Правовое регулирование оборота земельных долей
|
Введение
Глава 1. Анализ правовой природы земельной доли как инструмента аграрно-земельных преобразований
§ 1. Земельная доля как инструмент программы по эффективному распоряжению земельными ресурсами
§ 2. Юридическая природа земельной доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в рамках изменяющегося правового регулирования
§ 3 Перспективы совершенствования правового регулирования оборота земельных долей
Глава 2. Правовое регулирование оборота земельных долей
§ 1. Правовое регулирование механизмов оборота земельных долей в рамках реализации Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации
§ 2. Необходимость совершенствования механизмов вовлечения земельных долей в сельскохозяйственный оборот
Глава 3. Усиление роли нотариата в правовой системе государства
Заключение
Библиографический список
Глава 1. Анализ правовой природы земельной доли как инструмента аграрно-земельных преобразований
§ 1. Земельная доля как инструмент программы по эффективному распоряжению земельными ресурсами
§ 2. Юридическая природа земельной доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в рамках изменяющегося правового регулирования
§ 3 Перспективы совершенствования правового регулирования оборота земельных долей
Глава 2. Правовое регулирование оборота земельных долей
§ 1. Правовое регулирование механизмов оборота земельных долей в рамках реализации Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации
§ 2. Необходимость совершенствования механизмов вовлечения земельных долей в сельскохозяйственный оборот
Глава 3. Усиление роли нотариата в правовой системе государства
Заключение
Библиографический список
Природным ресурсом, являющимся основой жизнедеятельности человека, к сожалению – под натиском техногенной сферы – теряющим свои свойства неисчерпаемого ресурса, является земля. Это недостаточно точное определение с правовой точки зрения, но вбирающее в себя все основные аспекты жизнедеятельности человека. За несколько десятков лет наше государство проделало путь от декларативного запрета на продажу земли до частного права собственности на земельные участки, не изменяя только цели. Право пользования землей государством или гражданином призвано обеспечивать основы жизнедеятельности человека, создания условий для достойной жизни и развития личности. Обеспечение сохранения и рационального использования земельных ресурсов в первую очередь соотнесено к сельскохозяйственным угодьям, перераспределенных в рамках осуществления аграрной (земельной) реформы в собственность граждан. Правовое обеспечение рационального использования земельных ресурсов не получило динамичного и поступательного развития в течение долгого периода. Но сегодняшние новеллы на законодательном уровне призваны совершить качественный рывок в направлении развития земельных отношений. В первую очередь речь идет о реформировании гражданского законодательства, в результате которого, наиболее стагнационные объекты прав получили законодательно закрепленный статус полноправного участника оборота. Земельная доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения признана в качестве объекта вещных прав. Ужесточены требования в отношении сделок с земельными долями, есть основания полагать, что обширные сельскохозяйственные угодья из разрозненных пазлов земельных долей будут собраны в единый реестр недвижимости. Вступающий в законную силу 01.01.2017 г. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 26.04.2016) "О государственной регистрации недвижимости» направлен на законодательное закрепление модели единой федеральной системы регистрации и государственного кадастрового учета недвижимости.
Актуальность выбранной темы определена развитием законодательного регулирования отношений, возникающих в связи с распоряжением земельными долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, и отсутствием комплексных научных исследований, в том числе в виду новизны российского законодательства в сфере государственной регистрации и кадастрового учета земельных долей.
Объектом исследования выступает совокупность общественных отношений, возникающих в связи с распоряжением земельными долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и являющихся предметом правового регулирования.
Предметом исследования является правовое регулирование оборота земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе правоприменительная и судебная практика.
Основной целью работы является анализ правового регулирования, теоретических и практических проблем оборота земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и формулирование предложений по изменению существующего порядка в данной сфере отношений.
Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:
- проанализировать федеральные, региональные нормативно-правовые, подзаконные акты, судебную практику, юридическую научную литературу по теме настоящего исследования;
- проанализировать динамику нормативно-правового регулирования института земельной доли в хронологическом порядке;
-исследовать правовую природу земельной доли, правовую природу отношений, возникающих в связи с распоряжением земельными долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения;
- установить особенности правового регулирования оборота земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения;
- выявить практические проблемы в рамках правового регулирования оборота земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения;
- на основании теоретических выводов сформулировать предложения по изменению существующего порядка в исследуемой области.
Методологической основой является совокупность общенаучных и частнонаучных методов познания, в том числе системный, логический и сравнительно-правовой.
Нормативную базу исследования составили нормативные правовые акты:
Конституция Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный Закон "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Указ Президента РФ от 2 марта 1992 г. № 213"О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан", Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"; Постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. №86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", Постановление Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. №708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса», федеральное и региональное законодательство, иные нормативные акты в области правового регулирования оборота земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Теоретическую основу исследования составляют труды российских ученых Ю.Н. Андреева, С.А. Боголюбова, З.С. Беляевой, Г.Е. Быстрова, Н.О. Ведышевой, Г.А. Волкова, Н.И.Краснова, О.И. Крассова, E.JI. Мининой, М.И. Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, Р.О.Халфиной.
Особое место занимают труды известных ученых и правоведов Е.А. Суханова, О.С.Иоффе, А.А. Ялбулганова, П.В. Крашенинникова
Структура работы обусловлена решением поставленных целей и задач. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих 6 параграфов, заключения и библиографического списка.
Актуальность выбранной темы определена развитием законодательного регулирования отношений, возникающих в связи с распоряжением земельными долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, и отсутствием комплексных научных исследований, в том числе в виду новизны российского законодательства в сфере государственной регистрации и кадастрового учета земельных долей.
Объектом исследования выступает совокупность общественных отношений, возникающих в связи с распоряжением земельными долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и являющихся предметом правового регулирования.
Предметом исследования является правовое регулирование оборота земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе правоприменительная и судебная практика.
Основной целью работы является анализ правового регулирования, теоретических и практических проблем оборота земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и формулирование предложений по изменению существующего порядка в данной сфере отношений.
Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:
- проанализировать федеральные, региональные нормативно-правовые, подзаконные акты, судебную практику, юридическую научную литературу по теме настоящего исследования;
- проанализировать динамику нормативно-правового регулирования института земельной доли в хронологическом порядке;
-исследовать правовую природу земельной доли, правовую природу отношений, возникающих в связи с распоряжением земельными долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения;
- установить особенности правового регулирования оборота земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения;
- выявить практические проблемы в рамках правового регулирования оборота земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения;
- на основании теоретических выводов сформулировать предложения по изменению существующего порядка в исследуемой области.
Методологической основой является совокупность общенаучных и частнонаучных методов познания, в том числе системный, логический и сравнительно-правовой.
Нормативную базу исследования составили нормативные правовые акты:
Конституция Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный Закон "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Указ Президента РФ от 2 марта 1992 г. № 213"О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан", Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"; Постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. №86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", Постановление Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. №708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса», федеральное и региональное законодательство, иные нормативные акты в области правового регулирования оборота земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Теоретическую основу исследования составляют труды российских ученых Ю.Н. Андреева, С.А. Боголюбова, З.С. Беляевой, Г.Е. Быстрова, Н.О. Ведышевой, Г.А. Волкова, Н.И.Краснова, О.И. Крассова, E.JI. Мининой, М.И. Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, Р.О.Халфиной.
Особое место занимают труды известных ученых и правоведов Е.А. Суханова, О.С.Иоффе, А.А. Ялбулганова, П.В. Крашенинникова
Структура работы обусловлена решением поставленных целей и задач. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих 6 параграфов, заключения и библиографического списка.
На основе Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации завершен очередной этап, значительно изменяющий существующий уклад в части государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним. Новеллы гражданского законодательства, вступившие в законную силу, а также вступающие в законную силу 01.01.2017 г., поставили перед юридическим сообществом целый ряд теоретических и практических вопросов, затрагивая области не только материального права, но и процессуального.
Анализируя данные изменения, в работе был проведен анализ действующего гражданского и земельного законодательства, а также позиций специалистов, представленных в научной литературе.
На основе проведенного исследования выдвинуты и обоснованы следующие предложения, направленные на совершенствование правового регулирования рассматриваемых отношений.
Во-первых: введение понятия «сельскохозяйственный регламент» для целей инвентаризации сельскохозяйственных угодий и формирования соответствующего реестра. Вопрос об отмене института категории земель был разработан и внесен на рассмотрение Государственной Думы РФ в виде проекта федерального закона. Согласно предложениям разработчиков проекта, основополагающим базисом становится зонирование территории, правовой режим земель сельхозназначения определен на уровне сельскохозяйственных регламентов. Законопроектом вводились понятия «сельскохозяйственный регламент» и «регламент использования территорий», что наглядно подтверждает обособленность и специфичность регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Для целей перспективы правового механизма регулирования оборота земельных долей требование соблюдения «сельскохозяйственного регламента» исключило бы возможность нецелевого использования земельных долей и земель сельхоз назначения в целом.
Во-вторых: упразднение на законодательном уровне размытости различий между категориями земель. Краеугольным камнем здесь являются нормы Лесного Кодекса РФ, закрепляющие возможность одновременного использования земель лесного фонда для добычи полезных ископаемых и сбору ягод и живицы. Данные нормы неоднократно подвергаются критике со стороны правоприменителей, но проектов по преодолению противоречий в Государственную Думу не представлено. Каждая из законодательно установленных категорий допускает взаимоисключающие виды разрешенного использования.
В-третьих: Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения внес целый ряд норм, косвенно подтверждающих статус земельной доли как объекта недвижимости, но не наделил земельную долю статусом объекта недвижимости на должном уровне.
В-четвертых: последовательное соблюдение принципов по сохранению и поддержанию продуктивности основного сельскохозяйственного фонда в рамках аграрной реформы в отрыве от законодательного закрепления принципов защиты прав владельцев земельных долей, не привело к развитию аграрной реформы в полном объеме. Следует отметить, что первоначальная численность владельцев земельных долей составила порядка двенадцати миллионов, большинство из которых нуждаются в формировании более четких критериев правопреемственности. Само по себе определение «собственник земельной доли» требует уточнения либо упразднения на законодательном уровне.
В редакции Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельная доля характеризуется как доля в праве общей собственности, и фактически собственник наделен правом на земельный участок, находящийся в долевой собственности.
В-пятых: в редакции Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» процедура выделения земельных участков в счет земельных долей должна базироваться только на основании решения общего собрания.
Закон детально не регламентирует условия, при которых выдел земельного участка в счет земельной доли в индивидуальном порядке разрешен либо запрещен. Закон не закрепляет требований, при которых решение об индивидуальном выделе возможно осуществить. Формулировка п. 4.ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» «отсутствует решение участников общей долевой собственности» неоправданно диспозитивна. Необходимо законодательное регулирование случаев, при которых участник общей собственности вправе приступить к процедуре выделения земельного участка в натуре без решения общего собрания. Заимствование процедуры уведомления сособственников при осуществлении процедуры межевания недостаточный механизм соблюдения прав иных участников долевой собственности
В-шестых: необходим законодательный механизм, исключающий возможность такого выделения земельных участков, в результате которого нарушается рациональность и компактность целевого землепользования в соответствии с требованиями действующего законодательства. Недопустим выдел земельного участка, в результате которого образуется чересполосица, дальноземелье, наложение и вкрапление смежных земельных участков. Закрепление на законодательном уровне критериев выдела земельных участков, критериев выбора массива для первоочередного выдела определит правила игры для всех хозяйствующих субъектов, в том числе в рамках судебного процесса.
В-седьмых: необходимо внесение дополнений или уточнений в положения Федерального закона от 29.12.2010 г. № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения». Реализация норм данного закона предполагает применение повышенных штрафов за неиспользование земельных участков (без упоминания земельных долей, что необоснованно), принудительное изъятие земельного участка у собственника, не использующего его по назначению более трех лет (без упоминания о прекращении договора аренды, что необоснованно), передачу в муниципальную собственность невостребованных земельных долей. Очевидно, что закон регулирует не фактические отношения, но потенциальные. Земельная доля и земельный участок не являются равными с юридической точки зрения
В-восьмых: Выделение земельного участка в счет земельных долей, принятие общего решения о месторасположении массива для первоочередного выдела осуществляются участниками долевой собственности в условиях недостаточного регулирования. Согласно норме закона, при отсутствии возражений участников долевой собственности по вопросу местоположения выделяемого земельного участка, предложение считается согласованным Нормой Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" закреплено требование обоснованности возражений, без определения критериев обоснованности. Судебная практика показывает, что подавляющее количество споров связано именно с критериями обоснованности возражений.
Законом предусмотрены возражения относительно месторасположения земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, никаких иных предметов возражения в Законе не предусмотрено.
В-девятых: несоответствие понятий «местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка» по Закону №101-ФЗ и «границы земельного участка» в редакции Федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которого местоположение земельного участка устанавливается в особом порядке с помощью технических средств, порождает необходимость унификации на законодательном уровне определений «границы выделяемого в счет земельной доли земельного участка.
В-десятых: необходимо введение на законодательном уровне требований об актуализации списков собственников земельных долей. Первоначальные списки владельцев земельных долей требуют корректировки, с момента возникновения права изменяется и списочный и количественный состав участников, только законодательно установленные барьеры – например, обязанность ведения реестра собственников - позволят избежать злоупотребления правом.
В-одиннадцатых: исходя из системности задачи – постановки на кадастровый учет нескольких преобразованных в результате выдела земельных участков и упразднение сведений о первоначальном земельном участке более системным решением будет возврат к определению «единого землепользования».
Следует отметить, что данное понятие не новация в действующем законодательстве
В-двенадцатых: неурегулированность вопроса кворума общего собрания участников долевой собственности на земельный участок ставит под сомнение эффективность законодательного регулирования выдела земельного участка в натуре в стандартном порядке на основании решения общего собрания
Для достижения цели вовлечения в сельскохозяйственный оборот невостребованных земельных долей, на законодательном уровне необходима реализация комплекса мер по формированию
- реестра инвентаризованных земель сельскохозяйственного назначения всех уровней фактического использования,
- формированию реестра владельцев невостребованных земельных долей в тесной взаимосвязи со сведениями из ЕГРП,
- процедуры формирования за счет средств бюджета земельных участков из числа невостребованных земельных долей и признание права государственной или муниципальной собственности в судебном порядке на такие земельные участки.
Перечисленный выше комплекс мер состоит из множества необходимых механизмов:
- законодательного определения невостребованных земельных долей;
- выработки критериев отнесения к категории невостребованных земельных долей;
- выработки критериев упразднения статуса невостребованной земельной доли по заявлению собственника;
- выработки критериев единого землепользования в рамках одного сельхозпредприятия;
- выработки критериев возможности распоряжения земельными долями собственниками, не реализующими свое право в течение длительного периода, но изъявившие подобное намерение;
- проведение инвентаризации земель и составление реестров сельскохозяйственных угодий;
- соотнесение сведений инвентаризации сельскохозяйственных угодий со сведениями о зарегистрированных правах на объекты недвижимости;
- проведение инвентаризации договоров аренды, договоров доверительного управления и соотнесение со сведениями о зарегистрированных правах на объекты недвижимости;
- законодательное регулирование по ограничению срока предоставления документов для государственной регистрации обременения права;
- формирование земельных участков из числа невостребованных земельных долей;
- постановка на государственный кадастровый учет;
- выработки критериев очередности права требования или установление процедуры торгов в отношении таких земельных участков;
- выработки критериев принудительного изъятия неиспользуемых земельных участков. Действующее законодательство регламентирует процедуру прекращения права собственности на основании судебного решения. Принудительное изъятие невостребованных и неиспользуемых земельных долей требует более эластичных и мобильных механизмов реализации;
- выработки критериев осуществления процедуры торгов или процедуры предоставления права государственной или муниципальной собственности в судебном порядке на такие земельные участки.
В-тринадцатых: насущной является необходимость расширения перечня объектов недвижимости с включением в такой перечень понятия земельной доли в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
В Законе о государственной регистрации объектов недвижимости не сформулировано само понятие «государственная регистрация недвижимого имущества», объект государственной регистрации прав на недвижимое имущество определен отсылочно к нормам ст.ст. 130,131,132,133,164 Гражданского кодекса РФ. Законом не расширен круг объектов, сведения о котором подлежат внесению в ЕГРН. Закон не новирует список объектов недвижимости, подлежащих государственной регистрации – это земельные участки, здания, помещения, объекты незавершенного строительства, сооружения, единые недвижимые комплексы. Расширительного видения земельного участка, а именно – в том числе в виде земельной доли, определенной в баллах, законом не предусмотрено.
В-четырнадцатых: Вступление в законную силу 01.01.2017 г. Закона о регистрации недвижимости сформирует основания для введения в гражданский оборот не только такого специфичного объекта как земельная доля в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, но и менее специфичные - самовольно возведенные постройки, расположенные на земельных участках, сведения о правах на которые не содержатся в ГКН и ЕГРП.
Логическим завершением административной реформы, при котором регистрационные органы осуществляют государственную регистрацию и кадастровый учет на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на землю любого уровня с точки зрения правоприменителя стал диспозиционный подход законодателя к узакониванию прав по фактическому землепользованию
В-пятнадцатых: сегодняшняя система измерений земельных долей казуистична. Действующим законодательством определено несколько систем исчисления (единиц) земельных долей. Самым простым и понятным является выражение в виде математической дроби. Как правило, данное исчисление характерно для более позднего периода, до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, документы о праве собственности на земельные доли содержали исчисление размера земельной доли в гектарах и балло-гектарах. Данное исчисление в полной мере регламентировалось действующим законодательством
Необходима унификация системы исчисления в балло-гектарах для целей осуществления нотариального удостоверения сделок с земельными долями, ведь именно выражение объема земельной доли в балло-гектарах содержит не количественную, но качественную характеристику объекта недвижимости.
Анализируя данные изменения, в работе был проведен анализ действующего гражданского и земельного законодательства, а также позиций специалистов, представленных в научной литературе.
На основе проведенного исследования выдвинуты и обоснованы следующие предложения, направленные на совершенствование правового регулирования рассматриваемых отношений.
Во-первых: введение понятия «сельскохозяйственный регламент» для целей инвентаризации сельскохозяйственных угодий и формирования соответствующего реестра. Вопрос об отмене института категории земель был разработан и внесен на рассмотрение Государственной Думы РФ в виде проекта федерального закона. Согласно предложениям разработчиков проекта, основополагающим базисом становится зонирование территории, правовой режим земель сельхозназначения определен на уровне сельскохозяйственных регламентов. Законопроектом вводились понятия «сельскохозяйственный регламент» и «регламент использования территорий», что наглядно подтверждает обособленность и специфичность регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Для целей перспективы правового механизма регулирования оборота земельных долей требование соблюдения «сельскохозяйственного регламента» исключило бы возможность нецелевого использования земельных долей и земель сельхоз назначения в целом.
Во-вторых: упразднение на законодательном уровне размытости различий между категориями земель. Краеугольным камнем здесь являются нормы Лесного Кодекса РФ, закрепляющие возможность одновременного использования земель лесного фонда для добычи полезных ископаемых и сбору ягод и живицы. Данные нормы неоднократно подвергаются критике со стороны правоприменителей, но проектов по преодолению противоречий в Государственную Думу не представлено. Каждая из законодательно установленных категорий допускает взаимоисключающие виды разрешенного использования.
В-третьих: Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения внес целый ряд норм, косвенно подтверждающих статус земельной доли как объекта недвижимости, но не наделил земельную долю статусом объекта недвижимости на должном уровне.
В-четвертых: последовательное соблюдение принципов по сохранению и поддержанию продуктивности основного сельскохозяйственного фонда в рамках аграрной реформы в отрыве от законодательного закрепления принципов защиты прав владельцев земельных долей, не привело к развитию аграрной реформы в полном объеме. Следует отметить, что первоначальная численность владельцев земельных долей составила порядка двенадцати миллионов, большинство из которых нуждаются в формировании более четких критериев правопреемственности. Само по себе определение «собственник земельной доли» требует уточнения либо упразднения на законодательном уровне.
В редакции Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельная доля характеризуется как доля в праве общей собственности, и фактически собственник наделен правом на земельный участок, находящийся в долевой собственности.
В-пятых: в редакции Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» процедура выделения земельных участков в счет земельных долей должна базироваться только на основании решения общего собрания.
Закон детально не регламентирует условия, при которых выдел земельного участка в счет земельной доли в индивидуальном порядке разрешен либо запрещен. Закон не закрепляет требований, при которых решение об индивидуальном выделе возможно осуществить. Формулировка п. 4.ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» «отсутствует решение участников общей долевой собственности» неоправданно диспозитивна. Необходимо законодательное регулирование случаев, при которых участник общей собственности вправе приступить к процедуре выделения земельного участка в натуре без решения общего собрания. Заимствование процедуры уведомления сособственников при осуществлении процедуры межевания недостаточный механизм соблюдения прав иных участников долевой собственности
В-шестых: необходим законодательный механизм, исключающий возможность такого выделения земельных участков, в результате которого нарушается рациональность и компактность целевого землепользования в соответствии с требованиями действующего законодательства. Недопустим выдел земельного участка, в результате которого образуется чересполосица, дальноземелье, наложение и вкрапление смежных земельных участков. Закрепление на законодательном уровне критериев выдела земельных участков, критериев выбора массива для первоочередного выдела определит правила игры для всех хозяйствующих субъектов, в том числе в рамках судебного процесса.
В-седьмых: необходимо внесение дополнений или уточнений в положения Федерального закона от 29.12.2010 г. № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения». Реализация норм данного закона предполагает применение повышенных штрафов за неиспользование земельных участков (без упоминания земельных долей, что необоснованно), принудительное изъятие земельного участка у собственника, не использующего его по назначению более трех лет (без упоминания о прекращении договора аренды, что необоснованно), передачу в муниципальную собственность невостребованных земельных долей. Очевидно, что закон регулирует не фактические отношения, но потенциальные. Земельная доля и земельный участок не являются равными с юридической точки зрения
В-восьмых: Выделение земельного участка в счет земельных долей, принятие общего решения о месторасположении массива для первоочередного выдела осуществляются участниками долевой собственности в условиях недостаточного регулирования. Согласно норме закона, при отсутствии возражений участников долевой собственности по вопросу местоположения выделяемого земельного участка, предложение считается согласованным Нормой Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" закреплено требование обоснованности возражений, без определения критериев обоснованности. Судебная практика показывает, что подавляющее количество споров связано именно с критериями обоснованности возражений.
Законом предусмотрены возражения относительно месторасположения земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, никаких иных предметов возражения в Законе не предусмотрено.
В-девятых: несоответствие понятий «местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка» по Закону №101-ФЗ и «границы земельного участка» в редакции Федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которого местоположение земельного участка устанавливается в особом порядке с помощью технических средств, порождает необходимость унификации на законодательном уровне определений «границы выделяемого в счет земельной доли земельного участка.
В-десятых: необходимо введение на законодательном уровне требований об актуализации списков собственников земельных долей. Первоначальные списки владельцев земельных долей требуют корректировки, с момента возникновения права изменяется и списочный и количественный состав участников, только законодательно установленные барьеры – например, обязанность ведения реестра собственников - позволят избежать злоупотребления правом.
В-одиннадцатых: исходя из системности задачи – постановки на кадастровый учет нескольких преобразованных в результате выдела земельных участков и упразднение сведений о первоначальном земельном участке более системным решением будет возврат к определению «единого землепользования».
Следует отметить, что данное понятие не новация в действующем законодательстве
В-двенадцатых: неурегулированность вопроса кворума общего собрания участников долевой собственности на земельный участок ставит под сомнение эффективность законодательного регулирования выдела земельного участка в натуре в стандартном порядке на основании решения общего собрания
Для достижения цели вовлечения в сельскохозяйственный оборот невостребованных земельных долей, на законодательном уровне необходима реализация комплекса мер по формированию
- реестра инвентаризованных земель сельскохозяйственного назначения всех уровней фактического использования,
- формированию реестра владельцев невостребованных земельных долей в тесной взаимосвязи со сведениями из ЕГРП,
- процедуры формирования за счет средств бюджета земельных участков из числа невостребованных земельных долей и признание права государственной или муниципальной собственности в судебном порядке на такие земельные участки.
Перечисленный выше комплекс мер состоит из множества необходимых механизмов:
- законодательного определения невостребованных земельных долей;
- выработки критериев отнесения к категории невостребованных земельных долей;
- выработки критериев упразднения статуса невостребованной земельной доли по заявлению собственника;
- выработки критериев единого землепользования в рамках одного сельхозпредприятия;
- выработки критериев возможности распоряжения земельными долями собственниками, не реализующими свое право в течение длительного периода, но изъявившие подобное намерение;
- проведение инвентаризации земель и составление реестров сельскохозяйственных угодий;
- соотнесение сведений инвентаризации сельскохозяйственных угодий со сведениями о зарегистрированных правах на объекты недвижимости;
- проведение инвентаризации договоров аренды, договоров доверительного управления и соотнесение со сведениями о зарегистрированных правах на объекты недвижимости;
- законодательное регулирование по ограничению срока предоставления документов для государственной регистрации обременения права;
- формирование земельных участков из числа невостребованных земельных долей;
- постановка на государственный кадастровый учет;
- выработки критериев очередности права требования или установление процедуры торгов в отношении таких земельных участков;
- выработки критериев принудительного изъятия неиспользуемых земельных участков. Действующее законодательство регламентирует процедуру прекращения права собственности на основании судебного решения. Принудительное изъятие невостребованных и неиспользуемых земельных долей требует более эластичных и мобильных механизмов реализации;
- выработки критериев осуществления процедуры торгов или процедуры предоставления права государственной или муниципальной собственности в судебном порядке на такие земельные участки.
В-тринадцатых: насущной является необходимость расширения перечня объектов недвижимости с включением в такой перечень понятия земельной доли в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
В Законе о государственной регистрации объектов недвижимости не сформулировано само понятие «государственная регистрация недвижимого имущества», объект государственной регистрации прав на недвижимое имущество определен отсылочно к нормам ст.ст. 130,131,132,133,164 Гражданского кодекса РФ. Законом не расширен круг объектов, сведения о котором подлежат внесению в ЕГРН. Закон не новирует список объектов недвижимости, подлежащих государственной регистрации – это земельные участки, здания, помещения, объекты незавершенного строительства, сооружения, единые недвижимые комплексы. Расширительного видения земельного участка, а именно – в том числе в виде земельной доли, определенной в баллах, законом не предусмотрено.
В-четырнадцатых: Вступление в законную силу 01.01.2017 г. Закона о регистрации недвижимости сформирует основания для введения в гражданский оборот не только такого специфичного объекта как земельная доля в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, но и менее специфичные - самовольно возведенные постройки, расположенные на земельных участках, сведения о правах на которые не содержатся в ГКН и ЕГРП.
Логическим завершением административной реформы, при котором регистрационные органы осуществляют государственную регистрацию и кадастровый учет на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на землю любого уровня с точки зрения правоприменителя стал диспозиционный подход законодателя к узакониванию прав по фактическому землепользованию
В-пятнадцатых: сегодняшняя система измерений земельных долей казуистична. Действующим законодательством определено несколько систем исчисления (единиц) земельных долей. Самым простым и понятным является выражение в виде математической дроби. Как правило, данное исчисление характерно для более позднего периода, до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, документы о праве собственности на земельные доли содержали исчисление размера земельной доли в гектарах и балло-гектарах. Данное исчисление в полной мере регламентировалось действующим законодательством
Необходима унификация системы исчисления в балло-гектарах для целей осуществления нотариального удостоверения сделок с земельными долями, ведь именно выражение объема земельной доли в балло-гектарах содержит не количественную, но качественную характеристику объекта недвижимости.
Подобные работы
- Правовое регулирование оборота земельных долей
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4200 р. Год сдачи: 2016 - ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОМ ПРОИЗВОДСТВЕ
Диссертация , природоресурсное право. Язык работы: Русский. Цена: 500 р. Год сдачи: 2000 - ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОМ ПРОИЗВОДСТВЕ
Диссертации (РГБ), природоресурсное право. Язык работы: Русский. Цена: 500 р. Год сдачи: 2000 - Особенности регулирования невостребованных земельных долей
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4810 р. Год сдачи: 2022 - Особенности регулирования невостребованных земельных долей
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4700 р. Год сдачи: 2022 - Правовые основы оборота земель, используемых в сельскохозяйственном производстве
Диссертации (РГБ), юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 470 р. Год сдачи: 2000 - ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ СПОРОВ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 6500 р. Год сдачи: 2019 - Договор аренды земельного участка
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 6500 р. Год сдачи: 2019 - ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 6300 р. Год сдачи: 2018
Заказать работу
Заявка на оценку стоимости
Это краткая форма заказа. После ее заполнения вы перейдете на полную форму заказа работы
Каталог работ (149577)
- Бакалаврская работа (38342)
- Диссертация (978)
- Магистерская диссертация (22138)
- Дипломные работы, ВКР (60355)
- Главы к дипломным работам (2138)
- Курсовые работы (10522)
- Контрольные работы (6265)
- Отчеты по практике (1357)
- Рефераты (1481)
- Задачи, тесты, ПТК (631)
- Ответы на вопросы (155)
- Статьи, Эссе, Сочинения (942)
- Бизнес-планы (51)
- Презентации (106)
- РГР (84)
- Авторефераты (РГБ) (1692)
- Диссертации (РГБ) (1882)
- Прочее (458)
Новости
06.01.2018
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
Помощь в выполнении учебных и научных работ на заказ ОФОРМИТЬ ЗАКАЗ
дальше»» Все новости
Статьи
- Где лучше заказывать диссертации и дипломные?
- Выполнение научных статей
- Подготовка диссертаций
- Подводные камни при написании магистерской работы
- Помощь в выполнении дипломных работ
»» Все статьи
Заказать работу
Заявка на оценку стоимости
Это краткая форма заказа. После ее заполнения вы перейдете на полную форму заказа работы
