Введение 3
Глава I. 6
§ 1. Понятие и история правового регулирования зон с особыми условиями использования территории в России. 6
§ 2. Зоны с особыми условиями использования территории в США и иных правопорядках. 12
Глава II 23
§ 1 Классификация зон с особыми условиями использования территории. 23
§ 2. Способы обеспечения интересов собственников недвижимости в границах зон с особыми условиями использования территории. 29
Глава III. 51
§ 1 Соотношение учета частного интереса при изъятии земель для публичных нужд и установлении зоны с особыми условиями использования территории. 51
§ 2. Соотношение учета частного интереса при установлении публичного сервитута и зоны с особыми условиями использования территории. 58
Заключение 68
Использованные источники
Множество инфраструктурных проектов, возводимые частными лицами производственные комплексы, богатое культурное наследие Российской Федерации, такие объекты требуют обеспечения либо их охраны от негативного воздействия человека, минимизации риска утраты таких объектов, либо защиты жизни и здоровья граждан от воздействия таких объектов. Эти задачи решаются разными правовыми институтами: публичным сервитутом, изъятием земель для публичных нужд, но самым универсальным и распространённым в России является установление зоны с особыми условиям использования территории, представляющей из себя наложение специального правового режима на территории и земельные участки вокруг объекта и занятые этим объектом.
В законодательстве с недавнего времени закреплено огромное многообразие ЗОУИТ, отвечающих самым различным целям. В тоже время, установление особого правового режима посредством ЗОУИТ закономерно влечет за собой определенные ограничения в использовании земельных участков, а значит и уменьшение власти частного собственника над своим объектов недвижимости. В некоторых случаях эти ограничения почти не влияют на объем правомочий лица, однако зачастую в результате установления ЗОУИТ власть собственника заметно умаляется, а земельный участок существенно теряет в своей ликвидности и экономической привлекательности.
Выходит, что, удовлетворяя публичный интерес, уполномоченные государственные органы, устанавливающие зоны с особыми условиями, могут существенно ущемить частный интерес, низведя право собственности до одной лишь реестровой записи без возможности реализовывать правомочие пользования, осуществив, по сути, квази-изъятие недвижимости. В этом вопросе важна обоснованность введения ограничений исключительными обстоятельствами и предоставление собственнику справедливой компенсации за такие потери. В этих целях 27 января 2022 года было принято Постановление Правительства РФ № 49 «О возмещении убытков при ограничении прав собственников земельных участков». Однако, несмотря на выбранный законодателем вектор учета интересов частных лиц при установлении ограничений, ситуация далека от разрешенной. В этой связи актуальность настоящей работы сложно переоценить.
Цель исследования заключается в анализе достижении баланса частного и публичного интереса при установлении ЗОУИТ, сравнении опыта достижения баланса интересов при установлении публичных сервитутов и при изъятии земель для публичных нужд.
Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в связи с возмещением ограничений прав частных лиц, вызванных установлением ЗОУИТ, институтом изъятия земель, публичным сервитутом.
Задачей настоящего исследования является сравнительный анализ правовых норм Федерального закона №342-ФЗот 03.08.2018, Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, исследование актуальной практики Верховного суда Российской Федерации и нижестоящих судов, выявление основных проблем правового регулирования компенсации ограничений, анализ пропорциональности используемых мер при ограничении права собственности, исследование методов обеспечения баланса в смежных институтах законодательства, формулирование предложений по улучшению правового регулирования.
Нормативной базой для настоящего исследования служат положения правовых норм Федерального закона №342-ФЗ , Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, посвященные правовому регулированию ЗОУИТ, нормативные акты субъектов Российской Федерации, вводящие правовые институты, аналогичные ЗОУИТ.
Теоретическую основу для настоящего исследования составляют научные труды, монографии, практические пособия российских специалистов в области земельного и природоохранного права (Антропов Д.В., Болтанова Е.С., Жаркова О.А., Золотова О.А., Кичигин Н.В., Краснова Т.С., Некрестьянов Д.С.., Стрембелев С.В.) посвященные проблемам зон с особыми условиями использования территории, институту изъятия земель для государственных нужд, публичным сервитутам.
Структура настоящей работы состоит из трех глав, каждая из которых включает два параграфа и выводы в конце каждого. Первая глава посвящена понятию и истории правового регулирования зон с особыми условиями использования территории в России, сравнительно-правовому исследованию зарубежного опыта обеспечения публичного интереса при ограничении имущественных прав собственников недвижимости. Вторая глава посвящена классификации зон с особыми условиями использования территории, способам обеспечения интересов частного лица при установлении зон с особыми условиями использования территории. Третья глава посвящена исследованию решения заявленной проблематики в смежных институтах, методах обеспечения частного интереса при изъятии земель для публичных нужд и установлении публичных сервитутов в целях выявления сложившихся подходов, применимых при установлении зон с особыми условиями использования территории.
В ходе исследования было изучено большинство имеющихся доктринальных источников, трудов, монографий и статей, посвященных проблематике баланса интересов при установлении ЗОУИТ, изъятию земель для государственных и муниципальных нужд, публичных сервитутов. Было проанализировано имеющееся законодательство в обозначенных областях, а также судебная практика по вопросам правоприменения в ситуациях конфликта частного и публичного интереса, изучены подходы судов в поиске баланса упомянутых интересов при компенсации потерь частным собственникам.
По результатам исследования автор пришел к выводу, что существующее правовое регулирование ЗОУИТ обеспечивает публичные интересы ценой ущемления интересов частных лиц. Наблюдается серьезная диспропорция в налагаемых ограничениях на земельные участки при установлении ЗОУИТ без предоставления пропорциональной компенсации пострадавшим лицам, усугубляемое невозможностью однозначно установить наличие или отсутствие ЗОУИТ на земельном участке. В результате частные собственники далеко не всегда получают справедливую компенсацию при наложении таких ограничений, так как обязаны доказать виновность государственного органа при причинении убытков, невозможность использования своего объекта, а также рискуют стать ответчиками по делам о сносе самовольных построек. Заметно лучше обстоит ситуация в вопросе учета частного интереса при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Законодателем предусмотрены справедливые механизмы донесения информации о планируемом изъятии, гарантии рыночности и справедливости возмещения стоимости изымаемой недвижимости. Публичные сервитуты, во многом преследуют те же цели, что и ЗОУИТ – обеспечить публичный интерес, как, например, при размещении объектов электросетевого хозяйства, в связи со строительством автомобильных дорог, однако установление публичного сервитута даже не влечет внесение сведений в ЕГРН в отношении участка, оказывающегося затронутым им. Публичный сервитут часто используется для обхода процедур изъятия земель на возмездных началах, как и в случае с ЗОУИТ происходит регуляторное-изъятие частной собственности. Плата за публичный сервитут в сравнении с налагаемыми ограничениями не может покрыть какие-либо убытки, вызванные его установлением.
Таким образом, в современном правовом регулировании в Российской Федерации имеются несколько правовых институтов, преследующих схожие цели, однако только институт изъятия земель для государственных и муниципальных нужд сбалансированно относится к частному интересу, не возлагает дополнительное бремя доказывания перечисленных выше обстоятельств, в отличие от ЗОУИТ и публичных сервитутов. Законодательство о ЗОУИТ нуждается в предоставлении компенсаций при невозможности использовать недвижимость на более лояльных к частным собственникам условиях: при наложении ограничений необходимо обеспечить декларируемую в Конституции РФ предварительность и возмездность, исключить деликтные начала в возмещении убытков при установлении ЗОУИТ, предписать судам посредством разъяснения высшей судебной инстанции исходить из концепции возмещения потерь по статье 16.1 Гражданского кодекса РФ, определить в законе невозможность использования как невозможность реализации правомочия пользования в соответствии с основным видом разрешенного использования, законодательно установить обязанность компенсировать упущенную выгоду даже в ситуации, когда собственник не успел приступить к использованию участка, устранить двойственность толкования сроков для заявления требования об убытках или выкупе недвижимости, установить изменение течения срока давности для заявления требования убытков или выкупа при противоречивом поведении государственных органов (например, в ситуации выдачи разрешения на строительства в границах ЗОУИТ), упростить стандарт осведомленности о существовании ограничений до наличия указания на них в правоустанавливающих документах на земельные участки.
С принятием вышеизложенных мер оборот недвижимости будет гораздо более защищен от непрогнозируемых рисков, будет достигнут справедливый баланс частного и публичного интереса, гарантия неприкосновенности частной собственности будет предоставляться на качественно новом уровне, риск удовлетворения публичного интереса за счет частного будет минимизирован.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
