Численность городского населения ежегодно растет и продолжит расти в еще более быстром темпе, что позволяет сделать вывод о дальнейшем расширении городов. В связи с этим возникает необходимость поиска альтернативных вариантов развития территории. Было выяснено, что многие разрастающиеся города переходят от планирования развития города к планированию развития агломерации. В связи с этим в первой главе работы было рассмотрено понятие агломерации и изучены возможные варианты ее развития. Были выявлены две основные модели развития.
Моноцентрическая, для которой характерно наличие единственного центра. Эта модель имеет несколько серьезных недостатков:
• Происходит отток ресурсов из территорий-спутников в главный город;
• Не учитываются коммерческие и социальные нужды других поселений агломерации;
• Территории на окраинах становятся изолированными и менее значимыми в экономическом плане.
Полицентрическая, для которой характерно наличие нескольких практически одинаково развитых центров. Определено, что полицентрическая модель представляется наиболее подходящей для крупных агломераций в настоящее время, так как она позволяет избежать перечисленных выше негативных эффектов. Стихийное образование агломерации вследствие неконтролируемого разрастания влечет за собой формирование моноцентрической модели. На основании изученных материалов был сделан вывод, что управление агломерацией позволяет минимизировать негативные эффекты от неконтролируемого разрастания, а также способствует переходу от моноцентрической к полицентрической модели развития.
Во второй главе было изучено понятие комплексного развития территории. Далее были идентифицированы базовые критерии отбора проектов комплексного развития, а также критерии, которым должен соответствовать город-ядро агломерации, чтобы создание проектов комплексного развития было целесообразным. Были выделены группы факторов и конкретные показатели для анализа проектов застройки территории.
Выделено 6 групп факторов:
1. Промышленная недвижимость
2. Жилая недвижимость
3. Торгово-развлекательная инфраструктура
4. Окружающая среда и экология
5. Рынок труда
6. Транспортная инфраструктура
Для каждой группы были выделены показатели, которые позволяют оценить качество жилой и деловой среды территории. На основании оценки выделенных показателей можно определить, насколько проект соответствует характеристикам альтернативного центра агломерации и, как он влияет на формирование модели ее развития.
В третьей главе были изучены особенности развития Санкт-Петербургской агломерации. Анализ в работе основывался на предположении, что Санкт-Петербург является частью Санкт-Петербургской агломерации и ее ядром. В результате разрастания города строительство жилья переходит за пределы административных границ Санкт-Петербурга на территорию административных границ Ленинградской области.
На основании анализа статистических данных была выявлена тенденция к дальнейшему увеличению численности населения Санкт-Петербурга. Это значит, что город продолжит разрастаться, в связи с чем возникает необходимость совместного планирования пространственного развития территорий Санкт-Петербурга и Ленинградской области путем формирования агломерации.
Было определено, что в настоящий момент Санкт-Петербургская агломерация развивается по моноцентрической модели развития. На основании изученных материалов был сделан вывод, что для более эффективного развития необходим переход агломерации на полицентрическую модель развития. В этом случае центральный город по-прежнему останется наиболее развитой частью агломерации, но также создаются города-спутники. Эти города являются самостоятельными районами, на территории которых люди живут, работают и учатся. Жители городов-спутников не обременены необходимостью ежедневно совершать поездки в центральный город, благодаря этому снижается нагрузка на транспортную и социальную инфраструктуру ядра агломерации. Строительство городов-спутников, благодаря которым становится возможен переход к полицентрической модели развития, происходит путем реализации проектов комплексного освоения территории, которое изучалось во второй главе.
На основании выделенных в работе показателей был проведен анализ характеристик города-спутника «Южный» и сравнительный анализ «Южного» с проектом массовой жилой застройки на территории Ленинградской области в поселке Мурино.
Результаты проведенного анализа показали, что проект города-спутника «Южный» по большинству выделенных показателей соответствует нормативам, во многих случаях даже превышает его. Можно сделать вывод, что «Южный» имеет большие шансы стать новым центром агломерации. Также были определены слабые места проекта и угрозы, которые могут помешать проекту стать дополнительным центром. В число основных угроз вошли:
• Недостаток финансирования со стороны государства;
• Невыполнение государством своих обязательств;
• Значительное увеличение стоимости проекта;
• Влияние отсутствия опыта в строительстве таких глобальных проектов;
• Несоблюдение существующей концепции при реализации;
• Проживание большее количества жителей, чем заявлено в плане; недостаток инфраструктуры;
• Город будет достраиваться и развиваться в первую очередь за счет жилых домов, упуская строительство достаточного количества объектов инфраструктуры;
• Какой-то из ключевых аспектов развития и роста города-спутника (занятость, инфраструктура и среда) будет реализован в низком качестве;
• Создание основного числа рабочих мест низкой квалификации;
• Низкий спрос на недвижимость в «Южном»;
• Повышение цен на недвижимость в результате внедрения новых экологичных технологий и падение спроса из-за недостатка средств у домохозяйств;
• Превышение цены за квадратный метр жилой площади эконом и комфорт класса 68750 руб./кв.м и 74200 руб./кв.м соответственно (в ценах 2016 года);
• Несоответствие заработных плат в городе-спутнике ожиданиям или предпочтениям потенциальных работников;
• Задержка при строительстве дорог;
• Задержка или отмена строительства легкорельсового транспорта.
На основании проведенного анализа и выделенных угроз были разработаны рекомендации для дальнейшего развития города-спутника «Южный»:
• Увеличение количества создаваемых мест в детских садах и школах, для достижения как минимум стопроцентного уровня обеспеченности жителей Южного местами согласно градостроительным нормативам. В настоящий момент он составляет 80,33% и 82,09% соответственно.
• Создание привлекательных условий и инфраструктуры для привлечения большего количества компаний-работодателей, предприятий и институтов для заключения договоров на открытие филиалов в «Южном». Это поможет генерировать дополнительные рабочие места разной направленности.
На данный момент обеспеченность жителей рабочими местами составляет 77,3%.
• Создание транспортной системы внутри города, соответствующей определению «города, удобного для жизни» и разработка комплекса стимулирующих мер для повышения спроса на общественный транспорт.
• Контроль этажности застройки. Превышение существующих нормативов равных десяти этажам увеличит нагрузку на инфраструктуру и ухудшит качество жилой среды.
• Создание достаточного количества парковочных мест, с учетом прогнозируемого количества автомобилей в «Южном» - около 56000 автомобилей; создание экопарковок.
Был сделан вывод, что на данный момент проект города-спутника «Южный» является хорошо проработанным, в нем учтены почти все важнейшие факторы развития города-спутника. Однако самая серьезная угроза заключается в несоответствующем качестве реализации, которое может иметь место в силу различных причин. Поэтому необходимо периодически проводить мониторинг проекта и анализировать возможность его выполнения в полной мере (финансовые расчеты; соблюдение договоренностей со строительными компаниями, предприятиями и государством; анализ изменения предпочтений потенциальных покупателей).
Сравнительный анализ «Южного» и Мурино позволил увидеть, что проекты массовой жилой застройки в отличие от проектов комплексного жилой застройки в силу ряда ограничений не могут создавать самостоятельные города и способствовать переходу к полицентрической модели развития агломерации. Их реализация, напротив, способствует сохранению моноцентрической модели.

Купить