Тема: ВЛИЯНИЕ РЫНКА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ НА СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

Недвижимость играет важнейшую роль в экономической и социально-культурной жизни общества как важнейший экономический ресурс и как пространственная среда, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. С этой точки зрения изучение рынка недвижимости и закономерностей его функционирования представляет собой особый интерес. Вместе с тем, аренда недвижимости – это наиболее распространенная и одновременно наиболее гибкая на сегодняшний день экономическая форма на рынке недвижимости.
Эффективная организация системы правового регулирования и инвестиционной политики Санкт-Петербурга способна превратить рынок аренды недвижимости в драйвер экономического и социального развития города.
Актуальность темы данной выпускной квалификационной работы обусловлена необходимостью оптимизации функционирования рынка аренды нежилых помещений с целью приведения его в соответствие с современными требованиями общества.
Тема выпускной квалификационной работы предложена Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в рамках Конкурса на соискание премий Правительства Санкт-Петербурга за выполнение дипломных проектов по заданию исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в 2020/2021 учебном году.
Объект исследования – рынок аренды нежилых помещений Санкт-Петербурга, предмет исследования – его влияние на социально-экономическое положение города.
Данное исследование проведено с целью выявления сфер и показателей социально-экономического развития Санкт-Петербурга, на которые наибольшее влияние оказывает рынок аренды нежилых помещений.
Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие задачи:
• изучение теоретических основ функционирования рынка аренды нежилых помещений;
• анализ и прогнозирование развития рынка аренда нежилых помещений Санкт-Петербурга;
• выработка рекомендаций по усовершенствованию рынка аренды нежилых помещений, способствующих устойчивому развитию города.
Изучению теоретико-методологических основ функционирования рынка недвижимости, в том числе и рынка аренды недвижимости, в зарубежных странах и в России посвящено немало научных работ, учебных пособий и публикаций. В данном исследовании наиболее активно использовались при работе над поставленной проблемой труды: Асаула А.Н., Волкова Д.Л., Горемыкина В.А., Максимова С.Н., Стерника Г.М. и др.
Теоретико-методологическая база исследования представлена монографиями, научными и учебными изданиями, материалами периодических изданий, нормативно-правовыми источниками, сайтами правительственных организаций, статистическими источниками, а также электронными ресурсами, которые использовались как статистическая основа для проведения анализа рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга.
Для решения поставленных задач в работе применялись такие методы исследования как метод анализа, синтеза, описания, моделирования, аналогии, статистический метод и некоторые другие.
Практическая значимость исследования состоит в анализе сложившейся ситуации на рынке аренды нежилых помещений Санкт-Петербурга и в предложенных на основе данного анализа рекомендациях по его совершенствованию.
Выпускная квалификационная работа изложена на 66 страницах печатного текста, состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников, включающего 53 наименования.
Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цели и задачи исследования.
В первой главе рассмотрены теоретические основы функционирования рынка аренды нежилых помещений, включающие в себя анализ основополагающих понятий в данной области, а также экономических и правовых аспектов функционирования данного сегмента рынка недвижимости.
Во второй главе отражен анализ рынка нежилых помещений торгового, офисного и производственно-складского назначения Санкт-Петербурга, а также прогноз по его развитию.
В третьей главе определен характер влияния рынка аренды нежилых помещений на социально-экономическое положение Санкт-Петербурга (в частности, основные сферы и показатели рассматриваемого влияния), а также разработаны предложения по совершенствованию данного сегмента рынка в целях устойчивого социально-экономического развития города.
В заключении подведен итог результатов исследования и сделаны выводы, направленные на совершенствование рынка аренды нежилых помещений Санкт-Петербурга.
Купить

В настоящей научно-исследовательской работе был рассмотрен рынок аренды нежилых помещений Санкт-Петербурга, его текущее и прогнозируемое дальнейшее состояние, с целью выявления сфер и показателей социально-экономического развития города, на которые он оказывает наибольшее влияние.
Исходя из проведенного исследования, можно сделать следующие общие выводы:
1. Рынок аренды нежилых помещений – это совокупность механизмов, посредством которых обеспечивается передача объектов недвижимости, не являющихся частью жилого фонда и предназначенных для коммерческой, административной, общественной и иных видов деятельности человека, во временное владение и пользование или во временное пользование за плату на установленный срок.
2. Общая площадь нежилого фонда на территории Санкт-Петербурга по состоянию на 2021 год составляет 120,2 млн квадратных метров, 18% из которых находятся в государственной собственности города. При этом доходы от использования имущества, находящегося в государственной собственности, играют пока незначительную роль в наполнении бюджета Санкт-Петербурга, а потенциал данной статьи доходов на сегодняшний день раскрыт еще очень слабо.
3. Одним из эффектов развивающегося на фоне пандемии мирового кризиса для рынка недвижимости стало снижение деловой активности, а именно приостановление сделок по аренде. Вместе с этим средние арендные ставки и цены на объекты нежилого фонда за прошедший год существенно выросли в размере. Больше всего от введенных ограничений пострадал сегмент стрит-ритейла. Наиболее уверенно в условиях пандемии себя чувствовал сегмент складской недвижимости. На рынке офисной недвижимости наиболее безопасная позиция в текущих условиях у коворкингов. Восстановление рынка аренды нежилых помещений произойдет не раньше 2022 года. Связано это с тем, что существует ряд сдерживающих факторов развития, таких как снижение реальных доходов населения, рост безработицы на фоне кризиса, а также сохраняющиеся опасения части населения посещать места массового скопления людей.
4. Корреляция между показателями макроэкономического развития Санкт-Петербурга и индикаторами развития рынка аренды нежилых помещений носит весьма сильный характер. Наиболее тесная взаимосвязь обнаруживается для всех макроэкономических показателей при взаимосвязи с показателями общего объема предложения в различных сегментах рынка недвижимости. Существует взаимосвязь между циклами рынка недвижимости и экономическими циклами, однако она проявляется через ряд промежуточных звеньев и не носит прямой характер. Помимо общего характера взаимосвязи рынка недвижимости и экономики, прослеживается также и определенная взаимосвязь между сегментами рынка и отраслями экономики.
5. Существует наличие определенной взаимосвязи между рынком аренды недвижимости и демографическими показателями, а значит и социальным развитием Санкт-Петербурга, через показатели экономического роста города. Обеспеченность торговыми площадями жителей Санкт-Петербурга можно считать достаточной. Важным инструментом влияния рынка недвижимости на социальную сферу является предоставление объектов недвижимости под социально значимые виды деятельности. Данный механизм в регионе успешно реализован.
По результатам анализа современного состояния рынка аренды нежилых помещений Санкт-Петербурга выявлены общие тенденции развития, среди которых основное место занимает естественное стремление рынка к качественному преобразованию, растущая популярность проектов девелопмента недвижимости, а также популярность экологичных сертификаций и технологий строительства. Необходимо поддерживать данные направления путем организации грамотного планирования пространства и эффективного зонирования городской территории. Только сочетание рыночных и государственных мер будет способствовать превращению рынка аренды нежилых помещений в самостоятельный фактор экономического роста Санкт-Петербурга.
Анализ состояния рынка аренды нежилых помещений в государственном секторе показал, что большая часть объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, не приносит доход в городской бюджет (сдается в аренду лишь 6% от общей площади объектов). Повысить доходность бюджета Санкт-Петербурга от использования государственного имущества можно путем реализации следующих мер (рекомендации):
1. Привлечение инвестиций на территорию. Санкт-Петербург является инвестиционно привлекательным регионом и обладает необходимой законодательной базой, определяющей возможности перспективного развития данного направления.
2. Постоянная работа с дебиторской задолженностью по арендным платежам. Стоит отметить, что меры по данному направлению до недавнего времени достаточно успешно реализовались – на начало 2020 года рост такой задолженности был остановлен, однако в связи с непростыми экономическими условиями прошедшего года, рост задолженности был выявлен вновь.
3. Регулирование случаев предоставления объектов нежилого фонда в безвозмездное пользование. Должна быть выработана единая стратегия по предоставлению объектов в безвозмездное пользование, исключающая, например, предоставление в безвозмездное пользование коммерчески привлекательных нежилых помещений.
4. Проведение регулярной инвентаризации объектов недвижимого имущества, принадлежащего Санкт-Петербургу, с целью выявления неиспользуемых или используемых не по целевому назначению для изъятия и перераспределения, а также анализа на целесообразность продажи некоторых из таких объектов, исходя из экономической выгоды.
Таким образом, в ходе исследования были выполнены все поставленные задачи, а именно: изучены теоретические основы функционирования рынка аренды нежилых помещений; проведен анализ и выполнен прогноз его развития, а также выработаны рекомендации по совершенствованию рыночной системы, способствующие устойчивому развитию города.
В заключение можно отметить, что результаты проведенной работы после соответствующей детальной проработки и адаптации в рамках более глубокого научного исследования могут быть использованы при совершенствовании роли рынка аренды нежилых помещений в социально-экономическом развитии Санкт-Петербурга.
Купить