Защита добросовестного приобретателя недвижимости в РФ и КНР: сравнительно-правовой анализ
|
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ФАКТИЧЕСКИЙ СОСТАВ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ОТ НЕУПРАВОМОЧЕННОГО ОТЧУЖДАТЕЛЯ В РФ 7
§1. Двухсторонняя сделка 10
§2. Приобретение недвижимого имущества не от собственника 12
§ 3. Выбытие недвижимости из владения по воле собственника или лица, которому собственник передал владение 13
§ 4. Добросовестность приобретателя. 15
§ 5. Возмездность отчуждательной сделки 19
§ 6. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 20
ГЛАВА 2. ЗАЩИТА ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ В КНР 23
§ 1. Дискуссия Китайской доктрины о защите добросовестного приобретателя 25
§ 2. Конструкция добросовестного приобретения права собственности на недвижимость 30
ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПРИНЦИПА ПУБЛИЧНОЙ ДОСТОВЕРНОСТИ В КНР 47
§ 1. Предотвращения ошибки регистрационной записи 47
§ 2. Исправление ошибки регистрационной записи 49
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 57
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 63
ГЛАВА 1. ФАКТИЧЕСКИЙ СОСТАВ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ОТ НЕУПРАВОМОЧЕННОГО ОТЧУЖДАТЕЛЯ В РФ 7
§1. Двухсторонняя сделка 10
§2. Приобретение недвижимого имущества не от собственника 12
§ 3. Выбытие недвижимости из владения по воле собственника или лица, которому собственник передал владение 13
§ 4. Добросовестность приобретателя. 15
§ 5. Возмездность отчуждательной сделки 19
§ 6. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 20
ГЛАВА 2. ЗАЩИТА ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ В КНР 23
§ 1. Дискуссия Китайской доктрины о защите добросовестного приобретателя 25
§ 2. Конструкция добросовестного приобретения права собственности на недвижимость 30
ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПРИНЦИПА ПУБЛИЧНОЙ ДОСТОВЕРНОСТИ В КНР 47
§ 1. Предотвращения ошибки регистрационной записи 47
§ 2. Исправление ошибки регистрационной записи 49
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 57
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 63
Институт защиты добросовестного приобретателя на протяжении многих веков представляет собой одну из наиболее острых проблем в теории гражданского права и на практике. Данная проблема существует не только в России, но и в Китайской Народной Республике (далее - КНР). Как сказал профессор В. М. Гордон, проблема защиты прав добросовестного приобретателя, особенно добросовестного приобретателя недвижимости, — это один из новейших и, одновременно, труднейших вопросов права, глубоко затрагивающих уклад человеческих отношений. Необходимость обращения к правилам, касающимся защиты добросовестного приобретателя недвижимости, не оставляет сомнений, особенно в случаях совершения сделок на вторичном рынке жилья. Защита прав добросовестного приобретателя в широком смысле включает в себя следующие аспекты: ограничение реституции, ограничение виндикации, публичная достоверность, приобретательная давность и др. В данной работе особое внимание уделяется основным дискуссиям, существующим в юридической литературе, относительно добросовестного приобретения права собственности на недвижимость от неуправомоченного отчуждателя, а также перспектив имплементации публичной достоверности реестра прав на недвижимость.
Положение закона о защите добросовестного приобретателя движимого имущества и недвижимости в РФ и КНР закреплено сходным образом. В российском праве данное положение именуется как «добросовестное приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя», а в китайском законодательстве просто «добросовестное приобретение». Но цель обеих интерпретаций общая — это баланс интересов собственника и добросовестного приобретателя. В отличие от Гражданского Кодекса РФ (далее по тексту — ГК РФ), в данном вопросе гражданское законодательство КНР не носит системного характера. Cпецифика гражданского оборота недвижимости в КНР привела к некоторым расхождениям в толковании закона. В частности, существуют противоречия при выявлении необходимых признаков добросовестного приобретения недвижимости, доктринальной конструкции понятия неуправомоченного отчуждения недвижимости, времени и критериев для определения добросовестности приобретателя. Разные теоретические выводы последовательно привели к большому количеству противоречивых судебных актов по аналогичным судебным делам.
К настоящему моменту разработанные в 1986 году «Общие положения гражданского права КНР» давно устарели. Хотя рассматриваемые «Общие положения» были рекодифицированы несколько раз, однако с развитием экономики, технологическим прогрессом и изменением политики китайского правительства, «Общие положения гражданского права КНР» уже не удовлетворяли потребностям развития современного Китая. Вот почему была разработана и вступила в законную силу с 1 октября 2017 г. «Общая часть» нового Гражданского кодекса КНР. Согласно проекту Гражданского кодекса КНР, утвержденному на заседании ежегодной сессии Всекитайского Собрания Народных Представителей (далее – ВСНП) до 2020 года должен быть принят в полном объеме Гражданский кодекс КНР (далее по тексту - ГК КНР), который помимо прочего, будет содержать раздел о вещном праве . В настоящее время в КНР пока действует специальный Закон «О вещных правах».
В соответствии с ст. 13 «Конституции КНР» частная собственность граждан неприкосновенна. Государство в соответствии с законом охраняет права граждан на частную собственность и права наследования. Кодификация правил о защите добросовестного приобретателя недвижимости в КНР неизбежна. Вместе с тем, хотя действующий Гражданский кодекс РФ был принят в 1994 году, правила о приобретении права собственности на недвижимость ее добросовестным приобретателем появились в абзаце 2 пункта 2 статьи 223 ГК РФ только с 2005 года. Тем не менее, на сегодняшний день в России накоплен огромный опыт по защите прав добросовестного приобретателя недвижимости, в доктрине и на практике выявлены недостатки, возникающие при толковании судами норм закона. Сравнение отличий в нормах закона относительно защиты добросовестного приобретателя недвижимости РФ и КНР и анализ данных положений позволят разработать развитый ГК КНР с учетом национальных особенностей.
Следует отметить, что в КНР земельный участок принадлежит государству или коллективу, физическое лицо не может стать собственником земельного участка. Данное правило предусмотрено в ст. 8 «Закона КНР об управлении земельным участком». Таким образом, в КНР не существует права частной собственности на земельный участок, в связи с чем не существует и проблемы с добросовестным приобретением права собственности на земельный участок. Поэтому, в данной работе эта проблема в таком аспекте не затрагивается. Недвижимостью по действующему китайскому праву считаются лишь неразрывно связанные с земельным участком здания и сооружения.
Объект исследования: добросовестное приобретение права собственности на недвижимость и публичная достоверность реестра прав на недвижимость.
Предмет исследования: сопоставление и анализ положений закона РФ и КНР о защите добросовестного приобретателя недвижимости, выяснение их преимуществ и отличий.
Цель данной работы: Цель данной работы обуславливается сопоставлением и анализом положений закона РФ и КНР о защите добросовестного приобретателя, выявлении их преимуществ и недостатков.
Задачами настоящей работы являются:
1. выявление конструкции добросовестного приобретения права собственности на недвижимость от неуправомоченного отчуждателя в РФ и анализ опыта применения данной конструкции на практике.
2. выявление недостатков в области применения положений закона о добросовестном приобретении права собственности на недвижимость в РФ.
3. изложение и раскрытие правил защиты добросовестного приобретателя недвижимости, установленных в действующем Законе КНР «О вещных правах», выявление его недостатков и ограничений.
4. доказывание наличия норм о публичной достоверности реестра прав на недвижимость в КНР и раскрытие преимуществ публичной достоверности реестра прав на недвижимость.
5. сопоставление и анализ положений закона РФ и КНР о защите добросовестного приобретателя недвижимости, выявление сходств и отличий.
6. выявление критериев публичной достоверности реестра прав на недвижимость и перспектив имплементации этого принципа на основании выводов работы.
Настоящая работа состоит из трех глав, каждая из которой включает несколько параграфов. В работе содержится введение, заключение и список использованной литературы (включая нормативно-правовое регулирование).
Положение закона о защите добросовестного приобретателя движимого имущества и недвижимости в РФ и КНР закреплено сходным образом. В российском праве данное положение именуется как «добросовестное приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя», а в китайском законодательстве просто «добросовестное приобретение». Но цель обеих интерпретаций общая — это баланс интересов собственника и добросовестного приобретателя. В отличие от Гражданского Кодекса РФ (далее по тексту — ГК РФ), в данном вопросе гражданское законодательство КНР не носит системного характера. Cпецифика гражданского оборота недвижимости в КНР привела к некоторым расхождениям в толковании закона. В частности, существуют противоречия при выявлении необходимых признаков добросовестного приобретения недвижимости, доктринальной конструкции понятия неуправомоченного отчуждения недвижимости, времени и критериев для определения добросовестности приобретателя. Разные теоретические выводы последовательно привели к большому количеству противоречивых судебных актов по аналогичным судебным делам.
К настоящему моменту разработанные в 1986 году «Общие положения гражданского права КНР» давно устарели. Хотя рассматриваемые «Общие положения» были рекодифицированы несколько раз, однако с развитием экономики, технологическим прогрессом и изменением политики китайского правительства, «Общие положения гражданского права КНР» уже не удовлетворяли потребностям развития современного Китая. Вот почему была разработана и вступила в законную силу с 1 октября 2017 г. «Общая часть» нового Гражданского кодекса КНР. Согласно проекту Гражданского кодекса КНР, утвержденному на заседании ежегодной сессии Всекитайского Собрания Народных Представителей (далее – ВСНП) до 2020 года должен быть принят в полном объеме Гражданский кодекс КНР (далее по тексту - ГК КНР), который помимо прочего, будет содержать раздел о вещном праве . В настоящее время в КНР пока действует специальный Закон «О вещных правах».
В соответствии с ст. 13 «Конституции КНР» частная собственность граждан неприкосновенна. Государство в соответствии с законом охраняет права граждан на частную собственность и права наследования. Кодификация правил о защите добросовестного приобретателя недвижимости в КНР неизбежна. Вместе с тем, хотя действующий Гражданский кодекс РФ был принят в 1994 году, правила о приобретении права собственности на недвижимость ее добросовестным приобретателем появились в абзаце 2 пункта 2 статьи 223 ГК РФ только с 2005 года. Тем не менее, на сегодняшний день в России накоплен огромный опыт по защите прав добросовестного приобретателя недвижимости, в доктрине и на практике выявлены недостатки, возникающие при толковании судами норм закона. Сравнение отличий в нормах закона относительно защиты добросовестного приобретателя недвижимости РФ и КНР и анализ данных положений позволят разработать развитый ГК КНР с учетом национальных особенностей.
Следует отметить, что в КНР земельный участок принадлежит государству или коллективу, физическое лицо не может стать собственником земельного участка. Данное правило предусмотрено в ст. 8 «Закона КНР об управлении земельным участком». Таким образом, в КНР не существует права частной собственности на земельный участок, в связи с чем не существует и проблемы с добросовестным приобретением права собственности на земельный участок. Поэтому, в данной работе эта проблема в таком аспекте не затрагивается. Недвижимостью по действующему китайскому праву считаются лишь неразрывно связанные с земельным участком здания и сооружения.
Объект исследования: добросовестное приобретение права собственности на недвижимость и публичная достоверность реестра прав на недвижимость.
Предмет исследования: сопоставление и анализ положений закона РФ и КНР о защите добросовестного приобретателя недвижимости, выяснение их преимуществ и отличий.
Цель данной работы: Цель данной работы обуславливается сопоставлением и анализом положений закона РФ и КНР о защите добросовестного приобретателя, выявлении их преимуществ и недостатков.
Задачами настоящей работы являются:
1. выявление конструкции добросовестного приобретения права собственности на недвижимость от неуправомоченного отчуждателя в РФ и анализ опыта применения данной конструкции на практике.
2. выявление недостатков в области применения положений закона о добросовестном приобретении права собственности на недвижимость в РФ.
3. изложение и раскрытие правил защиты добросовестного приобретателя недвижимости, установленных в действующем Законе КНР «О вещных правах», выявление его недостатков и ограничений.
4. доказывание наличия норм о публичной достоверности реестра прав на недвижимость в КНР и раскрытие преимуществ публичной достоверности реестра прав на недвижимость.
5. сопоставление и анализ положений закона РФ и КНР о защите добросовестного приобретателя недвижимости, выявление сходств и отличий.
6. выявление критериев публичной достоверности реестра прав на недвижимость и перспектив имплементации этого принципа на основании выводов работы.
Настоящая работа состоит из трех глав, каждая из которой включает несколько параграфов. В работе содержится введение, заключение и список использованной литературы (включая нормативно-правовое регулирование).
На основании вышеизложенного, необходимо констатировать, что в действующем гражданском законодательстве РФ и КНР действует добросовестное приобретение права собственности на недвижимость. Юридический состав добросовестного приобретения недвижимости и движимого имущества регламентируется одной статьей, не рассматривается отдельно. Но в конструкцию добросовестного приобретения недвижимости в РФ входит 6 элементов:
1. двухсторонняя сделка;
2. приобретение не от собственника;
3. выбытие объекта недвижимости из владения по воле собственника или лица, которому передал владение собственник;
4. добросовестность приобретателя;
5. возмездность отчуждательной сделки ;
6. государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость или хотя бы фактическая передача владения недвижимостью.
Очевидно, в отношении юридического состава приобретения права собственности на недвижимость в доктрине гражданского права РФ возникают споры. В отличие от российского права, в юридический состав добросовестного приобретения права собственности на недвижимость в КНР включены следующие элементы:
1. неуправомоченность отчуждения;
2. наличие недостоверной регистрационной записи в реестре;
3. добросовестность приобретателя;
4. приобретение по рационально обоснованной цене;
5. регистрация перехода права собственности на недвижимость.
Кроме этого, толкование каждого элемента конструкции имеет сходства и различия с толкованием, присущим российскому праву.
Совпадение и различие положений законодательства и доктрины РФ и КНР в данном юридическом составе выступают следующие:
1. Двухсторонняя сделка. В конструкции добросовестного приобретения недвижимости по российскому и китайскому праву требуется двухсторонняя распорядительная сделка, а также регистрация перехода права собственности на недвижимость, приобретенную на основании данной сделке. Вместе с тем, в КНР отсутствует спор относительно действительности сделки между отчуждателем и приобретателем. В «Разъяснении Верховного народного суда КНР о некоторых вопросах при разрешении споров о купле-продаже» сказано, что сделка, совершенная неуправомоченным отчуждателем, признается действительной. В отличие от китайского законодательства данная сделка фактически недействительна в РФ. И только в исключительных случаях данная сделка будет признана действительной по российскому праву. При этом приходится ссылаться на судебную практику, поскольку это не находит прямого отражения в законодательстве РФ.
2. В отношении условия о приобретении недвижимости «не от собственника» в китайском праве дано другое определение. Неуправомоченный отчуждатель во всех случаях не является собственником недвижимости.
3. Добросовестное приобретение права собственности на недвижимость в КНР применимо только при недостоверности регистрационной записи, то есть в случаях, когда записи о правовом положении недвижимости неправильно внесены в реестр. Что делать в случаях, когда отчуждение недвижимости, и последующая регистрация происходят по поддельным документам? Применим ли к таким ситуациям юридический состав добросовестного приобретения? В РФ спор по данному поводу отсутствует. В статье 302 ГК РФ содержится условие о выбытии объекта недвижимости по воле собственника или лица, которому собственник передал владение. В случае если недвижимость выбыла по поддельным документам, и регистрация перехода права собственности была совершена под влиянием насилия или угрозы насилия, юридический состав добросовестного приобретения не применяется (поскольку выбытие недвижимости произошло против воли собственника). В конструкции добросовестного приобретения недвижимости по китайскому праву критерий воли отсутствует. Однако к движимому имуществу, выбытие которого из владения произошло против воли собственника или лица, которому передал владение собственник, не применяется добросовестное приобретение.
4. Добросовестность приобретателя. Это самое важное и сложное условие из состава добросовестного приобретения недвижимости. В РФ законодательством и правовыми позициями судебной практики даны разные категории оценки добросовестности приобретателя: «не знал и не мог знать» и «не знал и не должен знать», которые противоречат друг другу. В науке спор относительно данной категории еще не закончен. Как и в РФ, в КНР на практике применяется категория «не знал и не знал по грубой неосторожности». Некоторые ученые полагают, что приобретателю следует проверять достоверность данных в реестре и обратить внимание на объективные обстоятельства при приобретении имущества, то есть во время совершения сделки. Таким образом, следует отметить, что и российским, и китайским правом наложено весьма тяжелое бремя на приобретателя.
Сходство российского и китайского права здесь проявляется в следующем: (1) гражданское законодательство РФ и КНР рассматривают ряд случаев, когда приобретатель признается недобросовестным; (2) бремя доказывания недобросовестности несет собственник, на приобретателя не возлагается бремя доказывания своей добросовестности; (3) до завершения государственной регистрации перехода права собственности требуется добросовестность приобретателя. После регистрации перехода права собственности на недвижимость, недобросовестность приобретателя не вредит праву собственности на добросовестно приобретенную недвижимость.
5. Возмездность приобретения: это необходимое условие для добросовестного приобретения недвижимости в РФ и КНР. Но в законодательстве РФ не находит отражения положение о рационально обоснованной цене. «Закон КНР о вещных правах» ясно предусматривает условие и критерии определения рационально обоснованной цены.
В РФ внесение всей стоимости недвижимого имущества является основанием для оценки добросовестности приобретателя. Рационально обоснованная цена при добросовестном приобретении права собственности на недвижимость в КНР не требует немедленного внесения на счет отчуждателя.
6. В РФ и КНР при добросовестном приобретении недвижимости переход права собственности на недвижимость осуществляется с момента государственной регистрации.В российском праве существует спор относительно включения судебного решения об отказе в удовлетворении виндикационного иска собственником в сложный юридический состав приобретения права собственности на недвижимость от неуправомоченного отчуждателя, а в КНР подобная дискуссияотсутствует.
7. В КНР добросовестное приобретение права собственности на недвижимость не увязывается с фактической передачей владения. В РФ имеется дискуссия на сей счет. По мнению Верховного суда РФ, фактическая передача владения вещью также требуется и при «книжном владении», то есть внесении записи в ЕГРН на имя приобретателя.
Как уже было сказано выше, в отличие от законодательства РФ, в законодательстве КНР положения принципа публичной достоверности разбросаны в разных законах и статьях, не систематизированы. Это и проверка по существу заявок на регистрацию недвижимости и соответствующих документов, и предварительная регистрация, и обязательная регистрация права на недвижимость, и возражение против достоверности, и исправление регистрационной записи, и государственная компенсация за внесение недостоверной регистрационный записи. На основании ряда выявленных недостатков и ограничений добросовестного приобретения недвижимости, автор данной работы убежден, что в интересах обеспечения прочности и безопасности гражданского оборота, защиты действительного собственника и приобретателя необходимо внести публичную достоверность государственной регистрации прав на недвижимое имущество в действующее законодательство РФ и КНР. Автором данной работы предлагается внести следующие изменения:
1. В отношении вещного права должна действовать обязательная государственная регистрация. Возникновение, изменение, передача и прекращение вещных прав на недвижимость вступает в законную силу с момента государственной регистрации в установленном законодательством порядке; при отсутствии регистрации права на недвижимость являются недействительными, за исключением случаев, когда законодательством установлено иное.
2. В отношении регистрации вещного права действует существенная (или иными словами сущностная) проверка. Орган государственной регистрации обязан проверить соответствие заявок о государственной регистрации порядку регистрации и соответствие нормативным правовым актам. Проверка заявок о государственной регистрации является основанием перехода вещного права. Без проверки, проведенной органом государственной регистрации не происходит переход вещного права между сторонами.
3. Сведения, внесенные в реестр прав на недвижимость, признаются достоверными в отношении лица, полагающегося на достоверность сведений в реестре прав на недвижимость. Приобретатель приобретает право на недвижимость вследствие сделки, за исключением случаев, когда в реестр внесено возражение против достоверности записи.
4. Лицо, сомневающееся в достоверности записи в реестре прав на недвижимость, вправе подать заявление об исправлении записи в реестре прав на недвижимость. Орган государственной регистрации должен внести исправление записи при наличии письменного согласия лица, на чье имя право зарегистрировано в реестре прав на недвижимость или документов, подтверждающих наличие неточностей в регистрационной записи.
5. При заключении сделки в отношении недвижимости в целях обеспечения реализации соглашения, участники данной сделки вправе подать заявление о предварительной регистрации. При предварительной регистрации любое распоряжение данной недвижимостью без согласия лица, внесенного в реестр прав на недвижимость по предварительной регистрации, не имеет законной силы.
6. При утрате своего права на недвижимость по независящим от действительного правообладателя причинам, действительный собственник вправе требовать от органа государственной регистрации возмещения ущерба, причиненного такими действиями (действие и бездействие) вне зависимости от вины органа государственной регистрации.
1. двухсторонняя сделка;
2. приобретение не от собственника;
3. выбытие объекта недвижимости из владения по воле собственника или лица, которому передал владение собственник;
4. добросовестность приобретателя;
5. возмездность отчуждательной сделки ;
6. государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость или хотя бы фактическая передача владения недвижимостью.
Очевидно, в отношении юридического состава приобретения права собственности на недвижимость в доктрине гражданского права РФ возникают споры. В отличие от российского права, в юридический состав добросовестного приобретения права собственности на недвижимость в КНР включены следующие элементы:
1. неуправомоченность отчуждения;
2. наличие недостоверной регистрационной записи в реестре;
3. добросовестность приобретателя;
4. приобретение по рационально обоснованной цене;
5. регистрация перехода права собственности на недвижимость.
Кроме этого, толкование каждого элемента конструкции имеет сходства и различия с толкованием, присущим российскому праву.
Совпадение и различие положений законодательства и доктрины РФ и КНР в данном юридическом составе выступают следующие:
1. Двухсторонняя сделка. В конструкции добросовестного приобретения недвижимости по российскому и китайскому праву требуется двухсторонняя распорядительная сделка, а также регистрация перехода права собственности на недвижимость, приобретенную на основании данной сделке. Вместе с тем, в КНР отсутствует спор относительно действительности сделки между отчуждателем и приобретателем. В «Разъяснении Верховного народного суда КНР о некоторых вопросах при разрешении споров о купле-продаже» сказано, что сделка, совершенная неуправомоченным отчуждателем, признается действительной. В отличие от китайского законодательства данная сделка фактически недействительна в РФ. И только в исключительных случаях данная сделка будет признана действительной по российскому праву. При этом приходится ссылаться на судебную практику, поскольку это не находит прямого отражения в законодательстве РФ.
2. В отношении условия о приобретении недвижимости «не от собственника» в китайском праве дано другое определение. Неуправомоченный отчуждатель во всех случаях не является собственником недвижимости.
3. Добросовестное приобретение права собственности на недвижимость в КНР применимо только при недостоверности регистрационной записи, то есть в случаях, когда записи о правовом положении недвижимости неправильно внесены в реестр. Что делать в случаях, когда отчуждение недвижимости, и последующая регистрация происходят по поддельным документам? Применим ли к таким ситуациям юридический состав добросовестного приобретения? В РФ спор по данному поводу отсутствует. В статье 302 ГК РФ содержится условие о выбытии объекта недвижимости по воле собственника или лица, которому собственник передал владение. В случае если недвижимость выбыла по поддельным документам, и регистрация перехода права собственности была совершена под влиянием насилия или угрозы насилия, юридический состав добросовестного приобретения не применяется (поскольку выбытие недвижимости произошло против воли собственника). В конструкции добросовестного приобретения недвижимости по китайскому праву критерий воли отсутствует. Однако к движимому имуществу, выбытие которого из владения произошло против воли собственника или лица, которому передал владение собственник, не применяется добросовестное приобретение.
4. Добросовестность приобретателя. Это самое важное и сложное условие из состава добросовестного приобретения недвижимости. В РФ законодательством и правовыми позициями судебной практики даны разные категории оценки добросовестности приобретателя: «не знал и не мог знать» и «не знал и не должен знать», которые противоречат друг другу. В науке спор относительно данной категории еще не закончен. Как и в РФ, в КНР на практике применяется категория «не знал и не знал по грубой неосторожности». Некоторые ученые полагают, что приобретателю следует проверять достоверность данных в реестре и обратить внимание на объективные обстоятельства при приобретении имущества, то есть во время совершения сделки. Таким образом, следует отметить, что и российским, и китайским правом наложено весьма тяжелое бремя на приобретателя.
Сходство российского и китайского права здесь проявляется в следующем: (1) гражданское законодательство РФ и КНР рассматривают ряд случаев, когда приобретатель признается недобросовестным; (2) бремя доказывания недобросовестности несет собственник, на приобретателя не возлагается бремя доказывания своей добросовестности; (3) до завершения государственной регистрации перехода права собственности требуется добросовестность приобретателя. После регистрации перехода права собственности на недвижимость, недобросовестность приобретателя не вредит праву собственности на добросовестно приобретенную недвижимость.
5. Возмездность приобретения: это необходимое условие для добросовестного приобретения недвижимости в РФ и КНР. Но в законодательстве РФ не находит отражения положение о рационально обоснованной цене. «Закон КНР о вещных правах» ясно предусматривает условие и критерии определения рационально обоснованной цены.
В РФ внесение всей стоимости недвижимого имущества является основанием для оценки добросовестности приобретателя. Рационально обоснованная цена при добросовестном приобретении права собственности на недвижимость в КНР не требует немедленного внесения на счет отчуждателя.
6. В РФ и КНР при добросовестном приобретении недвижимости переход права собственности на недвижимость осуществляется с момента государственной регистрации.В российском праве существует спор относительно включения судебного решения об отказе в удовлетворении виндикационного иска собственником в сложный юридический состав приобретения права собственности на недвижимость от неуправомоченного отчуждателя, а в КНР подобная дискуссияотсутствует.
7. В КНР добросовестное приобретение права собственности на недвижимость не увязывается с фактической передачей владения. В РФ имеется дискуссия на сей счет. По мнению Верховного суда РФ, фактическая передача владения вещью также требуется и при «книжном владении», то есть внесении записи в ЕГРН на имя приобретателя.
Как уже было сказано выше, в отличие от законодательства РФ, в законодательстве КНР положения принципа публичной достоверности разбросаны в разных законах и статьях, не систематизированы. Это и проверка по существу заявок на регистрацию недвижимости и соответствующих документов, и предварительная регистрация, и обязательная регистрация права на недвижимость, и возражение против достоверности, и исправление регистрационной записи, и государственная компенсация за внесение недостоверной регистрационный записи. На основании ряда выявленных недостатков и ограничений добросовестного приобретения недвижимости, автор данной работы убежден, что в интересах обеспечения прочности и безопасности гражданского оборота, защиты действительного собственника и приобретателя необходимо внести публичную достоверность государственной регистрации прав на недвижимое имущество в действующее законодательство РФ и КНР. Автором данной работы предлагается внести следующие изменения:
1. В отношении вещного права должна действовать обязательная государственная регистрация. Возникновение, изменение, передача и прекращение вещных прав на недвижимость вступает в законную силу с момента государственной регистрации в установленном законодательством порядке; при отсутствии регистрации права на недвижимость являются недействительными, за исключением случаев, когда законодательством установлено иное.
2. В отношении регистрации вещного права действует существенная (или иными словами сущностная) проверка. Орган государственной регистрации обязан проверить соответствие заявок о государственной регистрации порядку регистрации и соответствие нормативным правовым актам. Проверка заявок о государственной регистрации является основанием перехода вещного права. Без проверки, проведенной органом государственной регистрации не происходит переход вещного права между сторонами.
3. Сведения, внесенные в реестр прав на недвижимость, признаются достоверными в отношении лица, полагающегося на достоверность сведений в реестре прав на недвижимость. Приобретатель приобретает право на недвижимость вследствие сделки, за исключением случаев, когда в реестр внесено возражение против достоверности записи.
4. Лицо, сомневающееся в достоверности записи в реестре прав на недвижимость, вправе подать заявление об исправлении записи в реестре прав на недвижимость. Орган государственной регистрации должен внести исправление записи при наличии письменного согласия лица, на чье имя право зарегистрировано в реестре прав на недвижимость или документов, подтверждающих наличие неточностей в регистрационной записи.
5. При заключении сделки в отношении недвижимости в целях обеспечения реализации соглашения, участники данной сделки вправе подать заявление о предварительной регистрации. При предварительной регистрации любое распоряжение данной недвижимостью без согласия лица, внесенного в реестр прав на недвижимость по предварительной регистрации, не имеет законной силы.
6. При утрате своего права на недвижимость по независящим от действительного правообладателя причинам, действительный собственник вправе требовать от органа государственной регистрации возмещения ущерба, причиненного такими действиями (действие и бездействие) вне зависимости от вины органа государственной регистрации.
Заказать работу
Заявка на оценку стоимости
Это краткая форма заказа. После ее заполнения вы перейдете на полную форму заказа работы
Каталог работ (152561)
- Бакалаврская работа (38868)
- Диссертация (978)
- Магистерская диссертация (22489)
- Дипломные работы, ВКР (62279)
- Главы к дипломным работам (2139)
- Курсовые работы (10693)
- Контрольные работы (6269)
- Отчеты по практике (1357)
- Рефераты (1488)
- Задачи, тесты, ПТК (631)
- Ответы на вопросы (155)
- Статьи, Эссе, Сочинения (942)
- Бизнес-планы (51)
- Презентации (106)
- РГР (84)
- Авторефераты (РГБ) (1692)
- Диссертации (РГБ) (1882)
- Прочее (458)
Новости
06.01.2018
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
Помощь в выполнении учебных и научных работ на заказ ОФОРМИТЬ ЗАКАЗ
дальше»» Все новости
Статьи
- Где лучше заказывать диссертации и дипломные?
- Выполнение научных статей
- Подготовка диссертаций
- Подводные камни при написании магистерской работы
- Помощь в выполнении дипломных работ
»» Все статьи
Заказать работу
Заявка на оценку стоимости
Это краткая форма заказа. После ее заполнения вы перейдете на полную форму заказа работы
