Обеспеченность социальной инфраструктурой в ценообразовании на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга

Роль влияния различных географических факторов на ценообразование на рынке жилой недвижимости освящалась в разное время исследователями разных направлений. Среди зарубежных авторов данный вопрос рассматривался довольно подробно и разносторонне, в то время как в отечественной науке данная тема рассмотрена слабее. Одной из причин можно назвать недоступность достаточного количества открытых данных, для проведения качественных исследований. Из имеющихся исследований, наиболее подробно как российской, так и в западной школах изучалась роль транспортной доступности в ценообразовании жилой недвижимости. Вопрос о влиянии социальной инфраструктуры либо почти не рассматривался, либо довольно обобщенно в совокупности с другими факторами.
Социальная инфраструктура является важной частью городского пространства, а в особенности жилой среды. Неся социальными услугами, она подразумевает в том числе пешую доступность от мест проживания. Таким образом, не только качество предоставляемых услуг, о и сильная пространственная дифференциация может значительно сказаться на качестве жилой среды. Особенно остро вопрос стоит в крупных городах, где население увеличивается не только за счет естественного прироста, но и миграционного притока из регионов.
Анализ вторичного рынка жилья Санкт-Петербурга показал, что, как и в любом другом крупном городе стоимость квартир имеет географическую привязку - наиболее дорогое жилье в центре, а по мере удаления к окраинам стоимость снижается. Высокая цена квартир в центре обусловлена множеством факторов, характерных для российских городов: здесь наиболее развита инфраструктура; большая концентрация мест приложения труда; элитное жилье. Кроме исторических центров также формируются новые субцентры, обычно рядом с новыми деловыми районами (например, Лахта-центр, «Невская ратуша», Р^1коVО зку и др.)- здесь также наблюдается более дорогая недвижимость.
Оценить характеристику развития социальной инфраструктуры Санкт-Петербурга в полной мере не представилось возможным. Основная сложность ограниченности необходимых для этого данных. Исходя из определения, что учреждения образования и здравоохранения, обеспечивающие население районов социальными услугами, характеризуются как типовые, было сделано предположение о небольших различиях по вместимости. Таким образом, рассмотренная пешеходная доступность объектов социальной инфраструктуры характеризуется как удовлетворительная, с некоторыми локальными различиями, в частности в удаленных от центра районов.
Проведенный анализ роли объектов социальной инфраструктуры в ценообразовании на рынке недвижимости показал, что связь имеется, однако проявляется она незначительно. Наименьшее влияние характерно для центра города, где влияние в большей степени оказывают другие характеристики среды (соседство водными объектами или зелеными пространствами, элитная недвижимость, уровень развития транспортной инфраструктуры и пр.).
Вес социальной инфраструктуры в формировании цены жилья характерен скорее для удаленных районов, где развитие происходит в некотором отрыве от мест концентрации подобных объектов, а потому данные территории нуждаются в собственной хорошо развитой сети образовательных и медицинских учреждений. Также значимость соседства с объектами социального обеспечения наблюдается в районах комплексного освоения территории, где жилая застройка проектируется сразу с учетом наличия школ, детских садов и поликлиник (точно также как было и в советское время).
Рассмотрение внутрирайонного распределения высчитанных по уравнению регрессии цен на недвижимость позволило наглядно увидеть, что построенная модель в целом интерпретирует не малое количество предложений по квартирам. Было выявлено также переоцененное и недооцененное по стоимости жилье, где совершенно очевидно большую значимость играли другие пространственные факторы (близость метро или ж/д станций, соседство с парками или складскими зонами и железной дорогой и пр.). Однако, имеют место соседствующие сильно переоцененные и недооцененные по цене объекты, стоимость которых могла зависеть от качественных характеристик жилья, что в работе не рассматривалось, либо стоимость была неоправданно завышен, что нередко встречается на сайтах объявлений о продаже.
И наконец еще одним немаловажным фактором низкой зависимости построенной модели можно объяснить тем, что выбранные типы квартир, несмотря на их большую востребованность на рынке недвижимости, представляют больший интерес для одиноких молодых людей, которые пока не заинтересованы в наличии рядом с домом представленных объектов социальной инфраструктуры.

Купить