Введение 3
Глава 1. Обзор области исследования и анализ имеющихся работ 5
Глава 2. Теоретические основы оценочной деятельности 12
2.1. Оценочная деятельность и ее организационно-управленческие правовые аспекты 13
2.2. Региональные правовые нормативные акты Санкт-Петербурга, определяющие условия оценки объектов недвижимости 17
2.3. Принципы, подходы и методы оценки объектов недвижимости 20
Глава 3. Расчет рыночной стоимости квартир 25
3.1. Исходные данные 25
3.2. Работа с исходными данными и подготовка их к этапу оценки 32
3.3. Автоматизация сравнительного подхода для оценки 53
Глава 4. Визуализация и анализ результатов 58
Заключение 69
Список литературы 70
Приложения 72
В последние несколько лет специалисты различных областей все чаще стали обращать свой профессиональный взгляд в сторону геоинформационных систем (ГИС) для удовлетворения своих научных и практических интересов. Это связано с тем, что все чаще возникает необходимость не только в анализе больших массивов данных, но и в их визуализации в пространстве. Огромная часть информации имеет какое-либо практическое значение лишь в купе с географической привязкой, в связи с чем многие области вынуждены взаимодействовать с картографией и геоинформатикой. Стоит отметить, что раньше многие из них обходились своими силами и методами, но необходимость в повышении точности анализа заставляет области становиться более гибкими и интегрироваться друг в друга.
Одной из таких консервативных областей является оценка недвижимости. Жесткая привязка к стремительно устаревающим законам, нормативам и прошлым результатам оценок сильно влияет на качество конечного результата. Однако, пространственные характеристики, являющиеся одними из наиболее важных при оценке, подвержены постоянному, поэтому их необходимо постоянно обновлять, для того, чтобы данные оставались актуальными. Так, например, в огромной количестве статей и учебников говорится о том, что расстояние до метро является одним из главных ценообразующих фактором. Помимо этого, точность исходных данных, собранных в Интернете, может быть подвергнута сомнению, так как чаще всего ее поставщиками являются обычные люди, а не эксперты. Однако, в современном мире, точность стоит на первом месте и методы, которые использовались раньше, больше не подходят. Именно с упором на использование устоявшихся и новых идей в оценке недвижимости проводилось исследование.
Целью данной работы являлось геоинформационное картографирование ценовых поверхностей недвижимости на примере города Санкт-Петербург.
Для реализации поставленной цели было необходимо решить следующие задачи:
• изучить актуальность работы в рамках выбранной области
• углубиться в теоретическую базу оценочной деятельности
• собрать и обработать исходные данные для построения
• построить ценовую другие дополнительные поверхности
Работа выполнялась на персональном компьютере iMac с использованием офисного программного обеспечения MS Excel, геоинформационной системы QGIS, языка программирования Python, Adobe Photoshop - для визуальной обработки изображений.
Все чаще многим научным областям приходится прибегать к помощи современных технологий. Оценка недвижимости является хорошим примером для подобного утверждения. Как показал анализ существующих работ по данной теме, в ней успешно применяются не только базы данных, нейросети, автоматизация оценочных процессов, но и картографические и геоинформационные методы работы с пространственными данными.
Подобная совокупность дает свои преимущества в виде ускорения процесса массовой оценки, увеличение точности исходных данных, данных результатов оценки, а также предоставляет широкие возможности по визуализации и анализу результатов пространственных построений. Однако, необходимо верно применять все предоставляемые возможности, что редко происходит по причине отклонения исследований либо в сторону обработки данных, либо в сторону визуализации. Именно на равномерное распределение этих двух направлений и работу с ними и было направлено данное исследование.
В процессе работы была проведена массовая оценка жилой недвижимости Санкт- Петербурга аналоговым способом. Также были построены ценовые поверхности на различные периоды выбранного временного интервала, что и являлось основной целью работы. Описанные выше преимущества были успешно использованы в процессе обработки и визуализации данных.
Подводя итог, можно сказать, что цель выпускной квалификационной работы была достигнута - оценка была проведена, поверхности были созданы и проанализированы.
Полученные во время исследования навыки существенно облегчили рабочий процесс и позволили расширить знания в области оценки недвижимости, ее математических методов и геофинформационной составляющей.
