В Российской Федерации в настоящий момент сложилась основательная нормативная база регулирования земельных отношений, служащая фундаментом в вопросах использования земель. Несмотря на обладание крупнейшими земельными ресурсами на планете, все чаще поднимается вопрос рациональности их использования, в частности, в области развития территорий населенных пунктов. Основными инструментами развития городских и иных поселений являются территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территорий и иные, в совокупности, формирующие градостроительную деятельность в России.
С распадом Советского Союза ориентир государственной градостроительной политики был смещен со стремительной индустриализации к принципам устойчивого развития городов, сочетающего сбалансированный учет интересов социума, экономики и экологии. С введением частной собственности на недвижимое имущество, развитие городов перешло в самостоятельную, точечную застройку жильём в центральных районах и массовой, бесконтрольной застройкой периферийных территорий городов. «Выросшие» в советский период вокруг крупных промышленных центров жилые массивы стали подходить к окончанию сроков эксплуатации, а сами производства либо прекратили свою деятельность, либо перенесли основные мощности за черту города, оставляя после себя масштабные депрессивные территории внутри городов. Деятельность по расселению аварийного и ветхого жилья перешла к муниципалитетам, финансирование которой зачастую в дефиците. Сложившиеся тенденции привели к внедрению в систему развития городов комплексного подхода, однако, долгое время данное понятие не было четко и конкретно сформулировано законодательством.
Реализация на практике проектов и программ развития территорий отечественными градостроителями и застройщиками развивалась с середины 90ых годов, первое масштабное проявление относится к развитию территорий в Москве, в последствие – в Санкт-Петербурге. С 2007 года в российское законодательство вводится понятие комплексного освоения территорий, при котором застройщикам выделялись крупные земельные участки для реализации проектов жилой застройки, с элементами благоустройства и соблюдением градостроительных регламентов, с условием передачи или выкупа муниципалитетом определенной площади под социальные нужды. Однако, данные проекты не выполняли всех функций, которыми наделялись – напротив, привели к перенаселению и высокой концентрации людей на отдельных территориях (чаще – периферийных), лишенных транспортной и социальной инфраструктуры.
С 2021 года законодательством четко разграничиваются виды по комплексному развитию, прописывается порядок реализации проектов, вводятся дополнительные корректировки в Земельное и Жилищное законодательство, в целях увеличения прозрачности данного механизма развития территорий и повышении его инвестиционной привлекательности. Однако на сегодняшний день в России практика реализации крупных проектов комплексного развития территорий, включающих в себя создание на месте депрессивных районов обновленной городской среды, проявляется очень редко, основные проекты, снова же, реализуются в крупных городах крупнейшими застройщиками страны. Во-многом, причиной тому может служить ограниченность девелоперов в выборе механизмов привлечения в такие проекты инвестиций, связанных с существованием определенных проблем внутри механизма финансирования проектов комплексного развития территорий. Для того, чтобы выявить данные проблемы, автором работы был проведен исследовательский анализ проектов развития территорий в отечественном опыте, подробно изучены основные направления и этапы их реализации. На базе изученного иностранного опыта развития территорий, а также основных тенденций внутри рынка недвижимости и способов привлечения финансирования в строительный сектор, автором был сформирован комплекс рекомендаций, ориентированных на усовершенствование регулирования механизмов финансирования проектов комплексного развития территорий.
Следует подчеркнуть, что основные проблемы финансирования проектов вытекают их слабых мест самой деятельности по комплексному развитию, а именно: отсутствие четкой и стабильной нормативной базы в градостроительной деятельности и области архитектуры и защиты памятников и объектов культуры, отсутствие опыта реализации масштабных проектов, непроработанный механизм государственно-частного партнерства и другие. Так, предложением автора в работе является дополнение к действующему Федеральному закону «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» части, регламентирующие особый порядок охраны памятников культуры и истории, находящихся в территориях границ проекта комплексного развития, а именно введение специального охраняемого режима, при котором деятельность девелопера могла была быть более расширенной.
Проекты комплексного развития могут стать эффективным инструментом развития государственно-частного партнёрства, однако, присутствие в договорах проектов обязанности застройщиком возводить объекты социальной инфраструктуры для последующей передачи их муниципалитету значительно снижает интерес застройщиков к реализации таких проектов. В тяжелых условиях развития рынка недвижимости, эффективным методом привлечения к реализации данных проектов станет присваивание проектам комплексного развития территорий (всему проекту), специальных статусов, предусматривающих снижение ставки налога на прибыль, на земельный участок, снижение арендной платы.
Критическое положение застройщиков в настоящий момент определяет ограниченность способов привлечения средств в реализацию проектов на начальном этапе, а также в процессе его строительства. Исключение средств дольщиков – физических лиц из структуры финансирования является новым для большинства застройщиков явлением, степень проявления которого до сих пор невозможно оценить ввиду предусмотренного законодательством переходного периода. В данной области автором работы было предложено сохранение права застройщиков к привлечению средств дольщиков – юридических лиц, и иностранных инвесторов, в целях обеспечения финансового потока в ходе строительства и снижению объемов заёмных кредитных средств.
Дополнительными механизмами привлечения средств также предлагается использование мезонинного финансирования, развитие института офсетных контрактов с государственными корпорациями. Для увеличения доли средств населения предлагается развитие альтернативных способов жилищных кредитов – строительных сберегательных касс, а также проведение государственного проекта финансовой грамотности населения, в целях повышения осведомленности и понимании, как физические лица могут распоряжаться своими накоплениями посредством инвестирования в фонды недвижимости.
Реализация проектов комплексного развития территорий на практике, заключающаяся, в первую очередь, в усовершенствовании механизма их финансирования, может стать успешным и эффективным инструментом градостроительной деятельности, позволяющим создавать на местах «депрессивных» территорий обновленные и комфортные городские пространства, обеспечивающих удовлетворению потребностей населения. Данные проекты нацелены на поддержку интересов всех их участников, при которых успешно функционирует государственно-частное партнерство, созданы необходимые и выгодные условия для предпринимателей различных отраслей и профилей, соблюдается все нормы экологической безопасности, создаются как жилые кварталы, так и рабочие места, места для отдыха и просвещения.

Купить