Тема: «Информационные» существенные условия гражданско-правовых договоров на примере положений статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 48 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»

Существенными условиями договора являются те условия, которые выражают природу договора - характерные черты соответствующего договорного типа, без согласования которых договор невозможно исполнить 1. В юридической литературе отмечается, что существенными условиями признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора2.
Последствием несогласования существенных условий является признание договора незаключенным (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ))-
В доктрине гражданского права договор как правовое явление рассматривается в трех разных аспектах3:
1. Договор как юридический факт (сделка), который порождает правоотношение;
2. Договор как документ, то есть определенный текст, состоящий из прописанных в нем пунктов;
3. Договор как обязательственное правоотношение, порождаемое юридическим фактом4.
В литературе выделяются различные подходы к тому, для какого из трех аспектов договора имеет значение вопрос о существенных условиях.
Некоторые исследователи считают, что существенные условия включаются в содержание договора, понимаемого в качестве сделки5. Другие отмечают, что исследование существенных условий договора предполагает анализ договора-правоотношения, поскольку договор-сделка представляет собой юридический факт, который в принципе не может иметь собственного содержания6. Существует также мнение, что существенные условия не имеют прямого отношения ни к одному из аспектов понятия договора, а имеют значение на стадии заключения договора - ими определяется специфика будущего договорного обязательства7.
Как представляется, существенными условиями являются те условия, которые необходимы именно для того, чтобы договор-сделка, из которого возникнет правоотношение, был признан заключенным, следовательно, из него возникло обязательственное правоотношение. Соответственно, наиболее верной кажется позиция исследователей, полагающих, что согласование существенных условий является условием возникновения договора и как сделки и как правоотношения.
Таким образом, существенные условия представляют собой такие условия, согласование которых необходимо для возникновения договорных правоотношений. Без определения в договоре существенных условий договор не существует ни как сделка, ни как правоотношение, а его исполнение будет невозможно.
Тем не менее, в ряде случаев, для отдельных договорных видов законодатель закрепил в качестве существенных условий такие конструкции, которые абсолютно не вписываются в концепцию существенных условий.
Примеров закрепления в законодательстве таких специфических существенных условий множество.
Так, статья 10 Федерального закона «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» от 24.11.1996 N 132-ФЗ» (далее - Закон N 132) предусматривает двенадцать существенных условий договора о реализации туристского продукта. Большинство существенных условий из данного перечня абсолютно не соответствует природе существенности8. Так, в качестве существенных, законодатель назвал такие условия, как реквизиты туроператора и туриста (адрес, наименование и т.д.)9, права, обязанности и ответственность сторон10, условия изменения и расторжения договора, условия о финансовых гарантиях11. Законодатель, устанавливая перечень существенных условий для договора о реализации туристского продукта, включил туда не только условия, являющиеся необходимыми и достаточными для заключения договора в смысле юридического факта, способного породить взаимные субъективные права и юридические обязанности, а всю совокупность реквизитов, которые только можно включить в конструкцию гражданско-правового договора12.
Пункт 2 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) содержит в себе норму, согласно которой в договоре об ипотеке должно быть указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего право залогодателя, в силу которого ему принадлежит имущество, являющееся предметом ипотеки13. Указание в договоре на наименование государственного органа, который зарегистрировал права, является не договорным условием, а информацией, о которой договориться невозможно. И уж тем более такая информация не может представлять собой существенное условие. В доктрине также отмечается абсурдность понимания такого условия как существенного14.
Пункт 5 статьи 13 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» также определяет в качестве существенных условий права и обязанности сторон по договору, ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств по договору водоснабжения, порядок урегулирования разногласий, возникающих между сторонами по договору15.
Пункт 8 статьи 15 Федерального закона от 27 июля 2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении» устанавливает семь существенных условий договора теплоснабжения. Некоторые из перечисленных в законе условий устанавливают обязанности сторон, которые определяются требованиями технических регламентов и правилами организации теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации (в частности, обязанность обеспечить надежность теплоснабжения). Данная обязанность является императивной, устанавливается актом органа государственной власти и не может быть отнесена к существенным условиям, которые согласуются с учетом воли сторон.
Таким образом, законодатель не всегда четко придерживается правовой концепции существенных условий при определении их перечня для отдельных договорных видов, и устанавливает в качестве таких условий абсолютно иные конструкции: императивные и диспозитивные нормы законодательства, нормы подзаконных актов, положения информационного характера.
Очевидно, что в приведенных выше примерах перечень существенных условий недопустимо расширен за счет разнообразных конструкций, которые не могут быть квалифицированы в качестве условий. Анализ всех норм, содержащих подобные «раздутые» существенные условия, представляется нецелесообразным, так как, во-первых, абсурдность некоторых положений очевидна (установление в качестве существенных условий «прав и обязанностей сторон», наименование регистрирующего органа и т.д.), а во - вторых, отсутствует обширная судебная практика по применению указанных норм.
Однако, две нормы, содержащие «информационные конструкции», именуемые в законе существенными условиями, заслуживают пристального внимания, поскольку, во-первых, представляют наибольший интерес с точки зрения целей включения таких условий в договоры, и, во-вторых, часто оказываются в фокусе судебной практики.
В первой главе работы будут рассмотрены положения пункта 1 статьи 558 ГК РФ (особенности продажи жилых помещений), согласно которому существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, за которыми в силу закона сохраняется право пользованием жилым помещение.
Во второй главе работы будут рассмотрены положения пунктов 7,10 статьи 48 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 N 73-ФЗ (далее - Закон об ОКН), согласно которым существенным условием договора по отчуждению права собственности, владения и (или) пользования на объект культурного наследия является ссылка на охранное обязательство или на требования закона по содержанию и использованию объекта культурного наследия.
Эти положения носят информационный характер - они направлены на информирование сторон договора об определенных обременениях и ограничениях, которые существуют в отношении имущества, права на которое передаются.
Указанные условия поименованы автором информационными, поскольку не являются предметом согласования воль сторон договора, а представляют собой уведомление стороны договора о перечне лиц, сохраняющих право пользования жилыми помещениями, и о требованиях по сохранению объекта культурного наследия.
Несмотря на то, что оба рассматриваемых положения обладают информационным характером, в пункте 1 статьи 558 ГК РФ и пунктах 7,10 статьи 48 Закона об ОКН речь идет об информации различного вида.
Понятия «обременение» и «ограничение» права собственности не тождественны.
Обременения права собственности на недвижимость представляют собой субъективные права, в том числе субъективные вещные права определенных лиц ограниченно пользоваться чужой недвижимостью16. Как верно отмечает Е.А. Суханов ограниченное право собственности является правом на чужую вещь17.
Ограничения права собственности, наоборот, устанавливаются в отношении неопределенного круга лиц, в публичном интересе и определяют пределы допустимого использования имущества собственником или иным законным владельцем. В качестве ограничений права собственности можно выделить: запреты на совершение определенных действий на (в) своем имуществе; правила совершения определенных действий в отношении имущества; обязанности совершения определенных действий в отношении имущества18.
В норме пункта 1 статьи 558 ГК РФ речь идет об информации относительно наличия обременений права собственности правами третьих лиц, в пунктах 7,10 статьи 48 Закона об ОКН об информации относительно установленных ограничений права собственности в публичном интересе.
Цели настоящей работы следующие:
1. Выявление практических проблем, возникающих в связи с закреплением законодателем в качестве существенных условий обозначенных положений;
2. Выявление истинной правовой природы обозначенных положений;
3. Выявление воли законодателя при расширении перечня существенных условий, рассмотрения вопроса о том для защиты чьих интересов законодатель расширил перечень существенных условий ;
4. Рассмотрение вопроса о целесообразности закрепления в законодательстве обозначенных положений в качестве существенных условий;
5. Сравнение положений пункта 1 статьи 558 ГК РФ, пунктов 7,10 статьи 48 Закона об ОКН с иными правовыми механизмами, установленными в законодательстве.
Основой проведенного исследования является мониторинг судебной практики арбитражный судов и судов общей юрисдикции по применению положений пункта 1 статьи 558 ГК РФ, пунктов 7,10 Закона об ОКН.
Купить

Обобщая все вышеизложенное, хотелось бы еще раз подчеркнуть следующие основные выводы:
1. Положения, закрепленные как в пункте 1 статьи 558 ГК РФ, так и в пунктах 7,10 статьи 48 Закона об ОКН не являются существенными условиями по своей правовой природе. Данные положения представляют собой информацию об определенных ограничениях и обременениях, которая одна сторона сделки обязана сообщить другой. Соответствующая информация существует в объективной действительности вне зависимости от договоренностей сторон и, следовательно, не является договорным условием.
2. Правовое регулирование, установленное в рассматриваемых нормах, не является обоснованным.
Так, пункт 1 статьи 558 ГК РФ абсолютно недейственен на практике и не имеет собственной сферы применения. Представляется, что законодатель установил соответствующую норму для того, чтобы создать дополнительную гарантию для приобретателя недвижимости и подчеркнуть обязанность продавца информировать покупателя о наличии обременений. Тем не менее, на практике в большинстве случаев договор пытаются признать незаключенным третьи лица, за которыми в силу закона сохраняется право бессрочного пользования жилым помещением. Суды отрицают социальную направленность нормы и, как следствие, отказывают третьим лицам в удовлетворении требований. Более того, в ряде случаев, рассмотренная норма приводит к злоупотреблению правом со стороны продавцов недвижимости, которые требуют признать договор незаключенным. В свою очередь для защиты добросовестного покупателя законом предусмотрены иные правовые механизмы, а именно статья 460 ГК РФ, согласно которой неисполнение продавцом обязанности по передаче товара свободным от прав третьих лиц дает покупателю право требовать расторжение договора или уменьшения стоимости. Пункт 1 статьи 558 ГК РФ не предусматривает каких-либо иных возможностей для защиты добросовестного покупателя. Рассмотренная норма обладает исключительно декларативным характером и будет работать только на этапе регистрации перехода права собственности: регистрирующий орган откажет в регистрации перехода права собственности по договору, если договор купли-продажи не будет соответствовать положениям пункта 1 статьи 558 ГК РФ.
Положения пунктов 7,10 статьи 48 Закона об ОКН предоставляют сторонам сделки обширные возможности для злоупотребления, а государственным органам необоснованное право вмешиваться в договорные отношения. Представляется, что умысел законодателя был направлен на то, чтобы создать дополнительную защиту объекта культурного наследия при его использовании. Тем не менее, анализ судебной практики показал, что в подавляющем большинстве случаев, норма используется стороной по договору исключительно для того, чтобы избежать возложенных на нее договорных обязанностей по уплате денежных средств или же по передаче прав на объект культурного наследия.
В тех редких случаях, когда сторона сделки действительно нуждается в защите закон предусматривает иные механизмы для защиты прав, а именно статьи 178, 179, 307, 431.2 ГК РФ. В свою очередь государственные органы должны надлежащем образом осуществлять надзорные функции по охране объектов культурного наследия, а не стремиться к признанию договоров ничтожными и дестабилизировать гражданский оборот.
Таким образом, на наш взгляд, в обоих случаях, которые были рассмотрены в рамках настоящей работы, законодатель неоправданно пошел по пути расширения перечня существенных условий.
Купить