные кодексы РФ [1], в которых приведены основные термины и понятия, такие как, например, понятие недвижимости (130 статья ГК РФ), влияние на которую пандемии и является объектом исследования.
Структура работы состоит из введения, основной части, состоящей из трёх глав, заключения и списка использованных источников. Первая глава посвящена теоретическим аспектам рынка недвижимости, где рассматриваются основные понятие и характеристики объекта исследования. Во второй главе анализируется влияние пандемии COVID-19 как на мировой рынок недвижимости, так и на отечественный. Рассматриваются основные проблемы и современные возможности и на основании этого дается дальнейший прогноз развития ситуации. В третьей главе изучаются антикризисные меры, принимаемые государством для смягчения негативного воздействия пандемии на рынок недвижимости, анализируются сильные и слабые стороны этих мер, а также предлагаются собственные меры и проводится обоснование этих мер.
В ходе исследования применялись следующие методы:
- Метод анализа, который подразумевает разложение предмета исследований на более мелкие конкретные части для их дальнейшего более детального изучения;
- Метод классификации, состоящий из иерархического и фасетного методов и направленный на разделение предмета исследования на определенные группы по соответствующим признакам для дальнейшего структурирования информации.
- Графический метод, который наглядно показывает анализируемую информацию, в том числе для проведения анализа во временной динамике.
- Метод сравнения, который показывает основные сходства и различия, объекта исследования, с другими объектами, которые рассматривались при изучении.
В связи с тем, что пандемия коронавируса COVID-19 внесла серьезные изменения в сферу экономики объектов недвижимости и оказала огромное влияние на различные объекты недвижимости, на предприятия во всем мире, в том числе на рынок недвижимости и развитие территорий в целом, то изучение ее последствий, сказывающихся на многих сферах рынка недвижимости, являлось главной целью исследования.
В ходе проделанной работы были достигнуты следующие результаты:
1. Изучены теоретические аспекты рынка недвижимости, которая является основной и одной из главных составляющих национального богатства страны. По своей природе недвижимость первоначально состоит из земли и каких-либо улучшений на ней, которые могут влиять на нее как положительно, так и отрицательно. Помимо этого, существует и такая недвижимость, называемая «квазинедвижимость», которая не имеет прочной связи с землей и в силу этого возникают сложности в нормативно-правовом регулировании данного вопроса. Также в ходе изучения теоретических аспектов были проанализированы классификации недвижимости: по происхождению, по назначению, по типу, по комфортности, по виду и другие. Классифицируя объекты недвижимости, использовались фасетный и иерархичные методы классификации. Из-за того, что объекты недвижимости обладают большим количеством характеристик, как количественных, так и качественных, их классификации постоянно изменяются и дополняются с развитием рынка недвижимости, который также имеет свои особенности.
К таким особенностям относится низкая ликвидность на рынке недвижимости, различная скорость изменения конъюнктуры рынка, существование первичного и вторичного рынка, присутствие в нем черт рынка товаров и капитала, взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг, противоречивость рынка недвижимости и реальной экономики, а также присутствие различных рисков, возникающих при управлении рынком недвижимости.
Была рассмотрена классификация рисков, возникающих при управлении недвижимостью, проведен анализ, после которого можно прийти к выводу, что недостаточное уделение внимания управлению возможными рисками может пагубно сказаться на дальнейшей перспективе развития рынка и отразиться во влиянии на административные, социальные факторы, а также факторы окружающей среды.
Поэтому можно сделать вывод о том, что рынок недвижимости - сложный «организм», требующий комплексного и системного подхода при его анализе.
2. Был исследован международный, включая такие страны как Турция, Китай, США, рынок недвижимости как во время пандемии COVID-19, так и во время других эпидемий для того, чтобы найти закономерности и использовать возможные пути решения прошлых лет. Анализируя влияние пандемии на международные рынки недвижимости, можно отметить, что наблюдаются закономерности, характерные для всех стран - в начале пандемии происходит падение активности на рынке из-за возникшей неопределенности, а также введения карантинных мер, однако затем наблюдается отложенный спрос, и после государственной поддержки, например, снижения процентной ставки по ипотечным кредитам, рынок недвижимости начинает восстанавливаться.
3. Проанализирован отечественный рынок недвижимости, который показывает аналогичную другим странам тенденцию. Примером этого служит снижение объемов строительства в начале пандемии, а затем рост и даже максимальные показатели.
Рассматривая уже конкретно различные сегменты рынка недвижимости, было выявлено, что пандемия затронула каждый из них, с той лишь разницей, что какие-то сильнее - гостиничная недвижимость, где доход на доступный номер упал аж на 70%, а какие-то наоборот, показали рост - складская недвижимость, которая увеличила свои показатели более чем в 2 раза.
4. По проведенному анализу был дан прогноз развития ситуации на рынке недвижимости, но из-за возможных изменений, которые может привнести пандемия нельзя со стопроцентной уверенностью говорить о том, как поведет себя рынок в будущем. Однако уже видны некоторые тенденции, например, в том, что рынок стал переориентироваться на загородную недвижимость, поддержку которой оказало в том числе государство. Из-за преимущественно дистанционного характера работы у большого количества населения возрос спрос, что повлекло за собой увеличение инвестиций в данном сегменте.
Еще одной из особенностей стал переход части ритейла именно из-за пандемии COVID-19 в онлайн формат, который при этом не вытеснил обычную продажу. Поэтому ожидается развитие обоих режимов. К тому же, если коронавирусные меры также продолжат смягчаться, то рынок недвижимости продолжит стабилизироваться и наращивать свои показатели. Поэтому дальнейшее наблюдение за ситуацией и применение мер поддержки рынка, позволяющих смягчить негативное воздействие в этот период, особенно важно.
5. В ходе работы были проанализированы основные меры государственной поддержки рынка недвижимости, заключающиеся в снижении процентных ставок кредитования для застройщиков, продлении льготной ипотеки, произведена пролонгация сроков действия разрешающих документов на объекты недвижимости. Помимо этого, как уже упоминалось ранее, была осуществлена комплексная поддержка развития индивидуального жилищного строительства, выражающаяся в реализации государственной программы «Развитие индивидуального жилищного строительства в Российской Федерации». Принят механизм эскроу-счетов, обладающий как положительными, так и отрицательными эффектами. В ходе работы проанализирована осуществляемая государством модернизация жилищного фонда. Рассмотрены проводимые государством программы реновации и комплексного развития территории, в том числе «Стандарт комплексного развития территорий» и проблемы, возникающие в данной области.
6. Из-за того, что не все применяемые средства воздействия на рынок
недвижимости со стороны властей до конца доработаны, были предложены в том числе свои варианты, которые возможно помогут смягчить возникшую шоковую ситуацию на рынке недвижимости. Так, предложено ограничение высотности застройки инструментами градостроительного регулирования для снижения вероятности распространения инфекции, а также повышения комфортабельности жизни населения.
Другим предложением стало внедрение «умных технологий» на рынок недвижимости, ведь именно за счет применения энергоэффективных технологий можно снизить негативное влияние пандемии, что позволит сэкономить не только в денежном эквиваленте, но и в процессе принятия решений. Итогом предложенных мер стало их экономическое обоснование, которое осуществлялось через величину чистого дисконтированного дохода, индекс доходности и срок окупаемости проекта. Предлагаемый проект является эффективным и заслуживает внимания во время пандемии COVID-19 не только с экономической точки зрения, но и с точки зрения предотвращения возникновения непредвиденных обстоятельств, будь то затопления, пожары и другие.
Таким образом, благодаря анализу рынка недвижимости, сбору необходимых статистических данных были получены выводы о изменениях как в государственной жилищной политике, так и в структурных изменениях рыночных трендов. Полученные результаты будут полезны для дальнейшего применения исследователям, инвесторам, а также и представителям органов государственной власти.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
