Введение 3
Глава I. Действие принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов в обороте недвижимости 7
§ 1 Приобретение земельного участка, а также построек на нем в собственность 7
§ 2 Передача земельного участка, а также построек на нем во временное владение и пользование 41
Глава II. Применение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов при застройке земельного участка 45
§ 1. Право строительной аренды 45
§ 2. Право собственности инвестора на строящийся объект недвижимости 50
§ 3. Право застройки по проекту реформы Гражданского кодекса Российской Федерации 57
Заключение 67
Использованные источники 70
Однажды в римском частном праве был провозглашен широко известный и применяемый сегодня в западноевропейских правопорядках принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов – superficiessolocedit. В классическом представлении данный принцип означает, что «сделанное над поверхностью следует за поверхностью» и quodsoloinaedificatursolosedit («то, что выстроено на поверхности, разделяет юридическую судьбу почвы»). Существующую в подп.5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) модель принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (далее – принцип единства судьбы) среди российских ученых-юристов принято сравнивать с классической римской моделью, подвергать ее критике и предлагать перенимать, как положено считать в данном вопросе, передовой опыт западно-европейских правопорядков.
Однако подход к понимаю того, что есть недвижимость, имеющиеся в российском законодательстве исключения из принципа единства судьбы, а также правоприменительная практика российских судов, позволяют вести речь о том, что принцип единства судьбы в России имеет особенности в применении, о том, что у России «свой путь».
В России согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) принята модель дуплицитета, когда недвижимостью признается как земельный участок, так и прочно связанные с ним объекты, которые являются самостоятельными объектами гражданского оборота, права на них возможно передавать различными способами, в отношении них совершаются сделки. Наравне с земельными участками объектами недвижимости признаются, например, здания, строения, сооружения, которые прочно соединены с земельным участком.
В российской юридической литературе преобладает точка зрения о том, что действующий в России принцип единства судьбы не отвечает современным реалиям, когда все больше земельных участков начинают принадлежать на праве собственности частным лицам. Предлагается перенимать в этом вопросе передовой опыт Германии, где данный принцип реализуется наиболее эффективным образом, максимально приближенным к его римским корням, в частности путем использования механизма единого объекта недвижимости. В Германском гражданском уложении отсутствует как таковое понятие недвижимости, а статусом объекта недвижимости обладает лишь земельный участок, при этом все что, что на земельном участке и прочно с ним связано (имеет прочную связь с землей), является его существенной составной частью .
В России заговорили о необходимости смены подхода к понятию недвижимости и заимствованию опыта Германии в начале 2000-х годов, когда частная собственность на земельные участки в России только начинала зарождаться, а в ГК РФ уже имелось понятие недвижимой вещи и в ЗК РФ был закреплен принцип единства судьбы. Предполагалось, что основа заложена. В след за этим последовала Концепция реформирования гражданского законодательства 2009 года, в которой предложены реформы в сфере оборота недвижимости и вещных прав.
Ученые-юристы в своих трудах также предлагают идеи о реформировании правового режима зданий, сооружений и земельного участка. Так, профессор Ирина Дмитриевна Кузьмина еще в 2004 году предложила рассматривать земельный участок и прочно связанные с ним здания и сооружения не как главную вещь и принадлежность, а как соединение вещей, образующих единое целое, предполагающее использование по общему назначению, то есть сложную вещь (ст. 134 ГК РФ).
Существующая модель принципа единства судьбы в России продолжает оставаться предметом ожесточенной критики со стороны ученых-юристов. Между тем реформирование ГК РФ в части регулирования прав на недвижимое имущество и оборота недвижимости, недавних изменений в ГК РФ, принятых Федеральным законом от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», может свидетельствовать о том, что российский законодатель идет по своему пути, а исключения имеют полноценное право по итогу стать общим правилом. Тем самым путь законодателя расходится с мнением ученых-юристов. Российские суды также не редко по-своему трактуют принцип единства судьбы, у судов отсутствует единство в понимании и толковании принципа единства судьбы в правоприменительной практике.
Таким образом цель исследования заключается в анализе подходов российского законодателя и судебной практики при применении принципа единства судьбы с точки зрения перспектив его дальнейшего развития.
Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в связи с отчуждением земельного участка и расположенных на нем объектов и переходом прав на указанные объекты с учетом действия принципа единства судьбы.
Задачей настоящего исследования является сравнительный анализ правовых норм Федерального закона от 21.12.2021 № 430-ФЗот 03.08.2018, Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, исследование актуальной практики российских, выявление основных проблем правового регулирования приобретения и перехода прав на земельный участок и расположенных на нем объектов недвижимости с учетом императивных норм о принципе единства судьбы.
Нормативной базой для настоящего исследования служат положения правовых норм Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иные отраслевые нормативные правовые акты.
Теоретическую основу для настоящего исследования составляют научные труды, монографии, практические пособия российских специалистов в области гражданского и земельного права (Алексеев В. В. Бевзенко Р. С., ВитрянскийВ.В., МаковскаяА.А., Рыбалов А.О., Суханов Е. А., Иванов А.А., Жаркова О. А. и других ученых-юристов)посвященные проблемам применения принципа единства судьбы в обороте недвижимости и застройке земельного участка.
Структура настоящей работы состоит из двух глав, каждая из которых включает два параграфа. Первая глава посвящена правовому регулированию приобретения права собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты и анализу актуальной судебной практики российских судов по данной теме. Вторая глава посвящена правовому регулированию приобретения прав владения и пользования земельным участком и расположенных на нем объектов с учетом актуальной судебной практики российских судов.
В ходе исследования мною изучены имеющиеся доктринальные источники, труды, монографии и статьи, посвященных проблематикам применения принципа единства судьбы и строительной аренды, а также вопросам и критическим обзорам на проект реформы ГК РФ о вещных правах и, в частности, права застройки земельного участка. Проанализировано имеющееся законодательство в обозначенных областях, а также судебная практика российских судов, в том числе практика судов Северо-Западного округа, по вопросам правоприменения, связанным с проблематикой реализации принципа единства судьбы в обороте недвижимости, а также при застройке земельного участка.
По результатам исследования, проведенного на основе анализа актуальной судебной практики российских судов, а также с учетом российской доктрины, толкования правовых норм российскими судами и авторитетными учеными-исследователи в сфере вещного права и оборота недвижимости, можно сделать следующие выводы, которые можно подразделить с учетом структуры работы.
Во-первых, сделан вывод о том, что если право собственности на земельный участок и рукотворные объекты на нем соединились в одном лице, то разъединение прав собственности на указанные объекты невозможно ввиду действия принципа единства судьбы. Однако действующее правовое регулирование и направление законодателя в сторону ухода от абсолютизации принципа единства судьбы (новая глава 17.1 в ГК РФ), свидетельствует о возможности разрыва прав на земельный участок и расположенные на нем рукотворные объекты, с соблюдением при этом принципа единства судьбы тем образом, что собственник рукотворных объектов недвижимости не будет лишен права пользования земельным участком в части, необходимой для реализации им своих правомочий собственника, без специального при этом заключения договора о пользовании земельным участком.
Соответственно, при отчуждении, передачи прав на такой рукотворный объект недвижимости новому владельцу в том же виде переходит право пользование земельным участком. Таким образом действуют специальные правила о следовании прав на пользование участком необходимым для эксплуатации, о приобретении участка на том же праве, что и у предыдущего собственника.
Во-вторых, сделаны выводы, что до регистрации права собственности на рукотворные объекты недвижимости, такие объекты следуют судьбе земельного участка, как главной вещи с учетом принципа единства судьбы. Их судьба предопределена судьбой земельного участка. Отдельного волеизъявления сторон при отчуждении земельного участка в отношении находящихся на нем незарегистрированных в ЕГРН рукотворных объектов, не требуется.
Вместе с тем отчуждение земельного участка без находящихся на нем, но зарегистрированных в ЕГРН рукотворных объектов, не допускается. В этом случае регистрирующий орган вправе отказать в регистрации перехода права собственности. В сделке по отчуждению земельного участка также должна быть выражена воля сторон на отчуждение, находящихся на нем и принадлежащих одному лицу рукотворных объектов недвижимости и земельного участка.
До регистрации права собственности на рукотворные объекты в ЕГРН, такие объекты, по существу, не являются самостоятельными объектами гражданского оборота несмотря на то, что с точки зрения ст. 130 ГК РФ они отвечают характеристикам недвижимости. Однако при существовании рукотворных объектов недвижимости де-юре, земельный участок, на котором они располагаются, становится объектом, обслуживающим находящиеся на нем объекты недвижимости, даже в случае, если де-факто такие объекты повреждены, это не является основанием для отказа в предоставлении собственникам таких объектов прав на земельный участок.
В-третьих, на возведенный рукотворный объект до момента регистрации права собственности на него в ЕГРН у инвестора при соблюдении определенных условий может возникать первичное право собственности, в частности, если стороны инвестиционного договора договорились о распределении права собственности на результаты инвестирования.
В-четвертых, действующее правовое регулирование предоставляет достаточные правовые условия для арендатора-застройщика в части сохранения за ним возведенных им рукотворных объектов, как зарегистрированных, так и тех, которые он не зарегистрировал в период действия договора аренды. Расторжение договора аренды земельного участка по инициативене влечет за собой прекращение прав застройщика на рукотворные объекты.
В свою очередь положения о праве застройки по проекту реформы ГК РФ не позволяют застройщику (суперфициарию) после прекращения права застройки пользоваться земельным участком под возведенным объектов. Кроме того, законченный строительством рукотворный объект недвижимости при прекращении права застройки может быть изъят собственником земельного участка, поскольку право собственности застройщика в праве застройки имеет временный характер.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
