Введение 3
Глава 1.Генезис института права застройки 6
1.1. Предоставление участков под строительство в Римской Империи 6
1.2. Предоставление участков под строительство в Германии 8
1.3. Предоставление участков под строительство во Франции 10
1.4. История права застройки в отечественном правопорядке 12
Глава 2. Правовое регулирование договора аренды для целей строительства как разновидности договоров аренды 17
2.1. Понятие договора аренды и его элементы 18
2.2. Порядок заключения договора аренда для целей строительства 30
2.3. Вещные эффекты договора аренды 32
2.4. Порядок расторжения договора аренда для целей строительства 36
2.5.Последствия прекращения договора аренды для целей строительства 45
Глава 3.Анализ проекта введения права застройки в отечественное законодательство 52
Заключение 62
Список использованных источников и информационных материалов 64
Начиная с 2009 года, с регулярной периодичностью звучат предложения по совершенствованию гражданского законодательства в части установления закрытой системы вещных прав, предлагается введение специального института предоставления земельных участков под строительство – суперфиция, указанному вопросу посвящается множество научных работ, статей. Вместе с тем подробному анализу конструкции предоставления земельных участков под строительство в существующем виде, выявлению ее особенностей и устранению недостатков уделено не так много внимания. Для того, чтобы решать вопросы относительно введения новых институтов и усовершенствования существующего регулирования нужно сначала определить в каком виде правоотношения функционируют в настоящий момент, чему и будет посвящено настоящее исследование.
Целью научно-исследовательской работы является определение правовой природы отношений по предоставлению земельных участков для целей строительства в том виде, в котором они встречаются в российском правопорядке в настоящий момент, и внесение предложений по усовершенствованию регулирования этих отношений.
Для достижения цели поставлены следующие задачи:
1. рассмотреть, как осуществлялось регулирование отношений по временной передаче земельных участков под строительство в историческом контексте в России и в иных правопорядках;
3. подробно проанализировать существующее регулирование «строительной аренды»;
4. провести мониторинг правоприменительной практики на предмет того, какие проблемы возникают наиболее часто, и как они решаются;
5. рассмотреть проект реформы гражданского законодательства по введению права застройки;
6. на основании изученного материала предложить возможные варианты по усовершенствованию регулирования правоотношений.
Объектом исследования являются гражданско-правовые и
земельно-правовые отношения, возникающие в процессе предоставления земельных участков для строительства зданий и сооружений.
Предметом исследования выступают нормы российского законодательства, положения Концепции развития гражданского законодательства РФ (далее – Концепция) и подготовленного в соответствии с ней проекта Федерального закона № 47538-6/5 (второе чтение) «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации далее - Законопроект), нормы законодательства Германии, Франции, регулирующие отношения, связанные с предоставлением земельных участков под строительство; нормы российского дореволюционного и советского законодательства о праве застройки; доктринальные исследования по теме ВКР; судебно-правовые позиции, касающиеся аренды земельных участков для целей строительства.
Методологическая база исследования включает в себя общенаучные методы познания (анализ, синтез, индукция, дедукция, сравнение), что применимо при изучении как нормативного регулирования, так и правоприменительной практики. В ходе работы также использовались методы системного толкования и сравнительно-правовой метод (для рассмотрения вопросов сопоставления различных моделей регулирования отношений по передаче участка для целей строительства, в том числе и в законодательстве других стран).
Степень научной разработанности проблемы и теоретическая основа исследования. Ряд отечественных и зарубежных ученых исследовали историю развития отношений по предоставлению земельных участков под строительство и связанные с ними проблемные вопросы: М.М. Агарков, Ю. Барон, К.М. Варшавский, М.В. Виленкин, С.И. Вильнянский, И.С. Вольман, А.С. Выдрин, А.Г. Гойхбарг, И.М. Гревс, Я.А. Канторович, Л.А. Кассо, Б.Ф. Мовчановский, М.И. Митилино, И.Б. Новицкий, Т.Е. Новицкая, И.С. Перетерский, В.К. Райхер, А.Л. Фрейтаг-Лоринговен, Г.Ф. Шершеневич и др.
При подготовке к выпускной квалификационной работе (далее – ВКР) также использовались труды современных российских ученых: В.А. Алексеева, Р.С. Бевзенко, В.А Белова, В.В. Витрянского, И.А. Гребенкиной, А.Д. Рудокваса, А.О. Рыбалова, С.А. Синицына, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, М.А. Церковникова.
Нормативная основа представлена положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), иных федеральных законов, постановлениями и определениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ), Верховного Суда Российской Федерации (далее – ВС РФ), а также решениями арбитражных судов.
Научная новизна ВКР состоит в том, что она содержит комплексное исследование ряда теоретических и практических проблем института строительной аренды, которые недостаточно изучены. Исчерпывающее исследование в области моделей правового регулирования отношений по предоставлению земельных участков под строительство в области сравнения национального права и зарубежных правопорядков в российской доктрине отсутствует.
В ходе научно-исследовательской работы были сделаны следующие заключения и выводы.
Основной формой собственности для земельных участков в настоящий момент является публичная собственность (более 90% от площади земельного фонда страны).
С учетом существующего правового регулирования конструкция договора строительной аренды используется не только для пополнения средств бюджета или как механизм развития городов и поселений, но и как средство контроля над застройщиками. В связи с чем участки не продаются или сдаются в долгосрочную аренду под строительство, а предоставляются на небольшой срок (до 10 лет), за который необходимо успеть построить объект.
В случае успешного завершения строительства застройщику предоставляется возможность выкупить участок или взять его в аренду для эксплуатации здания. Если строительство не будет завершено в установленный срок, то в действие вступает механизм ст. 239.1 ГК РФ, и объект незавершенного строительства может быть изъят путем продажи с публичных торгов.
В качестве недостатков договора аренды земельных участков под строительство критики указывают на его краткосрочность, низкую залоговую привлекательность. С таким положением сложно не согласиться, но это закономерное следствие регулирования, обозначенного выше, подобный порядок является осознанным выбором законодателя.
Конструкция права застройки, предложенная в Законопроекте, частично устраняет указанные недостатки, вместе с тем он не лишен своих изъянов, а также его принятие вызывает самостоятельные вопросы (например, в чем необходимость создания специального института, если можно добиться аналогичных целей при помощи договора аренды).
Относительно необходимости внедрения права застройки возникают следующие сомнения. В ходе исторического анализа было установлено, что изначально строительная аренда и суперфиций зарождались там, где существовала острая потребность в земле и недостаток средств на ее приобретение в собственность. Поскольку в настоящий момент наличие земельного участка не является столь острой необходимостью для производства и жизнедеятельности, то возникает вопрос о том, насколько будет востребовано право застройки при его введении в отечественное законодательство.
В любом случае, следует отметить следующее, даже включение права застройки в отечественное законодательство не должно приводить к серьезному изменению договора аренды (оставлению ей только обязательственных характеристик), поскольку она регулирует широкий спектр отношений и решает различные задачи, принятие права застройки не сможет ее заменить в полном виде. Наиболее перспективным видится вариант, когда эти конструкции будут существовать параллельно и уже практика решит, какая из них является более удобной и востребованной.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
