ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ И ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРАХ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 6
1.1 Понятие и виды договоров найма жилых помещений 6
1.2 Сравнительный анализ прав и обязанностей сторон договоров социального и коммерческого найма 12
ГЛАВА 2 ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОЙ РЕГЛАМЕНТАЦИИ ДОГОВОРОВ СОЦИАЛЬНОГО И КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 19
2.1 Общая характеристика договора социального найма жилого помещения 19
2.2 Законодательное регулирование порядка заключения договора коммерческого найма жилого помещения 23
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 27
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ РЕСУРСОВ 31
Актуальность темы настоящего исследования не вызывает сомнений, поскольку с сожалением приходится констатировать, что во всем мире, а в частности и в России, огромная масса людей вынуждена испытывать серьезные неудобства из-за отсутствия у них жилья. В соответствии со ст. 25 Всеобщей декларации прав человека [2] жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включает обязательный компонент - жилище. Неотъемлемое право человека на жилище закреплено и в других международно-правовых документах о правах человека, включая Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах (ст. 10) [3], Международный пакт о гражданских и политических правах (п. 1 ст. 12) [4]. Необходимость уважения жилища человека констатирована в ст. 8 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод [5].
С учетом требований международно-правовых актов, в ст. 40 Конституции РФ [1] закреплены следующие основные положения: каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища; органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. В связи с этим, нельзя обойти вниманием, что, тем не менее, вопрос обеспечения граждан достойным местом для проживания, не решен ни в одной стране, что еще раз подчеркивает актуальность настоящего исследования.
Характеризуя степень исследованности рассматриваемых вопросов, обратим внимание, что отдельным аспектам исследуемых отношений уделяется в работах: В.В. Витрянского, Е.П. Данилова, Т.С. Журавлева, О.В. Кириченко, А.Н. Кичихина, В.М. Корякина, А.В. Максименко, И.Б. Мартковича, И.Б. Новицкого, JI.M. Пчелинцевой, Н.Е. Сосипатровой, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого и других специалистов.
Вместе с этим, анализ имеющихся научных наработок, позволяет говорить о том, что до настоящего момента, полновесного серьезного исследования, в этом направлении не проводилось.
Таким образом, как представляется, проведение дополнительных исследований в этой сфере целесообразно, поскольку это важно не только в теоретическом, но и в практическом плане, чем и подкрепляется повышенный к ним интерес.
В настоящей работе, дистанцируясь от шаблонного рассмотрения общих положений рассматриваемых договоров и руководствуясь спецификой ситуации, сложившейся в настоящее время в России в этой сфере исследования, представляется уместным, особое внимание уделить договорам социального и коммерческого найма жилых помещений.
Объектом исследования является система правоотношений, возникающих в процессе реализации договоров по найму (аренде) жилых помещений.
Предметом исследования является теоретический анализ норм гражданского и жилищного законодательства в сфере договоров найма (аренды) жилых помещений, а также, сложившаяся современная судебная практика.
В качестве гипотезы исследования можно выдвинуть утверждение, что базовым договором, по которому жилье может переходить в возмездное владение и пользование, выступает договор его найма. Права и обязанности, вытекающие из рассматриваемого договора, довольно подробно регламентированы гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства, в числе которых особое место отводиться ЖК РФ. Таким образом, указанное позволяет констатировать, что договор найма жилого помещения - центральный институт жилищного законодательства и одновременно, один из видов гражданско-правовых договоров.
Целью настоящего исследования является исследование договора найма (аренды) жилого помещения и основных прав и обязанностей сторон в этом договоре.
Исходя из намеченной цели, в настоящей работе поставлены следующие основные задачи:
раскрыть понятие и виды договоров найма жилых помещений;
провести сравнительный анализ прав и обязанностей сторон договоров социального и коммерческого найма;
дать общую характеристику договорам социального найма жилого помещения;
исследовать законодательное регулирование порядка заключения договора коммерческого найма жилого помещения;
Методологическую основу работы составляют современные методы теории познания, включая: сравнительно-правовой, логико-юридический, системно-структурный, формально-логический и другие.
Нормативную базу исследования составили международные правовые акты, Конституция РФ, федеральные законы, указы Президента РФ и постановления правительства РФ.
Эмпирическая основа исследования представлена материалами соответствующей судебной практики.
Структура работы продиктована поставленными целями и задачами и включает в себя: введение, основную часть, состоящую из двух глав, заключение и список использованных в работе источников.
Итак, подводя итог вышеизложенному, можно выделить ряд основных положений.
Действующим на сегодня законодательством, разграничены договорные отношения, возникающие в связи с заключением договоров по предоставлению жилых помещений на условиях возмездности в пользование и владение. В сущности, можно выделить договоры по найму жилых помещений, когда они передаются гражданам (положения главы 35 ГК РФ), а также, арендные либо иные договора, отношения по которым регламентированы главой 34 (либо другими) положениями ГК РФ, в случае, если жилье передается юрлицам, при этом в ГК РФ оговаривается возможность использования жилого помещения исключительно для проживания граждан (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671 ГК РФ).
К базовому критерию отграничения договоров найма и аренды в сфере жилья, можно отнести определение, кем является пользователь жилья. Законодателем, не принимая во внимание в данном контексте иные отличия соглашений, определен конкретный принцип разграничения таких договоров, а именно: если пользователь - гражданин, это найм, если юрлицо, это аренда жилого помещения.
В ГК РФ исследуемый наем разделяется на договора социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма).
Не приходится сомневаться, что оба указанных договора, являются разновидностями одного типа: договора найма жилого помещения.
Договор найма, и в действующем законодательстве, и в соответствующей специальной литературе, стали именовать «коммерческим», базируясь на том, что, главной целью договоров найма в отличие от договоров социального найма, является извлечение прибыли собственником жилья от его предоставления внаем.
Предмет найма составляют действия собственника жилья по предоставлению права нанимателю владения и пользования жильем. Объект рассматриваемого договора - жилое помещение, понимаемое в качестве материального блага, по поводу которого образуются правоотношения между сторонами такого договора. Соответственно, исходя из этого, по нашему мнению, ст. 63 ЖК РФ должна именоваться: «объект договора социального найма жилого помещения», а не предмет.
Общим элементом договоров социального и коммерческого найма является их форма, которой следует придавать подобающее ей значение как способу волеизъявления сторон. Все договоры найма жилых помещений должны заключаться в письменной форме, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с частью 2 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации Российской Федерации договор социального найма жилого помещения является бессрочным. Напротив, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок не более пяти лет, а если он не установлен сторонами, то договор считается заключенным на пять лет.
Представляется, что идея бессрочности правоотношений по договору социального найма соответствует самой цели установления этого института, т.е. обеспечение жилыми помещениями малоимущих граждан.
Можно, в частности, выделить следующие различия:
1. Социальный найм является бессрочным, а коммерческий заключается на условленный срок (не больше чем на 5 лет).
2. По договору социального найма норма предоставления общей площади зависит от региона и города, в котором предоставляется жилье, а коммерческий без нормирования.
3. Социальный найм может заключаться на пользование жилыми помещениями в домах муниципального и жилищного фонда, а коммерческий – во всех видах жилищного фонда.
4. Договор коммерческого найма, в отличие от социального, не требует того, чтобы гражданин был признан нуждающимся в жилом помещении или малоимущим.
5. Независимо от того, по какому договору наниматель получает жилье (коммерческому или социальному), он обязан оплачивать не только коммунальные услуги, но и услуги по ремонту и содержанию жилья.
Заключение договора коммерческого найма жилого помещения основано на принципе свободы договора.
Договорам социального найма, в отличие от соглашений коммерческого найма, не свойствен принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, кроме того, являясь публичными по своей юридической природе, данные договоры относятся к договорам присоединения.
При заключении договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений используются типовые договоры, утвержденные Правительством РФ.
К сожалению, приходится констатировать, что в нашей стране практика разработки и внедрения примерных договоров коммерческого найма жилого помещения распространения не получила. Думается, во многом это объясняется недостаточностью правового регулирования отношений коммерческого найма, имеющимися пробелами в действующем законодательстве. При этом значимость и необходимость таких договоров состоит в том, что будущие стороны договора коммерческого найма, прежде всего граждане, не имеющие необходимых юридических знаний и тем более практических навыков по заключению договора как такового, могут использовать такие примерные договоры (долгосрочного, краткосрочного коммерческого найма) при согласовании собственных условий, прав, обязанностей и ответственности, внеся в них необходимые изменения и дополнения, не прибегая к дорогостоящей помощи профессионального юриста либо агентства недвижимости.
Как представляется, примерные договоры коммерческого найма должны разрабатываться и утверждаться соответствующим постановлением Правительства РФ, что, безусловно, повысит степень эффективности регламентации отношений коммерческого найма, принимая во внимание многообразие форм собственности на жилые помещения.
Кроме того, думается, что положение ст. 674 ГК РФ не в полной мере отвечает потребностям сторон рассматриваемого договора, в том числе не учитывает особенности краткосрочного и долгосрочного договоров коммерческого найма. В связи с этим можно прийти к заключению, что долгосрочный договор коммерческого найма жилого помещения по аналогии закона со ссылкой на п. 1 ст. 651 ГК РФ должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение указанной формы договора коммерческого найма повлечет его недействительность.
Такой порядок заключения долгосрочного договора коммерческого найма, во-первых, предоставит его сторонам неоспоримое доказательство принятых ими на себя обязательств и, во-вторых, станет дополнительной гарантией исполнения таких обязательств каждой стороной.
С учетом сказанного, предлагается изложить ст. 674 ГК РФ в следующей редакции: «Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года (долгосрочный наем), заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы такого договора коммерческого найма жилого помещения влечет его недействительность».
Таким образом, приходится констатировать, что выявленные в правоприменительной деятельности судов трудности указывают на недостаточность законодательного регулирования порядка заключения договора коммерческого найма жилого помещения.
По нашему мнению, внесенные предложения будут способствовать дальнейшему совершенствованию положений действующего в рассматриваемой сфере законодательства и судебной практики.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
