Тема: Расторжение и изменение договора аренды

Актуальность выбранной мной темы выпускной квалификационной работы заключается в том, что договор аренды на сегодняшний день является одним из самых востребованных договорных институтов, которые применяются в гражданском обороте. Правовое регулирование данного гражданско-правового договора предполагает широкую динамику взаимодействия сторон, как при его заключении и исполнении, так и при изменении и расторжении договора. Стороны договора аренды на основании норм гражданского законодательства могут себе предоставить вполне комфортные условия, позволяющие без существенных потерь прервать договорные отношения или внести в них необходимые изменения, позволяющие продолжить действие договора. При этом стороны должны чётко понимать, какие у них есть гарантии и правовые средства защиты от недобросовестных действий своего контрагента, намеревающегося без всяких оснований расторгнуть договор аренды, а также понимать весь риск совершения недобросовестных действий по изменению и расторжению договора со своей стороны.
В связи с этим, теория гражданского права, установки законодателя и правоприменительная практика создают необходимый ресурс правовых средств, которыми стороны договора аренды могут воспользоваться для осуществления своего права на изменение или расторжение договора. Необходимость исследования такого ресурса и обусловило наш выбор в пользу актуальности заявленной темы.
Цель исследования - анализ норм гражданского законодательства и материалов судебной практики по вопросам изменения и расторжения договора аренды, выявление актуальной проблематики в этой сфере, требующей своего разрешения.
На основании поставленной цели можно определить следующие задачи исследования:
• рассмотреть общие основания и порядок изменения или расторжения договора аренды по действующему гражданскому законодательству РФ;
• определить специфику изменения и расторжения договора аренды отдельных видов имущества;
• выявить существующие в данной сфере исследования проблемы законодательства и судебной практики.
Объект исследования - общественные отношения, складывающиеся в сфере применения положений гражданского законодательства РФ о расторжении или изменении договора аренды между участниками гражданского оборота.
Предмет исследования - нормы гражданского законодательства РФ, регулирующие основания и порядок изменения или расторжения договора аренды.
Теоретическую основу исследования составили научные труды таких ученых как Белов В.А., Боткин С.Н., Вавилин Е.В., Замрыга Д.В., Захаркина А.В., Кандауров А.В., Ковалева О.А., Козырь О.М., Кортиашвили Н.В., Никурадзе А.Ш., Свириденко О.М. и др.
Нормативно-правовую основу исследования составили Гражданский кодекс РФ, иные федеральные законы, подзаконные нормативные акты, содержащие нормы гражданского законодательства, регулирующие основания и порядок изменения или расторжения договора аренды.
Методологическую основу исследования составляют современные методы познания, включая методы формальной логики, анализа и синтеза, дедукции и индукции, а также сравнительно-правовой, формально­юридический методы, метод системного и комплексного решения поставленных в исследовании задач.
Структура выпускной квалификационной работы состоит из введения, двух глав, разделённых на параграфы, заключения, списка используемой литературы и используемых источников.
Купить

По результатам проведённого исследования можно сделать следующие выводы.
Вопросам изменения и расторжения договора в принципе посвящено не мало научных трудов в юридической литературе. Применительно же к договору аренды в настоящей работе мы провели анализ своих общих оснований изменения или расторжения договора в рамках общих положений ГК РФ о договоре аренды (параграф 1 главы 34), основываясь на положениях главы 29 ГК РФ и иного гражданского законодательства.
В первую очередь, были рассмотрены основания изменения договора аренды, которые необходимы или возможны для сторон, но при этом позволяют сохранить его действие, сохранить в силе сам договор. Интуитивно понятно, что стороны, действуя в своих интересах и в стремлении сохранить их взаимный баланс, вправе пересмотреть и изменить договорное условие о цене, что особенно актуально для долгосрочных договоров - меняющаяся конъюнктура рынка может вносить объективные коррективы в ранее достигнутые договоренности.
Мы пришли к выводу, что продолжительное время возникали разногласия относительно правовой природы нормы п. 3 ст. 614 ГК РФ о возможности изменять условие о размере арендной платы - её императивности или диспозитивности. В связи с этим на практике сформировался ряд положений, определяющих правовую природу данного процесса, в том числе ее диспозитивную и императивную направленность, которые сводятся к следующему.
Во-первых, количество пересмотров субъектами договора аренды условия о размере арендной платы в случае, если такое изменение происходит по достижении соответствующего соглашения сторонами, т.е. обоюдно, не ограничено законом, следовательно, стороны вправе путем подписания соответствующих дополнений к договору неоднократно, в том числе в течение одного календарного года, изменять размер арендной платы и (или) порядок ее расчета.
Во-вторых, в случае если изменение размера арендной платы и (или) порядка его расчета осуществляется в одностороннем порядке арендодателем в связи с наличием соответствующего условия в договоре аренды, кратность таких изменений в любом случае не может превышать одного раза в год. Данное положение преследует цель защитить арендатора как слабую сторону договора аренды, поскольку порядок ценообразования и взаиморасчетов, как правило, на практике, является условием, продиктованным арендодателем, пересмотр которого невозможен по причинам, связанным с личностью арендодателя.
На практике, арендодатель может навязать арендатору изменение условий договора аренды в свою пользу, к своей выгоде, а арендатор не вправе требовать оставления прежних условий от прежнего содержания договора аренды, он может только отказаться от подписания договора аренды на новых условиях и искать себе нового арендодателя.
Наше внимание также привлекло такое условие договора аренды, как неотделимые улучшения арендуемого имущества. По сути, это качественная характеристика предмета договора аренды. И может так статься, что сам объект аренды изменился до неузнаваемости вследствие произведенных арендатором улучшений настолько, что в пору задуматься о внесении изменений в договор аренды, чтобы объект аренды соответствовал его описанию в договоре....
Купить