Тема: Обеспеченность социальной инфраструктурой в ценообразовании на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга

Рынок жилой недвижимости один из самых активно развивающихся как по всему миру, так и в России. И, как и любая часть городского пространства, он не может изучаться изолированно. Потому системные подходы подразумевают исследование рынка жилой недвижимости включенным во внешнюю среды и все процессы, происходящие в ней. Количество факторов, влияющих на стоимость конкретных объектов, разнообразно и не все можно оценивать однозначно. Среди факторов можно особо выделить качество жилой среды, а точнее доступность объектов социальной инфраструктуры, так как она является одной из важных частей комфортности селитебных территорий. Поэтому определилась необходимость рассмотрения вклада разных по функционалу типов объектов социальной инфраструктуры в стоимость недвижимости Санкт-Петербурга.
Объектом исследования является рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга. Предметом исследования ценообразование на рынке жилой недвижимости.
Целью работы является выявление роли уровня развития социальной инфраструктуры в ценообразовании жилой недвижимости в Санкт-Петербурге.
Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи:
➢ обобщение опыта предыдущих исследований рынка жилой недвижимости отечественными и зарубежными авторами;
➢ разработка методики оценки роли социальной инфраструктуры в ценообразовании на рынке жилой недвижимости;
➢ оценка территориальной дифференциации рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга;
➢ оценка территориального распределения и особенностей социальной инфраструктуры города;
➢ выявление роли территориального распределения объектов социальной инфраструктуры в ценообразовании на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.
Информационная база работы построена на основе открытых источников данных: объявления продажи квартир вторичного рынка, опубликованные на сайтах объявлений «ЦИАН», «Авито Недвижимость» и «Яндекс Недвижимость»; координаты объектов социальной инфраструктуры, извлеченные из электронного картографического справочника «2ГИС»; статистические данные о средних ценах предложения квадратного метра по районам города, полученные на портале
В основу теоретической базы исследования легли, в первую очередь, классическая модель землепользования Иоганна фон Тюнена и развившие ее в последствии традиционные неоклассические микроэкономические теории В. Алонсо, Р.Ф Мута и Е.С. Миллса. Влияние различных географических факторов было рассмотрено в ряде работ зарубежных авторов: значимость транспортной доступности изучали Г. Дебрецион, Р. Муньос-Раскин, М. Чжанг и др.; влияние близости различных открытых пространств рассматривались П. Торснесом, Л. Турвайненом, М. Лутценхейсером и Н.Р. Нетсилом и пр. Среди отечественных авторов, занимавшихся исследованием факторов ценообразования на рынке жилой недвижимости можно выделить А.А. Попова, Д.В. Стахно, А.Н. Асаула, А.А. Красильникова, С.А. Гурова.
Методы исследования. В работе использовались статистический метод обработки данных о стоимости жилья, картографический и сравнительно-географический для анализа внутригородского распределения цен на недвижимость и эконометрический анализ роли факторов ценообразования при помощи построения регрессионной модели. Геоданные обрабатывались в ГИС-программе АгсМар. Анализ статистических данных осуществлялся в М1сго8оГ1; Ехсе1, проведение регрессионного анализа осуществлялось в программе 1ВМ 8Р88 81а11811с8.
Структура работы. Исследование состоит из трех глав. В первой содержится рассмотрение существующих исследований рынка жилой недвижимости отечественными и зарубежными авторами, роли социальной инфраструктуры в качестве жилой среды определение дальнейшей методики анализа роли социальной инфраструктуры ценообразовании на рынке недвижимости. Во второй главе рассматривается территориальная дифференциация вторичного рынка жилой недвижимости и социальной инфраструктуры Санкт-Петербурга. В третей главе представлены результаты проведенного регрессионного анализа факторов ценообразования на общегородском уровне и по каждому району.
Купить

Роль влияния различных географических факторов на ценообразование на рынке жилой недвижимости освящалась в разное время исследователями разных направлений. Среди зарубежных авторов данный вопрос рассматривался довольно подробно и разносторонне, в то время как в отечественной науке данная тема рассмотрена слабее. Одной из причин можно назвать недоступность достаточного количества открытых данных, для проведения качественных исследований. Из имеющихся исследований, наиболее подробно как российской, так и в западной школах изучалась роль транспортной доступности в ценообразовании жилой недвижимости. Вопрос о влиянии социальной инфраструктуры либо почти не рассматривался, либо довольно обобщенно в совокупности с другими факторами.
Социальная инфраструктура является важной частью городского пространства, а в особенности жилой среды. Неся социальными услугами, она подразумевает в том числе пешую доступность от мест проживания. Таким образом, не только качество предоставляемых услуг, о и сильная пространственная дифференциация может значительно сказаться на качестве жилой среды. Особенно остро вопрос стоит в крупных городах, где население увеличивается не только за счет естественного прироста, но и миграционного притока из регионов.
Анализ вторичного рынка жилья Санкт-Петербурга показал, что, как и в любом другом крупном городе стоимость квартир имеет географическую привязку - наиболее дорогое жилье в центре, а по мере удаления к окраинам стоимость снижается. Высокая цена квартир в центре обусловлена множеством факторов, характерных для российских городов: здесь наиболее развита инфраструктура; большая концентрация мест приложения труда; элитное жилье. Кроме исторических центров также формируются новые субцентры, обычно рядом с новыми деловыми районами (например, Лахта-центр, «Невская ратуша», Р^1коVО зку и др.)- здесь также наблюдается более дорогая недвижимость.
Оценить характеристику развития социальной инфраструктуры Санкт-Петербурга в полной мере не представилось возможным. Основная сложность ограниченности необходимых для этого данных. Исходя из определения, что учреждения образования и здравоохранения, обеспечивающие население районов социальными услугами, характеризуются как типовые, было сделано предположение о небольших различиях по вместимости. Таким образом, рассмотренная пешеходная доступность объектов социальной инфраструктуры характеризуется как удовлетворительная, с некоторыми локальными различиями, в частности в удаленных от центра районов.
Проведенный анализ роли объектов социальной инфраструктуры в ценообразовании на рынке недвижимости показал, что связь имеется, однако проявляется она незначительно. Наименьшее влияние характерно для центра города, где влияние в большей степени оказывают другие характеристики среды (соседство водными объектами или зелеными пространствами, элитная недвижимость, уровень развития транспортной инфраструктуры и пр.).
Вес социальной инфраструктуры в формировании цены жилья характерен скорее для удаленных районов, где развитие происходит в некотором отрыве от мест концентрации подобных объектов, а потому данные территории нуждаются в собственной хорошо развитой сети образовательных и медицинских учреждений. Также значимость соседства с объектами социального обеспечения наблюдается в районах комплексного освоения территории, где жилая застройка проектируется сразу с учетом наличия школ, детских садов и поликлиник (точно также как было и в советское время).
Рассмотрение внутрирайонного распределения высчитанных по уравнению регрессии цен на недвижимость позволило наглядно увидеть, что построенная модель в целом интерпретирует не малое количество предложений по квартирам. Было выявлено также переоцененное и недооцененное по стоимости жилье, где совершенно очевидно большую значимость играли другие пространственные факторы (близость метро или ж/д станций, соседство с парками или складскими зонами и железной дорогой и пр.). Однако, имеют место соседствующие сильно переоцененные и недооцененные по цене объекты, стоимость которых могла зависеть от качественных характеристик жилья, что в работе не рассматривалось, либо стоимость была неоправданно завышен, что нередко встречается на сайтах объявлений о продаже.
И наконец еще одним немаловажным фактором низкой зависимости построенной модели можно объяснить тем, что выбранные типы квартир, несмотря на их большую востребованность на рынке недвижимости, представляют больший интерес для одиноких молодых людей, которые пока не заинтересованы в наличии рядом с домом представленных объектов социальной инфраструктуры.
Купить