Помощь студентам в учебе
Основные факторы ценообразования на рынке коммерческой недвижимости мегаполиса на примере г. Санкт-Петербург
|
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО РОЛЬ В ЭКОНОМИЧЕСКОМ РАЗВИТИИ СТРАНЫ 5
1.1. Понятие и специфика рынка недвижимости 5
1.2. Виды и сегментация рынка недвижимости 12
1.3. Сравнительный анализ цен недвижимости по России 22
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ЦЕН НЕДВИЖИМОСТИ Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 28
2.1. Анализ рынка недвижимости г. Санкт-Петербурга 28
2.2. Отбор факторов развития рынка недвижимости г. Санкт-Петербурга 37
2.3. Сравнительный анализ стоимости недвижимости г. Санкт-Петербурга 41
ГЛАВА 3. АНАЛИЗ ЦЕН НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 49
3.1. Анализ цен коммерческой недвижимости г. Санкт-Петербурга 49
3.2 Расчет справедливости стоимости коммерческой недвижимости г. Санкт-Петербурга 55
3.3. Перспективы развития цен на коммерческую недвижимость г. Санкт-Петербурга 82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 87
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 89
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 95
ГЛАВА 1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО РОЛЬ В ЭКОНОМИЧЕСКОМ РАЗВИТИИ СТРАНЫ 5
1.1. Понятие и специфика рынка недвижимости 5
1.2. Виды и сегментация рынка недвижимости 12
1.3. Сравнительный анализ цен недвижимости по России 22
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ЦЕН НЕДВИЖИМОСТИ Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 28
2.1. Анализ рынка недвижимости г. Санкт-Петербурга 28
2.2. Отбор факторов развития рынка недвижимости г. Санкт-Петербурга 37
2.3. Сравнительный анализ стоимости недвижимости г. Санкт-Петербурга 41
ГЛАВА 3. АНАЛИЗ ЦЕН НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 49
3.1. Анализ цен коммерческой недвижимости г. Санкт-Петербурга 49
3.2 Расчет справедливости стоимости коммерческой недвижимости г. Санкт-Петербурга 55
3.3. Перспективы развития цен на коммерческую недвижимость г. Санкт-Петербурга 82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 87
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 89
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 95
В связи с переходом к рыночной экономике необходимо углубить развитие ряда новых областей науки и практики, особенно это актуально для рынка недвижимости.
Сегодня на рынке недвижимости можно найти квартиры и комнаты, офисы здания производственного или торгового назначения. Дома для проживания с земельными участками. В этом случае следует учитывать местные особенности рынка недвижимости.
Актуальность выбранной темы выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что рынок коммерческой недвижимости - это динамичный и быстроразвивающийся рынок Санкт-Петербурга. Это подтверждается фактами из отчетов многочисленных консалтинговых компаний. Они свидетельствуют о бурном росте бизнес-центров и многофункциональных комплексов различного назначения как в центре Санкт-Петербурга, так и за его пределами.
Активное строительство объектов коммерческой недвижимости различных классов продолжается, что означает наличие достаточного уровня спроса на рынке. В борьбе за право возведения очередного архитектурного новшества, предназначенного не только для работы сотрудников компаний и «радующего глаз» жителей города своим неповторимым дизайном. При этом следует отметить, что выбор арендатора бизнес-центра - это не только обеспечение сотрудников рабочей площадью. Это также влияет на репутацию компании в целом. Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга сегодня - это сеть объектов, в которой есть бизнес-центры и зоны повышенной деловой активности. Здесь есть большое количество объектов коммерческой недвижимости и все необходимые инфраструктуры.
Цель работы - анализ тенденций развития рынка офисных, торговых и складских помещений в г. Санкт-Петербурге.
Для достижения цели были поставлены следующие задачи:
• дать определение понятию и выделить специфику рынка недвижимости в целом;
• охарактеризовать виды и сегментацию на рынке недвижимости;
• провести сравнительный анализ цен на рынке недвижимости;
• проанализировать рынок недвижимости в г. Санкт-Петербурге;
• отобрать ключевые факторы, влияющие на рынок недвижимости в г. Санкт- Петербурге;
• провести сравнительный анализ стоимости недвижимости г. Санкт-Петербурга;
• найти возможные перспективы развития цен на коммерческую недвижимость г. Санкт- Петербурга.
Объект исследования - коммерческая недвижимость.
Предмет исследования - рынок коммерческой недвижимость г. Санкт-Петербурга.
Информационной базой исследования послужили сайты со справочно-статистической информацией, законодательные акты по вопросам коммерческой недвижимости, отчётные показатели выбранного объекта исследования, материалы Федеральной службы государственной статистики.
Теоретическая база исследования. Теоретические и методологические основы экономического обоснования инвестирования в объекты коммерческой недвижимости представлены в трудах отечественных исследователей, среди которых И.А. Бузова, И.П. Иваницкая, Н.М. Караваева, О.П. Кузнецова, Р.Р. Мавлютов, Е.С. Матвеева, О.И. Милкова, О.Е. Пирогова, Г.М. Стерник, В.Н. Хлыстун и др.
Структура выпускной квалификационной работы. Работа состоит из введения, основной части, включающей в себя три главы, заключения, библиографического списка и приложения.
Новизна исследования заключается в анализе факторов и тенденций ценообразования на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Сделан вывод о том, что в 2023 году тенденция на выход игроков из торговых центров в стрит-ритейл сохранится, ожидается появление знакомых магазинов одежды в совершенно новых для них локациях. Переоцененные объекты, как сдаваемые в аренду, так и выставленные на продажу, будут постепенно возвращаться к рыночным ценам и вслед за собой привлекут инвесторов.
Рекомендации по практическому применению результатов работы состоят в том, что данные, полученные на основе анализа коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, могут быть применены при исследовании рынка коммерческой недвижимости других мегаполисов.
Сегодня на рынке недвижимости можно найти квартиры и комнаты, офисы здания производственного или торгового назначения. Дома для проживания с земельными участками. В этом случае следует учитывать местные особенности рынка недвижимости.
Актуальность выбранной темы выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что рынок коммерческой недвижимости - это динамичный и быстроразвивающийся рынок Санкт-Петербурга. Это подтверждается фактами из отчетов многочисленных консалтинговых компаний. Они свидетельствуют о бурном росте бизнес-центров и многофункциональных комплексов различного назначения как в центре Санкт-Петербурга, так и за его пределами.
Активное строительство объектов коммерческой недвижимости различных классов продолжается, что означает наличие достаточного уровня спроса на рынке. В борьбе за право возведения очередного архитектурного новшества, предназначенного не только для работы сотрудников компаний и «радующего глаз» жителей города своим неповторимым дизайном. При этом следует отметить, что выбор арендатора бизнес-центра - это не только обеспечение сотрудников рабочей площадью. Это также влияет на репутацию компании в целом. Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга сегодня - это сеть объектов, в которой есть бизнес-центры и зоны повышенной деловой активности. Здесь есть большое количество объектов коммерческой недвижимости и все необходимые инфраструктуры.
Цель работы - анализ тенденций развития рынка офисных, торговых и складских помещений в г. Санкт-Петербурге.
Для достижения цели были поставлены следующие задачи:
• дать определение понятию и выделить специфику рынка недвижимости в целом;
• охарактеризовать виды и сегментацию на рынке недвижимости;
• провести сравнительный анализ цен на рынке недвижимости;
• проанализировать рынок недвижимости в г. Санкт-Петербурге;
• отобрать ключевые факторы, влияющие на рынок недвижимости в г. Санкт- Петербурге;
• провести сравнительный анализ стоимости недвижимости г. Санкт-Петербурга;
• найти возможные перспективы развития цен на коммерческую недвижимость г. Санкт- Петербурга.
Объект исследования - коммерческая недвижимость.
Предмет исследования - рынок коммерческой недвижимость г. Санкт-Петербурга.
Информационной базой исследования послужили сайты со справочно-статистической информацией, законодательные акты по вопросам коммерческой недвижимости, отчётные показатели выбранного объекта исследования, материалы Федеральной службы государственной статистики.
Теоретическая база исследования. Теоретические и методологические основы экономического обоснования инвестирования в объекты коммерческой недвижимости представлены в трудах отечественных исследователей, среди которых И.А. Бузова, И.П. Иваницкая, Н.М. Караваева, О.П. Кузнецова, Р.Р. Мавлютов, Е.С. Матвеева, О.И. Милкова, О.Е. Пирогова, Г.М. Стерник, В.Н. Хлыстун и др.
Структура выпускной квалификационной работы. Работа состоит из введения, основной части, включающей в себя три главы, заключения, библиографического списка и приложения.
Новизна исследования заключается в анализе факторов и тенденций ценообразования на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Сделан вывод о том, что в 2023 году тенденция на выход игроков из торговых центров в стрит-ритейл сохранится, ожидается появление знакомых магазинов одежды в совершенно новых для них локациях. Переоцененные объекты, как сдаваемые в аренду, так и выставленные на продажу, будут постепенно возвращаться к рыночным ценам и вслед за собой привлекут инвесторов.
Рекомендации по практическому применению результатов работы состоят в том, что данные, полученные на основе анализа коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, могут быть применены при исследовании рынка коммерческой недвижимости других мегаполисов.
Из объектов недвижимости можно выделить те, перемещение которых без необоснованного вреда своему назначению невозможно, в том случае лесные массы или многолетние насаждения. Это жилые дома, здания сооружения. В целом рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операционных сделок с объектами недвижимости (продажу покупку или приобретение), какие происходят на территории объектов недвижимости (аренда залога т.п.). При развитии рынка недвижимости, свободный переход прав собственности на недвижимость помогает развивать рост. В России с переходом на рыночные отношения недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты благодаря переходу страны к мировым стандартам. Поэтому сегментация рынка, позиционирование товара - это лишь инструменты, которые используются в целях достижения главной задачи. Принятие оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю .
Главная задача данной работы заключается в исследовании рынка коммерческой недвижимости в г. Санкт-Петербурге.
В первой главе были рассмотрены теоретические вопросы, касающиеся рынка недвижимости и его роль в экономическом развитии страны. Рынок недвижимости имеет сложную структуру, находится в стадии становления, а его участниками являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, юридические и физические лица, в том числе иностранные, вступающие в экономические связи в процессе сделок как с объектами недвижимости, так и с их вещными правами. наиболее значимым средством определения уровня рентабельности недвижимых объектов и обеспечения оптимального выбора выступает сегментация соответствующего рынка. При необходимости провести сделку с недвижимостью (включая земельные участки), чтобы правильно определить при этом цену соответствующего объекта и избежать её необоснованного изменения, должен быть проведён всесторонний анализ объекта при учёте всех видов сегментации.
Во второй главе выпускной работы проведен анализ рынка недвижимости и текущих цен на жилую и коммерческую недвижимость в г. Санкт-Петербурге. Как показывает практический опыт, цены на недвижимость постоянно растут даже при влиянии негативных факторов. Но в то же время то, что российская экономика переживает сейчас, нельзя сравнить с минувшими кризисами 2012, 2014, 2018 и даже 1998 годов. При этом цены на рынке недвижимости при сжатии спроса не будут значительно изменены. Это связано с тем, что с переходом на проектное финансирование за счет поступления банковских финансовый результат строительных компаний перестал напрямую зависеть от количества проектных сделок.
По нашему мнению, цены на квартиры в ближайшее время продолжат расти, но рост в ближайшей перспективе будет 12-15 %. В связи с тем, что ставки по ипотечным кредитам значительно выросли, спрос на недвижимость уменьшился. При этом цены на недвижимость все также продолжают увеличиваться. Также особую роль в повышении цен имеет соглашение между Минстроем РФ и правительством Санкт-Петербурга об ограничении ежегодного ввода жилья.
В третьей главе был проведен анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Санкт- Петербурге. Несмотря на все пертурбации, рынок коммерческой недвижимости Петербурга по-прежнему достаточно стабилен. Катастрофического роста вакансий и падения ставок аренды не произошло, спрос имеется - и на офисы, и на склады, и на торговые площади. Коммерсанты вышли на новый виток оптимизации, пересмотра планов по логистике и развитию бизнеса. Для коммерческого объекта по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Маркина, дом 16б, литера А была рассчитана рыночная стоимость при использовании трех методов: классического, затратного и доходного. По состоянию на 15 января 2023 года с учетом НДС - 155 000 000 (сто пятьдесят пять миллионов) рублей.
Одним из ключевых трендов 2022 года является концептуальное переориентирование торговых центров с fashion-составляющей в сторону более устойчивых сфер потребления: общепита, развлечений, образования, спорта и здоровья.
На месте кинотеатров в ряде ТРЦ появляются развлекательные центры, медицинские клиники. Как предполагается, скоро появятся конференц-залы в ТЦ. В будущем там появятся арт-пространства или лектории. Собственные ТЦ понимают, что такие операторы будут создавать поток. Собственники ТЦ знают, что такие операторы будут создавать трафик.
В 2023 году тенденция на выход игроков из торговых центров в стрит-ритейл точно сохранится, ожидается появление знакомых магазинов одежды в совершенно новых для них локациях. Переоцененные объекты, как сдаваемые в аренду, так и выставленные на продажу, будут постепенно возвращаться к рыночным ценам и вслед за собой привлекут инвесторов.
Главная задача данной работы заключается в исследовании рынка коммерческой недвижимости в г. Санкт-Петербурге.
В первой главе были рассмотрены теоретические вопросы, касающиеся рынка недвижимости и его роль в экономическом развитии страны. Рынок недвижимости имеет сложную структуру, находится в стадии становления, а его участниками являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, юридические и физические лица, в том числе иностранные, вступающие в экономические связи в процессе сделок как с объектами недвижимости, так и с их вещными правами. наиболее значимым средством определения уровня рентабельности недвижимых объектов и обеспечения оптимального выбора выступает сегментация соответствующего рынка. При необходимости провести сделку с недвижимостью (включая земельные участки), чтобы правильно определить при этом цену соответствующего объекта и избежать её необоснованного изменения, должен быть проведён всесторонний анализ объекта при учёте всех видов сегментации.
Во второй главе выпускной работы проведен анализ рынка недвижимости и текущих цен на жилую и коммерческую недвижимость в г. Санкт-Петербурге. Как показывает практический опыт, цены на недвижимость постоянно растут даже при влиянии негативных факторов. Но в то же время то, что российская экономика переживает сейчас, нельзя сравнить с минувшими кризисами 2012, 2014, 2018 и даже 1998 годов. При этом цены на рынке недвижимости при сжатии спроса не будут значительно изменены. Это связано с тем, что с переходом на проектное финансирование за счет поступления банковских финансовый результат строительных компаний перестал напрямую зависеть от количества проектных сделок.
По нашему мнению, цены на квартиры в ближайшее время продолжат расти, но рост в ближайшей перспективе будет 12-15 %. В связи с тем, что ставки по ипотечным кредитам значительно выросли, спрос на недвижимость уменьшился. При этом цены на недвижимость все также продолжают увеличиваться. Также особую роль в повышении цен имеет соглашение между Минстроем РФ и правительством Санкт-Петербурга об ограничении ежегодного ввода жилья.
В третьей главе был проведен анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Санкт- Петербурге. Несмотря на все пертурбации, рынок коммерческой недвижимости Петербурга по-прежнему достаточно стабилен. Катастрофического роста вакансий и падения ставок аренды не произошло, спрос имеется - и на офисы, и на склады, и на торговые площади. Коммерсанты вышли на новый виток оптимизации, пересмотра планов по логистике и развитию бизнеса. Для коммерческого объекта по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Маркина, дом 16б, литера А была рассчитана рыночная стоимость при использовании трех методов: классического, затратного и доходного. По состоянию на 15 января 2023 года с учетом НДС - 155 000 000 (сто пятьдесят пять миллионов) рублей.
Одним из ключевых трендов 2022 года является концептуальное переориентирование торговых центров с fashion-составляющей в сторону более устойчивых сфер потребления: общепита, развлечений, образования, спорта и здоровья.
На месте кинотеатров в ряде ТРЦ появляются развлекательные центры, медицинские клиники. Как предполагается, скоро появятся конференц-залы в ТЦ. В будущем там появятся арт-пространства или лектории. Собственные ТЦ понимают, что такие операторы будут создавать поток. Собственники ТЦ знают, что такие операторы будут создавать трафик.
В 2023 году тенденция на выход игроков из торговых центров в стрит-ритейл точно сохранится, ожидается появление знакомых магазинов одежды в совершенно новых для них локациях. Переоцененные объекты, как сдаваемые в аренду, так и выставленные на продажу, будут постепенно возвращаться к рыночным ценам и вслед за собой привлекут инвесторов.
