Формирование методики оценки объектов недвижимости на основании концепции наилучшего использования
|
Аннотация 2
Введение 5
1. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования. Нормативно-правовая
база и методические основы принципа наилучшего использования объектов недвижимости 7
1.1. Анализ нормативно-правовой базы принципа наилучшего использования 7
1.2. Общая характеристика и методические основы применения принципа наилучшего
использования 12
Выводы по главе 20
2. Практическое применение принципа наилучшего использования объектов
недвижимости 21
2.1. Стандартные приемы и методы оценки вариантов наиболее эффективного использования
объектов недвижимости 21
2.2. Современное взгляды на анализ наиболее эффективного использования объектов
недвижимости 29
Выводы по главе 34
3. Формирование методики оценки недвижимости на основе принципа наилучшего
использования 35
3.1. Общие положения об учете принципа наилучшего использования в подходах к оценке .. 35
3.2. Учет принципа наилучшего использования в сравнительном подходе 38
3.3. Учет принципа наилучшего использования в затратном подходе 39
3.4. Учет принципа наилучшего использования в доходном подходе 40
Выводы по главе 43
Заключение 45
Список использованных источников 47
ПРИЛОЖЕНИЕ А Расчетный пример учета принципа наилучшего использования в разных подходах к оценке 51
Введение 5
1. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования. Нормативно-правовая
база и методические основы принципа наилучшего использования объектов недвижимости 7
1.1. Анализ нормативно-правовой базы принципа наилучшего использования 7
1.2. Общая характеристика и методические основы применения принципа наилучшего
использования 12
Выводы по главе 20
2. Практическое применение принципа наилучшего использования объектов
недвижимости 21
2.1. Стандартные приемы и методы оценки вариантов наиболее эффективного использования
объектов недвижимости 21
2.2. Современное взгляды на анализ наиболее эффективного использования объектов
недвижимости 29
Выводы по главе 34
3. Формирование методики оценки недвижимости на основе принципа наилучшего
использования 35
3.1. Общие положения об учете принципа наилучшего использования в подходах к оценке .. 35
3.2. Учет принципа наилучшего использования в сравнительном подходе 38
3.3. Учет принципа наилучшего использования в затратном подходе 39
3.4. Учет принципа наилучшего использования в доходном подходе 40
Выводы по главе 43
Заключение 45
Список использованных источников 47
ПРИЛОЖЕНИЕ А Расчетный пример учета принципа наилучшего использования в разных подходах к оценке 51
Аннотация
В выпускной квалификационной работе рассматриваются основные положения методики оценки недвижимости на основе принципа наилучшего использования, в частности, учет принципа наилучшего использования в разных подходах к оценке недвижимости.
Выпускная квалификационная работа состоит из трех глав. Первая глава посвящена анализу российской нормативно-правовой базы в отношении принципа наилучшего использования объектов недвижимости и рассмотрению общих положений и методических основ принципа НЭИ. В второй главе рассматриваются классические приемы и методы анализа наилучшего использования объектов недвижимости, а также представлен критический анализ современных взглядов на применение принципа НЭИ в оценке недвижимости. Третья глава посвящена учету принципа наилучшего использования в различных подходах к оценке недвижимости.
Выпускная квалификационная работа 52 с., 8 рис., 15 формул, 40 источн., 1 прил.
Выпускная квалификационная работа посвящена формированию основных положений методики оценки недвижимости на основе принципа наилучшего использования, в частности, учету принципа наилучшего использования в разных подходах к оценке недвижимости.
Объектом исследования данной выпускной квалификационной работы является принцип (концепция) наилучшего использования.
Предметом исследования данной выпускной квалификационной работы является применение принципа (концепции) наилучшего использования при оценке недвижимого имущества, методика оценки недвижимого имущества на основе принципа (концепции) наилучшего использования.
Актуальность темы использования принципа наилучшего использования в оценке недвижимости, который лежит в основе оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, в первую очередь обусловлена актуальностью темы рыночной оценки в целом. В условиях развивающегося рынка недвижимости возрастает необходимость корректного определения величины рыночной стоимости недвижимости, а рыночная оценка становится одним из инструментов управления недвижимостью. Развитие рынка также способствует повышению требований к объектам недвижимости: наиболее «жизнеспособными» и востребованными являются объекты недвижимости, варианты использования которых соответствует принципу наилучшего использования.
Основными источниками информации, на которые опирается данная выпускная квалификационная работа, являются:
• нормативно-правовые акты (европейские и американские стандарты оценки, российское оценочное законодательство);
• работы зарубежных авторов (А. Маршал, И. Фишер, Дж. Грааскамп, Н. Ордуэй и Дж. Фридман и др.);
• работы российских авторов (Бойко А.Ю., Грибовский С.В., Грязнова А.Г., Максимов С.Н., Озеров Е.С. и др.).
Целью выпускной квалификационной работы является формирование основных положений методики оценки недвижимости на основе принципа наилучшего использования.
Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:
• выполнить анализ российской и зарубежной нормативно-правовой базы в области применения принципа наилучшего использования при оценке объектов недвижимости;
• дать общую характеристику принципу наилучшего использования объектов недвижимости;
• рассмотреть классические приемы и методы анализа наилучшего использования объектов недвижимости, проанализировать современные взгляды на применение принципа наилучшего использования при оценке недвижимого имущества;
• сформировать основные положения учета принципа наилучшего использования при оценке объектов недвижимости с применением различных подходов.
В выпускной квалификационной работе рассматриваются основные положения методики оценки недвижимости на основе принципа наилучшего использования, в частности, учет принципа наилучшего использования в разных подходах к оценке недвижимости.
Выпускная квалификационная работа состоит из трех глав. Первая глава посвящена анализу российской нормативно-правовой базы в отношении принципа наилучшего использования объектов недвижимости и рассмотрению общих положений и методических основ принципа НЭИ. В второй главе рассматриваются классические приемы и методы анализа наилучшего использования объектов недвижимости, а также представлен критический анализ современных взглядов на применение принципа НЭИ в оценке недвижимости. Третья глава посвящена учету принципа наилучшего использования в различных подходах к оценке недвижимости.
Выпускная квалификационная работа 52 с., 8 рис., 15 формул, 40 источн., 1 прил.
Выпускная квалификационная работа посвящена формированию основных положений методики оценки недвижимости на основе принципа наилучшего использования, в частности, учету принципа наилучшего использования в разных подходах к оценке недвижимости.
Объектом исследования данной выпускной квалификационной работы является принцип (концепция) наилучшего использования.
Предметом исследования данной выпускной квалификационной работы является применение принципа (концепции) наилучшего использования при оценке недвижимого имущества, методика оценки недвижимого имущества на основе принципа (концепции) наилучшего использования.
Актуальность темы использования принципа наилучшего использования в оценке недвижимости, который лежит в основе оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, в первую очередь обусловлена актуальностью темы рыночной оценки в целом. В условиях развивающегося рынка недвижимости возрастает необходимость корректного определения величины рыночной стоимости недвижимости, а рыночная оценка становится одним из инструментов управления недвижимостью. Развитие рынка также способствует повышению требований к объектам недвижимости: наиболее «жизнеспособными» и востребованными являются объекты недвижимости, варианты использования которых соответствует принципу наилучшего использования.
Основными источниками информации, на которые опирается данная выпускная квалификационная работа, являются:
• нормативно-правовые акты (европейские и американские стандарты оценки, российское оценочное законодательство);
• работы зарубежных авторов (А. Маршал, И. Фишер, Дж. Грааскамп, Н. Ордуэй и Дж. Фридман и др.);
• работы российских авторов (Бойко А.Ю., Грибовский С.В., Грязнова А.Г., Максимов С.Н., Озеров Е.С. и др.).
Целью выпускной квалификационной работы является формирование основных положений методики оценки недвижимости на основе принципа наилучшего использования.
Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:
• выполнить анализ российской и зарубежной нормативно-правовой базы в области применения принципа наилучшего использования при оценке объектов недвижимости;
• дать общую характеристику принципу наилучшего использования объектов недвижимости;
• рассмотреть классические приемы и методы анализа наилучшего использования объектов недвижимости, проанализировать современные взгляды на применение принципа наилучшего использования при оценке недвижимого имущества;
• сформировать основные положения учета принципа наилучшего использования при оценке объектов недвижимости с применением различных подходов.
Результатом выполнения выпускной квалификационной работы стало достижение поставленных целей.
• В ходе выполнения анализа российской и зарубежной нормативно-правовой базы в области применения принципа наилучшего использования при оценке объектов недвижимости было установлено следующее.
В рассмотренном зарубежном оценочном законодательстве - европейские и американский стандарты оценки - дана общая характеристика принципа наилучшего использования объектов недвижимости, указание на обязательность учета принципа НЭИ при оценке недвижимости есть только в американском стандарте оценки. Описание процедуры применения принципа НЭИ при оценке недвижимости отсутствует.
В рассмотренном российском оценочном законодательстве - ФЗ и ФСО - также дана только общая характеристика принципа наилучшего использования, указания на обязательность учета принципа НЭ при оценке недвижимости нет. Помимо действующих нормативно-правовых актов, были рассмотрены проекты редакций ФСО, не вступивши в силу. Согласно этим проектам, проведение анализа наилучшего использования является обязательной процедурой при оценке недвижимости. Дополнительно в данных проектах описана сама процедура проведения анализа НЭИ.
Таким образом, современное российское оценочное законодательство не в полной мере освещает вопрос использования принципа наилучшего использования при оценке объектов недвижимости, поэтому для решения этой проблемы целесообразно переработать существующие редакции ФСО с включением в них алгоритма анализа НЭИ объекта недвижимости, а также законодательно определить примерный перечень случаев, в которых проведение анализа НЭИ обязательно.
• В ходе рассмотрения общих характеристик принципа наилучшего использования объектов недвижимости был проведен краткий ретроспективный анализ принципа НЭИ, в ходе которого рассмотрены ранее существовавшие взгляды на этот принцип. Также рассмотрена общая характеристика принципа наилучшего использования объектов недвижимости в современный российских работах, составлен алгоритм определения вариантов НЭИ объектов недвижимости.
Таким образом, в современных российских работах в области оцени недвижимости дается лишь общая характеристика принципа НЭИ, во многом опирающаяся на переводные источники. Вопросы практического применения концепции НЭИ рассмотрены в сжатой форме.
• В ходе рассмотрения современных взглядов на применение принципа
наилучшего использования при оценке недвижимого имущества было установлено следующее.
Современные исследователи данной темы предлагают свои, как более расширенные (определение варианта анализа НЭИ на основе данных об износе), так и достаточно сокращенные (проведение анализа НЭИ только для незастроенных земельных участков и участков с улучшениями, требующими реконструкции) варианты определения наилучшего использования объекта недвижимости. Проведенный анализ таких предложений показал, что их применение невозможно либо из-за теоретических недоработок (первый вариант), либо из-за практической неоправданности (второй вариант).
Помимо предложений по модернизации вариантов определения наилучшего использования, в настоящее время выдвигаются предложения по улучшению критериев наилучшего использования. В ходе анализа таких предложений было установлено, что критерии наилучшего использования объекта недвижимости вполне могут применяться в существующем виде, однако, для достижения лучших результатов анализа требуют некоторых доработок, в частности, требует доработок критерий «максимальной продуктивности».
Таким образом, существующая методическая база принципа наилучшего использования требует некоторых доработок (особенно в области критериев принципа НЭИ), однако большинство существующих предложений по ее модернизации не могут быть применены уже в силу недоработок самих предложений по модернизации.
• На последнем этапе работы составлены алгоритмы учета принципа
наилучшего использования в разных подходах к оценке. В общем случае, учет принципа НЭИ заключается в учете при расчетах затрат, необходимых в случае несоответствия варианта текущего использования объекта недвижимости варианту его наилучшего использования для приведения объекта недвижимости к варианту НЭИ (затраты на снос, новое строительство, реконструкцию или модернизацию).
• В ходе выполнения анализа российской и зарубежной нормативно-правовой базы в области применения принципа наилучшего использования при оценке объектов недвижимости было установлено следующее.
В рассмотренном зарубежном оценочном законодательстве - европейские и американский стандарты оценки - дана общая характеристика принципа наилучшего использования объектов недвижимости, указание на обязательность учета принципа НЭИ при оценке недвижимости есть только в американском стандарте оценки. Описание процедуры применения принципа НЭИ при оценке недвижимости отсутствует.
В рассмотренном российском оценочном законодательстве - ФЗ и ФСО - также дана только общая характеристика принципа наилучшего использования, указания на обязательность учета принципа НЭ при оценке недвижимости нет. Помимо действующих нормативно-правовых актов, были рассмотрены проекты редакций ФСО, не вступивши в силу. Согласно этим проектам, проведение анализа наилучшего использования является обязательной процедурой при оценке недвижимости. Дополнительно в данных проектах описана сама процедура проведения анализа НЭИ.
Таким образом, современное российское оценочное законодательство не в полной мере освещает вопрос использования принципа наилучшего использования при оценке объектов недвижимости, поэтому для решения этой проблемы целесообразно переработать существующие редакции ФСО с включением в них алгоритма анализа НЭИ объекта недвижимости, а также законодательно определить примерный перечень случаев, в которых проведение анализа НЭИ обязательно.
• В ходе рассмотрения общих характеристик принципа наилучшего использования объектов недвижимости был проведен краткий ретроспективный анализ принципа НЭИ, в ходе которого рассмотрены ранее существовавшие взгляды на этот принцип. Также рассмотрена общая характеристика принципа наилучшего использования объектов недвижимости в современный российских работах, составлен алгоритм определения вариантов НЭИ объектов недвижимости.
Таким образом, в современных российских работах в области оцени недвижимости дается лишь общая характеристика принципа НЭИ, во многом опирающаяся на переводные источники. Вопросы практического применения концепции НЭИ рассмотрены в сжатой форме.
• В ходе рассмотрения современных взглядов на применение принципа
наилучшего использования при оценке недвижимого имущества было установлено следующее.
Современные исследователи данной темы предлагают свои, как более расширенные (определение варианта анализа НЭИ на основе данных об износе), так и достаточно сокращенные (проведение анализа НЭИ только для незастроенных земельных участков и участков с улучшениями, требующими реконструкции) варианты определения наилучшего использования объекта недвижимости. Проведенный анализ таких предложений показал, что их применение невозможно либо из-за теоретических недоработок (первый вариант), либо из-за практической неоправданности (второй вариант).
Помимо предложений по модернизации вариантов определения наилучшего использования, в настоящее время выдвигаются предложения по улучшению критериев наилучшего использования. В ходе анализа таких предложений было установлено, что критерии наилучшего использования объекта недвижимости вполне могут применяться в существующем виде, однако, для достижения лучших результатов анализа требуют некоторых доработок, в частности, требует доработок критерий «максимальной продуктивности».
Таким образом, существующая методическая база принципа наилучшего использования требует некоторых доработок (особенно в области критериев принципа НЭИ), однако большинство существующих предложений по ее модернизации не могут быть применены уже в силу недоработок самих предложений по модернизации.
• На последнем этапе работы составлены алгоритмы учета принципа
наилучшего использования в разных подходах к оценке. В общем случае, учет принципа НЭИ заключается в учете при расчетах затрат, необходимых в случае несоответствия варианта текущего использования объекта недвижимости варианту его наилучшего использования для приведения объекта недвижимости к варианту НЭИ (затраты на снос, новое строительство, реконструкцию или модернизацию).
Содержание ВКР — Формирование методики оценки объектов недвижимости на основании концепции наилучшего использования
Выдержки из ВКР — Формирование методики оценки объектов недвижимости на основании концепции наилучшего использования
Подобные работы
- Формирование земельных участков под застройку на основе концепции наилучшего использования земли
Магистерская диссертация, управление проектами. Язык работы: Русский. Цена: 4840 р. Год сдачи: 2021 - СИСТЕМА НОРМАТИВНО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ В СФЕРЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, природопользование. Язык работы: Русский. Цена: 4250 р. Год сдачи: 2017 - ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОБЩЕСТВЕННОЙ ЦЕННОСТИ ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ
Диссертации (РГБ), экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4315 р. Год сдачи: 2017 - ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ОЦЕНКИ ПРЕДПРИЯТИЯ КАК ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА И НЕДВИЖИМОСТИ ОСОБОГО РОДА
Авторефераты (РГБ), экономика. Язык работы: Русский. Цена: 250 р. Год сдачи: 2013 - АКТУАЛИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ АРХИТЕКТУРНОГО НАСЛЕДИЯ И ОБЪЕКТОВ НАСЛЕДИЯ САДОВО-ПАРКОВОГО ИСКУССТВА (НА ПРИМЕРЕ ПРИГОРОДОВ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА)
Дипломные работы, ВКР, культурология. Язык работы: Русский. Цена: 4270 р. Год сдачи: 2017 - Сохранение и использование объектов культурного наследия в г. Уссурийске
Дипломные работы, ВКР, культурология. Язык работы: Русский. Цена: 4750 р. Год сдачи: 2018 - Оценка и управление стоимостью компании
Магистерская диссертация, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4870 р. Год сдачи: 2022 - Охрана и рациональное использование земельных ресурсов
Дипломные работы, ВКР, экология территорий. Язык работы: Русский. Цена: 2000 р. Год сдачи: 2024 - Разработка и управление инвестиционным проектом развития предприятия (на примере ООО «Маршрутавто»)
Бакалаврская работа, менеджмент. Язык работы: Русский. Цена: 5750 р. Год сдачи: 2017