Тема: Договор управления многоквартирным домом (институт Синергия)

КОНЦЕПЦИЯ ВЫПУСКНОЙ КВАЛИФИКАЦИОННОЙ РАБОТЫ
Обучающийся Кривоносова Анастасия Сергеевна
Направление подготовки Юриспруденция (ОМЮ-12109МОгп)

1. Тема ВКР: Договор управления многоквартирным домом


Утверждена приказом по Университету № ________ от «____» ___________ 202__ г.
2. Срок сдачи обучающимся законченной ВКР: «19» ноября 2023 г.
3. Исходные данные по ВКР:
Жилищное законодательство (Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»), имеющаяся судебная практика, теоретические источники (учебники, пособия, научные статьи и пр.), действующий договор управления многоквартирным домом, заключенный собственником жилого помещения с ООО УО «Горбуша».
4. Обоснование актуальности темы:
Актуальность темы настоящей работы обусловлена тем, что организации, осуществляющие управление многоквартирными домами (далее - управляющие компании), - это достаточно новые субъекты жилищных правоотношений в современной России. Одним из основных направлений реформирования жилищно - коммунального хозяйства стал постепенный уход от государственно-административных методов управления в сфере предоставления жилищно - коммунальных услуг в пользу рыночных механизмов, создание условий для осуществления деятельности в этой сфере организациями различных форм собственности. Жилищный Кодекс РФ, принятый 29.12.2004 года, является основным нормативно-правовым актом, который осуществляет регулирование правоотношений жилищно-коммунального хозяйства. Законодатель его введением в жилищное право преследовал цель создания правового механизма, способного в полной мере урегулировать правоотношения собственников помещений многоквартирного дома. В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме». В связи с этим договор управления многоквартирным домом, заключаемый с выбранной на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, должен включать в себя не только основные положения, но и положения, которые регулируют перечень объектов общего имущества многоквартирного дома, в отношении которых осуществляются работы, а также непосредственно сам перечень необходимых работ и услуг, которые определяются индивидуально для каждого многоквартирного дома с учетом его технических характеристик, физического износа, конструктивных особенностей.
В пункте 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ перечислены существенные условия договора управления: 1) предмет договора (перечень услуг или работ по ремонту и содержанию общего имущества; состав общего имущества многоквартирного дома; список предоставляемых коммунальных услуг; порядок изменения списка работ и услуг); 2) цена договора; 3) правила контроля за выполнением обязательств по договору управления со стороны управляющей организации. Договор управления многоквартирным домом фиксирует документально отношения между сторонами. Не смотря на тот факт, что условия договоров управления утверждаются общим собранием собственников в многоквартирном доме, зачастую возникают спорные ситуации в части обязанностей управляющей организации по договорам управления, определения размера платы, исходя из условий указанных договоров, а также дополнительных требований собственников. В настоящее время особенно актуальным вопросом является определение размера платы по договору управления многоквартирным домом. Так как на сегодняшний день вопросы относящиеся к проведению ремонтов, содержанию общего имущества, а также вопросы оплаты данных работ касаются большей части граждан (собственников, нанимателей и т.д.), актуальность темы не снижается. Многие возникающие ранее вопросы относительно договоров управления и решений общих собраний собственников в настоящее время урегулированы, и относительно них уже имеется довольно обширная судебная практика, из которой можно сделать выводы. Но и сейчас возникают вопросы относительно, которых все еще требуются пояснения, так как законодателем некоторые вопросы не проработаны четко.
5. Цель исследования:
Сформулировать и обосновать предложения по совершенствованию жилищного законодательства в части положений о Договоре управления многоквартирным домом, заключаемым с управляющей организаций (на примере ООО УО «Горбуша»).
6. Задачи исследования
6.1. изучить понятия и признаки договора управления многоквартирного дома, его место в системе договоров гражданского права;
6.2.рассмотреть актуальные на сегодняшний день форму, содержание и порядок заключения договора управления многоквартирного дома;
6.3.изучить отечественный и зарубежный опыт в управлении многоквартирными домами;
6.4.проанализировать проблемы и вопросы, возникающие в процессе непосредственного исполнения заключенного договора управления многоквартирным домом;
6.5.на основе анализа действующего договора управления, заключенного с собственником жилого помещения в многоквартирном доме, а также имеющейся судебной практики ООО УО «Горбуша» разработать и обосновать предложения по совершенствованию жилищного законодательства.
7. Организация, результаты деятельности которой использованы в ВКР в качестве объекта следования: ООО УО «Горбуша» (ИНН: 2505011914, г. Дальнегорск, Приморский край)
8. Предполагаемые методы исследования:
Теоритический анализ, изучение материалов, публикаций, статей научных и периодических изданий по теме исследования, документальный анализ.
9. Ожидаемые основные результаты исследования:
Четко сформулированные предложения по совершенствованию жилищного законодательства в части положений, связанных с договором управления многоквартирным домом, заключаемым по результатам состоявшегося общего собрания собственников помещений с выбранной управляющей организацией.
10. Содержание разделов ВКР (наименование глав):
1.Правовая природа и сущность договора управления многоквартирного дома.
1.1 Понятия и признаки договора управления многоквартирного дома, его место в системе договоров гражданского права.
1.2 Субъекты договора управления многоквартирного дома. Правовое положение значение договора управления многоквартирным домом.
1.3 Отечественный и зарубежный опыт управления многоквартирными домами.
2. Порядок заключения договора управления и его фактическое исполнение управляющей организацией.
2.1 Форма и порядок заключения (предпосылки и условия заключения, выбор способа управления).
2.2 Исполнение заключенного договора управления, практическое применение договора управления многоквартирным домом в качестве основополагающего документа.
2.3 Проблемы и вопросы, возникающие в процессе исполнения договора управления многоквартирным домом.
3. Возможные пути решения проблемных ситуаций, возникающих в период фактического исполнения, заключенного договора управления многоквартирным домом.
3.1 Согласование и утверждение перечня работ и услуг по договору управления многоквартирным домом.
3.2 Механизм изменения размера платы по договору управления многоквартирным домом.
Дата утверждения концепции «24» октября 2023 г.


ВВЕДЕНИЕ

В Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ) сказано: «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме». Это положение закреплено не случайно, ведь каждый многоквартирный дом представляет собой индивидуальный объект недвижимости, который определяется особенностями строительных конструкций, инженерных систем, оборудования, имеет свой уровень износа строительных конструкций, инженерных систем и инженерного оборудования. Таким образом, многоквартирный дом является сложной инженерной системой и требует особенного подхода к управлению.
Поскольку значительная часть населения России проживает в многоквартирных домах, проблемы, рассматриваемые в магистерской диссертации, приобретают особую социальную и правовую значимость и, соответственно, обусловили выбор темы исследования.
Правовое регулирование заключения договора управления многоквартирным домом содержит пробелы и несовершенные формулировки, а правоприменительная практика зачастую противоречива.
В науке же гражданского права наиболее часто дискуссии вызывает правовая природа договора управления многоквартирным домом: является ли этот договор публичным, а также относится ли он к поименованным договорам или является так называемым смешанным договором. Решение этого, а также других теоретических вопросов имеет большое значение для совершенствования законодательства и формирования единообразной судебной практики.
Социальная значимость рассматриваемых общественных отношений, пробелы в правовом регулировании договора управления многоквартирным домом, противоречия в правоприменительной практике и доктрине свидетельствуют об актуальности темы магистерской диссертации и необходимости ее научного исследования.
Степень научной разработанности темы выпускной квалификационной работы. Фундаментальные положения договорного права исследовалось такими учеными как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой. Среди авторов, уделявших внимание проблемам управления многоквартирными домами, можно указать Т.А. Малышеву, Ю.А. Панову, Ю.П. Свит, М.Ю. Тихомирову. Правовая природа договора управления многоквартирным домом изучалась В.А. Беловым, Т.А. Борзенковым, С.А. Бушаёнковым, Д.П.Гордеевым, Л.А. Юрьевой и другими учеными.
Цель работы - сформулировать и обосновать предложения по совершенствованию жилищного законодательства в части положений о Договоре управления многоквартирным домом, заключаемым с управляющей организацией, на примере действующей в настоящее время управляющей организации ООО УО «Горбуша». Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
 изучить понятия и признаки договора управления многоквартирного дома, его место в системе договоров гражданского права;
 рассмотреть актуальные на сегодняшний день форму, содержание и порядок заключения договора управления многоквартирного дома;
 изучить отечественный и зарубежный опыт в управлении многоквартирными домами;
 проанализировать проблемы и вопросы, возникающие в процессе непосредственного исполнения заключенного договора управления многоквартирным домом;
 на основе анализа действующего договора управления, заключенного с собственником жилого помещения в многоквартирном доме, а также имеющейся судебной практики действующей управляющей организации (ООО УО «Горбуша», г. Дальнегорск Приморский край) разработать и обосновать предложения по совершенствованию жилищного законодательства.
Объектом выпускной квалификационной работы являются общественные отношения, складывающиеся между управляющей организацией и собственниками помещения многоквартирного дома. С целью более подробного изучения для написания данной работы исследовались отношения ООО УО «Горбуша» с собственниками и нанимателями жилых помещений в многоквартирных домах, с которыми у организации заключены договоры управления.
Предметом выпускной квалификационной работы являются нормы гражданского, жилищного законодательства, регулирующие отношения, складывающиеся в связи с заключением договора управления многоквартирным домом, доктринальные положения, а также судебная практика в рассматриваемой сфере на примере действующей управляющей организации.
Актуальность выпускной квалификационной работы выражается в следующем:
1. В реальной жизни при исполнении, заключенных с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, договоров управления, управляющие организации зачастую сталкиваются с проблемой определения перечня работ и услуг, исполняемых организацией по договору управления с целью соблюдения основополагающего принципа ЖК РФ - надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Так как в данном случае позиция собственников, надзорных органов, а также управляющих организаций имеют различных подход, то с учетом имеющейся спорной судебной практики, прослеживается необходимость в уточнении действующих норм жилищного законодательства в части определения перечня работ и услуг, выполняемого управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом.
2. В соответствии с нормами действующего жилищного законодательства размер платы за текущий ремонт и содержание общего имущества, утвержденный общим собранием собственников, не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 г. № 22). Так как зачастую прослеживается нежелание собственников ежегодно принимать участие в общих собраниях по вопросам утверждения актуального размера платы, управляющие организации включают в договоры управления пункты об индексации такого размера платы. Проведение ежегодной индексации размера платы за текущий ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме вызывает множество вопросов и в настоящее время часто становится предметом рассмотрения в судах. В связи, с чем положения жилищного законодательства о порядке определения и изменения размера платы по договору управления требуют уточнения с учетом сложившейся в последние годы судебной практики.
3. Предложено внести в действующее жилищное законодательство положение, в соответствии с которым заключенный с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, договор управления является основополагающим документом, регулирующим отношения между собственниками, нанимателями и избранной на их общем собрании управляющей организацией.
Теоретическая и практическая значимость выпускной квалификационной работы. Материалы и результаты настоящего исследования могут применяться в науке гражданского и жилищного права, могут быть использованы в рамках преподавания курса «Жилищное право», а также послужить основанием для подготовки учебных пособий в высших учебных заведениях. Предложенные в настоящем исследовании предложения по внесению изменений в ЖК РФ помогут устранить, имеющиеся пробелы в действующем жилищном законодательстве, а также могут быть использованы в правоприменительной деятельности при разрешении споров, связанных с заключением, исполнением договора управления многоквартирным домом.
Методологической основой настоящего исследования являются исходные принципы познания: историзм и системный метод, которые включают в себя рассмотрение договора управления многоквартирным домом как системы, обладающей определённой внутренней структурой, изучение процесса его развития, исполнения данного договора, а также его место и роль в системе договорных отношений; логические приемы и операции: анализ, синтез, индукция, дедукция, с помощью которых выделяются признаки, свойства объекта исследования, соединение ранее выделенных частей в единое для полного и всестороннего исследования и построения выводов, в качестве подведения результата научного исследования.
Нормативно-правовую основу настоящего исследования составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, а также федеральные законы и подзаконные нормативные правовые акты.
Настоящая выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения, библиографического списка.


Купить

Таким образом, на основании проведенного исследования можно сделать следующие выводы:
Жилищный кодекс Российской Федерации определяет, что собственники помещений могут управлять многоквартирным домом тремя способами. Однако такой способ, как непосредственное управление, встречается наиболее редко, поскольку он применим только для небольших домов, в которых не больше тридцати квартир. Поэтому, как правило, основной выбор собственников помещений заключается в создании ТСЖ и выбора его в качестве способа управления либо найма управляющей организации для управления своим многоквартирным домом.
Нами был рассмотрен самый распространенный способ - управление многоквартирным домом управляющей организацией посредством заключения договора управления многоквартирным домом.
В настоящем научном исследовании автором выявлены теоретические и практические проблемы, относящиеся к договору управления многоквартирным домом, а также сформулированы выводы посредством решения задач, поставленных перед автором.
Таким образом, по результатам исследования автор делает следующие выводы.
Историческая модель, которая является прототипом договора управления многоквартирным домом, закрепленного в действующем законодательстве в отечественном законодательстве отсутствует.
Итак, «по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».
Договор управления многоквартирным домом является возмездным, консенсуальным, срочным, двусторонним и публичным договором, а также
относится к числу поименованных договоров, поскольку детального урегулирован нормами жилищного законодательства.
ЖК РФ регламентирует порядок заключения договора управления, который значительно отличается от традиционной процедуры оферты и акцепта, содержащийся в ГК РФ. В действующем законодательстве автором выявлены несовершенства, касающиеся порядка утверждения условий договора управления, определения перечня работ и услуг по договору, порядка определения цены по договору управления.
Несмотря на степень научной разработанности договора в правоприменительной практике возникает ряд проблем, связанных со ст.162 ЖК РФ, предусматривающей состав договора управления многоквартирным домом. Представляется внести изменения в ЖК РФ, связанные в первую очередь с более детальным уточнением положений ст. 162 ЖК РФ. Объектом дальнейшей теоретической разработки могут стать изменения, вносимые в ЖК РФ, связанные с разработкой типовой формы договора управления многоквартирным домом, надлежащим оформлением перечня работ и услуг, оказываемых управляющей организацией по договору.
Спорным является вопрос относительно разграничения «предмета» и «объекта» договора. Мы полагаем, что предметом договора управления является перечень определенных работ и услуг, выполнять и осуществлять которые будет управляющая организация. А объектом является то материальное благо, по поводу которого собственники помещений многоквартирного дома или органы управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива и управляющая организация заключают данный договор - общее имущество многоквартирного дома, а в определенных случаях сам многоквартирный дом.
Автором определены особенности субъектного состава договора управления многоквартирным, в частности, установлено, что одним из субъектов договора управления многоквартирным домом всегда выступает специальный субъект - управляющая организация, которая может осуществлять управление многоквартирным домом только при наличии лицензии. Контрагентом управляющей компании по договору управления могут быть собственники помещения многоквартирного дома, а также органы управления ТСЖ, ЖК и ЖСК. Но наш взгляд, ЖСК является, по сути, неправомочной стороной договора управления, поскольку цель деятельности кооператива считается достигнутой, когда все члены кооператива становятся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено. В связи с этим, считаем на законодательном уровне закрепить положения, устанавливающий следующий порядок: после внесения в полном объеме паевого взноса всеми членами кооператива за предоставленные жилые помещения, кооператив должен быть преобразован в товарищество собственников жилья, либо изменен способ управления многоквартирным домом.
Результаты настоящего исследования могут быть полезны для разработки проектов о внесении изменений в действующее жилищное законодательство и имеют значение для наук гражданского и жилищного права.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том что, практическая значимость договора управления многоквартирным домом с каждым днем все больше возрастает. Данный договор все чаще заключается организациями и отдельными гражданами. Однако, не все проблемы, возникающие в сфере правового регулирования договора управления многоквартирным домом, разработаны надлежащим образом, что свидетельствуют о необходимости его дальнейшего исследования.

Купить