ВВЕДЕНИЕ 4
1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ 6
1.1. Понятие привлекательности территорий и земельных участков 6
1.2. Анализ существующих подходов к оценке недвижимости и территории для её использования с учётом разных точек зрения (покупатели, застройщики, инвесторы) 8
1.3. Существующие методики оценки привлекательности городской недвижимости 14
1.4. Нормативно-правовые аспекты строительства в городе Санкт-Петербург 17
1.5. Создание собственной методики оценки привлекательности незастроенных земельных участков в городе Санкт-Петербург 20
2. Оценка существующей ситуации на рынке жилищного строительства в городе санкт-петербург 23
2.1. Динамика жилищного строительства в городе Санкт-Петербург в постсоветский период 23
2.2. Пространственные аспекты застройки города в постсоветский период 30
2.3. Основные тенденции по определению новых предпочтений в застройке и комфортной среде для горожан 34
ГЛАВА 3. АПРОБАЦИЯ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ЖИЛИЩНОЙ ЗАСТРОЙКИ В МОСКОВСКОМ РАЙОНЕ Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ 46
3.1 Анализ доступной для жилищного строительства территории Московского района. 46
3.2. Применение методики на Московском районе Санкт-Петербурга 58
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 69
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 71
ПРИЛОЖЕНИЯ 74
Актуальность исследования состоит в том, что Санкт-Петербург является вторым важнейшим центром притяжения внутренних мигрантов и демонстрирует впечатляющий рост населения за счет механического прироста, оставаясь крайне привлекательным для студентов, инноваторов, бизнесменов и предпринимателей и других групп населения. В Стратегии пространственного развития РФ СПб занимает особое место как центр-агломерация с ускоренным экономическим ростом. Город существенно расширяется за счет пригородных территорий и за счет массового строительства на бывших сельскохозяйственных землях, а также на намыве и за счет редевелопмента промышленных территорий. Город Санкт-Петербург характеризуется постоянным ростом населения за постсоветский период, из-за чего вопрос строительства жилья на свободных земельных участках в черте города становится более актуальным, а с учётом большой территории и различных экологических, юридических и инфраструктурных аспектов, довольно сложным. Кроме того, актуальность темы затрагивают процессы утверждения новых документов территориального планирования города — правил землепользования и застройки, а также Генерального плана города Санкт-Петербург.
Объект исследования: свободные земли города Санкт-Петербурга.
Предмет исследования: привлекательность свободных земель города Санкт-Петербурга для жилищной застройки
Цель исследования: предложить методику оценки привлекательности территорий для жилищного строительства и апробировать её на одном из районов города Санкт-Петербурга
Задачи исследования:
- изучить существующие подходы и методики оценки свободных территорий для жилищной застройки;
- проанализировать современные нормативно-правовые условия жилищного строительства в городе Санкт-Петербург;
- изучить пространственные аспекты застройки города в современный период;
- определить свободные земли города Санкт-Петербурга;
- найти доступные параметры городской среды и создание методики оценки привлекательности территорий города для жилищного строительства.
В работе, затрагивается комплексная оценка земельных участков, что говорит о преимущественно системном подходе. Методы исследования, использованные в данной работе: статистический, картографический, сравнительно-географический.
Значимость исследования заключается в детальном анализе особенностей жилищного строительства в городе Санкт-Петербург и в дальнейшем создании новой методики оценки привлекательности земель для жилищной застройки непосредственно для земельных участков города на основании индивидуальных факторов города (местоположение, доступность, правила зонирования, экологические проблемы и тенденции рынка).
Структура работы включает в себя введение, основную часть, состоящую из 3 глав, а также заключения, списка литературы и 3 приложений. Общий объём работы — 74 страницы.
Понятие свободных земель в рамках города закреплено слабо: как и в градостроительных документах и нормативно-правовых актов, так и в научных исследования. На практике свободные участки покупаются после поиска с учётом различных факторов, прежде всего наличием уже существующих собственников земли, их построек, а также доступностью для строительства в рамках городских ограничений.
После изучения предыдущего опыта исследования оценки земельных участков было сформировано понятие привлекательности – как показатель благоприятности той или иной деятельности на территории, выражаемый в различных количественных и качественных оценках, а также описано 4 основных вида привлекательности земельных участков, рассматриваемых в исследованиях географов, экономистов, строителей и архитекторов.
Проанализирован постсоветский период жилищного строительства в городе Санкт-Петербург. Его можно назвать цикличным и крепко связанным с экономическими кризисами: активные периоды роста ввода жилья сменялись стагнациями и падениями. Новейший период характеризируют скорее как период некоторого застоя в результате снижения платёжеспособного спроса даже при развитии ипотечного кредитования, что может объясняться олигополизацией рынка и искусственного снижения объёмов строительства крупными компаниями.
Пространственное распределение объёмов жилищного строительства по районам указывает на её зависимость с кризисными периодами (снижение объёмов в целом, резкое сокращения строительства в центре города при большом росте доли районов с низкими по стоимости и доступными земельными участками). В целом, лидирующие позиции Приморского и Выборгского района за весь постсоветский период можно объяснить большим количеством земель, доступных для застройки – возможность выбора участков позволяет привлекать большее количество застройщиков, ориентирующихся на разные группы населения.
Анализ земельного фонда Московского района показал довольно низкий процент доступности земель с точки зрения нормативно-правового аспекта: низкий процент территорий доступных для жилищного строительства. Создав параметры на основании границ зон Правил Землепользования и Застройки, а также учитывая современную застройку, были определены свободные земельные участки для жилой застройки. Дополнительно собрав существующие объекты и проекты строительства 2020-2028 года, сравнивались показатели доступности и близости для двух групп земельных участков, на основании разницы которых и определялись веса методики.
После апробации полученной методики оценки привлекательности земель в Московском районе было выделено 5 основных районов концентрации привлекательных для жилищной застройки земель.
