Введение 3
1.Историко-правовой анализ возникновения представлений о недвижимости как объекта права 6
1.1 Становление и развитие правового регулирования сделок с недвижимым имуществом 6
1.2 Обзор определения и толкования сделок с недвижимым имуществом 8
2.Понятие и юридические признаки недвижимости 11
2.1 Определение сущности понятия «недвижимость» 11
2.2 Характеристика признаков недвижимого имущества 13
3.Понятие и правовая природа сделки с недвижимостью 16
3.1 Порядок совершения сделок с недвижимым имуществом в РФ 16
3.2 Проблемы и перспективы правового регулирования сделок с недвижимым имуществом 22
Заключение 25
Список использованных источников 27
Актуальность темы курсовой работы обусловлена высокой степенью распространенности сделок с недвижимостью. Росреестр зафиксировал стабильный рост числа сделок с недвижимостью на протяжении последних двух лет. Одновременно с увеличением числа сделок с недвижимостью возрастает и число споров в данной области. Изучение статистических данных позволяет сделать вывод, что за 2022 год было рассмотрено с вынесением судебного приказа всего 25092732 гражданских дела, при этом 42,37 % из общего числа рассмотренных дел – это дела, возникающие из жилищных правоотношений. Такая статистика позволяет согласиться с тем, что система правового регулирования сделок с недвижимостью создает благоприятную почву для возникновения спорных ситуаций и мошенничества. Изучение содержания норм права, регулирующих вопросы заключения сделок с недвижимостью, позволит выделить пробелы гражданского законодательства, обратить внимание на актуальные проблемы заключения сделок с недвижимостью и сформировать рекомендации по совершенствованию правового регулирования. Совершенствование гражданского законодательства в данной области позволит снизить число недействительных сделок ( на данный момент их число составляет порядка 6 % по данным аналитики), минимизирует риск мошенничества и совершения противоправных действий в данной области.
Актуальность темы курсовой работы также обусловлена отсутствием понятия в гражданском законодательстве термина «сделка с недвижимым имуществом», имеются противоречия норм права, представленных в ГК РФ и в федеральном законе № 218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью также осложняются недостоверностью сведений, представленных в Росреестре. Система регистрации сделок с недвижимостью нуждается в совершенствования в целях снижения недостоверности представленных данных. Недостоверные данные порождают споры между правообладателями, незаконно утратившими права на объекты недвижимости, и добросовестными приобретателями указанных прав. Российское законодательство закрепляет, что любые сделки с недвижимостью должны осуществляться на основании принципа достоверности государственного реестра (п.1 ст. 8.1 ГК РФ). Однако механизм реализации указанного принципа в контексте обеспечения достоверности реестра прав на недвижимое имущество нельзя признать совершенным, что проявляется в негативной статистике недостоверности российского реестра.
Все вышеобозначенные проблемы свидетельствуют об актуальности темы курсовой работы и необходимости внесения соответствующих изменений в нормы гражданского законодательства.
Целью курсовой работы является выделение особенностей правовой природы сделок с недвижимым имуществом и разработка рекомендацией по совершенствованию гражданского законодательства.
Для достижения поставленной цели требуется решить следующий спектр задач:
1. изучить историю становления и развития правового регулирования сделок с недвижимостью;
2. представить обзор определения и толкования сделок с недвижимым имуществом;
3. определить сущность понятия недвижимость;
4. охарактеризовать признаки недвижимости;
5. ознакомиться с порядком совершения сделок с недвижимым имуществом;
6. выделить проблемы и перспективы правового регулирования сделок с недвижимостью, предложить изменения норм гражданского законодательства.
Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с совершением сделок с недвижимостью.
Предмет исследования – нормы права, регулирующие вопросы заключения сделок с недвижимым имуществом.
Информационной базой для написания работы стали учебники, учебные пособия, монографии, диссертации по вопросам заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества и правового регулирования сделок с недвижимым имуществом в целом. Также при выполнении курсовой работы были изучены статьи, представленные в периодических изданиях и раскрывающие проблематику правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. Также была использована судебная практика, которая позволила подробно ознакомиться с вопросами правового регулирования сделок с недвижимым имуществом и выявить пробелы гражданского законодательства.
Для написания курсовой работы были использованы исторический метод, метод описания, сравнения, анализа, синтеза и другие.
Структура курсовой работы включает в себя введение, три главы и заключение. Завершают работу список использованных источников.
История развития законодательства о сделках с недвижимостью в России начинается с первых упоминаний о частной собственности на землю в Русской Правде (XI век). Под сделкой с недвижимым имуществом следует понимать законные действия граждан и(или) юридических лиц, целью которых является установить, изменить или прекратить гражданские права и обязанности в отношении объекта недвижимости. Гражданское законодательство определяет понятие недвижимого имущества, выделяет его признаки, но не содержит термина «сделки с недвижимым имуществом».
Изучение понятия «недвижимость» позволяет сделать вывод, что в нормах ГК РФ представлено определение, которое не отражает в полной мере сущность данного термина. Законодатель не определяет четко критерии (признаки), на основании которых тот или иной объект может быть отнесен к недвижимому имуществу. Размытость признаков недвижимого имущества и несовершенство норм гражданского законодательства влекут за собой возникновение споров об отнесении того или иного вида имущества к недвижимому. Многие правоведы придерживаются мнения о необходимости классификации недвижимости в нормах гражданского законодательства. Разграничены должны быть и признаки. Это позволит систематизировать содержание норм гражданского законодательства и добиться единства понятийного аппарата. Развитие цифровых и информационных технологий также оказывает влияние на правовую природу сделок с недвижимым имуществом, возникают споры об отнесении цифровых активов к недвижимому имуществу.
Порядок совершения сделок с недвижимым имуществом предусматривает ряд основных критериев. Во-первых, стороны должны обладать правоспособностью и дееспособностью. Во-вторых, участники сделки должны действовать добросовестно, нормы гражданского законодательства закрепляют понятие «добросовестный приобретатель» и защищают права приобретателя, которому было неизвестно об отсутствии у продавца права на отчуждение недвижимого имущества или заключения иных сделок с ним. В-третьих, сделка с недвижимым имуществом не должна противоречить действующим нормам законодательства РФ. В-четвертых, сделки с недвижимым имуществом заключаются в письменной форме. В отдельных случаях требуется участие нотариуса. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки с недвижимым имуществом по отчуждению долей, а также договоры залога недвижимости. Участие нотариуса является обязательным при заключении сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. В остальных случаях нотариальное удостоверение сделки не является обязательным, однако стороны могут по своему усмотрению обратиться к нотариусу для удостоверения договора. Пятым критерием при заключении сделок с недвижимым имуществом является обязательная их регистрация в уполномоченных органах. Это является необходимым для обеспечения достоверности учета сделок с недвижимостью. В Российской Федерации все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). Регистрация сделки осуществляется на основании заявления сторон сделки или нотариуса, если сделка была нотариально удостоверена. После регистрации сделки покупатель становится собственником недвижимости и получает свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Литературный обзор по теме, изучение понятия «недвижимое имущество», анализ его признаков позволяет сделать вывод о необходимости совершенствования законодательной базы. Требуется ввести понятия «сделки с недвижимым имуществом», конкретизировать признаки недвижимого имущества, добиться большей точности в определении. Требуется нормативно закрепить принцип достоверности реестра, упорядочить вопросы правового регулирования сделок с участием несовершеннолетних лиц.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
