Аннотация 2
Введение 4
Глава 1 Правовые вопросы аренды земельного участка в исторической ретроспективе 6
1.1 Становление и развитие арендных отношений в России 6
1.2 Сравнительно-правовой анализ практики правового регулирования аренды земельных участков в зарубежных странах 8
Глава 2 Договор аренды земельного участка по нормам действующего законодательства 13
2.1 Понятие и основные виды аренды земельных участков 13
2.2 Форма и содержание договора аренды земельного участка 15
2.3 Порядок заключения и прекращения договора аренды земельного участка 21
Глава 3 Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельного участка 26
3.1 Соотношение гражданского и земельного законодательства при регулировании аренды земельных участков 26
3.2 Проблемы правового регулирования аренды государственных и муниципальных земель 30
Заключение 35
Список используемой литературы и используемых источников 39
Земельный вопрос всегда волновал человечество, по нему же происходили многочисленные противостояния и войны. В процессе становления общества и государства вопросы, связанные с землей, приобретали правовой характер. В период длительного существования нашего государства в условиях монархии или же правления партии доступ к распоряжению указанным благом был в руках публичного элемента. После принятия Конституции Российской Федерации, переходом нашей страны к рыночному типу экономики, провозглашением частной собственности, потребовалось по-новому урегулировать соответствующие правоотношения.
В настоящее время «земельный участок, представляя собой специфический вид имущества ввиду общественной значимости и многофункционального значения земли, является одним из главных объектов гражданских правоотношений» [3, с. 98].
Определенная особенность земельного участка как объекта права собственности обусловлена также тем, что по смыслу ч. 1 ст. 9 Конституции Российской Федерации земля рассматривается как основа жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории [16].
Пользование земельным участком предполагает учёт множества тонкостей и нюансов, поскольку связывается с вопросами расположенных на них зданий и сооружений, коммуникациями и прочими вопросами.
Стоит заметить, что регламентация отношений по аренде земельного участка имеет сложную многоуровневую правовую основу и не исчерпывается лишь нормами Гражданского кодекса Российской Федерации [5]. В этой связи представляет определенный научный интерес исследования последних изменений в части правового регулирования соответствующих отношений.
Вместе с тем указанные выше обстоятельства свидетельствуют об актуальности темы выпускной квалификационной работы «Правовое регулирование договора аренды земельного участка».
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере правового регулирования аренды земельных участков.
Предметом настоящего исследования являются нормы действующего законодательства в части регулирования аренды земельных участков.
Цель бакалаврской работы заключалась в проведении комплексного историко-правового анализа договора аренды земельного участка.
Для реализации данной цели необходимо было решить следующие задачи:
• проанализировать исторический аспект договора аренды земельных участков;
• исследовать особенности договора аренды земельных участков;
• сформулировать проблемы действующего законодательства в части правового регулирования аренды земельных участков;
• выявить перспективы развития законодательства по поводу правового регулирования аренды земельных участков.
Методологическую основу настоящего исследования составят: всеобщий диалектический метод научного познания, исторический метод.
Теоретическую основу исследования составили труды таких ученых, как: С.А. Суханова, П.В. Крашенникова, М.А. Аливердиеву и ряда других.
Нормативную базу исследования составили: Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993); Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ; Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ и другие нормы федерального и регионального законодательства.
Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав и заключения.
К объектам земельных отношений следует относить:
• земля как природный объект и природный ресурс;
• земельные участки.
Вместе с тем следует обратить внимание на то, что законодателем в определении объектов земельных отношений приходится указывать на принадлежность к другим ресурсам (в случае земли), к недвижимости (в случае земельного участка). Данный подход прослеживается в уже приведенных выше определениях и связывается он с тем, что речь идет об отдельном: в одном случае о ресурсе, а в другом - недвижимости. Изложенное нельзя применить, например, к жилому дому, квартире, комнате и прочему.
При этом для целей настоящего исследования будет использоваться земельный участок как объект права.
Субъектами аренды земельных участков могут выступать физические и юридические лица. За некоторыми исключениями таким правом аренды могут обладать иностранные граждане и лица без гражданства. «Согласно п. 5 ст. 35 ЗК РФ иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства - собственники зданий строений и сооружений, расположенных на чужих земельных участках, имеют преимущественное право на аренду этих участков. Это право реализуется в порядке, установленном в ст. 35 ЗК РФ, и в соответствии с п. 1 ст. 22 ЗК РФ. В соответствии с п. 5 ст. 35 ЗК РФ Президент РФ вправе установить перечень видов зданий, строений и сооружений, на которые это правило не распространяется» [14, с. 177].
Можно заключить, что аренда земельных участков, имеет ряд отличительных особенностей в частности приведенных выше, что позволяет говорить о необходимости выделения самостоятельного договора в Земельном кодексе Российской Федерации. Последний сочетает в себе частный и публичные элементы, что не могло иметь место в рамках регулирования исключительно Гражданским кодексом Российской Федерации.
Вместе с тем следует предложить следующее определение аренды земельного участка. Под ней необходимо понимать передачу за плату во временное владение и пользование, с одной стороны, земельного участка как природного ресурса, с другой стороны объекта недвижимости.
В настоящее время земли в большей мере находятся в государственной и муниципальной собственности, в связи с чем, наиболее востребованным выступает правовая конструкция договора аренды.
Земельный кодекс Российской Федерации не предусматривает специальных правил касаемо формы договора аренды земельного участка. Законодатель, признавая данный объект недвижимым, устанавливает, что соответствующие права на него возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, а также федеральными законами. В свою очередь регистрация таких прав осуществляется на основании Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Форма договора аренды земельного участка, заключенного на срок более одного года или же если одной из сторон вступает юридическое лицо является письменной (в соответствии ст. 609 ГК РФ). Оформляется соглашение путем составления одного документа, который подлежат подписанию сторонами. По общему правилу в отношении договора аренды земельного участка осуществляется государственная регистрация, при этом, исключения могут быть предусмотрены в законе.
Стоит также отметить, что срок договора аренды земельного участка является диспозитивным условием соглашения, то есть законом возможность его определения отдана сторонам. В том случае, если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Кроме того, в законе могут быть предусмотрены предельные сроки аренды.
Анализ действующего законодательства демонстрирует, что земля в гражданско-правовых отношениях выступает сложным объектом, что обусловлено сочетанием, с одной стороны статуса природного ресурса, с другой стороны - объекта договорных отношений. То есть происходит объединение публично-правовых и частно-правовых начал.
В настоящее время правовое регулирование аренды земельных участков обеспечивается Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации. Первый предусматривает общие правила о договоре аренды, второй закрепляет специальные нормы. Между тем до настоящего времени отсутствуют четкие критерии разграничения вопросов правового регулирования аренды земельных участков. Данное обстоятельство является также и проблемой в решении практических проблем в вопросе заключения договора аренды земельного участка.
Стоит отметить и отсутствие единства среди существующих точек зрения в науке. Вместе с тем следует выделить общее для большинства авторов позицию - гражданский и земельный кодексы нуждаются в корректировании и детализации правового аспекта аренды земельного участка.
При этом в литературе обсуждается проблема правомерности или же неправомерности принятия в регионах актов, которые касаются аренды земельных участков. Так, согласно Конституции Российской Федерации, вопросы гражданско-правового характера относятся к ведению федерации, тогда как земельные отношения отнесены к совместному ведению федерации и её субъектов. В рамках настоящего исследования была занята позиция, согласно которой не следует рассматривать неправомерным принятие в регионах нормативно-правовых актов, регулирующих аренду земельных участков. Вместе с тем главным условием такого нормотворчества должно выступать не противоречие принятых актов положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.
Среди предложений, которые устранили бы существующие проблемы следует выдвинуть идею о том, что Земельный кодекс Российской Федерации должен будет дополнен и конкретизирован в части регулирования аренды земельных участков. Тогда как сегодня, он содержит множество отсылочных норм к Гражданскому кодексу РФ, что представляется недопустимым. Напротив, последний может содержать нормы о том, что особенности регулирования аренды земельных участков определяются Земельным кодексом Российской Федерации. Соответственно, Гражданский кодекс РФ мог бы быть дополнен положением о том, что предусматривается самостоятельная разновидность договора аренды земельных участков, особенности которой определяются Земельным кодексом РФ. В таком случае Гражданским кодексом, будет фактически разрешена регламентация особенностей такого договора уже Земельным кодексом Российской Федерации. В свою очередь последний правомерно в соответствии с разграничением предметов ведения (земельные отношения отнесены к совместному ведению субъектов и федерации) может конкретизироваться актами субъекта Российской Федерации.
Кроме того, по результатам исследования предлагается:
• учитывать правовой режим сделок с землей, влекущих возникновение, изменение или прекращение данных правоотношений;
• применять дифференцированный подход, в основу которого может быть положен предметный состав договора аренды;
• внедрять государственные методы и рыночные инструменты в качестве механизма управления земельными отношениями, основанными на экономически выгодных условиях.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
